經(jīng)濟(jì)法視角下的房地產(chǎn)調(diào)控政策存廢問題研究

1、<p>　　經(jīng)濟(jì)法視角下的房地產(chǎn)調(diào)控政策存廢問題研究</p><p>　　【摘要】本文首先探討了房地產(chǎn)調(diào)控與法律的關(guān)系以及房地產(chǎn)調(diào)控的內(nèi)容和效果，之后舉出通過經(jīng)濟(jì)法的調(diào)整來調(diào)控房地產(chǎn)政策的措施，為我國在經(jīng)濟(jì)法視角下研究房地產(chǎn)調(diào)控政策的存廢問題提供參考經(jīng)驗(yàn)。 </p><p>　　【關(guān)鍵詞】經(jīng)濟(jì)法視角 房地產(chǎn) 調(diào)控政策 存廢問題 </p><p>　　一、

2、房地產(chǎn)調(diào)控與法律的關(guān)系 </p><p>　?。ㄒ唬┏雠_房地產(chǎn)調(diào)控政策的原因 </p><p>　　1.房價(jià)過快上漲，人民需要適當(dāng)降低房價(jià) </p><p>　　從1998年住房市場改革之后，房價(jià)的上漲勢頭一直持迅猛姿態(tài)，其速度之快已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了人們的預(yù)料，房價(jià)上漲本身不是一件不可以理解的事情，但是如此之快就不得不說明其中的問題了。房子的價(jià)值不僅僅在于它是商品，它同

3、樣也是生活必需品，尤其在我們國家，房子的存在意義涉及到家庭、社會等各個層面。一面是房地產(chǎn)居高不下的價(jià)格，一面又是政府出臺政策降低價(jià)格之后的大幅反彈，高房價(jià)問題的事實(shí)已經(jīng)擺在人民面前，無法回避[1]。 </p><p>　　2.眾多原因促使房地產(chǎn)投資業(yè)過于火爆 </p><p>　　大量的開發(fā)商積極涌入房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀告訴我們，這個行業(yè)的確是個高利潤的行業(yè)。同時我國公共資源大體分布不夠均衡，

4、過于優(yōu)質(zhì)的設(shè)施建立在北上廣深等一線城市，這也促使大城市的房價(jià)居高不下。究其異?；鸨脑?，還有我國的投資環(huán)境不完善問題，投資股票、基金已經(jīng)被民眾普遍認(rèn)為是高風(fēng)險(xiǎn)的項(xiàng)目，而房產(chǎn)在國人的心目中則具有增值功能，因此民眾大量在房地產(chǎn)上進(jìn)行了投資，期望有一天能夠?qū)崿F(xiàn)物超所值[2]。 </p><p>　　（二）房地產(chǎn)調(diào)控與法律的關(guān)聯(lián) </p><p>　　1.房地產(chǎn)調(diào)控政策的特性 </p>

5、;<p>　　現(xiàn)行的房地產(chǎn)政策包括了國務(wù)院和各部委聯(lián)合出臺的條例，以及各地方出臺的實(shí)施細(xì)則。這些文件只體現(xiàn)出了政策性，而忽略了法律性，更多的也被定性為“抽象行政行為”，與一般的法律存在著本質(zhì)的差異。政府調(diào)控房價(jià)的目的就是為了解決臨時問題而存在，這樣的政策要具有一定的靈活性，但是這種靈活性會在一定程度上干擾群眾對于市場的判斷力[3]。 </p><p>　　2.調(diào)控政策和行政法的問題 </p&g

6、t;<p>　　就限購令政策而言，其實(shí)也是從一定程度上限制了公民的財(cái)產(chǎn)權(quán)利，但是我國的法律有規(guī)定，任何組織或個人未經(jīng)法律程序不得對財(cái)產(chǎn)進(jìn)行限制，無論是國務(wù)院還是地方政府的通知，在國家權(quán)利必須合法的前提下，其合法性還有待于進(jìn)一步推敲。 </p><p>　　二、房地產(chǎn)調(diào)控的內(nèi)容與效果 </p><p>　?。ㄒ唬┓康禺a(chǎn)調(diào)控政策的內(nèi)容和目標(biāo) </p><p&g

7、t;　　1.房地產(chǎn)調(diào)控政策的內(nèi)容 </p><p>　　從2003年開始，政府就把房地產(chǎn)行業(yè)確定為國民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)。2004年，國土資源部為了防止出現(xiàn)土地轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)下的腐敗問題，出臺了《關(guān)于繼續(xù)開展經(jīng)營性土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓情況執(zhí)法監(jiān)察工作的通知》。經(jīng)過了幾年的宏觀調(diào)控，直到2008年的國際金融危機(jī)爆發(fā)，中央銀行就多次提高了存款準(zhǔn)備金率來使信貸緊縮，隨后為了進(jìn)一步完善市場出臺了“新國五條”，重點(diǎn)明確了二手房交

