論房地產交易中的風險及其防范

1、<p>　　論房地產交易中的風險及其防范</p><p>　　摘 要：房地產交易中的風險一方面觸犯了購房者的利益；一方面整個房地產市場的發(fā)展也受到負面影響。本文著重介紹房地產交易中存在的風險和追究其原因入手，揭露其中存在的問題，在此基礎之上提出了一些防范建議。 </p><p>　　關鍵詞：房地產；風險；交易；防范 </p><p>　　一、房地產交易過程

2、中存在的風險 </p><p>　　1、房地產中介組織欺詐引發(fā)的風險 </p><p>　　房地產中介是由房地產咨詢、房地產價格評估、房地產經(jīng)紀等活動組成的大的概念。由于買主對于相關知識及法律的欠缺，一些不法中介從業(yè)人員恰恰利用了這一點，利用自己在這方面的擁有的優(yōu)勢地位，就在簽訂合同上做了手腳。比如有的是在簽訂合同的時候由于要使自己的利益最大化，就簽訂了一些與中介服務條款不想對應的合同，導

3、致簽約雙方的利益不對等，在交易的過程中，交易方的不合理，不公正的規(guī)定直接導致其經(jīng)濟損失。房地產中介相關具體的欺詐行為大體是這樣的：為了增加自己的收入，故意隱瞞了委托人實際出賣的價格，自己重新定價與第三方交易，獲取傭金以外的報酬；房地產中介沒有合法的經(jīng)營許可證、已經(jīng)超越自己的經(jīng)營范圍的以及非法跨地域經(jīng)營模式的；房地產經(jīng)濟組織未按規(guī)定時間辦理相關備案手續(xù)；房地產執(zhí)業(yè)經(jīng)紀人違反法律規(guī)定出租、出借經(jīng)濟執(zhí)業(yè)證書等。 </p><

4、;p>　　2、開發(fā)商的欺詐引發(fā)的風險 </p><p>　　在利益面前，有些開發(fā)商鋌而走險，各地區(qū)城市建設規(guī)劃均遭到不同程度的破壞，違反相關法律法規(guī)，特別是使用土地的過程中暗箱操作，將已經(jīng)制定好的并報國家相關權力機關審核的規(guī)劃肆意變更，更加嚴重的是規(guī)劃中所要建設的綠地也占用，相關的公共設施建設或者不建或者建成后改作其他用處等等。在房屋的建設過程中偷工減料，在質量上不過關，在環(huán)保和消防要求上不達標、在水電配套

5、設施上不合理、故障叢生等突出的質量問題。同時開放商做相關的虛假廣告宣傳，房屋銷售沒有合理的規(guī)定，使得相關信息嚴重失準，消費者缺乏相關專業(yè)知識，造成業(yè)主在付完相關款項后不能及時入住，或者得不到房屋產權等。 </p><p>　　二、房地產交易過程中風險產生的主要原因 </p><p>　　1、誠信評價機制不完善 </p><p>　　在當前我國還沒有建立起完整的社會誠

6、信評價管理體系以及缺少相關的全國統(tǒng)一評估辦法，各地區(qū)良莠不齊，使得結果的獨立性、公正性得不到社會的認可；誠信管理的發(fā)展與市場形勢的發(fā)展嚴重脫軌，發(fā)展嚴重滯后進而無法形成一整套完善的規(guī)定。 </p><p>　　2、信息不對稱的存在 </p><p>　　在雙方交易的過程中，由于房地產市場的特性所決定的，開發(fā)商以及中介組織對于交易對象的質量，性能等在內的內容和屬性比第三方更了解，這種信息不對

7、稱的特性在其他交易中很難出現(xiàn)，而在房地產交易中表現(xiàn)的異常明顯。 </p><p>　　3、法制體系建設不健全 </p><p>　　在我國現(xiàn)有的法律體系中對于欺詐行為的打擊力度還是不夠。相關的法律法規(guī)與信用有關的法規(guī)包括《民法通則》、《合同法》、《擔保法》、《票據(jù)法》、《刑法》等，雖然都有涉及，但是還沒有一個完整的、系統(tǒng)的規(guī)范信用的法律，同時缺乏相關的執(zhí)行力度、法規(guī)、制度等。 </p

