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文檔簡介
1、隨著近年來國民經(jīng)濟的快速增長,房地產(chǎn)市場也呈現(xiàn)出良好的發(fā)展態(tài)勢,房地產(chǎn)業(yè)已成為國民經(jīng)濟中重要的基礎(chǔ)性產(chǎn)業(yè)。但是,房地產(chǎn)投資是一項綜合性、專業(yè)性、技術(shù)性極強的活動,同時也是一個高投入、高回報和高風(fēng)險的產(chǎn)業(yè),這些特征決定了它是不同于一般產(chǎn)品的投資,必須對房地產(chǎn)投資項目進行科學(xué)的分析。因此,房地產(chǎn)投資與決策的理論探索與實踐已不單單是一個學(xué)術(shù)問題,而且成為一個重要問題引起國內(nèi)外有關(guān)專家和房地產(chǎn)投資者的重視。隨著國家新一輪的宏觀調(diào)控,房地產(chǎn)市場逐
2、步回歸理性,其競爭更加激烈,所以房地產(chǎn)項目投資必須加強對前期決策的項目評估,使決策具有科學(xué)性和客觀性,從而減少投資決策的失誤,提高投資項目的經(jīng)濟效益。本文以房地產(chǎn)投資理論分析為主線,對房地產(chǎn)項目項目評估作了較系統(tǒng)的研究。 本文對房地產(chǎn)開發(fā)前期工作進行了細致的界定,指出項目的項目評估包括項目的必要性、可能性和合理性三個方面,而項目的設(shè)計管理、項目規(guī)劃和設(shè)計、項目定位以及項目前期工作的運行效率是項目前期工作的重點。為了具體說明如何開
3、展房地產(chǎn)開發(fā)前期工作的可行性研究,本文以百色的一個房地產(chǎn)項目開發(fā)為例,對其進行了區(qū)位分析,并運用SWOT分析方法對該項目進行了可行性研究,在此基礎(chǔ)上提出了該項目的定位和規(guī)劃初步設(shè)想,闡明了房地產(chǎn)開發(fā)前期工作進行可行性研究的重要性。 本研究內(nèi)容主要采用的房地產(chǎn)市場分析是項目評估的必要性分析,市場調(diào)查和市場預(yù)測則是市場分析的主要工作,區(qū)位環(huán)境分析是市場分析所必須的過程。項目的財務(wù)評價和不確定性分析則是項目評估的可行性分析。投資利潤率
4、、投資利稅率、靜態(tài)投資回收期是房地產(chǎn)投資的靜態(tài)財務(wù)評價指標,適用于項目的初步評價。財務(wù)凈現(xiàn)值、內(nèi)部收益率、動態(tài)投資回收期等是房地產(chǎn)投資的動態(tài)財務(wù)評價指標,它考慮了資金的時間價值,從項目的全壽命期考慮,比較合理和準確。不確定性分析則從風(fēng)險角度來評價投資項目,主要有盈虧平衡分析、敏感性分析、概率分析等評價指標。 經(jīng)本文研究分析結(jié)果與原構(gòu)思基本相符,主要結(jié)論是:該項目可行。本文通過對百色項目的項目評估的研究,希望今后對該區(qū)域的房地產(chǎn)項
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