畢業(yè)論文--淺析我國(guó)城市廉租房建設(shè)的融資困境及解決對(duì)策

1、<p><b>　　緒論</b></p><p>　　當(dāng)今世界，住房難題幾乎困擾著所有國(guó)家的平民百姓，我國(guó)也不例外。改革開(kāi)放以來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)從復(fù)蘇到快速發(fā)展取得了很大的成就，城市住宅建設(shè)得到了快速發(fā)展，城市居民住房條件有了較大改善，但部分城市中低收入家庭住房還比較困難。因此，解決城市中低收入家庭住房困難就成了住房建設(shè)和住房制度改革的重要內(nèi)容。我國(guó)自1998 年提出廉租房制度構(gòu)想,

2、至今已經(jīng)進(jìn)行了十余年,各地在試點(diǎn)基礎(chǔ)上逐步推進(jìn)廉租房制度建設(shè),并在一些城市取得了一定成效,但從全國(guó)來(lái)看,廉租房制度的推行仍然十分緩慢。其中融資困難就是制約廉租房建設(shè)的一大瓶頸。本文就我國(guó)廉租房建設(shè)融資困境的現(xiàn)狀及原因進(jìn)行了分析，并提出了幾點(diǎn)具體的解決對(duì)策。</p><p><b>　　1.廉租房的概況</b></p><p><b>　　1.1廉租房的涵義&

3、lt;/b></p><p>　　廉租房是指政府以租金補(bǔ)貼或?qū)嵨锱渥獾姆绞?，向符合城?zhèn)居民最低生活保障標(biāo)準(zhǔn)且住房困難的家庭提供社會(huì)保障性質(zhì)的住房。廉租房是國(guó)家和當(dāng)?shù)卣疄榱私鉀Q城市中低經(jīng)濟(jì)收入家庭住房困難而建的普通住宅，具有社會(huì)公共福利和住房社會(huì)保障性質(zhì)。</p><p>　　廉租房一般具有兩種表現(xiàn)形式，一是由政府出資建好后，以低租金租給住房困難戶(hù)，二是由政府發(fā)放租金補(bǔ)貼給住房困難戶(hù)

4、，由他們租賃社會(huì)房屋居住。廉租房有特定的供給對(duì)象，符合廉租房供給條件的由本人（家庭）向政府提出申請(qǐng)，并經(jīng)過(guò)政府相關(guān)部門(mén)核實(shí)批準(zhǔn)后，方能購(gòu)、租、補(bǔ)。</p><p>　　1.2廉租房的發(fā)展歷程 　　</p><p>　　1.2.1廉租房的啟動(dòng)階段（1998年）</p><p>　　國(guó)務(wù)院于1998 年出臺(tái)了《關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》，提出對(duì)不

5、同收入家庭實(shí)行不同的住房供應(yīng)政策,規(guī)定對(duì)于最低收入家庭租賃由政府或單位提供的廉租房，此時(shí)廉租房建設(shè)的資金主要來(lái)源是政府撥款。這標(biāo)志著廉租房制度正式成為我國(guó)住房供應(yīng)體系的一個(gè)重要組成部分，廉租房制度開(kāi)始在我國(guó)起步。</p><p>　　1.2.2廉租房探索推廣階段(1999年—2007年)</p><p>　　1999年4月發(fā)布了《城鎮(zhèn)廉租房管理辦法》，其中對(duì)廉租房的房源、廉租房租金標(biāo)準(zhǔn)、廉

6、租房建設(shè)和廉租房的申請(qǐng)程序問(wèn)題予以明確的規(guī)定，開(kāi)始探索規(guī)范化的廉租房制度。2003年12月31日，國(guó)建建設(shè)部等五部局聯(lián)合下發(fā)了《城鎮(zhèn)最低收入家庭廉租房管理辦法》，該辦法在城鎮(zhèn)廉租房建設(shè)的資金來(lái)源方面要求實(shí)行以財(cái)政預(yù)算安排為主、多渠道籌集資金的原則。2006年5月17日,國(guó)務(wù)院出臺(tái)了關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)健康發(fā)展的六點(diǎn)意見(jiàn)(“國(guó)六條”)，將城鎮(zhèn)廉租房制度建設(shè)置于一個(gè)更為顯著的位置。</p><p>　　1.2.3廉租房改進(jìn)

