個人二手房交易稅收政策

1、個人二手房交易稅收政策 稅政一處 方靜,,常見問題,直系親屬之間房產(chǎn)權(quán)屬變更是采用買賣方式還是贈與方式？房屋買賣什么情況可以享受稅收優(yōu)惠？該如何申請辦理？夫妻之間房產(chǎn)權(quán)屬變更是否可以免稅？ 等等,要點,個人二手房交易稅收政策詳解案例分析存量房評估工作概述,什么是普通標(biāo)準(zhǔn)住宅,* 廈門市享受優(yōu)惠政策普通住房的標(biāo)準(zhǔn)詳見市政府相關(guān)部門發(fā)布的公告。 *根據(jù)《

2、廈門市國土資源與房產(chǎn)管理局　廈門市財政局　廈門市建設(shè)與管理局　廈門市規(guī)劃局　廈門市地方稅務(wù)局　廈門市物價局關(guān)于促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的實施意見》（廈國土房〔2014〕312號）規(guī)定，自2014年8月15日起廈門市享受優(yōu)惠政策普通住房的標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)同時滿足以下條件：1.住宅小區(qū)建筑容積率在1.0（不含）以上；2.單套建筑面積在144平方米（含）以下。,個人二手房交易稅收政策詳解,營業(yè)稅 一、個人出售其購買的住房：個人將購買不足2年的住房

3、對外銷售的，全額征收營業(yè)稅；個人將購買超過2年(含2年)的非普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業(yè)稅；個人將購買超過2年(含2年)的普通住房對外銷售的，免征營業(yè)稅。 自2014年8月15日起一年內(nèi)個人轉(zhuǎn)讓購買的新建商品住房，購買房屋時間按商品房買賣合同備案的時間確定；個人轉(zhuǎn)讓購買的二手住房，購買房屋時間仍按原規(guī)定執(zhí)行即按房屋產(chǎn)權(quán)證或契稅完稅證明上注明的時間確定。上述各類住房的出售時間，以售房者辦理

4、產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)時向廈門市房地產(chǎn)交易權(quán)籍登記中心申報的時間（收件時間）為準(zhǔn)。,個人二手房交易稅收政策詳解,營業(yè)稅 二、個人將住房無償贈與他人的，視同發(fā)生應(yīng)稅行為。但屬于下列情形之一的，暫免征收營業(yè)稅：（一）離婚財產(chǎn)分割；（二）無償贈與配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹；（三）無償贈與對其承擔(dān)直接撫養(yǎng)或者贍養(yǎng)義務(wù)的撫養(yǎng)人或者贍養(yǎng)人；（四）房屋產(chǎn)權(quán)所有人死亡，依法取得房屋產(chǎn)權(quán)的法定繼承人、遺囑繼承人或

5、者受遺贈人。,個人二手房交易稅收政策詳解,營業(yè)稅 三、個人出售其購買的除住房以外的房屋，按照其銷售收入減去購買房屋的價款后的余額征收營業(yè)稅。,個人二手房交易稅收政策詳解,營業(yè)稅 四、個人出售自建自用住房，免征營業(yè)稅；個人出售自建非自用住房，按照其銷售收入征收營業(yè)稅。,個人二手房交易稅收政策詳解,營業(yè)稅 五、個人出售受贈的房屋：個人將通過無償受贈方式取得的住房對外銷售征收營業(yè)稅時，對通過繼承、遺囑、離

6、婚、贍養(yǎng)關(guān)系、直系親屬贈與方式取得的住房，該住房的購房時間按發(fā)生受贈、繼承、離婚財產(chǎn)分割行為前的購房時間確定，其購房價格按發(fā)生受贈、繼承、離婚財產(chǎn)分割行為前的購房原價確定；對通過其他無償受贈方式取得的住房，該住房的購房時間按照發(fā)生受贈行為后新的房屋產(chǎn)權(quán)證或契稅完稅證明上注明的時間確定。,個人二手房交易稅收政策詳解,營業(yè)稅 六、個人以不動產(chǎn)投資入股，參與接受投資方利潤分配，共同承擔(dān)投資風(fēng)險的行為，不征收營業(yè)稅。,個人二手

7、房交易稅收政策詳解,城市維護建設(shè)稅、教育費附加和地方教育附加 城市維護建設(shè)稅、教育費附加和地方教育附加隨同營業(yè)稅一并征免。適用稅（費）率為： 城市維護建設(shè)稅：按市區(qū) 7% ，縣城、鎮(zhèn)５％，不在市區(qū)、縣城或鎮(zhèn)的，稅率為１％計征；教育費附加：按 3% 的征收率計征；地方教育附加：按 2% 的征收率計征。,個人二手房交易稅收政策詳解,個人所得稅 一、個人出售房產(chǎn)，有增值但不符合免稅條件的

