中國(guó)城市土地使用制度

1、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué),中國(guó)城市土地使用制度,一、土地制度和土地所有權(quán),土地所有制：是指一個(gè)國(guó)家或地區(qū)在一定的社會(huì)制度下占有和控制土地的法定形式。 土地所有權(quán)：是指土地所有者在法律規(guī)定的范圍內(nèi)，對(duì)土地享有占有、使用、處分和收益的權(quán)利。（法律實(shí)現(xiàn)） 地租：是土地使用者為租用土地而向土地所有者支付的經(jīng)濟(jì)代價(jià)，是土地所有權(quán)在經(jīng)濟(jì)上的實(shí)現(xiàn)。（經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)形式）,土地所有權(quán)的屬性,1 ．土地占有權(quán)　　 土地占有權(quán)就是土地所有者對(duì)土地的實(shí)際控制權(quán)。它是

2、行使土地所有權(quán)和使用權(quán)的基礎(chǔ)。我國(guó)土地所有權(quán)的主體只有國(guó)家和集體，但是國(guó)家和集體作為土地所有權(quán)和占有權(quán)的分離，因此土地所有權(quán)人并不一定就是土地占有人?！?．土地使用權(quán)　　 土地使用權(quán)就是土地所有者根據(jù)土地分類(lèi)對(duì)土地加以利用的權(quán)利。土地利用與土地占有存在著密切聯(lián)系，沒(méi)有占有就無(wú)法使用更談不上使用權(quán)。土地使用權(quán)作為一項(xiàng)獨(dú)立的權(quán)能可以同占有權(quán)、收益權(quán)一起從所有權(quán)中分離出來(lái)。在我國(guó)，集體土地所有者可以直接行使這項(xiàng)權(quán)利，國(guó)有土地所有者一般把這

3、項(xiàng)權(quán)利轉(zhuǎn)讓給非所有人使用。,,3．土地收益權(quán)　　 土地收益權(quán)就是基于對(duì)土地使用權(quán)而取得的利息的權(quán)利。土地收益權(quán)和土地所有權(quán)密切相關(guān)，土地收益就是土地使用的結(jié)果。4．土地處分權(quán)　　 土地處分權(quán)就是依法對(duì)土地處置的權(quán)利，即在法律允許的范圍之內(nèi)決定土地的最終歸屬。,二、我國(guó)的土地所有制,土地使用制度受到土地所有制和經(jīng)濟(jì)體制的制約。 《土地管理法》第2條第1款規(guī)定：“中華人民共和國(guó)實(shí)行土地的社會(huì)主義公有制，即全民所有制

4、和勞動(dòng)群眾集體所有制”。根據(jù)這一規(guī)定，我國(guó)的土地所有制有兩種基本的形式，一種是全民所有制土地即土地國(guó)家所有制，一種是勞動(dòng)群眾集體所有制土地即土地集體所有制。,我國(guó)傳統(tǒng)城市土地使用制度,我國(guó)傳統(tǒng)城市土地使用制度是一種對(duì)土地實(shí)行行政劃撥，無(wú)償無(wú)期限使用，禁止土地使用者轉(zhuǎn)讓土地的制度?；咎卣骶驮谟冢阂皇切姓潛芏菬o(wú)償無(wú)限使用三是禁止轉(zhuǎn)讓,城市土地使用制度改革,我國(guó)的城市土地屬于國(guó)家所有，但隨著計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制向市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制轉(zhuǎn)換，土地使用

5、制度發(fā)生了根本變化。 城市土地使用制度進(jìn)行改革大致經(jīng)過(guò)如下幾個(gè)階段：1、征收土地使用費(fèi)2、實(shí)行土地使用權(quán)有償出讓和轉(zhuǎn)讓3、修改憲法和土地管理法，制定全國(guó)性土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓條件,我國(guó)城市土地使用制度,城市土地使用制度可以分為兩大類(lèi)：無(wú)償?shù)男姓潛苤贫扔袃數(shù)氖袌?chǎng)交易制度從我國(guó)城市土地使用制度的具體內(nèi)容來(lái)看，大致包括以下幾個(gè)方面：1、城市土地使用權(quán)出讓2、土地使用權(quán)劃撥3、城市土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓4、城市土地使用權(quán)出租5