7、完善階段(2007年至今)</p><p>　　2008年1月1日起財(cái)政部頒發(fā)并實(shí)施的《廉租住房保障資金管理法》，確保了廉租住房保障資金的正規(guī)渠道來(lái)源。這使國(guó)家加強(qiáng)和加快廉租住房的建設(shè)從原來(lái)大多數(shù)的紙上談兵，發(fā)展到了實(shí)際操作，使住有所居的基本國(guó)策從根本上得以落實(shí)。2008年12月17日，溫家寶主持召開(kāi)國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議研究部署促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的政策措施中明確提出，加大保障性住房建設(shè)力度。2009年4月29日，國(guó)

8、務(wù)院常務(wù)會(huì)議討論并原則通過(guò)《關(guān)于2009年深化經(jīng)濟(jì)體制改革工作的意見(jiàn)》中提出，加快推進(jìn)醫(yī)藥衛(wèi)生、教育、文化、社會(huì)保障、住房等民生領(lǐng)域改革，改善居民支出預(yù)期和消費(fèi)意愿。中央財(cái)政近日下?lián)?010年中央廉租住房保障專(zhuān)項(xiàng)資金167億元，支持財(cái)政困難的地區(qū)解決城市低收入家庭住房困難問(wèn)題。在中央的大力推動(dòng)下，我國(guó)的廉租房建設(shè)將會(huì)進(jìn)入一個(gè)快速發(fā)展的階段。</p><p>　　從廉租房制度的演進(jìn)歷程中我們不難發(fā)現(xiàn),中央政府對(duì)廉租

9、房制度的重視程度逐步增強(qiáng),政策不斷明朗化和具體化、可操作性逐步增強(qiáng),廉租房制度在我國(guó)的住房保障體系中將發(fā)揮越來(lái)越大的作用。 </p><p>　　1.3廉租房制度實(shí)施的意義</p><p>　　廉租房制度作為我國(guó)社會(huì)保障體系中的住房保障制度，能夠在真正意義上解決住房弱勢(shì)群體的居住問(wèn)題，該制度的實(shí)施具有以下重要意義:</p><p>　　1.3.1提高住房弱勢(shì)群體的居

10、住水平</p><p>　　1998年我國(guó)政府下半年開(kāi)始停止住房實(shí)物分配，逐步實(shí)行住房分配貨幣化改革，其中針對(duì)最低收入家庭專(zhuān)項(xiàng)提供可供租賃的廉租房。廉租房制度的實(shí)施為住房弱勢(shì)群體提供了最基本的生活居住保障，滿足了人們“安居”的要求，體現(xiàn)了政府對(duì)低收入階層的關(guān)懷，符合社會(huì)主義和諧社會(huì)的發(fā)展要求。對(duì)穩(wěn)定社會(huì)治安，為國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供有力的社會(huì)秩序。</p><p>　　1.3.2彌補(bǔ)市場(chǎng)機(jī)制的缺

11、陷</p><p>　　弱勢(shì)群體的存在是一種必然現(xiàn)象，尤其是在經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型時(shí)期，由于產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)型與優(yōu)化，必然導(dǎo)致某些行業(yè)的從業(yè)者從某些領(lǐng)域中退出，形成結(jié)構(gòu)性失業(yè)人群。而這部分人的住房問(wèn)題，只依靠市場(chǎng)是難以解決的。我們知道市場(chǎng)不是萬(wàn)能的，市場(chǎng)有自身的缺陷。因此廉租房制度的引入對(duì)解決低收入家庭和弱勢(shì)群體的住房困難有著至關(guān)重要的作用。目前我國(guó)政府采取的廉租房制度，通過(guò)行政、法律、資金及政策等多種手段，對(duì)一部分財(cái)產(chǎn)進(jìn)行再分