8、，區(qū)分以下兩種情況征收： （一）通過稅收征管房屋、登記等歷史信息能核實房屋原值的，依法嚴(yán)格按照轉(zhuǎn)讓所得的20％計征； （二）不能核實原值的，按交易總額的1.5％計征；,個人二手房交易稅收政策詳解,個人所得稅 二、個人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，按收入全額征收2%的個人所得稅。,個人二手房交易稅收政策詳解,個人所得稅 三、以下情形的房屋產(chǎn)權(quán)無償贈與和轉(zhuǎn)移，對當(dāng)事雙方不征收個人所得稅：（一）離婚析產(chǎn)（二）房屋產(chǎn)權(quán)所有人將房屋產(chǎn)

9、權(quán)無償贈與配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹；（三）房屋產(chǎn)權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)無償贈與對其承擔(dān)直接撫養(yǎng)或者贍養(yǎng)義務(wù)的撫養(yǎng)人或者贍養(yǎng)人；（四）房屋產(chǎn)權(quán)所有人死亡，依法取得房屋產(chǎn)權(quán)的法定繼承人、遺囑繼承人或者受遺贈人。,個人二手房交易稅收政策詳解,個人所得稅 四、除上述第三點列舉的產(chǎn)權(quán)無償贈與和轉(zhuǎn)移不征收個人所得稅規(guī)定情形以外，房屋產(chǎn)權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)無償贈與他人的，受贈人因無償受贈房屋取得的受贈所得

10、，按照“經(jīng)國務(wù)院財政部門確定征稅的其他所得”項目繳納個人所得稅，稅率為20%。對受贈人無償受贈房屋計征個人所得稅時，其應(yīng)納稅所得額為贈與房屋價格減除贈與過程中受贈人支付的稅費后的余額。贈與房屋價格按以下順序確定：1、贈與合同上標(biāo)明贈與價格的，按贈與價格確定；2、贈與合同上未標(biāo)明贈與價格或標(biāo)明的贈與價格低于評估價的，以評估價確定。,個人二手房交易稅收政策詳解,個人所得稅 五、個人出售住房雖有增值的，但只要產(chǎn)權(quán)人住滿5年以上，且是

11、唯一家庭生活用房，產(chǎn)權(quán)人必須向代征人廈門市房地產(chǎn)交易中心提供唯一家庭生活用房聲明，經(jīng)代征人廈門市房地產(chǎn)交易權(quán)籍登記中心審核，符合上述條件可直接予以免征個人所得稅。出售住房的時間，以售房者辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)時向廈門市房地產(chǎn)交易權(quán)籍登記中心申報的時間（收件時間）為準(zhǔn)；購房時間則以房屋產(chǎn)權(quán)證注明的辦證時間或契稅完稅憑證注明日期，按照孰先原則確定。,個人二手房交易稅收政策詳解,個人所得稅中“唯一家庭生活用房”指什么？ 是指在同一省、自治

12、區(qū)、直轄市范圍內(nèi)納稅人（有配偶的為夫妻雙方）僅擁有一套住房。廈門市房地產(chǎn)交易權(quán)籍登記中心在受理已婚納稅人提交的相關(guān)資料時，同時審核夫妻雙方的產(chǎn)權(quán)情況，如果戶籍在福建省內(nèi)其他地市的，應(yīng)要求當(dāng)事人補充提供戶籍所在地房管部門出具的無房產(chǎn)證明，否則不予按“個人轉(zhuǎn)讓自用5年以上家庭唯一生活用房取得的所得”免征個人所得稅;對福建省外戶籍的產(chǎn)權(quán)個人，在審核其（有配偶的為夫妻雙方）交易的房產(chǎn)是否為在廈門市自用5年以上的家庭唯一生活用房基礎(chǔ)上，要求當(dāng)事人

13、出具在福建省內(nèi)其他地區(qū)未擁有房屋產(chǎn)權(quán)的書面聲明，否則不予按“個人轉(zhuǎn)讓自用5年以上家庭唯一生活用房取得的所得”免征個人所得稅。,個人二手房交易稅收政策詳解,印花稅 一、自2008年11月1日起，對個人銷售或購買住房暫免征收印花稅。個人買賣非住房的（如車位，店面），買賣雙方按合同金額的萬分之五繳納印花稅。,個人二手房交易稅收政策詳解,印花稅 二、房產(chǎn)繼承、贈與應(yīng)按產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)繳納印花稅，

