附件3－北京正略鈞策企業(yè)管理咨詢有限公司15周年

1、萬科的產品戰(zhàn)略,目錄,產品戰(zhàn)略 (1) 產品理念：以客戶為導向 (2) 產品選擇：鎖定大眾住宅開發(fā)為核心業(yè)務 (3) 研發(fā)體系：致力于住宅產業(yè)化研究和產品標準化 (4) 萬科八個產品品類及其中的重點產品系列,,,,,,,房地產產品分類標準,延長產品線，鎖定終身客戶,以檔次區(qū)分產品：低檔、中檔、高檔,根據(jù)客戶全生命周期的購房行為來進行產品類型區(qū)分 首次置業(yè)、首次換房、二次換房、退休置業(yè),,萬科確立了鎖定

2、終身客戶的策略，就是為特定人群打造住宅產品，適應他們在人生不同階段的的需求而做產品細分。萬科關注客戶的需求差異，并認為目前中國城市消費者70％以上已經歷首次置業(yè)，不少正在首次或二次換房，至于退休置業(yè)，隨著中國人口老齡化的趨勢，需求其實已經存在。這種針對客戶生命周期所作的產品線延長和產品細分，使其集團各項目之間，特別是同一區(qū)域同一城市間的項目不再是孤立的、單獨的個體，而成為一個有機整體，項目間互為補充，互為依托，使其集團形成完整充實的產

3、品鏈。,,,,,,是否以客戶為導向進行產品生產,萬科的產品模式是以客戶為導向的,萬科模式：客戶需求導向先研究客戶特征，再尋找合適地塊擅長概念創(chuàng)新，提倡把產品做活整個產品產出過程中，客戶需求是一條貫穿始終的主線。過程中引入客戶意見，迎合理性消費者需求,金地模式：項目為導向先找合適地塊，再研究客戶特征擅長產品創(chuàng)新，主張把產品做精在產品定型后，其買點、熱點的打造也是非常重要的,萬科的對產品的衡量標準是“客戶的滿意程度”，考

4、量項目成功與否的最重要指標、同時也是考核項目第一責任人的主要指標，就是客戶滿意度。一旦把質量標準與客戶滿意度掛鉤，那就意味價值觀的轉變和整個經營思路的調整。,萬科產品形象,萬科產品形象,產品范圍,專業(yè)從事房地產開發(fā)物業(yè)管理：萬科物業(yè)服務是其品牌形象不可或缺的支柱，萬科物業(yè)管理不僅成為維持品牌滿意度關鍵驅動因素，也成為消費者購買的關鍵驅動因素,功能特性,位置地段不理想小區(qū)環(huán)境格調典雅親情、人生的物管,使用者,白領、高學歷職業(yè)經理人士

5、,質量/價值,出色的物管、小區(qū)環(huán)境給消費者帶來了很高的性價比品牌效應所帶的品牌聲譽給消費者帶來較高的附加值,產地/起源,來自深圳的全國知名品牌,,營銷溝通《萬科》周刊文化傳播產生光環(huán)效應王石人格魅力在主流媒體的社會影響前期策劃和銷售服務相輔相成的影響,物管服務入住后的人性化管理制度社區(qū)文化締結的情感聯(lián)結品牌效應帶來的尊貴感受,2005年萬科從關注產品轉向關注客戶，學習帕爾迪，從客戶的收入、生命周期、以及價值取向進行多維度細

6、分,,基本情況,經濟務實家庭(25%),,生活形態(tài),,房屋需求,關注晚年家庭(6%),職業(yè)新銳家庭(29%),彰顯成功家庭(9%),望子成龍家庭(31%),工作3-5年，有一定的積蓄和經濟基礎，成員比較年輕，學歷較高，大部分無孩,在意生活的品質和享受生活，娛樂休閑活動最豐富,對房屋的社會標簽價值有認同，房屋的物理特征上強調的是個性特征，好的戶型很重要,收入水平一般，以孩子為生活核心是這類家庭的最大特點,有著強烈的家庭觀念,這類家庭對房

