干貨-產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的四大商業(yè)模式

1、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的四大商業(yè)模式近年來(lái)，以服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)為主要目的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開(kāi)始逐漸升溫，剎那間，涉足產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)各路資本的種種活動(dòng)在地產(chǎn)領(lǐng)域掀起巨大的波瀾。首先，傳統(tǒng)房企開(kāi)始往產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)型。房企跨界轉(zhuǎn)型已經(jīng)不是新話題，且有越演越烈的趨勢(shì)，據(jù)統(tǒng)計(jì)，國(guó)內(nèi)排名前20的房地產(chǎn)商，目前有一半以上（萬(wàn)科、綠地、富力、碧桂園、世茂、招商局、綠城、首創(chuàng)、遠(yuǎn)洋、中糧等）涉足于產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，成立了專門的事業(yè)部、部門或中心，探求“創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)、轉(zhuǎn)型發(fā)展”的道路，打造企業(yè)的新增長(zhǎng)板塊

2、。以綠地集團(tuán)為例，近年來(lái)，綠地先后規(guī)劃啟動(dòng)了哈爾濱國(guó)家級(jí)廣告產(chǎn)業(yè)園、大慶綠地大學(xué)科技園、西咸新區(qū)空港產(chǎn)業(yè)城、江西省2.5產(chǎn)業(yè)示范基地南昌綠地未來(lái)城、南昌小微企業(yè)工業(yè)園、呼和浩特白塔空港物流園、?？诰G地空港產(chǎn)業(yè)城等產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。其次，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商開(kāi)始大肆布局。華夏幸福、天安數(shù)碼城、聯(lián)東等產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商已經(jīng)在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域浸淫20年，取得豐碩成果的同時(shí)，也樹(shù)立的行業(yè)標(biāo)桿。近年來(lái)，隨著產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的不斷升溫，多數(shù)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商繼續(xù)發(fā)力，開(kāi)始在全國(guó)范圍內(nèi)大肆布

3、局。華夏幸福在固安成功探索出“園區(qū)地產(chǎn)”的產(chǎn)業(yè)新城模式后開(kāi)始在全國(guó)復(fù)制，擬在打造50個(gè)特色產(chǎn)業(yè)新城，規(guī)劃面積約960平方公里，儼然成為國(guó)內(nèi)的一大地主。聯(lián)東U谷以標(biāo)準(zhǔn)的產(chǎn)業(yè)綜合體和總部綜合體進(jìn)行復(fù)制，目前已在聯(lián)東U谷已在北京、天津、上海、南京、青島等一二線成果開(kāi)發(fā)了40多個(gè)園區(qū)，未來(lái)的5~10年，聯(lián)東U谷運(yùn)營(yíng)的園區(qū)數(shù)量將達(dá)到100個(gè)。清華科技園依靠眾多的資源優(yōu)勢(shì)，已在全國(guó)范圍內(nèi)建立超過(guò)30個(gè)園區(qū)，憑借募基金的充分認(rèn)可，平安不動(dòng)產(chǎn)、銀證基金

4、、嘉民基金以向?qū)I(yè)物流地產(chǎn)商注資的方式或直接投入自持的方式驅(qū)動(dòng)物流園區(qū)的發(fā)展擴(kuò)張；綠野資本、天賦資本、湖北高投為代表的產(chǎn)業(yè)投資基金，正以園區(qū)為平臺(tái)，以投資打造產(chǎn)業(yè)集群為最終目的，追求傳統(tǒng)地產(chǎn)性收益之外資產(chǎn)證券化的退出方式。各路資本的瘋狂造成了產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)進(jìn)入門檻很低的假象，其實(shí)不然，由于產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的客戶是企業(yè)和政府，投資決策更加理性，產(chǎn)品要求更加嚴(yán)格，因此，相較于住宅地產(chǎn)和商業(yè)地產(chǎn)，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的進(jìn)入門檻更高，開(kāi)發(fā)難度更大。再由于產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)涉及融資

5、、開(kāi)發(fā)、服務(wù)、招商、產(chǎn)業(yè)培育、稅收、GDP等眾多因素，因此成熟的商業(yè)模式對(duì)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)至關(guān)重要?？v覽進(jìn)入產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的企業(yè)，似乎每家都宣稱自己有獨(dú)到的商業(yè)模式，如產(chǎn)業(yè)綜合體模式、商貿(mào)物流城模式、產(chǎn)業(yè)新城模式、總部基地模式、officepark模式等等。眾多的產(chǎn)品線僅僅是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的表象，其背后蘊(yùn)藏的資本運(yùn)作邏輯才是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商業(yè)模式的精髓，總結(jié)出四大產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商業(yè)模式，即以產(chǎn)業(yè)物業(yè)開(kāi)發(fā)租售為主的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商模式，以PPP為主的產(chǎn)業(yè)新城開(kāi)發(fā)商模式

6、，以雙輪驅(qū)動(dòng)為主的產(chǎn)業(yè)投資商模式以及以基金運(yùn)作為主的基金投資商模式，每類商業(yè)模式均有內(nèi)在的資本運(yùn)作邏輯和開(kāi)發(fā)能力要求，后進(jìn)入的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商可根據(jù)自身的資源、能力狀況匹配相應(yīng)的商業(yè)模式，以在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域少走錯(cuò)路彎路。一、地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商模式地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商模式是開(kāi)發(fā)者在工業(yè)園區(qū)或其它地方獲取土地，以整體開(kāi)發(fā)或訂制式開(kāi)發(fā)的形式建設(shè)產(chǎn)業(yè)物業(yè)產(chǎn)品，如產(chǎn)業(yè)綜合體、總部綜合體等，然后以租賃、轉(zhuǎn)讓或合資等方式進(jìn)行項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)和管理，最后獲取開(kāi)發(fā)利潤(rùn)的模式。聯(lián)東U谷