一級(jí)土地開(kāi)發(fā)的財(cái)務(wù)管理思考

1、一級(jí)土地開(kāi)發(fā)的財(cái)務(wù)管理思考一、收入管理一級(jí)土地開(kāi)發(fā)收入的取得及籌劃是從使企業(yè)獲得較高回報(bào)及長(zhǎng)期可靠的收入出發(fā)，主要從收入的取得方式、經(jīng)營(yíng)性土地拍賣(mài)籌劃、長(zhǎng)期合作三個(gè)方面進(jìn)行：1.收入取得方式的管理：l經(jīng)營(yíng)性土地拍賣(mài)收入是一級(jí)土地開(kāi)發(fā)收入中最為重要的組成部分，是一級(jí)土地開(kāi)發(fā)利潤(rùn)實(shí)現(xiàn)的核心，通過(guò)與政府部門(mén)對(duì)收入分成方式、比例、期限、土地供應(yīng)量的商談，使之收入最大化。同時(shí)注意土地供應(yīng)量指標(biāo)在整個(gè)開(kāi)發(fā)期間的分配可以做為公司收益的“調(diào)節(jié)器”，為上

2、市公司利潤(rùn)籌劃提供一個(gè)途徑。l政府補(bǔ)貼及稅收返還收入。各種政府補(bǔ)貼、行政事業(yè)收費(fèi)的減免及稅收地方所得部分的返還是一級(jí)開(kāi)發(fā)獲取利潤(rùn)不可或缺的部分。各種行政收費(fèi)包括但不限于：城市規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)、測(cè)量費(fèi)、房屋安全鑒證費(fèi)、白蟻防治費(fèi)、房產(chǎn)測(cè)繪費(fèi)、房地產(chǎn)交易費(fèi)等。一級(jí)土地開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)招商引入項(xiàng)目繳納稅金返還給XX或與地方政府分成也可以做為一個(gè)談判的內(nèi)容而增加收入。對(duì)于地方政府的補(bǔ)貼和稅收分成建議財(cái)務(wù)處理為“長(zhǎng)期應(yīng)付款”進(jìn)行專(zhuān)款專(zhuān)用，不進(jìn)入收入總額，這樣可

3、以一定程度上節(jié)約營(yíng)業(yè)稅金。l公用設(shè)施及臨時(shí)設(shè)施有償出租收入。在條件許可的情況下，并得到政府同意的情況下，對(duì)部分公用設(shè)施采用BOT（建設(shè)－經(jīng)營(yíng)－轉(zhuǎn)讓?zhuān)┠Ｊ?，形成長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)收入或出租收入。l物業(yè)管理收入。與政府協(xié)商，將一級(jí)土地開(kāi)發(fā)后的公園、體育場(chǎng)館或開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)的各二級(jí)開(kāi)發(fā)商修建的小區(qū)等統(tǒng)一由XX公司提供物業(yè)管理，實(shí)現(xiàn)物管收入。l一級(jí)土地開(kāi)發(fā)區(qū)醒目位置廣告費(fèi)收入。對(duì)仍然在施工過(guò)程中的建筑物外墻、圍墻或高層醒目位置，有可能在短期出租實(shí)現(xiàn)廣告收入。l

4、對(duì)一級(jí)土地開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)的建筑企業(yè)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)稅由公司統(tǒng)一代扣代繳，獲得稅務(wù)機(jī)關(guān)的代扣代繳手續(xù)費(fèi)返還。l提高農(nóng)遷房區(qū)域的容積率，增加土地利用效益。2.經(jīng)營(yíng)性用地拍賣(mài)管理：l籌劃、規(guī)劃時(shí)根據(jù)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)狀況，對(duì)一級(jí)開(kāi)發(fā)區(qū)域內(nèi)土地中的住宅、商業(yè)、工業(yè)進(jìn)行系統(tǒng)考慮后，規(guī)劃合理的各類(lèi)經(jīng)營(yíng)性用地面積實(shí)現(xiàn)收益最大化。l對(duì)住宅項(xiàng)目類(lèi)型和商業(yè)項(xiàng)目類(lèi)型土地的出讓時(shí)間進(jìn)行策劃，結(jié)合項(xiàng)目資金、市場(chǎng)需求、未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)狀況綜合考慮先拍賣(mài)住宅項(xiàng)目的土地還是先拍賣(mài)商業(yè)用地或工業(yè)用

5、地。3.長(zhǎng)期合作：爭(zhēng)取做到項(xiàng)目結(jié)束后，能繼續(xù)為集團(tuán)產(chǎn)生長(zhǎng)久、穩(wěn)定的利潤(rùn)和現(xiàn)金流。l通過(guò)一次一級(jí)土地開(kāi)發(fā)尋找深化合作機(jī)會(huì)。如在一級(jí)開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)建能源需求在總額度內(nèi)拿貸款，避免貸款資金閑置情況的發(fā)生。l做好資金配比工作。鑒于項(xiàng)目貸款和流動(dòng)資金貸款各自的優(yōu)缺點(diǎn)，根據(jù)土地開(kāi)發(fā)預(yù)計(jì)現(xiàn)金凈流量，合理安排項(xiàng)目貸款及流動(dòng)資金貸款的比重。l積極采用銀行承兌匯票等結(jié)算手段，延緩資金支付并獲取資金利息收入。l利用銀行產(chǎn)品獲得較高利息收入，降低財(cái)務(wù)費(fèi)用。如：通知存

6、款、協(xié)定利率存款、銀行對(duì)公金融產(chǎn)品等。l抓緊一級(jí)土地開(kāi)發(fā)項(xiàng)目拍賣(mài)資金的回收，推遲各種款項(xiàng)的支付。l利用當(dāng)?shù)貤l件，申請(qǐng)國(guó)債資金。部分旅游景區(qū)或環(huán)保條件苛刻的地方，一般都有國(guó)債資金項(xiàng)目，把國(guó)債資金引入一級(jí)土地開(kāi)發(fā)項(xiàng)目里來(lái)，降低融資成本及投資成本。如：污水處理廠的建立就可以通過(guò)當(dāng)?shù)卣暾?qǐng)國(guó)債資金，由一級(jí)土地項(xiàng)目公司補(bǔ)足部分資金代建。三、稅費(fèi)管理一級(jí)土地開(kāi)發(fā)需繳納的稅費(fèi)主要有：營(yíng)業(yè)稅及附加（5％的營(yíng)業(yè)稅、教育費(fèi)附加3％，城建稅依據(jù)項(xiàng)目所在地的