7、屋有一種心理上的依賴，注重文化氛圍和居住健康性,處于社會中高端階層，高學歷，高收入，高社會地位,工作忙碌，經常加班，休閑娛樂活動的層次比其他家庭都要高很多,房屋購買是事業(yè)成功的標志，注重健身場所，硬件設施，物業(yè)管理，山水園林，位置等,有足夠經濟實力的退休老人，同時又較為關心自身的生活。,進行老年人喜歡的安靜運動,房屋是老人安享晚年的地，娛樂鍛煉場所、醫(yī)院、小型醫(yī)療機構等是看重的因素,收入不是很高，對價格非常敏感，從現(xiàn)有的經濟能力，未來事

8、業(yè)發(fā)展出發(fā)來買房,價格敏感型家庭在生活中的著多方面都表現(xiàn)的比較節(jié)省,購房謹慎認真，房屋有著重要的投資意義，務實的購房風格，對房屋物理特征嚴格把關,新的客戶細分使得萬科關注客戶“首次購房—首次換房－二次換房－退休用房”的終身購房計劃，終身客戶模式使得萬科使每類客戶需求產品得到專業(yè)研究和提升，也使萬科拓展了開發(fā)領域——從為中產階級白領、私營企業(yè)主開發(fā)城鄉(xiāng)結合部的中檔住宅中解放出來，開發(fā)從城市中心區(qū)、城郊結合部到遠郊的各區(qū)域各檔次住宅。客戶細

9、分帶來的客戶群擴大大大延伸了其產品線,2007年萬科調整了細分客戶類別,萬科核心產品系列下的客戶細分,萬科對客戶進行全生命周期的細分，同一經濟水平范圍內，同類客戶需求具有趨同性，因此剔出經濟因素對區(qū)域選擇的影響，將客戶按家庭生命周期進行細分，通過家庭生命周期、價值觀、支付能力三個緯度11個類別完成的，其目的是希望能夠在豐富產品線的同時，服務于更多的人群。為了更好的配合產業(yè)化進程的開展，產品一定要保證具有鮮明的特質，以便于客戶的清晰分類,

10、萬科不同目標客群所對應的產品,目錄,二、戰(zhàn)略篇1、 愿景和價值觀2、 商業(yè)模式3、 產品戰(zhàn)略 (1) 產品理念：以客戶為導向 (2) 產品選擇：鎖定大眾住宅開發(fā)為核心業(yè)務 (3) 研發(fā)體系：致力于住宅產業(yè)化研究和產品標準化 (4) 萬科八個產品品類及其中的重點產品系列4、 ……,,從金域藍灣、東海岸、17英里，到萬科城……產品更為成熟、風格日趨細致,創(chuàng)造階段,集中力量于面向新興白領階層的住宅產品：

11、萬科以一種白領文化為中國城市白領階層做產品,,,,,,,,最早的天景花園，到榮獲“魯班獎”的荔景大廈,從圍合式、人車分流的城市花園，到四季花城、金色家園、青青家園、水榭花都、西山庭院,起步階段,成長階段,,,90年代中期形成，專注于城鄉(xiāng)結合部面向新興白領的中檔住宅區(qū)90年代末期形成城區(qū)高密度高層中檔住宅區(qū),03年開始，發(fā)展自然人文系列，高端產品個性化處理同時，致力于住宅產業(yè)化和定制化產品研究,確定專注于發(fā)展?jié)摿Υ蟮某鞘械淖≌a品的專

12、業(yè)化路線,萬科的產品結構定位于城市主流產品，大眾住宅開發(fā)，以城市中產階級為主要客群，大規(guī)模住宅開發(fā)為主,1993年在對跨區(qū)域管理模式的探討中，產品策略走上 “減法”之路，品種集中于城鄉(xiāng)結合部的大眾住宅開發(fā),2000年6月，王石明確指出“商品住宅從面向少數(shù)群體的奢侈消費轉向普通人的大眾消費成為不可逆轉的趨勢”。,萬科提出了“標準化” “專業(yè)化”，要像造汽車一樣造房子，即用標準化手段來解決規(guī)?；a和跨地域開發(fā)的問題。,萬科專注于培養(yǎng)核心產

