旅游地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計(jì)探究

1、<p>　　旅游地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計(jì)探究</p><p>　　摘要：近年來(lái)，隨著生活水平的不斷提高，旅游地產(chǎn)在旅游和地產(chǎn)市場(chǎng)都占據(jù)了重要的地位，而旅游地產(chǎn)項(xiàng)目往往具有更復(fù)雜的設(shè)計(jì)要素、更豐富的業(yè)態(tài)形式和更有效的開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)，因此在規(guī)劃設(shè)計(jì)階段，制定一個(gè)科學(xué)、嚴(yán)謹(jǐn)、有效的技術(shù)路線是非常必要的。本文主要介紹旅游地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計(jì)的有關(guān)內(nèi)容。 </p><p>　　關(guān)鍵詞旅游、地產(chǎn)、規(guī)劃設(shè)計(jì)、投資定位、

2、發(fā)展； </p><p>　　中圖分類(lèi)號(hào)： F59文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼： A 文章編號(hào)： </p><p><b>　　引言 </b></p><p>　　旅游地產(chǎn)是近些年來(lái)出現(xiàn)的一個(gè)新概念。隨著傳統(tǒng)的以觀光為主的旅游逐步向休閑度假旅游轉(zhuǎn)移以及規(guī)劃功能由單一利用時(shí)代走向綜合開(kāi)發(fā)時(shí)代，旅游+地產(chǎn)在兩者互補(bǔ)互助中聯(lián)姻形成了旅游地產(chǎn)業(yè)。旅游地產(chǎn)的發(fā)展呼應(yīng)著經(jīng)濟(jì)

3、發(fā)展與人們生活方式的需求，為旅游業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)的深入發(fā)展開(kāi)辟了新空間，理性的旅游地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計(jì)有利于兩大產(chǎn)業(yè)的良性互動(dòng)。對(duì)旅游地產(chǎn)的規(guī)劃設(shè)計(jì)要引起高度的重視，以期能夠帶來(lái)巨大的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。 </p><p>　　一、國(guó)內(nèi)外旅游地產(chǎn)的發(fā)展 </p><p>　　1.1旅游地產(chǎn)的起源 </p><p>　　旅游地產(chǎn)是從20世紀(jì)初法國(guó)地中海沿岸興起的，當(dāng)時(shí)地中海沿岸開(kāi)

4、發(fā)了大量的海濱別墅，屆時(shí)迅速引起了北美、歐洲的游客，使得當(dāng)時(shí)地中海一躍成為歐洲乃至世界的休閑度假中心；到了60年代，法國(guó)地產(chǎn)商以阿爾卑斯山的別墅度假村來(lái)招攬游客，從此旅游地產(chǎn)市場(chǎng)誕生；70年代中期，美國(guó)出現(xiàn)了石油危機(jī)，使得美國(guó)的經(jīng)濟(jì)進(jìn)入緊縮期，造成了大量房地產(chǎn)閑置、積壓，為了處理這些閑置資產(chǎn)，美國(guó)引入“時(shí)權(quán)酒店”這一概念，最終取得了巨大成功； 1987年至今，國(guó)外的分時(shí)度假旅游地產(chǎn)發(fā)展迅速，大量的投資商、開(kāi)發(fā)商紛紛進(jìn)入旅游地產(chǎn)這一行業(yè)，

5、使得配套的服務(wù)業(yè)、管理業(yè)也迅速發(fā)展成熟，全球分時(shí)度假物業(yè)銷(xiāo)售額達(dá)到67.2億美元，在世界上已經(jīng)有60多家大型分時(shí)度假集團(tuán)形成了巨大的分時(shí)度假網(wǎng)絡(luò)，4500個(gè)采用分時(shí)制度的度假村分布在81個(gè)國(guó)家來(lái)自124個(gè)國(guó)家的540多萬(wàn)個(gè)家庭參與了分時(shí)度假網(wǎng)絡(luò)購(gòu)買(mǎi)了度假權(quán)。 </p><p>　　在亞洲，隨著游客旅游消費(fèi)的需求從觀光游覽向度假層次的轉(zhuǎn)變，使得對(duì)旅游地產(chǎn)及其相關(guān)的配套設(shè)施的需求迅速增加。緊接著，大批的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、國(guó)

