廣州市地稅土地增值稅清算培訓課件2012年

1、土地增值稅清算業(yè)務簡介 廣州市地方稅務局,土 地 增 值 稅 清 算 業(yè) 務 簡 介,課程內(nèi)容： ◆ 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的土地增值稅清算 ◆ 轉讓舊房及建筑物的土地增值稅清算 ◆ 土地增值稅的減免稅規(guī)定,第一部分：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的土地增值稅清算,一、房地產(chǎn)項目土地增值稅的清算條件　（一）符合下列情形之一的，納稅人應進行土地增值稅的清算：　　1.房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的；　　2.整體轉讓

2、未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的；　　3.直接轉讓土地使用權的。　 （二）符合下列情形之一的，主管稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算：　　1.已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，已轉讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；　　2.取得銷售（預售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；　　3.納稅人申請注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；　　4.省稅務機關規(guī)定

3、的其他情況。,第一部分：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的土地增值稅清算,房地產(chǎn)開發(fā)項目符合下列條件之一的，應視為已竣工驗收：　?。ㄒ唬╅_發(fā)產(chǎn)品竣工證明材料已報有關政府部門備案；　　（二）開發(fā)產(chǎn)品已取得初始產(chǎn)權登記證明。,竣 工 驗 收,第一部分：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的土地增值稅清算,注意：土地增值稅預征和清算的銜接問題 　 1、房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工結算后，辦理清算手續(xù)前，轉讓房地產(chǎn)取得收入的，應按規(guī)定預繳土地增值稅；

4、2、辦理清算手續(xù)前用建造本項目房地產(chǎn)安置回遷戶的，應按規(guī)定預繳土地增值稅； 3、 辦理清算手續(xù)過程中轉讓房地產(chǎn)取得收入，未取得清算書面審核結果的，應繼續(xù)按規(guī)定預繳土地增值稅。,第一部分：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的土地增值稅清算,二、房地產(chǎn)項目土地增值稅的清算單位 　 土地增值稅以國家有關部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項目為單位 進行清算，對于分期開發(fā)的項目，以分期項目為單位清算。如 分期項目符合土地增值稅清

5、算條件但未清算的，清算時應將符 合清算條件的各分期項目合并作為一個清算單位。穗地稅函[2010]170號,第一部分：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的土地增值稅清算,三、土地增值稅的收入確認?。ㄒ唬┩恋卦鲋刀惽逅銜r收入確認的問題 　　土地增值稅清算時，已全額開具商品房銷售發(fā)票的，按照發(fā)票所載金額確認收入；未開具發(fā)票或未全額開具發(fā)票的，以交易雙方簽訂的銷售合同所載的售房金額及其他收益確認收入。銷售合同所載商品房面積與有關部門實際測量面積不一

6、致，在清算前已發(fā)生補、退房款的，應在計算土地增值稅時予以調整。,第一部分：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的土地增值稅清算,三、土地增值稅的收入確認?。ǘ┱劭坜D讓房地產(chǎn)的計稅收入確認問題 　　1、 交易雙方簽訂的銷售合同和商品房銷售發(fā)票所載折扣后的轉讓房地產(chǎn)收入一致的，以折扣后的轉讓房地產(chǎn)收入確認土地增值稅計稅收入；    2、交易雙方簽訂的銷售合同和商品房銷售發(fā)票所載折扣后的轉讓房地產(chǎn)收入不一致的，應按前條

7、規(guī)定，已全額開具商品房銷售發(fā)票的，按發(fā)票所載金額確認土地增值稅計稅收入；未開具發(fā)票或未全額開具發(fā)票的，以交易雙方簽訂的銷售合同所載的售房金額及其他收益確認土地增值稅計稅收入。,第一部分：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的土地增值稅清算,三、土地增值稅的收入確認?。ㄈ┪衅渌麊挝换騻€人代銷、包銷房地產(chǎn)的計稅收入確認問題 　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)作為委托方以支付代銷費、包銷費等費用方式委托其他單位或個人作為受托方代銷、包銷房地產(chǎn)，委托方與受托方之間沒有發(fā)生產(chǎn)