13、品系列有利于提高品牌的核心競爭力，已經形成了穩(wěn)定的主產品、副產品線，產品標準化程度高,萬科產品結構示意圖,蘭喬圣菲系列等特點：高端≠豪宅萬科積極尋找具有優(yōu)勢地段和優(yōu)勢資源的地塊，打造高端產品系列，提升品牌形象,兩限房、廉租房特點：非盈利性，不納入產品線，但是對于提升企業(yè)社會參與度有一定的推動作用代表項目：北京豐臺紅獅兩限房,鎖定大眾住宅開發(fā)為核心業(yè)務，平衡兩端產品,低端產品積累社會影響和政府資源,2004年前后，當國內主流開發(fā)商

14、集體“向上”時，只有萬科率先“向下”延伸產品線。2006年“國六條”和九部委《意見》，表態(tài)要加大廉租房等政策性住房的建設力度，2005年10月，萬科啟動關注城市低收入人群住房問題的“海螺計劃”，成就“新式圍屋”的廉租房構想。2006年前萬科在上海、天津等地便已陸續(xù)推出其小戶型產品“螞蟻工房”，與后來主管部門力推的“90/70”政策，積極發(fā)展小戶型住宅的精神，不謀而合。,高端產品保證利潤,萬科2000年就推出了一批精品樓盤，將產品線向

15、上延長，深圳彩園、俊園、溫馨家園、北京萬科星園、上海優(yōu)詩美地、華爾茲花園、沈陽萬科花園新城等充分表現(xiàn)了融環(huán)境、土地、住宅和人于一體的風格。2006年11月21日，上海萬科通過股權收購正式獲取浦東濱江項目，一舉進入城市核心地帶，實現(xiàn)了上海萬科14年來的愿望，首度進入市中心高檔住宅市場。在萬科區(qū)域布局的大部分市場，萬科都已經進入了高端市場。,能夠把握一輪很好的發(fā)展機會，分散風險。但產品體系建立是否能跟上新的模式，還要時間去驗證。,萬科以

16、城市城郊結合部為重點區(qū)域，以中心區(qū)的物業(yè)走精品路線，以新興白領為主力消費群，進行大規(guī)模開發(fā)和復制,,在城郊結合部拿地的價格低，難度小各個城市對城郊結合部的大規(guī)模開發(fā)政策使萬科意識到靠規(guī)模經營可以降低成本和形成競爭優(yōu)勢，而規(guī)模經營還有一個大的好處是可以有完善的服務設施配套。 上海萬科城市花園的成功，讓萬科意識到了城郊結合部住宅開發(fā)的無窮潛力,近幾年新興白領發(fā)展成為住宅市場的主導性顧客群體。新興白領受經濟能力的制約，中檔戶型是他們的最

17、佳選擇萬科面對的更多的是城市的白領，從中高檔到高檔調整到以中檔為主少數(shù)高檔這樣的定位，始終把握主流市場。,中心區(qū)的物業(yè)發(fā)展堅持走萬科精品路線，同時希望把萬科水準提升到一個新的高度，讓萬科品牌有一個更高的期望值，讓萬科地產有一個更高的美譽度。,,萬科連續(xù)幾年快速增長，得益于選擇了需求空間巨大風險最小的住宅市場,資料來源：公司年報,萬科主要業(yè)務指標,2004—2007三年間，萬科主營業(yè)務收入快速增長，住宅產業(yè)的自主性剛性需求是萬科過去和未