6、際金融投資商、酒店投資管理機(jī)構(gòu)也紛紛加入旅游地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)，而且取得了可觀的收益，同時(shí)也帶動(dòng)了亞洲各國(guó)經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)。 隨著旅游休閑地產(chǎn)業(yè)的逐步發(fā)展，現(xiàn)在休閑地產(chǎn)已經(jīng)不僅是指大面積的造鎮(zhèn)項(xiàng)目，還出現(xiàn)了很多的“小盤(pán)”——奢華小酒店。這種奢華小酒店的老板好多都是北美的貴族出身，認(rèn)為住大酒店沒(méi)有感覺(jué)，于是投資小型奢華酒店，關(guān)注的更多是原生自然和當(dāng)?shù)貍鹘y(tǒng)的文脈，還有就是充滿(mǎn)靈性的感受。 </p><p>　　1.2旅游地產(chǎn)的特征

7、 </p><p>　　旅游地產(chǎn)是房地產(chǎn)業(yè)和旅游業(yè)的結(jié)合，具有以下幾個(gè)方面的特征： </p><p>　　(1)各城市間發(fā)展差異較大，形成一二三線城市劃分，多數(shù)集中于沿海城市，比如海南、大連、青島等。 </p><p>　　(2)消費(fèi)檔次高，旅游地產(chǎn)是人們用于娛樂(lè)休閑的地方，只有經(jīng)濟(jì)上有空余的人們才有能力消費(fèi)，它是經(jīng)濟(jì)發(fā)展到一定程度的產(chǎn)物，它能滿(mǎn)足傳統(tǒng)的旅游項(xiàng)目所不

8、能滿(mǎn)足的需求。 </p><p>　　(3)投資回收率高，房地產(chǎn)投資本身就具有保值的功能、能夠抵抗通貨膨脹，同一處房產(chǎn)可以在不同的時(shí)間租賃給不同的消費(fèi)者，從而增加資金的回收率。 </p><p>　　(4)季節(jié)性強(qiáng)，常年居住在旅游地產(chǎn)的很少，因?yàn)槭且揽柯糜味l(fā)展的，在節(jié)假日、春秋季節(jié)火爆，平時(shí)比較淡，而此時(shí)的物業(yè)管理就成為一個(gè)難點(diǎn)。 </p><p>　　(5)旅游

9、地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式越來(lái)越豐富，對(duì)于外部環(huán)境的設(shè)計(jì)特別講究，因此創(chuàng)新型產(chǎn)品、配套服務(wù)需求更加豐富。 </p><p>　　(6)功能、運(yùn)作方式多元化，旅游地產(chǎn)除了要保證基本的住宅功能，還要保證各種各樣的保證各種各樣的康體養(yǎng)生、文化娛樂(lè)、運(yùn)動(dòng)休閑、商務(wù)會(huì)議等旅游功能。 </p><p>　　1.3我國(guó)旅游地產(chǎn)的現(xiàn)狀 </p><p>　　目前，我國(guó)的旅游地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)出“一級(jí)城

10、市靠地產(chǎn)，二、三級(jí)城市靠資源”的發(fā)展趨勢(shì)。北京、上海、天津、深圳等一級(jí)城市的旅游房地產(chǎn)以走“地產(chǎn)”路線為主，以人造景區(qū)、景點(diǎn)來(lái)和住宅、酒店、社區(qū)等配套；二、三級(jí)城市的旅游房地產(chǎn)主要走“旅游”路線，依靠本土區(qū)域的旅游資源進(jìn)行項(xiàng)目配置。 </p><p>　　我國(guó)目前在北京、上海、青島、大連、海南、廣東、深圳等地已開(kāi)工的旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目達(dá)到近百個(gè)；以高爾夫、滑雪、野外運(yùn)動(dòng)為主題的休閑度假項(xiàng)目超過(guò)80家。大家比較熟知的有

