土地增值稅清算實(shí)例

1、土地增值稅清算實(shí)例土地增值稅清算實(shí)例為了進(jìn)一步指導(dǎo)地方稅務(wù)機(jī)關(guān)內(nèi)部人員掌握土地增值稅的清算審核工作方法，根據(jù)土地增值稅清算審核有關(guān)政策及程序，編寫了土地增值稅三道案例題，供對(duì)照參考。對(duì)于三道案例題中提供的數(shù)據(jù)情況請(qǐng)忽略。案例一北京市東城區(qū)某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司投資建設(shè)的“東園小區(qū)”項(xiàng)目，在2006年7月，向東城地方稅務(wù)局提出辦理土地增值稅清算申請(qǐng)手續(xù)。稅務(wù)部門對(duì)該公司所提供的有關(guān)清算項(xiàng)目資料進(jìn)行了驗(yàn)收，特別是對(duì)《土地增值稅清算鑒證報(bào)告》(

2、以下簡稱《鑒證報(bào)告》)中內(nèi)容和格式進(jìn)行了重點(diǎn)查驗(yàn)后，同意“東園小區(qū)”項(xiàng)目辦理土地增值稅清算手續(xù)。在公司提交的“東園小區(qū)”項(xiàng)目《鑒證報(bào)告》中披露的具體情況如下：—、整體項(xiàng)目情況簡介1、某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司建設(shè)東園小區(qū)項(xiàng)目，是經(jīng)北京市發(fā)展計(jì)劃委員會(huì)于2001年2月以(2001)231號(hào)文件批準(zhǔn)投資開發(fā)的項(xiàng)目的，座落于東城區(qū)XX號(hào)，規(guī)劃批準(zhǔn)總占地面積80000平方米。該單位在2003年3月曾到東城地方稅務(wù)局為該項(xiàng)目辦理了土地增值稅項(xiàng)目登記手續(xù)

3、。2、該項(xiàng)目于2002年初開工建設(shè)，于2003年5月開始對(duì)商品房進(jìn)行預(yù)銷售，根據(jù)北京市房地產(chǎn)勘察測(cè)繪所提供實(shí)測(cè)總建筑面積證明為200000平方米，可售面積證書中批復(fù)商品房銷售面積170000平方米；其余不可出售的自用辦公、商業(yè)、車庫等面積30，000平方米。另外還有配套設(shè)施面積12000平方米。3、截止2006年5月30日，可售面積中已出售面積為160000平方米，其中出售住宅120000平方米、出售商業(yè)用房15000平方米、出售辦公用

4、房25000平方米。剩余未銷售面積10000平方米中，已對(duì)外出租4000平方米。4、公共配套設(shè)施用途分別為：變電站和熱力站800平方米、物業(yè)管理用房200平方米、托兒所2000平方米、派出所500平方米、游泳館4000平方米、自行車棚1000平方米，車庫3500平方米。5、該項(xiàng)目在2006年5月通過全部工程質(zhì)量驗(yàn)收，并取得了北京市建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督總站頒發(fā)的“北京市建設(shè)工程質(zhì)量合格證書”。6、根據(jù)房屋測(cè)繪部門對(duì)出售商品住宅進(jìn)行測(cè)量后出具的

5、證明為：總商品住宅面積130000平方米、總商品住宅共7棟為1040套，按單棟計(jì)算后，每套平均125平方米，屬于2級(jí)土地，根據(jù)2006年北京市公布的每平方米普通住房平均交易價(jià)格12710.4元，規(guī)劃批復(fù)的項(xiàng)目容積率為2.5，因此按照普通標(biāo)準(zhǔn)住宅三個(gè)條件的標(biāo)準(zhǔn)，已出售的120000平方米商品住宅，可以享受普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的優(yōu)惠政策。7、該項(xiàng)目已銷售面積占總建筑面積的比例為：160000200000=80﹪。二.取得收入情況說明該單位于2003

6、年5月開始預(yù)銷售東園小區(qū)的房屋，截止到2006年5月30日，已出售面積為160000平方米，共取得銷售收人總額1430000000元，總額全部為貨幣收入(人民幣)。其中：出售住宅120000平方米，取得銷售收入362560000394，880，00075，744，00078，650，000151，488，000=1063322000元。四、納稅情況詳細(xì)計(jì)算過程該項(xiàng)目屬于既有普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，又有其他商品房，應(yīng)分別計(jì)算增值額。(一)普通標(biāo)準(zhǔn)住

7、宅計(jì)算過程1、出售普通標(biāo)準(zhǔn)住宅取得收入900000000元普通標(biāo)準(zhǔn)住宅占清稅項(xiàng)目面積的比例為120000160000=75﹪扣除項(xiàng)目金額=106332200075﹪=797，491，500元增值額=900000000797491500=102508500元增值額與扣除項(xiàng)目金額之比(增值率)為102508500797491，500=12.85﹪該項(xiàng)目的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅部分，因增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20﹪，應(yīng)免征土地增值稅。(二)其他商品房計(jì)

8、算過程出售商業(yè)及辦公用房取得收入530000000元已出售的商業(yè)及辦公用房占清稅項(xiàng)目面積的比例為40000160，000=25﹪扣除項(xiàng)目金額=1，063，322，00025﹪=265830500元增值額=530000000265830500=264169500元增值額與扣除項(xiàng)目金額之比(增值率)為264169500265，830，500=99.38﹪適用稅率為40﹪應(yīng)納土地增值稅為：(26416950040﹪)(2658305005﹪)

9、=92376275元已納土地增值稅為:5000000元應(yīng)補(bǔ)繳土地增值稅為：92167596.535000000=87376275元五、稅務(wù)機(jī)關(guān)審核情況(一)對(duì)清稅資料的審核稅務(wù)機(jī)關(guān)通過對(duì)納稅人提供的相關(guān)資料及《鑒證報(bào)告》中披露的內(nèi)容情況與相關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行核對(duì)審核后，根據(jù)土地增值稅現(xiàn)行政策規(guī)定，對(duì)該清算項(xiàng)目審核確認(rèn)情況如下：(二)確定銷售收入1430000000元根據(jù)納稅人提供的銷售商品房購銷合同統(tǒng)計(jì)表中的銷售項(xiàng)目棟號(hào)、房間號(hào)、銷售面積、銷售