12、配，為住房弱勢(shì)群體提供基本的居住條件，從而彌補(bǔ)市場(chǎng)機(jī)制的缺陷，保證市場(chǎng)機(jī)制的良性運(yùn)作。</p><p>　　2. 我國(guó)目前城市廉租房建設(shè)的融資困境及原因</p><p>　　2.1我國(guó)目前廉租房建設(shè)的融資困境</p><p>　　廉租房建設(shè)現(xiàn)狀不容樂(lè)觀，我國(guó)實(shí)行多元化的住房體系，包括房租補(bǔ)貼、住房公積金、經(jīng)濟(jì)適用房以及廉租房等形式。其中，經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房是解決住房

13、弱勢(shì)群體住房困難的主要保障政策。但從實(shí)踐來(lái)看，相比經(jīng)濟(jì)適用房，廉租房建設(shè)一度處于相對(duì)遲緩的狀態(tài)，廉租房建設(shè)融資困難日益凸顯。</p><p>　　2.1.1廉租房融資缺口大</p><p>　　住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、發(fā)展改革委、財(cái)政部三部委聯(lián)合發(fā)布了《2009-2011年廉租住房保障規(guī)劃》，總體目標(biāo)是從2009年起到2011年，基本解決747萬(wàn)戶(hù)現(xiàn)有城市低收入住房困難家庭的住房問(wèn)題，其中新規(guī)劃

14、的有518萬(wàn)戶(hù)廉租住房房源。以實(shí)物配租10萬(wàn)元計(jì)算的話，518萬(wàn)戶(hù)就是5180億元。對(duì)于廉租房建設(shè)資金來(lái)源，早在2007年底，財(cái)政部就出臺(tái)了《廉租住房保障資金管理辦法》，嚴(yán)格規(guī)定了四大廉租住房保障資金來(lái)源。即：住房公積金增值收益部分；土地出讓金中不少于10%的比例；市縣財(cái)政預(yù)算安排；中央、省級(jí)財(cái)政預(yù)算安排的補(bǔ)助資金。2007年全國(guó)土地出讓金總額超過(guò)12000億，2008年也有10000多億，按土地出讓金中不少于10%的比例用于廉租住房保

15、障，那么每年約有1000多億。住房公積金用于增值的收益部分，2008年全國(guó)是170.1億，按規(guī)定累計(jì)向同級(jí)財(cái)政上繳96.98億元。如果2009-2011年全國(guó)土地出讓金總額保持每年11000億的水平，那么用于廉租住房保障資金達(dá)3300億元，住房公積金用于增值的收益部分三年約有350億-400億。與5000多億的數(shù)字相比，缺口高達(dá)1000多億。盡管2009年中央</p><p>　　2.1.2廉租房資金需求量大&l

16、t;/p><p>　　十幾年來(lái)，我國(guó)經(jīng)濟(jì)一直保持著健康、穩(wěn)定、高速的發(fā)展，但是我國(guó)城鎮(zhèn)中的低收入群體依然存在，尤其在改革開(kāi)放以后，由于經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化及升級(jí)，大量的下崗人員及失業(yè)人員加入了貧困人口的行列，使我國(guó)廉租房制度所要保障的住房弱勢(shì)群體在絕對(duì)數(shù)量大幅增加，因此對(duì)于廉租房資金的需求量也隨之增加。</p><p>　　2.1.3廉租房項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益較小</p><p>　

17、　廉租房作為社會(huì)保障住房，主要是政府對(duì)社會(huì)弱勢(shì)群體的福利關(guān)懷，因此具有較好的社會(huì)效應(yīng)。而在經(jīng)濟(jì)效益方面，由于享受實(shí)物補(bǔ)貼的廉租戶(hù)多為特別困難的家庭，不可能負(fù)擔(dān)起過(guò)高的租金，因此目前各地在實(shí)際操作中，廉租房的實(shí)物補(bǔ)貼所收取的租金標(biāo)準(zhǔn)較低，項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益相當(dāng)小。如此小的經(jīng)濟(jì)效益，是廉租房融資困境的真實(shí)寫(xiě)照。</p><p>　　2.2我國(guó)城市廉租房建設(shè)融資困境的原因</p><p>　　2.2