8、權轉移的，應按前文規(guī)定，已全額開具商品房銷售發(fā)票的，按發(fā)票所載金額確認土地增值稅計稅收入；未開具發(fā)票或未全額開具發(fā)票的，以交易雙方簽訂的銷售合同所載的售房金額及其他收益確認土地增值稅計稅收入，不得扣除相應的代銷費、包銷費等費用；,第一部分：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的土地增值稅清算,三、土地增值稅的收入確認?。ㄋ模┓侵苯愉N售房地產(chǎn)的收入確定 　 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他單

9、位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權轉移時應視同銷售房地產(chǎn), 其收入按下列方法和順序確認：　　1.按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價格確定；；　　2.由主管稅務機關參照當?shù)禺斈?、同類房地產(chǎn)的市場價格或評估價值確定。,第一部分：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的土地增值稅清算,四、土地增值稅清算的扣除項目——取得土地 使用權所支付的金額　 （一）取得土地使用權所支付的金額 ：　　定義：取得土地使用權所支付的金額，是指納稅人為

10、取得土地使用權所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關費用。 　 有關規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為取得土地使用權所支付的契稅，應視同“按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關費用”，計入“取得土地使用權所支付的金額”中扣除。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)因逾期繳納土地出讓金而產(chǎn)生的滯納金和逾期開發(fā)繳納的土地閑置費不得列作此項扣除。,第一部分：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的土地增值稅清算,四、土地增值稅清算的扣除項目——取得土地使用權所支付的金額　 特殊

11、規(guī)定：　1、2002年12月1日以前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以出讓方式取得土地使用權、支付土地出讓金沒有取得合法有效憑證的，企業(yè)向地稅機關遞交報告并同時符合以下兩個條件的，經(jīng)稅務機關審核確定后，可給予扣除：1．能提供批準出讓土地的政府有關部門的證明資料；2．按當年政府規(guī)定的土地出讓金標準并實際支付的。,第一部分：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的土地增值稅清算,四、土地增值稅清算的扣除項目——取得土地 使用權所支付的金額　 特殊規(guī)定：　2、2002年1

12、2月1日以前企業(yè)支付土地價款取得農(nóng)村集體經(jīng)濟組織的土地使用權、沒有取得合法有效憑證的，企業(yè)向地稅機關遞交報告并同時符合以下兩個條件的，經(jīng)稅務機關審核確定后，可給予扣除：1．提供相關的土地使用權轉讓協(xié)議；2．相應蓋有公章的實際支付憑證。,第一部分：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的土地增值稅清算,四、土地增值稅清算的扣除項目——房地產(chǎn)開發(fā)成本　 （二）土地征用及拆遷補償費 ：　　定義：包括土地征用費、耕地占用稅、勞動力安置費及有關地上、地下附著物拆

13、遷償?shù)膬糁С?、安置動遷用房支出等。 　 有關規(guī)定：房地產(chǎn)企業(yè)用建造的本項目房地產(chǎn)安置回遷戶的，安置用房視同銷售處理，發(fā)生所有權轉移時應視同銷售房地產(chǎn)，其收入按下列方法和順序確認：1.按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價格確定；2.由主管稅務機關參照當?shù)禺斈辍⑼惙康禺a(chǎn)的市場價格或評估價值確定”確認收入，同時將此確認為房地產(chǎn)開發(fā)項目的拆遷補償費。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)支付給回遷戶的補差價款，計入拆遷補償費；回遷戶支付給房地產(chǎn)開

14、發(fā)企業(yè)的補差價款，應抵減本項目拆遷補償費。 。 開發(fā)企業(yè)采取異地安置，異地安置的房屋屬于自行開發(fā)建造的，房屋價值按187號文第三條第（一）款規(guī)定計算，計入本項目的拆遷補償費；異地安置的房屋屬于購入的，以實際支付的購房支出計入拆遷補償費。,第一部分：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的土地增值稅清算,四、土地增值稅清算的扣除項目——房地產(chǎn)開發(fā)成本　 （三）前期工程費 ：　　定義：包括規(guī)劃、設計、項目可行性研究和水文、地質、勘

