業(yè)主炒管家炒出五大問(wèn)題

1、業(yè)主炒管家炒出五大問(wèn)題●投票權(quán)如何確定●前期物管何去何從●物管基本金由誰(shuí)支付●業(yè)委會(huì)法律地位存在真空●政府公權(quán)如何界定今年7月，福州市海景花園業(yè)主因?qū)π旁次飿I(yè)公司管理方面存在諸多問(wèn)題表示不滿，成為福州第一個(gè)炒物業(yè)“老管家”魷魚的小區(qū)。由于該事件發(fā)生在國(guó)務(wù)院頒布《物業(yè)管理?xiàng)l例》前后，因此海景“炒管家”成了《條例》司法實(shí)踐的“試金石”，并因此而受到國(guó)內(nèi)媒體廣泛關(guān)注。事實(shí)上，正因?yàn)閯倓傤C布的《條例》還存在著諸多方面的不足，使海景花園的“炒管家

2、”爭(zhēng)執(zhí)久拖未決。日前，海景花園業(yè)主與開發(fā)商、“老管家”之間的矛盾不斷激化，并發(fā)生流血沖突。海景花園業(yè)主炒管家實(shí)錄物業(yè)移交受挫今年上半年，由于業(yè)主們對(duì)開發(fā)商的信源物業(yè)公司存在諸多不滿，業(yè)委會(huì)決定炒掉信源物管公司，并聘請(qǐng)新三澤公司。然而，當(dāng)“新三澤”于7月30日來(lái)到小區(qū)物業(yè)管理處準(zhǔn)備接管時(shí)，“老管家”信源物管公司卻拒絕移交。主要有兩條理由：一是物管交接必須有物管行政主管部門的人到場(chǎng)；二是他們是與開發(fā)商簽的合同，要移交也是向開發(fā)商移交。開發(fā)商

3、則解釋，“信源”并非故意不移交物業(yè)管理權(quán)，而是其前期對(duì)小區(qū)的投入該如何補(bǔ)償?shù)膯?wèn)題還沒解決，所以現(xiàn)在“沒辦法移交”。政府介入無(wú)效為解決海景花園物業(yè)管理權(quán)移交問(wèn)題，福州市房管局曾于8月6日出臺(tái)過(guò)一份《專題會(huì)議紀(jì)要》，要求信源物管公司在8月10日交出物業(yè)管理權(quán)。然而，“信源”不僅沒有照辦，反而于8月15日向福州市鼓樓區(qū)法院提起訴訟，狀告業(yè)委會(huì)在開發(fā)商尚未向其移交物管資料前，就擅自與“新三澤”簽訂合同；而“新三澤”在明知“信源”和開發(fā)商簽訂的物

4、管合同還未到期的情況下，仍與業(yè)委會(huì)惡意串通，損壞“信源”利益。業(yè)主實(shí)行自治業(yè)主與“信源”無(wú)休止地爭(zhēng)執(zhí)，有關(guān)主管部門卻以“此事已進(jìn)入訴訟程序，行政主管部門就不便再插手了”為由耗著不管。又值“信源”擅自出租小區(qū)功能用房，業(yè)主們強(qiáng)行采取了“自治”措施。另?yè)?jù)了解，此前，“新三澤”也因無(wú)法接管管理權(quán)、無(wú)法履行與業(yè)主委員會(huì)之間的協(xié)議，而被解除了合約。遭遇流血沖突11月15日，福州海景花園業(yè)主因?qū)Α袄瞎芗摇毙旁次锕芄酒綍r(shí)的管理工作不滿，業(yè)主委員會(huì)將

5、“老管家”趕出花園。16日凌晨發(fā)生流血事件，海景花園業(yè)主委員會(huì)新聘用的3名保安被十幾個(gè)不明身份的人打傷，其中一個(gè)傷勢(shì)較重而住院。那么，海景花園“炒管家”事件究竟卡在哪里？這一事件折射出《條例》存在哪些盲區(qū)呢？“炒出”五大問(wèn)題投票權(quán)確定問(wèn)題在海景花園“炒管家”的紛爭(zhēng)中，業(yè)委會(huì)是通過(guò)2／3以上業(yè)主代表在業(yè)主代表大會(huì)上投票，決定趕走“信源”的。但是這2／3以上業(yè)主代表通過(guò)的決定是否有效，也遭到“信源”的質(zhì)疑?！稐l例》只是規(guī)定：業(yè)主在首次業(yè)主大

6、會(huì)會(huì)議上的投票權(quán)，要根據(jù)業(yè)主擁有物業(yè)的建筑面積、住宅套數(shù)等因素確定。但投票權(quán)究竟按建筑面積還是按照住宅套數(shù)？或者兩者一個(gè)為主，一個(gè)為輔？《條例》對(duì)此并沒有具體說(shuō)明。如果按照折中的做法，既考慮建筑面積因素，又考慮戶數(shù)，那么兩者如何量化？?jī)烧叩臋?quán)重又如何分配？同樣遭遇尷尬。前期物管去留問(wèn)題今年7月，海景花園業(yè)委會(huì)決定炒掉“信源”，并與“新三澤”簽訂了物業(yè)管理合同?！靶旁础笔情_發(fā)商“欽定”的一家“前期物管”。按照《物業(yè)管理?xiàng)l例》，在前期物管與