14、計稅依據(jù)由征收機關(guān)參照房屋買賣的市場價格核定，稅率萬分之五。,個人二手房交易稅收政策詳解,土地增值稅 一、自2008年11月1日起，對個人銷售住房（含普通標(biāo)準(zhǔn)住房和非普通標(biāo)準(zhǔn)住房）暫免征收土地增值稅。自2013年9月1日起，個人轉(zhuǎn)讓寫字樓、商業(yè)營業(yè)用房、車位、工業(yè)廠房非住宅二手房的，按轉(zhuǎn)讓收入全額的5％征收土地增值稅。,個人二手房交易稅收政策詳解,土地增值稅 二、以繼承、贈與方式無償轉(zhuǎn)讓

15、房地產(chǎn)的行為不征收土地增值稅?！百浥c”是指如下情況：(一)房產(chǎn)所有人、土地使用權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)贈與直系親屬或承擔(dān)直接贍養(yǎng)義務(wù)人的。(二)房產(chǎn)所有人、土地使用權(quán)所有人通過中國境內(nèi)非營利的社會團體、國家機關(guān)將房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)贈與教育、民政和其他社會福利、公益事業(yè)的。,個人二手房交易稅收政策詳解,土地增值稅 三、對個人之間互換自有居住用房地產(chǎn)的，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機關(guān)核實，可以免征土地增值稅。,

16、個人二手房交易稅收政策詳解,契稅 一、自2010年10月1日起，對個人購買普通住房，且該住房屬于家庭（成員范圍包括購房人、配偶以及未成年子女，下同）唯一住房的，減半按1.5%征收契稅。對個人購買90平方米及以下普通住房，且該住房屬于家庭唯一住房的，減按1%稅率征收契稅。上述個人購買的普通住房包括公有住房。 我市家庭唯一住房的認(rèn)定，由房地產(chǎn)主管部門通過住房信息系統(tǒng)查詢納稅人家庭住房登記記錄，并出具《家庭唯一住房查

17、詢證明》。認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)為：購房人、配偶及未成年子女在住房信息系統(tǒng)中均無住房記錄，屬于家庭唯一住房。,個人二手房交易稅收政策詳解,契稅 二、個人購買的普通住房，凡不符合第一條規(guī)定的，不得享受上述優(yōu)惠政策，應(yīng)按按3%征收契稅。 三、個人購買非普通住房，按3%征收契稅。,個人二手房交易稅收政策詳解,契稅 四、房屋贈與屬于轉(zhuǎn)移房屋權(quán)屬行為，承受房屋的單位和個人為契稅的納稅人，父母將房產(chǎn)贈與子女，子女應(yīng)該按規(guī)定繳納契稅；計稅依據(jù)由

18、征收機關(guān)參照房屋買賣的市場價格核定；稅率為3%。,個人二手房交易稅收政策詳解,契稅 五、法定繼承人（包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母）繼承土地、房屋權(quán)屬，不征收契稅；非法定繼承人根據(jù)遺囑承受土地、房屋權(quán)屬，應(yīng)按贈與行為征收契稅。,個人二手房交易稅收政策詳解,契稅 六、婚姻關(guān)系存續(xù)期間，房屋、土地權(quán)屬原歸夫妻一方所有，變更為夫妻雙方共有的，免征契稅。夫妻離婚，對共有房產(chǎn)重新分割或歸屬一方的，不征收契

19、稅。,個人二手房交易稅收政策詳解,契稅 七、增加房屋權(quán)屬共有人的，按新增人員所占比例，適用3％稅率征收契稅。,案例分析,劉先生問：我有一使用5年多的店面和車位打算轉(zhuǎn)讓，轉(zhuǎn)讓價高于原購入價，應(yīng)交多少稅收？答：以轉(zhuǎn)讓收入減去不動產(chǎn)購置原價后的余額征收5.6％的營業(yè)稅及附加；按收入全額征收1.5％的個人所得稅；按全額征收5％的土地增值稅；按全額征收0.05％的印花稅。,案例分析,王女士問：我有一房屋和女兒共同共有，現(xiàn)打算把自己那部

20、分過戶給女兒，請問應(yīng)選擇什么方式稅負可以更輕些？ 答：買賣&贈與的選擇,案例分析,陳先生問：我婚前買了一套房產(chǎn)，現(xiàn)在結(jié)婚了，太太要求加上她的名字，是否需要繳稅？如果加名后婚變房產(chǎn)辦理過戶是否還有稅收問題？如果不加名婚變后太太需要房產(chǎn)作補償，我又需要承擔(dān)什么稅收？答：具體問題具體分析,現(xiàn)行存量房評估工作概述,為加強我市存量房交易稅收征管，進一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作，根據(jù)《國務(wù)院辦公廳關(guān)于進一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作有關(guān)問題的