18、來業(yè)績穩(wěn)定增長的基石。城鎮(zhèn)化的進程加速決定了未來我國房地產業(yè)尤其全國區(qū)域的城鎮(zhèn)住宅產業(yè)將處于迅速發(fā)展階段。我國的住房剛性需求旺盛，供需矛盾短期內無法解決。相對于商業(yè)地產，住宅開發(fā)也是難度相對較低、周轉相對較快、風險最小的房地產細分市場。萬科專注于住宅開發(fā)，無疑是選擇了需求空間最大，風險最小的房地產細分市場。,目錄,二、戰(zhàn)略篇1、 愿景和價值觀2、 商業(yè)模式3、 產品戰(zhàn)略 (1) 產品理念：以客戶為導向 (2) 產品

19、選擇：鎖定大眾住宅開發(fā)為核心業(yè)務 (2) 研發(fā)體系：致力于住宅產業(yè)化研究和產品標準化 (3) 萬科八個產品品類及其中的重點產品系列4、 ……,,產品系列形成產品品牌，與企業(yè)品牌構成互動式發(fā)展模式,企業(yè)品牌系統(tǒng),子品牌1：產品品牌,子品牌2：物業(yè)管理品牌,城市花園系列,四季花城系列,金色系列,創(chuàng)新產品系列,,,,,品牌產品,,,,,,子品牌3：企業(yè)文化,子品牌4：客戶關系管理,,,,,,復制擴張,互動式發(fā)展模式：建立系統(tǒng)

20、的品牌管理結構，在企業(yè)品牌和產品品牌的運作上，形成以項目品牌帶動企業(yè)品牌，再通過企業(yè)品牌帶動多項目的良性互動式發(fā)展,一線城市：深圳、上海、廣州、北京二線城市：沈陽、南京、武漢、成都三線城市：佛山、蘇州、大連、鞍山,全國性思維本地化運作,2006年開始，隨著客戶細分而延伸產品線，目前萬科產品線的劃分標準基本還是按照八個產品品類，依據(jù)土地性質來進行的，未來的發(fā)展方向將是覆蓋客戶生命周期的產品線,四大產品系列,以距離城市中心遠近劃分城

21、市花園系列四季花城系列金色家園系列創(chuàng)新系列,八大產品品類,結合項目所處位置和客戶需求特點進一步歸納細化G1：酒店式公寓G2：城市改善G3：城市棲居C： 城郊改善T1：郊區(qū)棲居 T2：舒適養(yǎng)老TOP1：城市中心高端TOP2：郊區(qū)高端,,Golden系列,,City系列,,TH系列,,Top系列,,,全產品線,針對客群：第一次購房第一次換房第二次換房老年用房,,鎖定客戶，建立覆蓋全生命周期的產品線,

22、專業(yè)化創(chuàng)造核心競爭力:產品創(chuàng)新策略,產品創(chuàng)新策略 在細分客戶價值的基礎上，形成住宅產品體系，建立萬科住宅標準； 通過工廠化生產，提高住宅的品質和性價比； 推進節(jié)能省地型產品的研究和應用； 以和諧、自然、生態(tài)標準進行未來可能住宅的研發(fā)，為住宅產業(yè)貢獻更多的自主知識產權。,產品研發(fā)引領行業(yè)發(fā)展,1994年11月，萬科設立了一個與設計單位密切溝通的平臺——萬創(chuàng)建筑設計顧問有限公司，開始從規(guī)劃設計方面提煉更高的產品競爭力。萬創(chuàng)一方面作為

23、開發(fā)商與設計單位之間的橋梁，另一方面成為萬科規(guī)劃設計人才的寶庫。,1994年北京萬科城市花園的德國式低層高密度設計，和上海萬科城市花園的新加坡式設計，是萬科在城郊結合部進行大規(guī)模開發(fā)的成功嘗試。,1998年，萬科成立建筑研究中心，專責研究與建筑、住宅、生活密切相關的前瞻性課題。萬科的注意力，開始集中于消費者的細節(jié)需求以及住宅產品本身。,2000年萬科推出的溫馨家園、北京萬科星園等樓盤表現(xiàn)了融環(huán)境、土地、住宅和人于一體的風格，其中北京萬科