18、.1融資理念保守</p><p>　　按照傳統(tǒng)的理念，政府的財(cái)政支出是廉租房建設(shè)資金的主要來(lái)源。因?yàn)榱夥恐贫仁俏覈?guó)社會(huì)保障制度中的重要組成部分。廉租房建設(shè)融資應(yīng)該由政府財(cái)政安排解決。但是，廉租房并不是嚴(yán)格意義的公共產(chǎn)品，它具有一定的排他性和競(jìng)爭(zhēng)性，其資金來(lái)源并不應(yīng)該完全依賴(lài)政府的財(cái)政。在產(chǎn)權(quán)明晰、規(guī)范交易的前提下，還可以引入市場(chǎng)等多種手段進(jìn)行融資。況且我國(guó)的財(cái)力并不充裕，僅靠政府財(cái)政解決廉租房建設(shè)所需資金困境，

19、如杯水車(chē)薪，若不轉(zhuǎn)變觀念將無(wú)法保證我國(guó)廉租房建設(shè)的健康、有序、長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展。</p><p>　　2.2.2融資渠道單一</p><p>　　目前我國(guó)的廉租房建設(shè)融資方式,主要包括財(cái)政撥款、住房公積金增值收益、社會(huì)保障和社會(huì)捐贈(zèng)這四種渠道。</p><p><b>　　第一，財(cái)政撥款。</b></p><p>　　廉租房其

20、福利性的特點(diǎn),決定了政府的財(cái)政支持成為廉租房建設(shè)的支柱。截至2009年底,全國(guó)累計(jì)用于最低收入家庭住房保障的資金為47.4億元,扣除這部分已經(jīng)提供了住房保障的資金,新建廉租房資金缺口至少為650億元。這個(gè)數(shù)字還是保守估計(jì)。這意味著僅以現(xiàn)有政府財(cái)政為主的融資模式，廉租房建設(shè)必將面臨融資困難的巨大挑戰(zhàn)。同時(shí)我國(guó)大部分城市在進(jìn)行財(cái)政支出時(shí)，一般都集中于重點(diǎn)項(xiàng)目的投資，注重項(xiàng)目對(duì)本地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的作用。而廉租房作為具有社會(huì)保障性質(zhì)的基礎(chǔ)項(xiàng)目，對(duì)地

21、區(qū)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展顯性作用不大，因此各城市在安排財(cái)政支出時(shí)，通常將廉租房建設(shè)所需資金放在次要地位，致使廉租房建設(shè)資金得不到有效保證。</p><p>　　第二，住房公積金增值收益。</p><p>　　目前我國(guó)廉租房建設(shè)的另一大資金來(lái)源是住房公積金增值收益。它是指住房公積金業(yè)務(wù)收入與業(yè)務(wù)支出的差額。其分配順序?yàn)槭紫仁亲》抗e金貸款風(fēng)險(xiǎn)準(zhǔn)備金,然后上交財(cái)政的公積金中心管理費(fèi)用,最后才是城市廉租住房

22、建設(shè)補(bǔ)充資金。我國(guó)大部分城市的住房公積金制度發(fā)展還不完善，在很大程度上制約著住房公積金增值對(duì)廉租房建設(shè)的支持作用，主要表現(xiàn)在以下兩個(gè)方面:首先是住房公積金歸集困難。目前只有國(guó)有行政事業(yè)單位及國(guó)有企業(yè)按規(guī)定繳納住房公積金，大部分私營(yíng)企業(yè)并未繳存，從而導(dǎo)致了資金整體運(yùn)作的基數(shù)較小。其次是住房公積金運(yùn)作效率低。目前我國(guó)住房公積金主要的運(yùn)作方式有個(gè)人信貸發(fā)放、購(gòu)買(mǎi)國(guó)債、再存款利差收益(住房公積金存入銀行后的銀行存款利息同給予繳存人的利息之差)，

23、三種方式中個(gè)人信貸發(fā)放的收益最高，但是我國(guó)住房公積金在進(jìn)行個(gè)人住房抵押貸款發(fā)放的運(yùn)作方面存在著還款率低、手續(xù)繁雜等原因，導(dǎo)致了住房公積金運(yùn)作效率低下。由于上述原因造成我國(guó)大多數(shù)城市住房公積金增值有限，一般情況下有限的增值額僅僅能夠支付需補(bǔ)償風(fēng)險(xiǎn)準(zhǔn)備金以及公積金管理中心的管理費(fèi)用，而不能為廉租房建設(shè)提供資金補(bǔ)助。</p><p>　　第三，社會(huì)保障和社會(huì)捐贈(zèng)。</p><p>　　社會(huì)保障資