15、察、測繪、“三通一平”等支出。　 （四）建筑安裝工程費 定義：是指以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費，以自營方式發(fā)生的建筑安裝工程費。 （五）基礎設施費 　　定義：包括開發(fā)小區(qū)內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等工程發(fā)生的支出。,第一部分：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的土地增值稅清算,四、土地增值稅清算的扣除項目——房地產(chǎn)開發(fā)成本　 （六）公共配套設施費

16、 定義：包括不能有償轉讓的開發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套設施發(fā)生的支出。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建造的與清算項目配套的居委會和派出所用房、會所、停車場（庫）、物業(yè)管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館、學校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通訊等公共設施，按以下原則處理：　　1.建成后產(chǎn)權屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費用可以扣除；　　2.建成后無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)的，其成本、費用可

17、以扣除；　　3.建成后有償轉讓的，應計算收入，并準予扣除成本、費用。,第一部分：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的土地增值稅清算,四、土地增值稅清算的扣除項目——房地產(chǎn)開發(fā)成本　 特殊規(guī)定： 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在工程竣工驗收后，根據(jù)合同約定，扣留建筑安裝施工企業(yè)一定比例工程款，作為開發(fā)項目質量保證金，在計算土地增值稅時，建筑安裝施工企業(yè)就質量保證金對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開具發(fā)票的，按發(fā)票所載金額予以扣除；未開具發(fā)票的，扣留的質保金不

18、得計算扣除。,第一部分：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的土地增值稅清算,四、土地增值稅清算的扣除項目——房地產(chǎn)開發(fā)成本　 （七）開發(fā)間接費用 定義：是指直接組織、管理開發(fā)項目發(fā)生的費用，包括工資、職工福利、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉房攤銷等。 有關規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)同時開發(fā)不同房地產(chǎn)項目，各房地產(chǎn)項目允許扣除的開發(fā)間接費用應根據(jù)受益的項目，按以下要求確認： &

19、#160;  1、各房地產(chǎn)項目允許扣除的開發(fā)間接費用應是直接組織、管理各開發(fā)項目實際發(fā)生的費用，行政管理部門、財務部門或銷售部門等發(fā)生的管理費用、財務費用或銷售費用不得列入；    2、各房地產(chǎn)項目允許扣除的開發(fā)間接費用應是各房地產(chǎn)項目直接發(fā)生的實際支出并取得合法有效憑證的費用。,第一部分：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的土地增值稅清算,四、土地增值稅清算的扣除項目——房地產(chǎn)開發(fā)費用　 （

20、八）房地產(chǎn)開發(fā)費用 定義：是指與房地產(chǎn)開發(fā)項目有關的銷售費用、管理費用、財務費用。 銷售費用：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將樣板房獨立于銷售商品房以外單獨建造的，其裝修費用計入房地產(chǎn)開發(fā)費用（銷售費用）；對在銷售商品房內(nèi)既作樣板房又作為開發(fā)產(chǎn)品對外銷售的，其樣板房裝修費用計入房地產(chǎn)開發(fā)成本。         房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向房地產(chǎn)

21、管理部門繳納的商品房預售款監(jiān)督管理服務費，應按《實施細則》第七條第（三）項規(guī)定，作為其他房地產(chǎn)開發(fā)費用的銷售費用計算扣除。,第一部分：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的土地增值稅清算,四、土地增值稅清算的扣除項目——房地產(chǎn)開發(fā)費用 財務費用： 1、財務費用中的利息支出，凡能按轉讓房地產(chǎn)項目計算分攤并提供金額機構證明的，允許據(jù)實扣除，但最高不得超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算金額。其他房地產(chǎn)開