21、通知》（國辦發(fā)〔2011〕1號）、《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于推進應(yīng)用房地產(chǎn)評估技術(shù)加強存量房交易稅收征管工作的通知》（財稅〔2010〕105號）等文件精神，經(jīng)市政府批準(zhǔn)（廈府〔2012〕211號），決定自2012年7月1日起，在全市范圍內(nèi)開展應(yīng)用房地產(chǎn)評估技術(shù)加強存量房交易稅收征管工作，即對全市范圍內(nèi)各類型存量房交易全面實行應(yīng)用房地產(chǎn)估價技術(shù)評估交易計稅價格征繳稅費，同時停止執(zhí)行《廈門市人民政府關(guān)于調(diào)整我市房地產(chǎn)三級市場基準(zhǔn)指導(dǎo)價有關(guān)問

22、題的批復(fù)》（廈府〔2011〕62號）。,現(xiàn)行存量房評估工作概述,一、適用范圍 適用于全市范圍內(nèi)各類型存量房的交易，包括住宅、商業(yè)、寫字樓、車庫、工業(yè)廠房、農(nóng)村民宅等類型的存量房買賣、繼承、贈與、交換、抵債、析產(chǎn)等。,現(xiàn)行存量房評估工作概述,二、存量房交易的稅收管理模式 仍沿用現(xiàn)有模式，即由廈門市房地產(chǎn)交易權(quán)籍登記中心（以下簡稱權(quán)籍登記中心）統(tǒng)一收件，經(jīng)房產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機關(guān)（以下簡稱稅務(wù)機關(guān)）根據(jù)稅收政策規(guī)

23、定確定應(yīng)納稅費后，由權(quán)籍登記中心在納稅人繳清稅費后發(fā)放土地房屋權(quán)證。,現(xiàn)行存量房評估工作概述,三、計稅依據(jù)的確定（一）按合同交易價確定。交易雙方（以下統(tǒng)稱納稅人）申報的合同交易價大于等于計稅評估價值的，以合同交易價作為計稅依據(jù)，其中計稅評估價值＝評估價值×（1-下浮比例）。（二）按計稅評估價值確定。納稅人申報的合同交易價低于計稅評估價值且無正當(dāng)理由的，并愿意接受稅務(wù)機關(guān)根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》的規(guī)定進行稅收核定

24、的，以該計稅評估價值作為計稅依據(jù)。（三）按復(fù)核價值確定。對納稅人申報的合同交易價低于計稅評估價值，又不接受稅務(wù)機關(guān)以計稅評估價值作為計稅依據(jù)且提出復(fù)核申請的，由稅務(wù)機關(guān)根據(jù)稅法相關(guān)規(guī)定開展復(fù)核，并以復(fù)核價值作為計稅依據(jù)。,現(xiàn)行存量房評估工作概述,四、異議處理（一）申請復(fù)核 納稅人對稅務(wù)機關(guān)就其應(yīng)稅行為以計稅評估價值計征稅費有異議的，根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法實施細則》第四十七條第二款的規(guī)定，可向稅務(wù)機關(guān)

25、提出復(fù)核申請并提供相關(guān)證明材料。稅務(wù)機關(guān)依納稅人申請進行復(fù)核，出具復(fù)核價值并據(jù)此計算應(yīng)納稅費。,現(xiàn)行存量房評估工作概述,四、異議處理（二）行政救濟 納稅人對復(fù)核確定的計稅依據(jù)或應(yīng)納稅費有異議的，根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》第八十八條及其《實施細則》第一百條和《稅務(wù)行政復(fù)議規(guī)則》（國家稅務(wù)總局令第21號）第三十三條規(guī)定，在依照稅務(wù)機關(guān)確定的金額繳納稅費和滯納金以后或者提供相應(yīng)的納稅擔(dān)保被稅務(wù)機關(guān)確認(rèn)之日起60

26、日內(nèi)依法向市地稅局提出行政復(fù)議；對行政復(fù)議決定不服的，可以依法向人民法院起訴。,現(xiàn)行存量房評估工作概述,五、納稅人在辦理存量房交易時，應(yīng)當(dāng)提供以下涉稅資料：（1）《廈門市存量房交易信息采集表》。（2）《廈門市存量房交易稅收減免申請核批表》?！稄B門市存量房交易信息采集表》和《廈門市存量房交易稅收減免申請核批表》由納稅人自行打印，交易雙方同時簽字蓋章。（3）存量房買賣合同復(fù)印件。（4）納稅人身份證明。（5）賣方房產(chǎn)的購入合同（須