7、開發(fā)商簽訂的物業(yè)服務(wù)合同期限未滿，但業(yè)主委員會(huì)與另一家物管公司簽訂服務(wù)合同的，前期物管的服務(wù)合同就算自動(dòng)終止。同時(shí)，在前期合同終止后，前期物管也應(yīng)該將竣工平面圖、安裝設(shè)備說(shuō)明等所有物管資料移交業(yè)委會(huì)。但《條例》只是籠統(tǒng)規(guī)定了合同終止后，物管資料要移交，至于如何移交，前期物管退出時(shí)與業(yè)委會(huì)如何對(duì)接，雙方已欠費(fèi)用如何結(jié)清，前期物管對(duì)辦公場(chǎng)所的裝修等諸多方面的前期投入能不能得到補(bǔ)償，如果能得到賠償又該如何補(bǔ)償?shù)?，都沒有做出具體的規(guī)定?！靶旁础?/p>

8、的總經(jīng)理助理黃章堅(jiān)說(shuō)，對(duì)海景花園的物業(yè)管理，公司也已經(jīng)決心退出，但這些問(wèn)題雙方還沒有講清楚之前，該如何退出呢？開發(fā)商與物管基本金問(wèn)題《條例》出臺(tái)前，廣東、上海等多個(gè)省市都對(duì)小區(qū)物管基本金作過(guò)類似于福州市的《物業(yè)管理辦法》內(nèi)容的規(guī)定。但今年9月1日實(shí)施的《條例》，只提到業(yè)主要按有關(guān)規(guī)定交納專項(xiàng)維修費(fèi)用，對(duì)“物管基本金”卻沒有提到。于是，爭(zhēng)執(zhí)再次發(fā)生。海景花園業(yè)主認(rèn)為，開發(fā)商必須交納這筆費(fèi)用。但開發(fā)商卻認(rèn)為，物業(yè)管理基本金與《條例》提到的專

9、項(xiàng)維修費(fèi)用目的是一致的，都是為了小區(qū)維護(hù)，只要按照《條例》由業(yè)主投入就可以了。隨著海景花園問(wèn)題的出現(xiàn)，這個(gè)難題不僅僅擺在福州物管的面前。業(yè)委會(huì)法律地位問(wèn)題在海景花園與“信源”發(fā)生紛爭(zhēng)后，海景花園業(yè)主委員會(huì)很快就一紙?jiān)V狀將“信源”送上了法庭。對(duì)于業(yè)委會(huì)的起訴，“信源”方面卻對(duì)海景花園業(yè)委會(huì)的訴訟主體資格提出了質(zhì)疑。因?yàn)楦鶕?jù)我國(guó)《民訴法》規(guī)定，在我國(guó)只有公民、法人和其他組織具有訴訟主體資格，而小區(qū)業(yè)主委員會(huì)肯定不是公民和法人，只能算是其他社

10、團(tuán)組織。但根據(jù)我國(guó)的法律規(guī)定，只有在民政部門登記注冊(cè)的社團(tuán)組織才能具有法律訴訟主體資格，而小區(qū)業(yè)主委員會(huì)只是在房管部門注冊(cè)，并沒有在民政部門登記，所以小區(qū)業(yè)主委員會(huì)在法律上來(lái)說(shuō)并不具備訴訟主體資格。那么業(yè)主委員會(huì)到底算是個(gè)什么樣的組織呢？我們?cè)撊绾慰创龢I(yè)主委員會(huì)的地位呢？包括《物業(yè)管理?xiàng)l例》在內(nèi)的國(guó)家法律法規(guī)都沒有對(duì)此明確說(shuō)明。由于業(yè)委會(huì)地位問(wèn)題存在的空白，今后當(dāng)業(yè)主們的共同利益受到侵害或者小區(qū)共同侵害他人利益時(shí)，誰(shuí)來(lái)代表業(yè)主走上法庭的

11、問(wèn)題擺在業(yè)主面前?？偛荒苡蓸I(yè)主一個(gè)一個(gè)寫訴狀，或?qū)Ψ桨撮T牌號(hào)一個(gè)個(gè)告狀吧。政府的權(quán)力界限問(wèn)題海景花園問(wèn)題出現(xiàn)后，福州市房管局在今年8月下發(fā)了一個(gè)要求“信源”限期撤出的《會(huì)議紀(jì)要》，但信源物業(yè)并沒有按照《會(huì)議紀(jì)要》的內(nèi)容執(zhí)行。隨著糾紛的升級(jí)，海景花園業(yè)委會(huì)強(qiáng)行驅(qū)逐物管，后來(lái)又出現(xiàn)流血沖突。海景花園一位業(yè)主說(shuō)，在此過(guò)程中，他們一直沒有聽到政府主管部門有其他聲音，也沒有具體介入。業(yè)主們因此質(zhì)疑：按照《條例》，當(dāng)前期物管合同終止后，“老管家”就

12、必須撤出。但“老管家”賴著不走，這時(shí)候政府部門該充當(dāng)何種角色，起什么作用？能不能動(dòng)用公安部門強(qiáng)制執(zhí)行？《條例》對(duì)此沒有相關(guān)規(guī)定。但同時(shí)強(qiáng)行趕走物管，也是不得不為之的事情。但同時(shí)他們也質(zhì)疑：在處理物業(yè)管理糾紛中，政府要扮演什么角色，什么該管，什么不該管？它的權(quán)力界限在哪里？福州將修改完善物管法規(guī)就在海景花園物業(yè)管理權(quán)糾紛仍在持續(xù)的時(shí)候，記者獲悉，福州人大正著手對(duì)福州市現(xiàn)有的物業(yè)管理法規(guī)進(jìn)行修改、完善。另?yè)?jù)悉，不久前，福建省人大和福州市人大