24、星園被聯(lián)合國人居委員會評為2000年全國優(yōu)秀社區(qū)環(huán)境金獎。,2002年3月18日，國家知識產權局受理了萬科“戶戶帶花園或露臺的住宅”設計的實用新型專利申請，標志著萬科住宅標準化與產品創(chuàng)新的成功結合,涵蓋住宅的合理功能、性能、可持續(xù)發(fā)展等方面的《萬科住宅標準》與《室外工程、環(huán)境工程標準化設計體系》、《規(guī)劃設計、配套系統(tǒng)、物業(yè)管理的標準化設計體系》一起，構成萬科設計標準化體系,產品研發(fā)引領行業(yè)發(fā)展（續(xù)）,2002年1月投資4000萬元的萬科

25、建筑研究中心大樓落成。作為萬科對建筑研究、新材料新技術應用研究的基地，大樓本身就包含多項新技術產品的應用,研究中心的任務，是以市場需求為導向，深刻了解客戶的需求，追蹤行業(yè)發(fā)展的新亮點，關注住宅科技成果的轉化和應用，確保萬科在住宅開發(fā)領域的技術領先地位。至今，中心已經就復合式廚房、住宅衛(wèi)生間設計、滲水地磚研究、室內空氣質量標準等課題進行了詳細的探討，部分研究成果已經或即將應用于深圳大梅沙項目、武漢四季花城、沈陽四季花城、南京金色家園等項

26、目,研究中心依托有關政府主管部門、中國建筑設計研究院、中國建筑科學研究院以及各大高校建筑系和科研所，建立了專家?guī)?，同時與日本建筑中心、加拿大房屋署、香港理工大學、香港城市大學等境外科研機構建立了密切聯(lián)系。美國麻省理工大學為深圳萬科四季花城進行了節(jié)能設計；瑞士聯(lián)邦高等工科大學的低能耗住宅概念在萬科廣泛流傳；日中建筑住宅產業(yè)協(xié)議會向萬科介紹了日本建材生產廠商情況和住宅產業(yè)化研究成果；東京筑波技術短期大學對老年住宅的研究令萬科受益匪淺；針對

27、深圳金域藍灣項目，研究中心專門請教了香港建筑署對濕地環(huán)境設計的見解……通過國際交流以較低的成本，把外國的成熟技術引進到中國的房地產開發(fā)項目中來。以領先的技術持續(xù)滿足和超越客戶不斷提高的需求，是萬科的研究方向。,,99年政府建設部等八部委提出住宅產業(yè)化, 王石是第一個也是唯一一個響應者,2005年10月，萬科工業(yè)化實驗1號樓破土動工,2006年4月，高薪聘請外籍專家伏見文明（原豐田建設技術總監(jiān)）擔任產品技術總監(jiān)，負責萬科住宅產業(yè)化事宜

28、；引入原寶潔信息流程管理專家陳東鋒，負責萬科信息化標準化的工作,,住宅產業(yè)元年,,起步期,成長期,,2007年11月，集合萬科工業(yè)化生產資源的第一個市場化項目“上海新里程” 進入市場八年的努力，萬科住宅產業(yè)從理想逐步變?yōu)楝F(xiàn)實，并開始投入市場未來隨著中外精英的加入，萬科住宅產業(yè)化的步伐將加快,99,05,06,07,萬科致力于住宅標準化和住宅產業(yè)化，形成產品系列也是住宅產業(yè)化的方式和步驟,,萬科一直致力于住宅產業(yè)化進程，采取了一系列的