24、金也是我國(guó)廉租房建設(shè)的一個(gè)重要資金來(lái)源。我國(guó)目前享受最低生活保障的人數(shù)在不斷上升，但同時(shí)我國(guó)社會(huì)救濟(jì)福利費(fèi)和撫恤支出的增長(zhǎng)卻相對(duì)遲緩。因此，社會(huì)保障對(duì)于廉租房建設(shè)的資金支持是十分有限的。社會(huì)捐贈(zèng)的資金也是廉租房建設(shè)的資金來(lái)源，并且近幾年來(lái)有增加的趨勢(shì)，但由于受我國(guó)生活習(xí)慣和經(jīng)濟(jì)水平的影響，社會(huì)捐贈(zèng)的融資方式穩(wěn)定性較差。社會(huì)人士的捐款作為社會(huì)保障的補(bǔ)充籌資形式，具有專(zhuān)款專(zhuān)用性質(zhì)。目前我國(guó)還沒(méi)有一種制度能使捐款人及時(shí)、清楚地了解自己的捐助是

25、否真正幫助了受助人，正是由于捐款在運(yùn)作上透明度不高，使得人們對(duì)捐款運(yùn)作部門(mén)缺乏信任感，這在很大程度上影響了人們參與社會(huì)慈善事業(yè)的積極性。</p><p>　　以上三種融資方式，太過(guò)單一，并且在實(shí)施過(guò)程中都受到一定限制。因此，廉租房融資渠道單一是目前廉租房進(jìn)展緩慢的一個(gè)瓶頸。</p><p>　　2.2.3地方政府積極性不高</p><p>　　廉租房建設(shè)是一個(gè)耗資大

26、、周期長(zhǎng)的工程，并且屬于社會(huì)福利性質(zhì)，這決定了其不可能獲得多大的利潤(rùn)回報(bào)。同時(shí)“賣(mài)地財(cái)政”降低了地方政府支持廉租房建設(shè)的動(dòng)力。根據(jù)國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心“中國(guó)土地政策改革”課題組的調(diào)查和測(cè)算，“土地出讓凈收入占地方財(cái)政預(yù)算外收入60%以上，個(gè)別市縣達(dá)90%左右”。廉租房不但無(wú)法產(chǎn)生收益，還要擠占土地，減少土地出讓凈收益，同時(shí)廉租房還將導(dǎo)致房?jī)r(jià)的下降。研究表明，廉租房的供給每增加5%，就會(huì)迫使房?jī)r(jià)下降3%－4%，廉租房供應(yīng)量越大，對(duì)房?jī)r(jià)上漲的

27、抑制作用越明顯。而房?jī)r(jià)下跌直接影響到地方政府稅收和與房?jī)r(jià)息息相關(guān)的土地出讓收入，進(jìn)而影響到當(dāng)?shù)谿DP的增長(zhǎng)。這就意味著，在以GDP為核心的現(xiàn)行政績(jī)考核機(jī)制下，多建廉租房反而不利于官員的政績(jī)。由于廉租房在政績(jī)和利益方面都無(wú)利于地方政府和財(cái)政，地方政府的積極性自然不會(huì)高。</p><p>　　2.2.4地方財(cái)政預(yù)算穩(wěn)定性差</p><p>　　財(cái)政預(yù)算是廉租房資金供給的主要來(lái)源，中央財(cái)政的支撐

28、力度也在不斷加大，但由于目前財(cái)政的結(jié)構(gòu)尚無(wú)明確安排，尤其是對(duì)地方財(cái)政更是缺乏有效的硬性約束，地方財(cái)政預(yù)算穩(wěn)定性差、彈性大。我國(guó)財(cái)政收入的地區(qū)性差距較大，各個(gè)地方存在較大的不平衡性，經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)的預(yù)算可以保障，而經(jīng)濟(jì)相對(duì)落后的地區(qū)就難以保證預(yù)算了。同時(shí)，中央財(cái)政對(duì)地方政府的激勵(lì)作用也是很薄弱的，一方面，中央財(cái)政加大對(duì)中西部落后地區(qū)的傾斜力度，使得中西部地區(qū)的廉租房建設(shè)投入有所增加，但這樣并不會(huì)相應(yīng)帶來(lái)地方財(cái)政的增加，反倒會(huì)使地方政府有借口