6、、城市土地使用權(quán)抵押6 、城市土地使用權(quán)收回與終止,城市土地使用權(quán)出讓,定義：土地使用權(quán)出讓?zhuān)侵竾?guó)家將國(guó)有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國(guó)家支付土地使用權(quán)出讓金的行為?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》規(guī)定，城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的集體所有的土地，經(jīng)依法征用轉(zhuǎn)為國(guó)有土地后，該幅國(guó)有土地的使用權(quán)方可有償轉(zhuǎn)讓。,城市土地使用權(quán)出讓的特征,（一）土地使用權(quán)出讓是國(guó)家行為 土地使用權(quán)出讓是一種國(guó)家壟斷的行為。因?yàn)閲?guó)家是土地的所有者，

7、只有國(guó)家才能以土地所有者的身份出讓土地。土地使用權(quán)出讓?zhuān)墒?、縣人民政府有計(jì)劃、有步驟地進(jìn)行。出讓的每幅地塊、用途、年限和其他條件，由市、縣人民政府土地管理部門(mén)會(huì)同城市規(guī)劃、建設(shè)、房產(chǎn)管理部門(mén)共同擬定方案，按照國(guó)務(wù)院規(guī)定，報(bào)經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)后，由市、縣人民政府土地管理部門(mén)實(shí)施。,,（二）土地使用權(quán)出讓的年限是有限的 土地使用權(quán)出讓的最高年限是由國(guó)務(wù)院按照土地的不同用途規(guī)定的，它是指一次出讓簽約的最高年限。不同用途的土地，

8、出讓的最高年限如下：（1）居住用地70年；（2）工業(yè)用地50年；（3）教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年；（4）商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地40年；（5）綜合或者其他用地50年。土地使用權(quán)出讓年限屆滿時(shí)，土地使用者可以申請(qǐng)續(xù)期，但應(yīng)當(dāng)至遲于屆滿前一年申請(qǐng)續(xù)期。,,（三）土地使用權(quán)出讓是有償?shù)?土地使用者取得一定年限內(nèi)的國(guó)有土地使用權(quán)，須向國(guó)家支付土地使用權(quán)出讓金。土地使用權(quán)出讓金主要包括一定年限內(nèi)的地租，此

9、外還包括土地使用權(quán)出讓前國(guó)家對(duì)土地的開(kāi)發(fā)成本以及有關(guān)的土地安置補(bǔ)償?shù)荣M(fèi)用。只有當(dāng)土地使用者支付全部土地使用權(quán)出讓金后，才能由市、縣人民政府發(fā)給土地使用權(quán)證書(shū)，土地使用者方可取得受讓的土地使用權(quán)。,,（四）土地使用者享有權(quán)利的范圍不含地下之物 我國(guó)《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用杈出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第二條規(guī)定：“國(guó)家按照所有權(quán)與使用權(quán)分離的原則，實(shí)行城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓制度，但地下資源、埋藏物和市政公用設(shè)施除外?！庇纱丝梢?jiàn)

10、，土地使用者不因其享有土地使用權(quán)而對(duì)地下的資源、埋藏物和市政公用設(shè)施等享有權(quán)利。,城市土地使用權(quán)出讓的方式及程序,《城市房地產(chǎn)管理法》和《土地管理法》規(guī)定，國(guó)有土地使用權(quán)出讓的主要方式有協(xié)議、招標(biāo)、拍賣(mài)三種。2002年5月，根據(jù)我國(guó)土地市場(chǎng)的實(shí)踐，國(guó)土資源部頒布了《招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)定》。國(guó)土資源部１１號(hào)令［２００２］規(guī)定：商業(yè)、旅游、娛樂(lè)和商品住宅等各類(lèi)經(jīng)營(yíng)性用地，必須以招標(biāo)、拍賣(mài)或者掛牌方式出讓。對(duì)經(jīng)營(yíng)性土地已禁止協(xié)

