東部新城中心商務區(qū)a地塊開發(fā)可行性研究【開題報告】

1、<p><b>　　畢業(yè)論文開題報告</b></p><p><b>　　工程管理</b></p><p>　　東部新城中心商務區(qū)A地塊開發(fā)可行性研究</p><p>　　一、選題的背景與意義</p><p>　　可行性研究是確定建設項目前具有決定性意義的工作，是在投資決策之前，對擬建項目

2、進行全面技術經(jīng)濟分析的科學論證，在投資管理中，可行性研究是指對擬建項目有關的自然、社會、經(jīng)濟、技術等進行調(diào)研、分析比較以及預測建成后的社會經(jīng)濟效益。在此基礎上，綜合論證項目建設的必要性，財務的盈利性，經(jīng)濟上的合理性，技術上的先進性和適應性以及建設條件的可能性和可行性，從而為投資決策提供科學依據(jù)。</p><p>　　可行性研究是建設前期工作的重要步驟，是編制建設項目設計任務書的依據(jù)。對建設項目進行可行性研究是基本

3、建設管理中的一項重要基礎工作，是保證建設項目以最小的投資換取最佳經(jīng)濟效果的科學方法，可行性研究在項目投資決策和項目運作建設中具有十分重要的作用</p><p>　　二、研究的基本內(nèi)容與擬解決的主要問題：</p><p>　　1．市場分析與預測：包括房地產(chǎn)宏觀、中觀（所在地區(qū)）和微觀（項目周邊）市場分析與預測 2．建設條件論證：包括開發(fā)項目用地狀況、資源供給及外部協(xié)作條件論證

4、 3．規(guī)劃方案設計：包括規(guī)劃方案設計的原則和具體設想 4．項目開發(fā)進度安排：包括項目開發(fā)的主要工作階段、內(nèi)容和進度安排 5．營銷方案策劃：包括營銷方式、營銷策略等 6．投資估算及資金籌措：包括投資估算、資金籌措與使用計劃 7．財務評價：包括基礎數(shù)據(jù)、參數(shù)的測算，盈利能力、償債能力分析 8．風險與不確定性分析：包括盈虧平衡分析、敏感性分析和概率分析 9．結論及建議</p

5、><p>　　三、研究的方法與技術路線：</p><p><b>　　1）經(jīng)濟評價方法</b></p><p>　　可行性研究的經(jīng)濟評價方法分為財務評價和國民經(jīng)濟評價"部分。財務評價是在國家現(xiàn)行財稅制度和價格的條件下考慮項目的財務可行性。財務評價只計算項目本身的直接效益和直接費用，即項目的內(nèi)部效果。使用的計算報表主要有現(xiàn)金流量表、內(nèi)部收益

6、率估算表。評價的指標以財務內(nèi)部收益率、投資回收期和固定資產(chǎn)投資借款償還期為主要指標。國民經(jīng)濟評價是從國民經(jīng)濟綜合平衡的角度分析計算項目對國民經(jīng)濟的凈效益，包括間接效益和間接費用，即項目的外部效果。為正確估算國民經(jīng)濟的凈效益，一般都采用影子價格代替財務評價中的現(xiàn)行價格。國民經(jīng)濟評價的基本報表為經(jīng)濟現(xiàn)金流量表（分全部投資與國內(nèi)投資兩張表）。評價的指標是以經(jīng)濟內(nèi)部收益率為主要指標，同時計算經(jīng)濟凈現(xiàn)值和經(jīng)濟凈現(xiàn)值率等指標，</p>

7、<p><b>　　2）市場預測法</b></p><p>　　市場預測是利用市場調(diào)查所得到的信息資料，對項目產(chǎn)品未來市場需求量及相關因素進行定量與定性的判斷與分析，目的在于了解擬建項目產(chǎn)品在國內(nèi)外市場的銷售情況，根據(jù)市場需求量來確定擬建規(guī)模，以避免選擇項目的盲目性．</p><p>　　市場預測的方法大體分為兩大類，一類為定性預測方法，如判斷預測法、專家

8、評估法等；另一類是定量預測方法，如時間序列分析法、回歸分析法、狀態(tài)轉移分析法、經(jīng)濟計量模型分析法等．本文所論及的灰色預測模型屬定量預測方法，其特點是應用范圍廣，預測精度高，預測結果更為符合實際，對可行性研究中的市場預測具有重要意義．</p><p><b>　　3）投資估算法：</b></p><p>　　A、工程投資比例分析</p><p>