29、降低地方財(cái)政對(duì)廉租房的投入；另一方面，中央財(cái)政對(duì)東部相對(duì)發(fā)達(dá)地區(qū)的支持力度小，東部地區(qū)會(huì)依據(jù)中央財(cái)政的投入力度，來(lái)進(jìn)行地方財(cái)政的對(duì)廉租房建設(shè)的投入，進(jìn)而減少了地方財(cái)政對(duì)廉租房資金的保障。</p><p>　　2.2.5金融杠桿作用缺失</p><p>　　我國(guó)目前廉租房融資方式主要以政府財(cái)政投入為主，金融機(jī)制所發(fā)揮的杠桿調(diào)節(jié)作用微乎其微。以政府單一主導(dǎo)型的融資模式日益僵硬化，通過(guò)借鑒考察國(guó)

30、外經(jīng)驗(yàn)，不難發(fā)現(xiàn)，利用金融創(chuàng)新，發(fā)揮金融杠桿調(diào)節(jié)作用，將傳統(tǒng)的政府主導(dǎo)型融資模式轉(zhuǎn)化為市場(chǎng)為主、商業(yè)化運(yùn)作模式極其重要。由于廉租房其福利性的特點(diǎn)，政府選擇銀行信貸融資，必然需要政府以顯性或是隱性的身份介入，但是,從當(dāng)前我國(guó)政策性銀行對(duì)于廉租房建設(shè)所出臺(tái)的配套機(jī)制來(lái)看，缺乏穩(wěn)定性和成熟性，這必然使得廉租房建設(shè)資金銀行信貸結(jié)構(gòu)失衡。如此的融資模式，廉租房建設(shè)所需資金怎能不出現(xiàn)問(wèn)題。</p><p>　　3、我國(guó)城市廉

31、租房建設(shè)融資困境的解決對(duì)策</p><p><b>　　3.1轉(zhuǎn)變?nèi)谫Y理念</b></p><p>　　要解決我國(guó)廉租房建設(shè)的融資困難，首先要轉(zhuǎn)變?nèi)谫Y理念。政府應(yīng)根據(jù)當(dāng)前經(jīng)濟(jì)發(fā)展的客觀形勢(shì)，堅(jiān)持與時(shí)俱進(jìn)，注重觀念的不斷創(chuàng)新。同時(shí)，根據(jù)廉租房的特性和市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的客觀規(guī)律，在廉租房建設(shè)過(guò)程中中明晰產(chǎn)權(quán)、規(guī)范交易、引導(dǎo)投資和加強(qiáng)監(jiān)管。在投資方面，政府每年的直接財(cái)政投入只需用來(lái)

32、保障資本市場(chǎng)回報(bào)率和廉租房租金之間的差額即可。政府應(yīng)當(dāng)努力構(gòu)建完備的信息平臺(tái)、信用平臺(tái)和擔(dān)保機(jī)制，完善現(xiàn)有的融資模式，積極引導(dǎo)各類(lèi)專(zhuān)業(yè)金融機(jī)構(gòu)、社會(huì)資本參與到廉租房建設(shè)的融資體系中來(lái)，以更好地解決廉租房建設(shè)融資困難的問(wèn)題，為我國(guó)廉租房事業(yè)持續(xù)健康有序發(fā)展奠定良好的資金基礎(chǔ)。</p><p><b>　　3.2擴(kuò)大融資渠道</b></p><p>　　3.2.1實(shí)施優(yōu)惠