11、議出讓方式。,協(xié)議出讓,1.協(xié)議出讓的概念： 協(xié)議出讓是指土地的出讓方和受讓方通過(guò)協(xié)商方式有償出讓土地使用權(quán)的方式。 一般由土地使用者向政府土地管理部門(mén)提出用地申請(qǐng)，經(jīng)法定程序批準(zhǔn)后，再由出讓方與受讓方就地價(jià)、使用年限、付款方式以及用地條件等達(dá)成協(xié)議，并簽訂出讓合同的行為。 2.適用范圍：協(xié)議出讓的土地主要適用于工業(yè)、倉(cāng)儲(chǔ)、市政公益事業(yè)項(xiàng)目以及政府為調(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、實(shí)施產(chǎn)業(yè)政策而需要給予優(yōu)惠扶

12、持的建設(shè)項(xiàng)目。,招標(biāo)、拍賣(mài)或者掛牌出讓,招標(biāo)出讓國(guó)有土地使用權(quán)　　是指市、縣人民政府土地行政主管部門(mén)（以下簡(jiǎn)稱(chēng)出讓人）發(fā)布招標(biāo)公告，邀請(qǐng)?zhí)囟ɑ蛘卟惶囟ǖ墓?、法人和其他組織參加國(guó)有土地使用權(quán)投標(biāo)，根據(jù)投標(biāo)結(jié)果確定土地使用者的行為。 拍賣(mài)出讓國(guó)有土地使用權(quán)　　是指出讓人發(fā)布拍賣(mài)公告，由競(jìng)買(mǎi)人在指定時(shí)間、地點(diǎn)進(jìn)行公開(kāi)競(jìng)價(jià)，根據(jù)出價(jià)結(jié)果確定土地使用者的行為。 掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)　　是指出讓人發(fā)布掛牌公告，按公告規(guī)定的期限將擬出讓宗地的

13、交易條件在指定的土地交易場(chǎng)所掛牌公布，接受競(jìng)買(mǎi)人的報(bào)價(jià)申請(qǐng)并更新掛牌價(jià)格，根據(jù)掛牌期限截止時(shí)的出價(jià)結(jié)果確定土地使用者的行為。,土地使用權(quán)出讓金,1.土地使用權(quán)出讓金的概念： 是政府將土地使用權(quán)出讓給土地使用者，并向受讓人收取的政府放棄若干年土地使用權(quán)的全部貨幣或其他物品及權(quán)利折合成貨幣的補(bǔ)償。2.土地使用權(quán)出讓金的確定有三個(gè)過(guò)程： 第一是估價(jià)過(guò)程。在這個(gè)過(guò)程中，政府選擇有土地估價(jià)資格的中介機(jī)構(gòu)對(duì)擬出讓的土地進(jìn)行地價(jià)評(píng)估。

14、 第二是確定出讓底價(jià)過(guò)程。在這個(gè)過(guò)程中，政府根據(jù)其產(chǎn)業(yè)政策和其他有關(guān)政策，對(duì)土地估價(jià)結(jié)果進(jìn)行修訂，形成出讓底價(jià)。 第三是批準(zhǔn)過(guò)程。,土地使用權(quán)劃撥,（一）土地使用權(quán)劃撥的概念 是指縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)，在土地使用者繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權(quán)無(wú)償交付給土地使用者使用的行為。 以劃撥方式取得上地使用權(quán)的，除法律、行政法規(guī)另有規(guī)定外，沒(méi)有使用期限的限制。

15、但劃撥使用的范圍有嚴(yán)格限制。,國(guó)有土地使用權(quán)劃撥的適用范圍,(1)國(guó)家機(jī)關(guān)用地和軍事用地。國(guó)家機(jī)關(guān)用地是指各級(jí)權(quán)力機(jī)關(guān)、行政機(jī)關(guān)、審判機(jī)關(guān)和檢察機(jī)關(guān)用地。  　(2)城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和城市公益事業(yè)用地。城市基礎(chǔ)設(shè)施用地是指給排水、環(huán)境保護(hù)、供電、通信、煤氣、道路橋梁、消防保安等設(shè)施用地，城市公益事業(yè)用地是指城市內(nèi)教育、文化和衛(wèi)生等設(shè)施用地。  　(3)國(guó)家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等項(xiàng)目用地。  　(

