非自住性購房問題研究——由溫州購房團現(xiàn)象引發(fā)的思考.pdf

1、隨著中國政府開始實施并不斷深入住房制度的改革，中國房地產(chǎn)近年來取得了令人矚目的發(fā)展，并由于其產(chǎn)業(yè)關聯(lián)度高以及對國民經(jīng)濟強有力的拉動作用，成為了國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，其健康發(fā)展對國民經(jīng)濟的健康發(fā)展和社會的不斷進步起著舉足輕重的作用。2004年年初，新聞媒體對溫州購房團進行了一系列報道，同時，社會各界關于房地產(chǎn)市場發(fā)展是否過熱的討論也非常激烈，一時間，有關溫州購房團和非自住性購房的話題和討論成為了社會關注的焦點。在這樣的背景下，對非自住性購房

2、問題進行研究也就具有不同尋常的意義。 第一個方面是案例背景。這部分內容主要介紹了2004年年初以中國中央電視臺《經(jīng)濟半小時》以及成都本地媒體《居周刊》為代表的新聞媒體對溫州購房團的相關報道以及社會各界對溫州購房團的主要觀點。 第二個方面是非自住性購房概述。從中國住房制度改革和房地產(chǎn)市場的發(fā)展歷程來看，個人購房行為已經(jīng)成為了房地產(chǎn)消費市場的主體，而從購房行為的動機來劃分，個人購房行為主要可以分為兩類：一類是自住性購房，另一

3、類是非自住性購房。與自住性購房行為相比，非自住性購房行為在購房行為動機、用途和購房對象、對銀行信貸的依賴程度、對風險的認識和承擔能力等方面都存在很大的差異，這種差異也直接決定了非自住性購房行為發(fā)生的原因以及對房地產(chǎn)市場、金融體系和國民經(jīng)濟所帶來的一系列風險。 第三個方面是非自住性購房的原因。非自住性購房并非中國房地產(chǎn)市場與生俱來的現(xiàn)象，而投資利潤存在的空間則是產(chǎn)生非自住性購房的根本原因。非自住性購房的利潤主要來源于土地的增值、房

4、產(chǎn)的自然增值、房產(chǎn)炒作行為產(chǎn)生的房價增值以及房產(chǎn)租賃收益等。同時，由于我國住房總需求量將長期保持在較高的水平上，因此，非自住性購房將是我國房地產(chǎn)發(fā)展過程中長期需要面對的現(xiàn)象。 第四個方面是非自住性購房的風險分析。對房地產(chǎn)市場供應而言，以溫州購房團為代表的非自住性購房會導致地價和房價的過快上漲，導致房地產(chǎn)投入規(guī)模出現(xiàn)爆發(fā)式增長，從而影響房地產(chǎn)市場的供求平衡，導致房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生，以及導致房地產(chǎn)供應結構發(fā)生扭曲；對房地產(chǎn)市場消費而言

5、，供應結構的變化會讓中低收入房地產(chǎn)消費者無法購買適用的住房，無法解決和改善自身的居住條件，過快上漲的房價還會提高消費者的居住和生活成本；對金融體系而言，非自住性購房存在相對更高的違約概率，金融體系會因房地產(chǎn)泡沫的加劇和破滅承擔巨大風險；對國民經(jīng)濟而言，以溫州購房團為代表的非自住性購房會抬高勞動力成本，削弱國民經(jīng)濟整體競爭力，進一步加劇社會貧富差距，對社會的安定產(chǎn)生影響，扭曲整個國家的產(chǎn)業(yè)結構。這些都將為房地產(chǎn)市場、金融體系和國民經(jīng)濟的健

6、康發(fā)展帶來較大的風險。 第五個方面是非自住性購房的風險控制。從維護資本流動的正當需求、維護房地產(chǎn)業(yè)、金融體系和國民經(jīng)濟的安全運行出發(fā)，應當從疏導、調節(jié)和限制三個方面來加強對非自住性購房的風險控制。疏導包括一方面應建立多元化的投資渠道，解決整個國民經(jīng)濟的平衡發(fā)展的問題，避免資本在房地產(chǎn)流通領域過度集聚所產(chǎn)生的風險，另一方面，應拓寬房地產(chǎn)行業(yè)的融資渠道，讓民間資本從房地產(chǎn)消費流通領域進入房地產(chǎn)開發(fā)建設領域。調節(jié)包括從政府和金融機構兩