33、政策引導(dǎo)社會(huì)資本</p><p>　　世界銀行認(rèn)為社會(huì)資本塑造了一個(gè)社會(huì)交往質(zhì)量和數(shù)量的制度、關(guān)系和規(guī)范，對(duì)社會(huì)治理、國(guó)家福利和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)有重要的作用。所以，在我國(guó)廉租房建設(shè)中，充分引導(dǎo)社會(huì)資本的加入，這樣對(duì)解決融資困難有著積極地促進(jìn)作用。在引導(dǎo)社會(huì)資本過(guò)程中，首先要建立有效的激勵(lì)約束機(jī)制,通過(guò)市場(chǎng)化手段從政策性銀行、商業(yè)銀行、保險(xiǎn)基金和社?；鸬忍帿@得建設(shè)資金；其次政府可以通過(guò)優(yōu)先提供水、電、土地、交通等基礎(chǔ)設(shè)施

34、和部分地價(jià)優(yōu)惠,鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)商投資建設(shè)廉租房或配套開(kāi)發(fā)廉租房。再次可以考慮以股份制的形式和優(yōu)惠的住房分配方案引導(dǎo)在城市擁有富余土地的國(guó)有企事業(yè)單位投資廉租房建設(shè),這樣不僅可以增加資金來(lái)源,而且可以有效盤(pán)活城市閑置土地和充分利用現(xiàn)有的公共設(shè)施。 </p><p>　　3.2.2發(fā)行住房建設(shè)公債</p><p>　　廉租房作為國(guó)家一項(xiàng)長(zhǎng)期的建設(shè)投資，發(fā)行住房建設(shè)公債可以從一定程度上緩解廉租房的融資

35、困境。但應(yīng)注意的是，在運(yùn)作過(guò)程中，必須審慎而行，不能盲目發(fā)行。對(duì)于住房建設(shè)公債發(fā)行的數(shù)額，應(yīng)遵循“缺口補(bǔ)給式”原則，即總體考慮廉租房臨時(shí)性融資缺口來(lái)確定數(shù)額。另外，政府在確定住房建設(shè)公債發(fā)行規(guī)模的時(shí)候，還應(yīng)根據(jù)財(cái)政收支運(yùn)營(yíng)狀況合理確定債務(wù)的償還期限。只有住房建設(shè)公債規(guī)范合理的進(jìn)行發(fā)放，才會(huì)對(duì)廉租房建設(shè)融資有所幫助。</p><p>　　3.2.3利用福利彩票資金</p><p>　　發(fā)行社

36、會(huì)福利彩票是一種常規(guī)性的融資方式，它在社會(huì)保障方面的應(yīng)用較為廣泛。據(jù)民政部統(tǒng)計(jì)，中國(guó)福利彩票截至2007年底，全國(guó)累計(jì)發(fā)行福利彩票2760多億元，籌集福彩公益金923億元。20多年來(lái)，民政系統(tǒng)利用福利彩票公益金，先后資助了社會(huì)福利院、農(nóng)村敬老院、精神病院、救助管理站、孤兒學(xué)校、流浪未成年人保護(hù)中心和社區(qū)老年之家等設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目11萬(wàn)多個(gè)，新增建筑面積1.3億平方米，直接受益人數(shù)達(dá)1000余萬(wàn)人。廉租房是社會(huì)保障體系的重要組成部分，廉租房對(duì)

37、象包括社會(huì)優(yōu)撫對(duì)象，如孤老、傷殘、烈屬等特殊困難家庭，因此，從社會(huì)福利彩票資金中提取適當(dāng)比例的專(zhuān)項(xiàng)款用于廉租房建設(shè)，是符合發(fā)行社會(huì)福利彩票初衷的。當(dāng)前福利彩票銷(xiāo)售額巨大且資金來(lái)源持續(xù)穩(wěn)定，這也符合廉租房建設(shè)資金缺口巨大，需要長(zhǎng)期融資的特點(diǎn)。 </p><p>　　3.3調(diào)動(dòng)地方政府積極性，發(fā)揮政策手段作用</p><p>　　廉租房的推行有很多方法，但最有效的無(wú)疑就是提高地方政府建設(shè)廉租房