8、易過程中20%所得稅的征收，這也是政府調(diào)控房地產(chǎn)行業(yè)最有力度的舉動。 </p><p>　　2.房地產(chǎn)調(diào)控政策的目標(biāo) </p><p>　　回顧近幾年出臺的房地產(chǎn)調(diào)控政策，可以看出調(diào)控的主體內(nèi)容就是房價(jià)。這就衍生出了房價(jià)調(diào)控是否合理的問題，事實(shí)上，如果只把房價(jià)作為調(diào)控目標(biāo)，會達(dá)到只降低數(shù)字而忽略價(jià)值的作用。就算是一味的降低房價(jià)，那么要降低到什么程度還算合理，我國目前并沒有房價(jià)中位數(shù)的統(tǒng)計(jì)結(jié)

9、果，均價(jià)只能靠市場交易總價(jià)除以總面積而得到，出現(xiàn)了房地產(chǎn)商職責(zé)政府胡亂估價(jià)的情況。 </p><p>　　（二）調(diào)控政策出臺下的調(diào)控效果 </p><p><b>　　1.稅收調(diào)控效果 </b></p><p>　　通過這幾年的稅收效果可以明顯看到其對保有環(huán)節(jié)幾乎沒有征稅，致使房屋不存在持有成本，結(jié)果就是更多“房叔”、“房姐”的誕生，面對這種問

10、題很多學(xué)者建議從嚴(yán)在保有環(huán)節(jié)進(jìn)行征稅，但是現(xiàn)實(shí)中這項(xiàng)政策將隨時面對操作難度大、夸大調(diào)控功能的情況，不過這些問題都是暫時性的，政府也會拿出相應(yīng)的政策來彌補(bǔ)現(xiàn)實(shí)中的不足，這需要政府能夠在關(guān)鍵時刻拿出一定的勇氣來面對調(diào)控問題，再加上其他制度的有效配合，總能取得不錯的調(diào)控效果。 </p><p><b>　　2.金融調(diào)控效果 </b></p><p>　　對于金融調(diào)控的現(xiàn)狀體

11、現(xiàn)在政策不穩(wěn)定以及執(zhí)行力度不夠的情況上，政策的頻繁變動導(dǎo)致之前的改革成果化為烏有，在2003年央行就提高了房地產(chǎn)商的本身資金比例，稍有成效之后又出臺了新規(guī)定將其化解。2008年，終于迎來了房價(jià)的首次下跌，卻又趕上了4萬億救市計(jì)劃的出臺，又一次把房價(jià)推了上去。這樣頻繁的變動，最終還是讓房價(jià)增長的趨勢停留在原點(diǎn)。 </p><p>　　三、通過經(jīng)濟(jì)法的調(diào)整來調(diào)控房地產(chǎn)政策 </p><p>　

12、?。ㄒ唬┩ㄟ^反壟斷法來規(guī)范房地產(chǎn)市場 </p><p>　　我國反壟斷法早就出臺過相應(yīng)規(guī)定來限制價(jià)格聯(lián)盟的壟斷行為，我們并不缺少相關(guān)法律條文的支撐，可以通過反壟斷法改進(jìn)規(guī)范行業(yè)。在房地產(chǎn)行業(yè)中，比較常見的壟斷行為包括壟斷高價(jià)、掠奪性定價(jià)以及搭售的形式，這些形式都能夠被反壟斷法進(jìn)行規(guī)范。同時要根據(jù)反壟斷法來調(diào)整處罰的額度，嚴(yán)厲打擊壟斷行為，因?yàn)橐坏┌l(fā)生了壟斷現(xiàn)象，過輕的處罰往往抵不上其最終的盈利，違法成本太低導(dǎo)致了

13、壟斷的頻發(fā)，只有加大處罰力度才能夠警醒那些壟斷企業(yè)不敢觸碰法律的高壓線。 </p><p>　?。ǘ┩ㄟ^反不正當(dāng)競爭法來消除不正當(dāng)競爭的問題 </p><p>　　首先，一個企業(yè)想把產(chǎn)品推廣出去，最終要的渠道就是廣告，房地產(chǎn)業(yè)也是如此，我國的反不正當(dāng)競爭法中也明確規(guī)定，經(jīng)營者不能夠利用廣告對商品進(jìn)行夸大事實(shí)的宣傳，一旦發(fā)現(xiàn)就要立即停止并予以懲罰；其次，反不正當(dāng)競爭法規(guī)定了行業(yè)中不能出現(xiàn)商

14、業(yè)賄賂的行為，一旦發(fā)現(xiàn)就要沒收其非法所得并給予嚴(yán)重處罰。通過上述法律規(guī)范可以得知，只要加大大力力度，才能夠有效地對房地產(chǎn)調(diào)控提出約束保證，讓那些不公平的競爭關(guān)系無法實(shí)施。 </p><p><b>　　四、結(jié)論 </b></p><p>　　綜上所述，對于現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場而言，我們應(yīng)該摒棄老觀念，推陳出新，讓更多的政策適合現(xiàn)有的國情，真正能夠在不久的將來實(shí)現(xiàn)房價(jià)的的調(diào)

15、控，讓中國的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)能夠在可持續(xù)發(fā)展的道路上走的更遠(yuǎn)。 </p><p><b>　　參考文獻(xiàn)： </b></p><p>　　[1]葛曉庫.我國房地產(chǎn)市場法律規(guī)制問題研究[D].西南政法大學(xué)，2013. </p><p>　　[2]雷芳芳.我國房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控的經(jīng)濟(jì)法思考[D].山西財(cái)經(jīng)大學(xué)，2014. </p><p