16、4)法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地。,城市土地使用權(quán)劃撥的基本程序,（1）申請(qǐng)。建設(shè)用地單位持經(jīng)批準(zhǔn)的設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)或者初步設(shè)計(jì)、年度基本建設(shè)計(jì)劃等有關(guān)文件和城市規(guī)劃管理機(jī)關(guān)核發(fā)的建設(shè)用地規(guī)劃許可證，按照審批權(quán)限向城市土地管理部門(mén)申請(qǐng)建設(shè)用地。（2）審批。城市土地管理部門(mén)根據(jù)用地申請(qǐng)書(shū)等有關(guān)文件，依法定權(quán)限進(jìn)行審核、批準(zhǔn)，核發(fā)建設(shè)用地批準(zhǔn)證書(shū)。（3）劃撥。獲得建設(shè)用地批準(zhǔn)證書(shū)后，由城市土地管理部門(mén)根據(jù)建設(shè)進(jìn)度一次或分期劃撥建設(shè)用地。（4

17、）發(fā)證。建設(shè)項(xiàng)目竣工后，由城市規(guī)劃管理和土地管理部門(mén)核查實(shí)際用地后，土地管理部門(mén)核發(fā)國(guó)有土地使用證。,,例題：國(guó)有土地使用權(quán)劃撥具有的特征中，不包括(    )。  　　A．國(guó)有土地使用權(quán)劃撥是國(guó)家的一種行政行為  　　B．因劃撥而取得的國(guó)有土地使用權(quán)一般有期限上的限制  　　C．土地使用權(quán)人僅需以較小的代價(jià)或不付任何代價(jià)即取得劃撥的土地使用權(quán)  　

18、　D．國(guó)有土地使用權(quán)的劃撥要經(jīng)過(guò)縣級(jí)以上人民政府的批準(zhǔn)，由同級(jí)土地管理部門(mén)負(fù)責(zé)實(shí)施,,答案：B    　　解析：國(guó)有土地使用權(quán)劃撥具有的特征中，因劃撥而取得的國(guó)有土地使用權(quán)一般無(wú)期限上的限制。,土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓,（一）基本概念：土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓指土地使用者將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)讓的行為，包括出售、交換、贈(zèng)與和繼承。（二）當(dāng)事人須訂立書(shū)面轉(zhuǎn)讓合同    土地使用權(quán)轉(zhuǎn)是要式民

19、事法律行為，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)以書(shū)面形式簽訂土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同（三）土地使用轉(zhuǎn)讓過(guò)戶登記    土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的過(guò)護(hù)登記是指受轉(zhuǎn)讓人憑依法取得的有關(guān)土地使用權(quán)的有效文件到法定機(jī)關(guān)辦理土地使用權(quán)變更登記。,,《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定，以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：（1）按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書(shū)；（2）按照出讓合同約定進(jìn)行投資開(kāi)發(fā)，

20、屬于房屋建設(shè)工程的，完成開(kāi)發(fā)投資總額的25%以上，屬于成片開(kāi)發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件。轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)房屋已經(jīng)建成的，還應(yīng)當(dāng)持有房屋所有權(quán)證書(shū)。,,以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)按照國(guó)務(wù)院規(guī)定，報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批。有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)由受讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并依照國(guó)家有關(guān)規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金。,,以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)后，其土地使用權(quán)的使用年限為原土地使用權(quán)出

21、讓合同約定的年限減去原上地使用者已經(jīng)使用年限后的剩余年限。以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)后，受讓人改變?cè)恋厥褂脵?quán)出讓合同約定的土地用途的，必須取得原出讓方和市、縣人民政府城市規(guī)劃行政主管部門(mén)同意，簽訂土地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議或者重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，相應(yīng)調(diào)整土地使用權(quán)出讓金。,國(guó)有土地使用權(quán)的出租,(一)概念和條件  國(guó)有土地使用權(quán)的出租，是指土地使用人作為出租人將土地使用權(quán)隨同地上建筑物、

22、其他附著物出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的法律行為。  　　出租國(guó)有土地使用權(quán)，應(yīng)當(dāng)符合以下條件：  　　(1) 《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第28條規(guī)定，未按土地使用權(quán)出讓合同約定的期限和條件開(kāi)發(fā)利用土地的，土地使用權(quán)不得出租。  　　(2)因劃撥而取得的土地使用權(quán)，如不符合法定條件不得出租。,,按我國(guó)目前的城市土地使用相關(guān)法規(guī)的規(guī)定，土地使用權(quán)人通過(guò)出讓方式、轉(zhuǎn)讓方式的土地

