重慶市北碚區(qū)北溫泉鎮(zhèn)農(nóng)用地估價(jià)研究.pdf

1、西南農(nóng)業(yè)大學(xué)碩士學(xué)位論文重慶市北碚區(qū)北溫泉鎮(zhèn)農(nóng)用地估價(jià)研究姓名：彭榮勝申請學(xué)位級別：碩士專業(yè)：農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)管理指導(dǎo)教師：葉公強(qiáng)20000401摘要農(nóng)用地估價(jià)是現(xiàn)階段土地管理實(shí)踐和社會主義市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展提出的必然要求，是目前情況下亟待開展的工作，對于完善農(nóng)村地籍管理，確定土地征用補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、完善土地稅收、加強(qiáng)耕地保護(hù)、規(guī)范農(nóng)用地流轉(zhuǎn)和建立農(nóng)村土地市場等均具有重要意義。、本文在重慶市北碚區(qū)北溫泉鎮(zhèn)農(nóng)用地估價(jià)試點(diǎn)課題研究的實(shí)踐基礎(chǔ)上，以馬克思主義的地

2、租、地價(jià)理論和西方經(jīng)濟(jì)學(xué)的收益理論為指導(dǎo)，以農(nóng)用地定級為基本控制依據(jù)，以農(nóng)用地估價(jià)為研究對象，堅(jiān)持理論與實(shí)踐相結(jié)合，分析比較了多種土地估價(jià)方法，選取收益還原法作為現(xiàn)階段農(nóng)甩地估價(jià)曲基本方法。在收益還原法的應(yīng)用過程中，比較深入地研究了農(nóng)用地純收益和土地還原利率這兩個(gè)最為關(guān)鍵的問題。選取了在土地質(zhì)量上具有代表性的田塊作為代表樣點(diǎn)文一通過宴地走訪代表樣點(diǎn)的承包戶獲取農(nóng)用地的投入、產(chǎn)出資料，在充分利用現(xiàn)有各部門統(tǒng)計(jì)資料的基礎(chǔ)上，結(jié)合農(nóng)業(yè)生產(chǎn)實(shí)踐

3、對收集的資料進(jìn)行了科學(xué)、合理地處理；建立了土地純收益與土地級別、物質(zhì)投入量和活勞動投入量之間關(guān)系的數(shù)學(xué)模型，采用兩種不同的方法求取農(nóng)用地級別的純收益：分析了土地還原利率在估價(jià)中的重要作目，途委工還原利率與收益率之間的關(guān)系，最終選擇以安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值的方法求取士地的還原利率，并就安全利率及風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值的確定作了比較深入的研究；以農(nóng)村土地承包期限再延長30年不變的政策為依據(jù)，估算出北溫泉鎮(zhèn)農(nóng)用地30年使用權(quán)的基準(zhǔn)地價(jià)，再根據(jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)中的替代

4、原理。對基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行修正得到宗地地價(jià)。文章最后總結(jié)出了適合丘陵地區(qū)農(nóng)用地特點(diǎn)的估價(jià)規(guī)律和方法，并對南方丘陵地區(qū)農(nóng)用地估價(jià)進(jìn)行了探討。i縱觀全文，整個(gè)研究分為以下六個(gè)部分：第一部分是從農(nóng)用地估價(jià)的科學(xué)概念入手，指出“農(nóng)用地估價(jià)是在特定的范圍內(nèi)，采用一定的方法估算出農(nóng)用地的價(jià)格，進(jìn)而從資產(chǎn)的角度評價(jià)土地質(zhì)量的過程。農(nóng)用地估價(jià)屬于土地評價(jià)的范疇。”并回顧了農(nóng)用地估價(jià)發(fā)生、發(fā)展的過程以及目前開展農(nóng)用地估價(jià)的現(xiàn)實(shí)意義：明確了本次農(nóng)用地估價(jià)研究的具

5、體任務(wù)是通過對北溫泉鎮(zhèn)相關(guān)農(nóng)用地價(jià)格的評估摸索出類似地區(qū)開展農(nóng)用地估價(jià)的方法、特點(diǎn)和規(guī)律。為大規(guī)模開展農(nóng)用地估價(jià)提供經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)和范例。第二部分是以馬克思的地租、地價(jià)理論和西方經(jīng)濟(jì)學(xué)的收益理論為基本依據(jù)?？偨Y(jié)出了農(nóng)用地價(jià)格的內(nèi)涵，即農(nóng)用途價(jià)格是若干年的農(nóng)用地純收益即地租貼現(xiàn)值的總和。以此為基礎(chǔ)，針對農(nóng)用地的特點(diǎn)，分析比較了多種土地估價(jià)方法的特點(diǎn)及適用范囝，確立了現(xiàn)階段適合農(nóng)用地估價(jià)的比較理想的方法即收益還原法，并制訂了本次估價(jià)研究的基本技術(shù)