11、海南的“南海傳說(shuō)”、三亞的“博鰲國(guó)家旅游休閑度假區(qū)”等等。以曲靖溫泉組團(tuán)項(xiàng)目為例，項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)有針對(duì)性地挑選了幾個(gè)國(guó)內(nèi)外知名的旅游地產(chǎn)項(xiàng)目來(lái)分析，并對(duì)溫泉、高爾夫球場(chǎng)等進(jìn)行專(zhuān)題研究，從而提煉了大量值得借鑒的理念、方法和技術(shù)。這些為項(xiàng)目的設(shè)計(jì)提供了強(qiáng)有力的支撐，更重要的意義在于：旅游地產(chǎn)項(xiàng)目不同于一般的住宅項(xiàng)目，并沒(méi)有成熟或標(biāo)準(zhǔn)的模式可循，因此，從這些已經(jīng)落地并已獲得成功的案例中總結(jié)出的經(jīng)驗(yàn)，與書(shū)本上的某某主義、某某理念相比，更具操作價(jià)值，也

12、更易于被業(yè)主認(rèn)同。 </p><p>　　二、旅游地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計(jì)策略 </p><p>　　2.1旅游地產(chǎn)定位 </p><p>　　主要以文化挖掘和游客行為特征為入手點(diǎn)，綜合考慮人文、民俗文化，目標(biāo)客戶(hù)，市場(chǎng)及消費(fèi)能力等因素，圍繞所扮演角色與功能目標(biāo)，將各種因素整合到旅游地產(chǎn)項(xiàng)目中去，培植獨(dú)特優(yōu)勢(shì)，避免同構(gòu)與重復(fù)，做到優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，確定旅游地產(chǎn)的主題項(xiàng)目，進(jìn)行特色化的定

13、位。旅游地產(chǎn)項(xiàng)目的主題定位具有提升附加價(jià)值的極大功效。 </p><p>　　2.2規(guī)劃設(shè)計(jì)結(jié)合自然 </p><p>　　一、規(guī)劃要充分利用原有自然條件，因勢(shì)利導(dǎo)、突出特色。 </p><p>　　二、環(huán)境設(shè)計(jì)體現(xiàn)自然的風(fēng)格，源于自然而用于自然，自然地形在變化與和諧中延續(xù)著生態(tài)與人文的交融。 </p><p>　　三、充分保留原有的地形、地

14、貌、綠化等自然資源，在原有自然資源的基礎(chǔ)上，建造了人造綠色景觀，與原生態(tài)環(huán)境合為一體。 </p><p>　　如三亞亞龍灣酒店區(qū)從規(guī)劃開(kāi)始就從生態(tài)環(huán)境保護(hù)出發(fā)，充分重視海岸帶的環(huán)境保護(hù)。而其中許多度假酒店的設(shè)計(jì)更是體現(xiàn)出尊重環(huán)境，與自然環(huán)境相結(jié)合的特色。 </p><p>　　2.3文化為旅游地產(chǎn)增值 </p><p>　　文化演繹了戰(zhàn)略整合的魅力城市，沒(méi)有文化的旅

15、游地產(chǎn)設(shè)計(jì)是不能吸引回頭客的。在設(shè)計(jì)中最大限度挖掘文化，創(chuàng)意文化與原生文化協(xié)同增值。如日本豪斯登堡規(guī)劃師把一塊荒地建成一座重現(xiàn)17 世紀(jì)荷蘭文化特色的旅游城，古樸的風(fēng)車(chē)與運(yùn)河成了象征荷蘭的標(biāo)志，開(kāi)鑿了 6 km 長(zhǎng)的運(yùn)河環(huán)繞并流貫全城，為游客增添了乘游艇沿運(yùn)河繞城一周，享受水域中具有荷蘭特色的令人陶醉的風(fēng)光并且建造了被荷蘭人視為國(guó)寶和民族象征的荷蘭式風(fēng)車(chē)群。 </p><p>　　2.4精心設(shè)計(jì)旅游產(chǎn)品 <