23、使用權(quán)可以出租。 當(dāng)土地使用權(quán)人獲得的是劃撥土地使用權(quán)，經(jīng)土地管理部門(mén)批準(zhǔn)后，與土地管理部門(mén)補(bǔ)簽了土地使用權(quán)出讓合同且補(bǔ)交了土地出讓金的，也可以出租。,國(guó)有土地使用權(quán)的抵押,概念:城市土地使用權(quán)抵押是指通過(guò)出讓和轉(zhuǎn)讓方式取得土地使用權(quán)的單位，為借貸或償還債務(wù)，將其土地使用權(quán)及其地上建筑物、其他附著物向金融機(jī)構(gòu)或債權(quán)人提供財(cái)產(chǎn)保證的行為。,,土地使用權(quán)作為貸款擔(dān)保時(shí)，如果使用權(quán)抵押人到期不能償還貸款本息，那么土地使用權(quán)轉(zhuǎn)歸貸

24、款方所有，或者由貸款方進(jìn)行處置，用處置收入償還貸款本息?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》規(guī)定，房地產(chǎn)抵押，應(yīng)當(dāng)憑土地使用權(quán)證書(shū)、房屋所有權(quán)證書(shū)辦理。設(shè)定房地產(chǎn)抵押權(quán)的土地使用權(quán)如果是以劃撥方式取得的，那么依法拍賣(mài)該房地產(chǎn)后，應(yīng)當(dāng)從拍賣(mài)所得的價(jià)款中繳納相當(dāng)于應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金的款額后，抵押權(quán)人方可優(yōu)先受償。,土地使用權(quán)的收回和終止,一、城市土地使用權(quán)收回《土地管理法》規(guī)定，下列情況可以收回城市土地使用權(quán)：（一）國(guó)家因社會(huì)公共利益需要而提前

25、收回土地使用權(quán)（二）為實(shí)施城市規(guī)劃進(jìn)行舊城區(qū)改建，需要調(diào)整使用土地的，可以收回土地使用權(quán)（三）土地使用權(quán)屆滿收回土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者未申請(qǐng)續(xù)期或雖申請(qǐng)續(xù)期但依照規(guī)定未獲批準(zhǔn)的，土地使用權(quán)由國(guó)家無(wú)償收回，土地使用權(quán)及其他地上建筑物、其他附著物所有權(quán)由國(guó)家無(wú)償取得。土地使用者應(yīng)當(dāng)交還土地使用證，并依照規(guī)定辦理注銷(xiāo)登記。,,（四）因單位撤銷(xiāo)、遷移等原因，停止使用原劃撥的國(guó)有土地的，可以收回國(guó)有土地使用權(quán)（五

26、）公路、鐵路、機(jī)場(chǎng)、礦場(chǎng)等經(jīng)核準(zhǔn)報(bào)廢的，可以收回國(guó)有土地使用權(quán) 此外，《城市房地產(chǎn)管理法》還規(guī)定，以出讓方式取得土地使用權(quán)進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的，必須按照土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途、動(dòng)工開(kāi)發(fā)期限開(kāi)發(fā)土地。滿2年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)的，可以無(wú)償收回土地使用權(quán)；但是，因不可抗力或者政府、政府有關(guān)部門(mén)的行為或者動(dòng)工開(kāi)發(fā)必需的前期工作造成動(dòng)工開(kāi)發(fā)遲延的除外。,,二、城市土地使用權(quán)終止（一）因土地滅失而終止土地滅失主要是指由于非人力

27、和自然力量，如地震等，造成原土地性質(zhì)的徹底改變或原土地面貌的徹底改變。由于土地使用權(quán)應(yīng)以土地的存在或土地能滿足某種需要為前提，因土地滅失而導(dǎo)致使用人實(shí)際上不能繼續(xù)享用土地，使用權(quán)自然終止。（二）由于土地使用者拋棄而終止由于政治、經(jīng)濟(jì)、行政等原因，土地使用者拋棄使用的土地，致使土地使用合同失去意義或無(wú)法履行，也造成土地使用權(quán)的終止。,,三、城市土地使用權(quán)收回和終止的法律后果（1）土地使用者不再享有該幅土地的使用權(quán)，土地使用權(quán)受讓人與