9、　　a、主要生產(chǎn)項目(列出各生產(chǎn)裝置)、輔助生產(chǎn)項目、公用工程項目(給排水、供電和電訊、供汽、總圖運輸及外管)、服務性工程、生活福利設施、廠外工程、其它費用項目、預備費各占建設總投資的比例。</p><p>　　b、設備購置費、建筑工程費、安裝工程費、其他費用占建設總投資的比例。</p><p>　　B、分析影響投資的主要因素</p><p>　　C、與國內(nèi)類似工程

10、項目的比較，分析說明投資高低原因</p><p>　　4）. 增量凈效益法（有無比較法）</p><p>　　將有項目時的成本（效益）與無項目時的成本（效益）進行比較，求得兩者差額，即為增量成本（效益），這種方法稱之為有無比較法。有無比較法比傳統(tǒng)的前后比較法更能準確地反映項目的真實成本和效益。</p><p>　　四、研究的總體安排與進度：</p>&

11、lt;p>　　2010-11-24至2010-12-07：收集資料，完成開題報告和文獻綜述 </p><p>　　2010-12-08至2011-01-14：翻譯文獻、擬定調(diào)查方案，設計書面調(diào)查問卷，實施全面調(diào)查 </p><p>　　01-15至02-28：統(tǒng)計分析有關數(shù)據(jù)，進行項目初步定位，完成調(diào)研報告</p><p>　　03-01至03-15：設計項目

12、規(guī)劃方案，列出主要技術經(jīng)濟指標，繪制初步方案規(guī)劃圖 </p><p>　　03-16至03-31：安排項目開發(fā)進度，繪制橫道圖，編制租售計劃表和擬定營銷方案 </p><p>　　04-01至04-14：投資估算，擬定籌資方案，進行財務評價及風險與不確定性分析 </p><p>　　04-15至04-24：征求意見，修改定稿，提交報告 </p><

13、;p>　　04-25至05-06：答辯準備，參加答辯等</p><p><b>　　五、主要參考文獻：</b></p><p>　　[1] 李彪：《可行性研究在房地產(chǎn)項目建設中的作用》[J].福建建設科技,2007,24-27</p><p>　　[2] 劉曉君.工程經(jīng)濟學[M].（第二版）.中國建筑工業(yè)出版社，2008，53~61.&l

14、t;/p><p>　　[3] 宋春紅、蘇敬勤：《論房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究》[J].基建優(yōu)化,2006,30-33</p><p>　　[4]王巾英、王朝綱.中國建設項目評價[M].北京-中國計劃出版社，1998</p><p>　　[5]胡明德.工程估價及資產(chǎn)評估[M].中國建筑工業(yè)出版社,1997</p><p>　　[6] 趙延軍、薛文碧：

15、《房地產(chǎn)策劃與開發(fā)》[J].北京：機械工業(yè)出版社,2006,28-31</p><p>　　[7]韓同銀、劉慶凡.建設項目社工組織與管理[M].中國鐵道出版社</p><p>　　[8] 趙紅、王培武：《淺析建設項目可行性研究的內(nèi)容與作用》[J].建筑施工,2007,42-45</p><p>　　[9]任藹堂.建設項目評估[M].西南財經(jīng)大學出版社，1997<

16、;/p><p>　　[10]范自立.可行性研究入門[M].長沙-湖南人民出版社， 1998.3 </p><p>　　[11] 余源鵬.房地產(chǎn)項目可行性研究實操一本通[M].機械工業(yè)出版社，2008，333~339.</p><p>　　[12]王立國等. 可行性研究與項目評估[M]. 大連-東北財經(jīng)大學出版社， 2001</p><p>　　

17、[13]曲麗萍：《論可行性研究在房地產(chǎn)開發(fā)中的作用及要求》[J]. 建筑經(jīng)濟2001. 7,14-16</p><p>　　[14]徐遠征盛剛平.可行性研究實用指南[M]. 南寧-廣西科學技術出版社, 1991.8 </p><p>　　[15]蘇強：《可行性研究在房地產(chǎn)開發(fā)中的作用》[J].城鄉(xiāng)建設,2008,8,20-24</p><p>　　[16]黃依理

18、.關于項目可行性研究若干問題的思考[J].中國集體經(jīng)濟，2007（23）：9~11. </p><p>　　[17]張勇.淺談項目可行性研究在項目建設中的作用[J].山東煤炭科技，2005（5）：18~19. </p><p>　　[18]韓維宜.可行性研究在項目建設前期中的作用[J].新疆有色金屬，2006（4）：23~25. </p><p>　　[19] Mi

19、chael C. Dalbor and William P .Agency problems and hotel appraisal accuracy An exploratory study [J].Andrew International Journal of Hospitality Management 2003(6): 33-36</p><p>　　[20]Wies law