16、/p><p>　　要吸引源源不斷的客戶(hù)，項(xiàng)目產(chǎn)品須進(jìn)行不斷創(chuàng)新與策劃。情景設(shè)計(jì)、體驗(yàn)設(shè)計(jì)、娛樂(lè)化設(shè)計(jì)，逐步形成完整的旅游地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈。項(xiàng)目的規(guī)模與功能、建筑風(fēng)格、空間布局、氛圍營(yíng)造，都應(yīng)有創(chuàng)意，只有不斷創(chuàng)新，抓住游客心理，設(shè)計(jì)出多元化的游憩方式，旅游房地產(chǎn)才能不斷以新的姿態(tài)和魅力贏得廣大消費(fèi)者的青睞。深圳華僑城是中國(guó)旅游地產(chǎn)成功的典范，對(duì)建成后的景區(qū)及旅游項(xiàng)目產(chǎn)品，并不固守不變，而是不斷對(duì)每一個(gè)景區(qū)的硬件和軟件進(jìn)行換代

17、升級(jí)，不斷推出有市場(chǎng)沖擊力的新項(xiàng)目，游憩方式多元化，在設(shè)計(jì)上留有充分的變通與發(fā)展余地，使景觀、項(xiàng)目產(chǎn)品年年有變化，游憩方式多元化，常來(lái)常新。 </p><p>　　2.5營(yíng)造綠色低碳的環(huán)境 </p><p>　　規(guī)劃設(shè)計(jì)中強(qiáng)調(diào)以人為本的思想，以建設(shè)生態(tài)型環(huán)境為規(guī)劃目標(biāo)，開(kāi)發(fā)全新的以配套為特征，以景觀環(huán)境為滲透的健康生態(tài)城市。將綠色低碳的理念導(dǎo)入旅游地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計(jì)，綠色低碳單體建筑、綠色低碳室

18、外環(huán)境、綠色低碳生活方式，建設(shè)生態(tài)城，如日本豪斯登堡確定在經(jīng)濟(jì)上發(fā)展旅游業(yè)與商業(yè)服務(wù)業(yè)為支柱產(chǎn)業(yè)，減少許多對(duì)環(huán)境污染的不利因素，在規(guī)劃建設(shè)之初，建設(shè)了一系列環(huán)境保護(hù)設(shè)施，對(duì)工廠采取了節(jié)能減排措施，建成后豪斯登堡的生態(tài)環(huán)境質(zhì)量得到居民的盛贊，游客們贊不絕口，各種野鳥(niǎo)都飛回來(lái)了。 </p><p><b>　　三、實(shí)證分析 </b></p><p><b>　　

19、3.1背景分析 </b></p><p>　　我國(guó)某文化城開(kāi)發(fā)旅游地產(chǎn)具有得天獨(dú)厚的優(yōu)勢(shì)條件：一是交通四通八達(dá)，城際快速交通網(wǎng)成型，城際公交線路部分開(kāi)通，城際輕軌也在規(guī)劃中；二是自然資源豐富，該文化城是國(guó)家 5A 級(jí)風(fēng)景區(qū)，區(qū)域內(nèi)水資源豐富、水質(zhì)優(yōu)良；三是文化氛圍濃厚，文化城整個(gè)園區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)按照一軸四區(qū)的結(jié)構(gòu)展開(kāi)，其中一軸便是文化產(chǎn)業(yè)軸———因地就勢(shì)依托自然谷地構(gòu)筑鏈條式文化產(chǎn)業(yè)帶，四區(qū)即是文化創(chuàng)意區(qū)

20、、配套服務(wù)區(qū)，藝術(shù)家聚落、人才培育基地，打造名副其實(shí)的文化硅谷。如圖所示為文化城的旅游地產(chǎn)規(guī)劃圖。 </p><p>　　圖1 文化城規(guī)劃圖 </p><p><b>　　3.2項(xiàng)目定位 </b></p><p>　　規(guī)劃設(shè)計(jì)以居住、商業(yè)、商務(wù)、傳媒為四大產(chǎn)業(yè)內(nèi)核，以山體景觀為滲透，建成復(fù)合型旅游地產(chǎn)綜合體，滿(mǎn)足高端收入群體休閑度假，國(guó)際化的休