29、手段進行推進,,住宅產業(yè)化與傳統(tǒng)開發(fā)模式相比，能夠保證企業(yè)快速發(fā)展,1000億的營業(yè)收入需要每年1000萬平米的生產規(guī)模來保障，而傳統(tǒng)的模式只能生產100萬平米住宅產業(yè)化是實現(xiàn)十年千億目標的重要手段,傳統(tǒng)住宅開發(fā)模式難以實現(xiàn)規(guī)?；蜆藴驶?，阻礙了企業(yè)的快速發(fā)展以傳統(tǒng)開發(fā)模式，萬科每年只能建10000套房子，難以滿足現(xiàn)有的住房需求,傳統(tǒng)住宅開發(fā)模式的弊端,住宅規(guī)?；枰⑵甬a業(yè)化體系，住宅開發(fā)更要走工業(yè)化道路提高生產效率、提高住宅

30、質量、減低生產成本日本、美國都已經建立起住宅產業(yè)化體系，住宅產業(yè)化將是房地產行業(yè)的一次技術革命,住宅產業(yè)化的優(yōu)勢,設計標準化,標準化試驗產品定型化,構件工廠化預制,現(xiàn)場裝配化實現(xiàn)住宅產業(yè)化生產,工業(yè)化生產如同生產汽車一樣，配件和安裝分開，也就是說，萬科根據(jù)規(guī)劃圖紙，在“非工地”的“配件工廠”里生產出建筑所需的柱子、大梁、樓梯、樓板等一切“配件”，然后，將這些“配件”運輸?shù)健肮さ亍边M行組裝,《住宅使用標準》《住宅性能標準》,完成住

31、宅產品體系的標準化設計，形成標準化部品體系,住宅產業(yè)化的實踐與最新動向——全面家居解決方案，圍繞業(yè)主需求設計覆蓋不同層面的住宅產品，制定一系列精裝標準體系,未來趨勢,第一次革命的數(shù)量需求：大戶型、面子,第二次革命品質需求：高品質、舒適性,萬科全面家居解決方案,單個產品難以滿足客戶的需求（例如：海爾的全面家電解決方案）,隨著房地產市場的逐步成熟，產品趨于同質化，成品房在提高產品品質和產品競爭力方面明顯優(yōu)于毛坯房萬科利用其較完善的產

32、品體系和成本控制上的優(yōu)勢，全面推行成品房，將提升其在住宅市場的產品競爭力,萬科全面家居解決方案不同于單純的精裝修/全裝修，是涵蓋不同層面的住宅產品，形成覆蓋開發(fā)全過程的一系列標準體系,裝修對象：毛坯房沒有完整的產品體系裝修與室內設計脫節(jié)設計只是起到美化的作用，在功能改造上無能為力,精裝修/全裝修,,全面家居解決方案,,裝修對象：成型的戶型具有完整的產品體系建筑設計、室內設計和景觀設計并行設計的重點是實用性，設計的復雜性和技術

33、要求更高,,萬科的作用,系統(tǒng)和平臺的搭建者,資源集成者,全面家居解決方案＝“共生體系”,全面家居解決方案將形成八大功能系統(tǒng)，未來產品以成品房為主,2007年：項目裝修房開工面積達到50%,2008年：項目裝修房開工面積達到80%（除別墅）,2010年：項目裝修房開工面積達到100%,50%,80%,100%,在未來2-3年將全面實現(xiàn)全家居解決方案，提升萬科產品的品質和市場競爭力,目錄,二、戰(zhàn)略篇1、 愿景和價值觀2、 商

34、業(yè)模式3、 產品戰(zhàn)略 (1) 產品理念：以客戶為導向 (2) 產品選擇：鎖定大眾住宅開發(fā)為核心業(yè)務 (3) 研發(fā)體系：致力于住宅產業(yè)化研究和產品標準化 (4) 萬科八個產品品類及其中的重點產品系列4、 ……,,萬科目前產品系列可以大致歸集到八個產品品類中，實際上八個產品品類最本質的還是根據(jù)地塊屬性來確定,金色GOLDEN系列(城市住宅),城花CITY系列(城郊住宅),四季TOWN系列(郊區(qū)住宅),高檔