8、><p>　　4、信用主體肆意追求利益最大化 </p><p>　　有利可圖、有利比圖、唯金錢馬首是瞻的理念使得他們良心喪盡，導致不法分子信用缺失、風險隨之而來，給當事人帶來直接巨大的利益損失。 </p><p>　　三、 房地產交易中的風險如何預防 </p><p>　　1、建立房地產市場信息管理體系 </p><p>

9、　　加快建設房地產市場信息系統(tǒng)，加強對房地產特別是商用住房的市場運行時的動態(tài)監(jiān)測，健全相關的信息管理機制，開發(fā)出一整套信息管理系統(tǒng)，合理規(guī)范的加以利用才會從根本上解決實際交易與房地產市場信息脫軌的問題。在這方面有關部門要加強信息的溝通整合，適時的公布土地供應、商品住房的市場供求關系，在使其準確了解土地及房價變動的情況下，還要加強社會輿論的引導，增加其政策的透明度，穩(wěn)定市場的相關預期促進市場合理的發(fā)展。同時房地產企業(yè)應主動消除因信息不對稱

10、而給消費者帶來的疑慮，吸引更多的顧客。在樹立以“百年大計，誠信為本”的職業(yè)道德基礎之上，是消費者能相信商品信息的完整真實性。其次對于消費者而言，要加強相關專業(yè)知識的學習和掌握，在充分了解商品信息的情況下，才能在交易的過程中平等的交易，要從多方面，多渠道了解更多的商品信息，充分利用信息社會的方便條件。 </p><p>　　2、提高業(yè)務人員綜合素質、規(guī)范從業(yè)人員的職業(yè)行為 </p><p>

11、　　目前房地產從業(yè)人員應該從以下幾方面完善自己的綜合素質：一方面；要有法可依、有法必依。努力提高法律意識，每一個從業(yè)人員要有深刻的法律意識，并考核相關法律知識，牢固樹立依法辦事的原則。二是尊重自己的職業(yè)道德。房地產交易的廣大的從業(yè)人員要時時注重自己的形象，要切實維護好人民群眾的利益，時刻保持為人民服務的高尚情操。 </p><p>　　3、加強房地產法制建設 </p><p>　　從當前的

12、我國的基本國情出發(fā)，房地產市場在我國還很年輕，各項法律法規(guī)還有待進一步的健全，所以政府要從實際情況出發(fā)，發(fā)揮主導作用，完善相關的法律法規(guī)，規(guī)范市場的交易行為，維護市場有序合理的發(fā)展。主要采取的措施有完善立法，建立明確的，規(guī)范的，有執(zhí)行力度的，容易操作的房地產市場各類行為的法律法規(guī)。打擊、查處房地產市場的違法違規(guī)行為。與此同時，要重視執(zhí)法工作，加強執(zhí)法工作和法律法規(guī)的宣傳。房地產市場之所以難以管理，很重要的因素就是過分的依賴于房地產業(yè)，片

13、面的強調保護和發(fā)展房地產行業(yè)，對于其違法行為過于縱容。因此地方政府必須要提高法律意識，在房地產交易的整治活動中肩負起責任。 </p><p>　　4、宣傳誠信理念、倡導誠信價值觀 </p><p>　　努力提高社會的誠信道德建設，全方位多角度的倡導誠信為本的原則，積極發(fā)揮新聞媒體宣傳教育和監(jiān)督兩大功能，依靠媒體對違法案列進行宣傳，有深度有說服力的說出人民心中可以產生共鳴的警示性報道，特別針

14、對欺詐行為的報道，有有理有據(jù)。提高全社會的誠信理念，讓誠信價值觀念深入人心。 </p><p><b>　　參考文獻： </b></p><p>　　[1]蘇光柱.美國次貸危機對我國房地產風險管理的啟示[J].孝感學院學報.2008（06）. </p><p>　　[2]周書敬，曾維彬.房地產風險投資的模糊多目標決策[J].河北工程大學學報（自