21、閑娛樂(lè)，高薪收入者商務(wù)辦公以及會(huì)議洽談，文化創(chuàng)意藝術(shù)群體之需。 </p><p>　　文化城啟動(dòng)區(qū)在整個(gè)文化城中承擔(dān)著公共服務(wù)配套功能的作用。一期開(kāi)發(fā)用地具有塑造典范、聚集人氣的作用。規(guī)劃注重自然、文化、旅游產(chǎn)品創(chuàng)新以及生態(tài)設(shè)計(jì)，主要分為 4 大功能區(qū)：塑造高尚生態(tài)度假居所、營(yíng)造時(shí)尚商業(yè)休閑領(lǐng)地、創(chuàng)造高端商務(wù)度假天堂、打造傳媒文化示范基地。 </p><p><b>　　3.3設(shè)

22、計(jì)愿景 </b></p><p>　　在總體發(fā)展目標(biāo)的指引下，規(guī)劃明確地區(qū)未來(lái)的功能定位:“以旅游觀光、度假療養(yǎng)、商務(wù)會(huì)議、運(yùn)動(dòng)休閑、娛樂(lè)購(gòu)物、生活居住為主體功能的綜合性旅游度假區(qū)”。 </p><p>　　3.3.1旅游愿景 </p><p>　　依托獨(dú)特的島、江、山、海等旅游資源，未來(lái)將發(fā)展成為國(guó)內(nèi)乃至國(guó)際高品質(zhì)的生態(tài)旅游度假區(qū)和休閑娛樂(lè)基地。度假區(qū)

23、擁有開(kāi)闊的江景，濱江岸線將為游客和居民提供一個(gè)極具魅力的旅游休閑場(chǎng)所。世界級(jí)的體育運(yùn)動(dòng)場(chǎng)地和碼頭，提供高爾夫、游艇、自行車(chē)、游泳等豐富多樣的體育休閑項(xiàng)目。精品酒店、度假別墅、大型的商業(yè)購(gòu)物和文化娛樂(lè)設(shè)施的聚集地，未來(lái)的休閑娛樂(lè)中心。 </p><p>　　3.3.2生態(tài)愿景 </p><p>　　規(guī)劃將本著修復(fù)自然和低碳的原則，使地區(qū)成為全國(guó)乃至世界生態(tài)建設(shè)的典范。對(duì)現(xiàn)狀魚(yú)塘進(jìn)行改造，恢復(fù)

24、土地原有的自然生態(tài)功能。梳理河道、完善地區(qū)水系統(tǒng)，提高地區(qū)水體的自然循環(huán)凈化功能。建立自然和人工濕地系統(tǒng)，提供鳥(niǎo)類(lèi)、魚(yú)類(lèi)以及其他動(dòng)植物的棲息環(huán)境。合理布局地區(qū)綠化開(kāi)放空間，建設(shè)現(xiàn)代化的綠色城區(qū)。推廣綠色能源和技術(shù)，使地區(qū)成為新型低碳發(fā)展的典范。 </p><p>　　3.3.3人居愿景 </p><p>　　1) 親和的社區(qū): 生活的家園，滿(mǎn)足人們生活的各種需要; 交往的空間，社區(qū)里的人共

25、同的相互交流往來(lái); 提升生活質(zhì)量的基地，社區(qū)為所有的居住者提供優(yōu)質(zhì)的生活品質(zhì); 社會(huì)參與的平臺(tái)，不只是在社區(qū)里面進(jìn)行活動(dòng)，更重要是這個(gè)社區(qū)對(duì)社會(huì)的支援、對(duì)社會(huì)的貢獻(xiàn)。 </p><p>　　2) 人性化的高品質(zhì)環(huán)境: 綠化率高，不低于 30% ; 景觀設(shè)計(jì)人性化，特色化; 空間布局靈活多樣，收放結(jié)合; 功能布局合理，符合基地特質(zhì)。 </p><p>　　3) 便利的服務(wù)休閑設(shè)施: 混合布置