22、發(fā)費用，在按“取得土地使用權所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和5％以內(nèi)計算扣除。　　 2、凡不能按轉讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費用在按“取得土地使用權所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和10％以內(nèi)計算扣除。　　全部使用自有資金，沒有利息支出的，按以上方法扣除。 。,第一部分：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的土地增值稅清算,四、土地增值稅清算的扣除項目——房地產(chǎn)開發(fā)費用　

23、 財務費用： 3、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)既向金融機構借款，又有其他借款的，其房地產(chǎn)開發(fā)費用計算扣除時不能同時適用前述（一）、（二）項所述兩種辦法。　　 4、土地增值稅清算時，已計入房地產(chǎn)開發(fā)成本的利息支出，應調整至財務費用中計算扣除。,第一部分：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的土地增值稅清算,四、土地增值稅清算的扣除項目——與轉讓房地產(chǎn)有關的稅金　 （九）與轉讓房地產(chǎn)有關的稅金 定義

24、：是指在轉讓房地產(chǎn)時繳納的營業(yè)稅、城市維護建設稅、教育費附加、地方教育附加、堤圍防護費。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉讓房地產(chǎn)時繳納的印花稅，按照《施工、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務制度》的有關規(guī)定，其繳納的印花稅列入管理費用，已相應予以扣除，在土地增值稅清算時不再扣除。其他的土地增值稅納稅義務人在計算土地增值稅時允許扣除在轉讓時繳納的印花稅。,第一部分：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的土地增值稅清算,四、土地增值稅清算的扣除項目——財政部規(guī)定的其

25、他扣除項目　 （十）財政部規(guī)定的其他扣除項目 定義：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可按取得土地使用權所支付的金額與房地產(chǎn)開發(fā)成本金額之和，加計百分之二十扣除。 對取得土地使用權后，未進行開發(fā)即轉讓的，不得加計百分之二十扣除。,第一部分：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的土地增值稅清算,五、土地增值稅的計算　 （一）同一清算單位中分別計算增值額、增值率和土地增值稅 同

26、一項目中既建造普通住宅、又建造其他商品房的，進行清算時，應分別計算增值額、增值率，分別核實土地增值稅。 納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過《實施細則》第七條（一）、（二）、（三）、（五）、（六）項扣除項目金額之和百分之二十的，免征土地增值稅；增值額超過扣除項目金額之和百分之二十的，應就其全部增值額按規(guī)定計稅。,第一部分：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的土地增值稅清算,五、土地增值稅的計算　（二）“普通住宅”與“非普

27、通住宅”的認定 住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上、單套住房內(nèi)建筑面積120平方米或單套建筑面積144平方米以下、實際成交價格低于同級別土地上住房平均交易價格的1.44倍以下的為普通標準住宅。,第一部分：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的土地增值稅清算,五、土地增值稅的計算　 特殊規(guī)定： 非住宅的扣除金額=可扣除項目金額×[(已售非住宅面積×1.4)÷(已售住宅面積+已

28、售非住宅面積×1.4)] 住宅的扣除金額=可扣除項目金額×[已售住宅面積÷（已售住宅面積+已售非住宅面積×1.4）],第一部分：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的土地增值稅清算,六、辦理土地增值稅清算應報送的資料　 （一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算書面申請、土地增值稅納稅申報表； （二）項目竣工決算報表、取得土地使用權所支付的地價款憑證、國有土地使用權出讓合同、銀行貸款利息結算通知

29、單、項目工程合同結算單、商品房購銷合同統(tǒng)計表等與轉讓房地產(chǎn)的收入、成本和費用有關的證明資料； （三）主管稅務機關要求報送的其他與土地增值稅清算有關的證明資料等?！》康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)委托稅務中介機構審核鑒證的清算項目，還應報送中介機構出具的《土地增值稅清算稅款鑒證報告》。,第一部分：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的土地增值稅清算,七、辦理土地增值稅清算后再轉讓房地產(chǎn)的處理　 在土地增值稅清算時未轉讓的房地產(chǎn)，清算后銷售或有償轉讓的，納稅人應按規(guī)定

