二手房交易稅收政策及稅務檢查

1、二手房交易稅收政策及稅務檢查,張家口市地方稅務局 付軍,,,1.二手房交易稅收政策 2.二手房的稅收征管方式 3.二手房的稅務檢查,第一部分：二手房交易稅收政策,一、 買房人應繳納稅費：,契稅： 1. 唯一90平米以下普通住宅1%。 2. 唯一90平米以上普通住宅1.5%?！　?3. 唯一普通住宅3%?！　?4. 非

2、普通住宅4%。,普通住宅的確定：,須同時滿足如下條件：（一）住宅小區(qū)建筑面積容積率在1.0以上；（二）單套建筑面積在140平方米（含140平方米）以下；（三）實際成交價格在同級別土地上住房平均價格的1.2倍以下。,二、 賣房人應繳納稅費：,1、營業(yè)稅： 5%（銷售不動產(chǎn)），計稅依據(jù)如下： （1）普通住宅滿5年交易的，免稅。 （2）普通住宅不滿5年交易的，按照賣出價減去買入價的差額為計稅依據(jù)。 （3）非普通住宅滿5

3、年交易的，按照賣出價減去買入價的差額為計稅依據(jù)。 （4）非普通住宅不滿5年交易的，按照賣出價全額為計稅依據(jù)。2、城建稅： 7%（征收分局適用稅率，以營業(yè)稅額為計稅依據(jù)）。3、教育費附加： 3%（以營業(yè)稅額為計稅依據(jù)）。4、地方教育附件： 2%（以營業(yè)稅額為計稅依據(jù)）。,5、印花稅： 萬分之五。6、土地增值稅：住宅/商鋪 （定率5%/核實征收）？7、個人所得稅（財產(chǎn)轉讓所得）： （1）生活唯一住房，免稅。 （2）非

4、生活唯一住房，征稅計稅依據(jù)及稅率如下： ①有發(fā)票和憑據(jù)：按照轉讓收入減除房產(chǎn)原值、轉讓稅金、有關費用后的余額的20%。 ②無發(fā)票和憑據(jù)：按照銷售額1-3%。,三、二手房計稅價格：,稅務機關核定價格優(yōu)先于資產(chǎn)評估價格、資產(chǎn)評估價格優(yōu)先于實際成交價格（購銷合同價格）,采取實際成交價格（購銷合同價格）、資產(chǎn)評估價格、稅務機關核定價格孰高原則確定。 二手房交易軟件——評估價格,第二部分：二手房的稅收管理方式,房地

5、產(chǎn)稅收一體化管理 （先稅后證）：【國稅發(fā)［2005］82號】 國家稅務總局關于進一步加強房地產(chǎn)稅收管理的通知 (2005-05-18),第三部分：二手房的稅務檢查,實際生活中二手房交易中稅費的負擔者,實際繳稅人,購房者,,一、數(shù)據(jù)比對法： 外部數(shù)據(jù)與征管應用系統(tǒng)契稅征收數(shù)據(jù)的比對。 一致 → 無問題 不一致 → 可能存在未繳稅問題。

6、 1. 主建部門、土地部門數(shù)據(jù)來源。 （1）上門主動取得 （2） 綜合治稅數(shù)據(jù) 2.如何比對：vlookup語句。 利用數(shù)據(jù)比對情況，有針對性的檢查。,二. 入戶檢查 1. 入什么戶：房開企業(yè) 2. 查什么：利用房開企業(yè)更名偷稅 個人少繳：營業(yè)稅、城建稅、教育費、個