26、功能; 在主要的交叉節(jié)點(diǎn)布置服務(wù)功能; 地塊中心的休閑功能為人居環(huán)境增加活力。 </p><p>　　3.4規(guī)劃設(shè)計(jì)對(duì)策 </p><p>　　規(guī)劃設(shè)計(jì)結(jié)合自然，依山就勢(shì)設(shè)計(jì)個(gè)性合理的游線，注重景觀設(shè)計(jì)，景觀設(shè)計(jì)采用借景與造景手法，一方面借用地塊四面青山及區(qū)域內(nèi)水系，另一方面創(chuàng)新設(shè)計(jì)出具有文化內(nèi)涵的景觀，增加新的要素。通過(guò)公建及商業(yè)的相對(duì)集中布局及綠化、交通系統(tǒng)組織空間，形成錯(cuò)落有致、收放

27、有序、形式多樣的整體有機(jī)結(jié)構(gòu)和豐富的空間景觀效果。 </p><p>　　規(guī)劃整合地塊內(nèi)原有資源，如山體、水系等，創(chuàng)造出最適合此地塊的特色景觀，利用地形布置建筑，通過(guò)豎向高度的變化、建筑類(lèi)型的不同搭配及空間組合的有機(jī)變化，豐富了建筑天際輪廓線，合理規(guī)劃功能區(qū)，構(gòu)成不同的組團(tuán)，使每塊地的效益最大化；再考慮產(chǎn)品內(nèi)容及數(shù)量，增加土地附加價(jià)值。在設(shè)計(jì)過(guò)程中植入大量文化產(chǎn)業(yè)，世界級(jí)復(fù)合型文化城創(chuàng)意文化氛圍濃厚，營(yíng)造大型文化

28、設(shè)施、高檔服務(wù)設(shè)施和優(yōu)美生態(tài)環(huán)境相互融合的花園社區(qū)。不同功能地塊相對(duì)獨(dú)立，住宅建筑主要沿核心開(kāi)放空間———“綠脈”呈帶狀的空間布局，局部收放形成組團(tuán)開(kāi)放空間，與“水脈”相互滲透，營(yíng)造出層次豐富的外部空間形態(tài)和綠化景觀體系。帶型的建筑布局體系最大程度滿(mǎn)足每個(gè)功能區(qū)的景觀均好性要求。生態(tài)居住社區(qū)是文化區(qū)域里的，未來(lái)可以享受整個(gè)文化復(fù)合重鎮(zhèn)的配套和產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)；其周邊的環(huán)境是位于風(fēng)景區(qū)內(nèi)，外圍都是青山，是稀缺的純山地別墅，景觀及層次感豐富，視覺(jué)所

29、至的自然景觀非常好。在社區(qū)里便可以直接去爬山徒步。 </p><p>　　文化城啟動(dòng)區(qū)規(guī)劃起到了預(yù)想的效果，打造了世界級(jí)集商務(wù)、商業(yè)度假、創(chuàng)意文化于一體的服務(wù)體系，成為了旅游地產(chǎn)發(fā)展的城市區(qū)塊楷模。 </p><p><b>　　結(jié)束語(yǔ) </b></p><p>　　成功的旅游地產(chǎn)規(guī)劃能直接提升城市的知名度，如何利用城市本身的優(yōu)勢(shì)進(jìn)行合理的旅游

30、地產(chǎn)規(guī)劃是值得專(zhuān)業(yè)人士進(jìn)行分析與探討的。城市的區(qū)位條件、消費(fèi)水平、市場(chǎng)及本身資源是發(fā)展旅游地產(chǎn)的重要條件，在充分利用這些條件的基礎(chǔ)上需要更大的群體來(lái)最大限度地挖掘其文化，創(chuàng)意文化與原生文化互融，提出先進(jìn)務(wù)實(shí)的設(shè)計(jì)理念，精心策劃適合當(dāng)?shù)氐穆糜蔚禺a(chǎn)，設(shè)計(jì)創(chuàng)意旅游產(chǎn)品。通過(guò)不同的資源整合創(chuàng)造一個(gè)短期效益又能持續(xù)經(jīng)營(yíng)的系統(tǒng)，促進(jìn)旅游地產(chǎn)健康長(zhǎng)足地發(fā)展。 </p><p><b>　　參考文獻(xiàn) </b>

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