30、進行土地增值稅的納稅申報，扣除項目金額按清算時的單位建筑面積成本費用乘以銷售或轉讓面積計算?！　挝唤ㄖ娣e成本費用=清算時的扣除項目總金額÷清算的總建筑面積,第二部分：轉讓舊房及建筑物的土地增值稅清算,舊房及建筑物：新建房是指建成后未使用的房產(chǎn)。凡是已使用一定時間或達到一定磨損程度的房產(chǎn)均屬舊房?！?一、關于轉讓舊房如何確定扣除項目金額的問題 轉讓舊房的，應按房屋建筑物的評估價格、取得土地

31、使用權所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關費用以及在轉讓環(huán)節(jié)繳納的稅金作為扣除項目金額計征土地增值稅。對取得土地使用權時未支付地價款或不能提供已支付的地價款賃據(jù)的，不允許扣除取得土地使用權所支付的金額。,第二部分：轉讓舊房及建筑物的土地增值稅清算,舊房及建筑物的評估價格，是指在轉讓已使用的房屋及建筑物時，由政府批準設立的房地產(chǎn)評估機構評定的重置成本價乘以成新度折扣率后的價值，并由當?shù)囟悇諜C關參考評估機構的主平估而確認的價格。,第二部

32、分：轉讓舊房及建筑物的土地增值稅清算,二、關于轉讓舊房準予扣除項目的計算問題　　納稅人轉讓舊房及建筑物，凡不能取得評估價格，但能提供購房發(fā)票的，經(jīng)當?shù)囟悇詹块T確認，《條例》第六條第（一）、（三）項規(guī)定的扣除項目的金額，可按發(fā)票所載金額并從購買年度起至轉讓年度止每年加計5%計算。對納稅人購房時繳納的契稅，凡能提供契稅完稅憑證的，準予作為“與轉讓房地產(chǎn)有關的稅金”予以扣除，但不作為加計5%的基數(shù)?！　τ谵D讓舊房及建筑物，既沒有評估價格

33、，又不能提供購房發(fā)票的，地方稅務機關可以根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》（以下簡稱《稅收征管法》）第35條規(guī)定，實行核定征收。,第二部分：轉讓舊房及建筑物的土地增值稅清算,有關規(guī)定：計算扣除項目時“每年”按購房發(fā)票所載日期起至售房發(fā)票開具之日止，每滿12個月計一年；超過一年，未滿12個月但超過6個月的，可以視同為一年。,第二部分：轉讓舊房及建筑物的土地增值稅清算,三、關于已繳納的契稅可否在計稅時扣除的問題 對于

34、個人購入房地產(chǎn)再轉讓的，其在購入時已繳納的契稅，在舊房及建筑物的評估價中已包括了此項因素，在計征土地增值稅時，不另作“與轉讓房地產(chǎn)有關的稅金”予以扣除。,第二部分：轉讓舊房及建筑物的土地增值稅清算,四、關于評估費用可否在計算增值額時扣除的問題 納稅人轉讓舊房及建筑物時因計算納稅的需要而對房地產(chǎn)進行評估，其支付的評估費用允許在計算增值額時予以扣除。對條例第九條規(guī)定的納稅人隱瞞、虛報房地產(chǎn)成交價格等情形而按房地產(chǎn)評估價

35、格計算征收土地增值稅所發(fā)生的評估費用，不允許在計算土地增值稅時予以扣除。,第三部分：土地增值稅的減免稅規(guī)定,一、因國家建設需要依法征、收回原房地產(chǎn)，免征土地增值稅。是指因城市實施規(guī)劃、國家建設的需要而被政府批準征用的房地產(chǎn)或收回的土地使用權。 因城市實施規(guī)劃、國家建設的需要而搬遷，由納稅人自行轉讓原房地產(chǎn)的，比照本規(guī)定免征土地增值稅。,第三部分：土地增值稅的減免稅規(guī)定,二、在企業(yè)兼并中，對被兼并企業(yè)將房地產(chǎn)轉讓到兼并