35、TOP系列自然人文,經過幾個階段萬科已經形成幾個主流產品系列，尤其是為外界熟知的四大產品系列,第一代產品：起步階段時間：1988-1998特點：處于產品開發(fā)初級階段，并沒有形成規(guī)?；?、標準化開發(fā)的產品系列代表項目：天景花園、荔景大廈（獲“魯班大獎”）,第二代產品：成長階段時間：1999-2002特點：集中于住宅領域，形成關注大眾住宅的產品系列代表項目：GOLDEN(金色家園)、CITY(城市花園)、TOWN(四季花城)等三大

36、產品系列,第三代產品：創(chuàng)新階段時間：2002年至今特點：在原有產品系列的基礎上，不斷創(chuàng)新，產品更成熟，設計更加注重客戶需求代表項目：金域藍灣、東海岸、17英里、萬科城,從1992年開始形成城郊住宅CITY(城市花園)系列：,90年代末形成城市住宅GOLDEN(金色)系列：,1999年開始形成郊區(qū)住宅TOWN(四季)系列：,,2003年開始形成高檔TOP(自然人文)系列：,,萬科形成了相對穩(wěn)定的產品系列：城市花園、四季花城、金

37、色家園和自然人文系列,舉例,產品特色,產品線（形成時間）,產品系列,深圳萬科四季花城、萬科·東海岸、武漢萬科四季花城,地處城市郊區(qū)或城市結合部；規(guī)模大，通常成片開發(fā)；中檔低密度高層或小高層建筑；大面積綠化景觀；配套商業(yè)街、商業(yè)廣場。,四季花城系列（1999年開始）,,上海萬科城市花園、深圳第五園、成都萬科城市花園,城市中心區(qū)外圍住宅產品，地處城市邊緣地帶；能適應城市發(fā)展要求，融入成為城市的一部分；中高檔郊區(qū)低密度住宅

38、，以小高層大戶型為主；大面積綠化景觀,城市花園系列花園新城系列（1992年開始）,,深圳萬科金色家園、成都萬科金色家園、萬科·金域東郡,城市中心區(qū)高密度高層住宅；土地有限；高容積率；綠化帶狹窄，沒有足夠的空間營造園林。,金色家園系列（90年代末期形成）,,深圳萬科17英里花園、上海萬科蘭喬圣菲、深圳天琴灣、北京西山庭院、天津水晶城,特別地塊，特別處理；高端客戶定位；住宅購買已超越“住”的意義，追求的是高尚生活方式

39、。,自然人文系列（2003年開始）,,,,,,,,,,,,,四個主流成熟產品系列城市布局過程,城市花園,金色家園,四季花城,,92,上海,,,,,,,,,北京天津,沈陽,深圳,93,94,95,96,97,98,99,01,,,,,,,,02,03,04,05,06,07,00,,成都,長春,武漢,大連廣州鞍山,,92,,,,,,,,,93,94,95,96,97,98,99,01,,,,,,,,02,03,04,05,06,07

40、,00,,南昌成都武漢,上海沈陽,深圳,北京（在售）,,92,,,,,,,,,深圳,93,94,95,96,97,98,99,01,,,,,,,,02,03,04,05,06,07,00,,南京,沈陽,成都,佛山,天津,寧波（在售）蘇州（在售）武漢（在售）,共11個項目，269萬平米,共7個項目，260萬平米,共9個項目，168萬平米,,城市花園系列是最早形成品牌的系列，最能代表萬科產品特點四季花城系列已經覆蓋一線城市，規(guī)

41、模化程度高金色系列主要在二線、三線城市布局,四個主流產品系列的核心特征：歸屬于哪個產品系列取決于地快屬性,主流成熟產品系列要素分析,成熟產品系列準確定位了區(qū)域客群的需求，形成了穩(wěn)定的產品開發(fā)模式，成為萬科進入新城市的先鋒，實現(xiàn)了快速復制、快速盈利的目標,以二居、三居為主，戶型面積區(qū)間逐漸增大,多層產品占總開發(fā)規(guī)模的80%,距離市區(qū)越遠，但是城市未來發(fā)展的重點區(qū)域,萬科2007年