38、的積極性，這就需要中央建立一套完整的獎(jiǎng)勵(lì)機(jī)制。做好了這一點(diǎn)，官員會(huì)想盡辦法把廉租房建設(shè)做好，這樣便會(huì)事半功倍。反之，做不好這一點(diǎn)，再好的辦法也會(huì)被各地官員懸空。要想真正把廉租房政策推行下去，最重要的是把廉租房建設(shè)、把對(duì)民生問(wèn)題的解決等因素，納入到干部政績(jī)考核機(jī)制中去。有效的激勵(lì)和懲罰機(jī)制才是官員全力以赴解決民生問(wèn)題的強(qiáng)大動(dòng)力。對(duì)于重視民生問(wèn)題、認(rèn)真落實(shí)廉租房建設(shè)的官員，應(yīng)給予他們看得見(jiàn)的獎(jiǎng)勵(lì)，而對(duì)于那些無(wú)視民生問(wèn)題的惡化，據(jù)不執(zhí)行廉租房

39、政策的官員，應(yīng)給予撤職、降職等相應(yīng)的行政處罰，違法犯罪的還應(yīng)繩之以法。</p><p>　　目前我國(guó)正處在社會(huì)主義經(jīng)濟(jì)建設(shè)的快速發(fā)展時(shí)期，需要政府投入的領(lǐng)域很多。同時(shí)，我國(guó)又處于城鎮(zhèn)化的快速發(fā)展階段，政府的住房保障需求和保障能力之間存在著極大的不平衡性，需要政府在廉租房建設(shè)上充分發(fā)揮政策手段的作用，動(dòng)用稅收、財(cái)政、金融等政策手段，引導(dǎo)和拉動(dòng)更多的社會(huì)資源參與到廉租房建設(shè)的供給中去。比如，政府按照廉租房需求和合理的

40、城市整體布局規(guī)劃，以給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商提供用地、貸款和稅收適當(dāng)優(yōu)惠的形式，引導(dǎo)和鼓勵(lì)他們開(kāi)發(fā)商品房時(shí)，配上一定比例的住房，作為廉租房用房；政府出讓土地時(shí)，應(yīng)取代協(xié)議定價(jià)式的暗中合謀，讓地價(jià)透明化，然后從招拍掛收入中拿出一部分，建立基本住房保障基金，專(zhuān)項(xiàng)用于廉租房建設(shè)等住房保障事項(xiàng)的支出。由此可見(jiàn)，發(fā)揮政府的干預(yù)手段，建立以公共財(cái)政為主的基本住房保障資金多元化來(lái)源渠道，可以保障廉租房建設(shè)有著穩(wěn)定的資金來(lái)源，實(shí)現(xiàn)“居者有其屋”。</p&g

41、t;<p>　　3.4提高資金預(yù)算，確保其穩(wěn)定性</p><p>　　財(cái)政預(yù)算安排要加大對(duì)城市廉租房保障資金的支持力度。在中央對(duì)省和省對(duì)下級(jí)財(cái)政一般性轉(zhuǎn)移支付時(shí)，要考慮城鎮(zhèn)廉租房支出因素，并安排一定資金用于保障城鎮(zhèn)廉租房建設(shè)。當(dāng)社會(huì)收入差距越大時(shí)，政府應(yīng)當(dāng)用更多的資金投入到社會(huì)保障支出中。中國(guó)的20％最低收入人群占全部收入的比重是4．25％。屬于國(guó)際低水平，也就是說(shuō)中國(guó)的低收入人群生活困難較大，需要

42、得到更多補(bǔ)助。然而，中國(guó)社會(huì)保障支出占GDP比重僅為1％屬于國(guó)際低水平。僅比較住房保障的支出中國(guó)的預(yù)算也嚴(yán)重不足。據(jù)統(tǒng)計(jì)．世界上多數(shù)國(guó)家和地區(qū)中央財(cái)政住房及社區(qū)建設(shè)支出占GDP比重平均達(dá)到0.6％以上, 而我國(guó)政府在這方面的支出占GDP 比重只有0.037％。從各地已經(jīng)公布的住房建設(shè)計(jì)劃來(lái)看,我國(guó)廉租房預(yù)算也嚴(yán)重不足?！笆晃濉逼陂g如果將覆蓋面擴(kuò)大到1000萬(wàn)戶(hù)低收入住房困難家庭,每年的資金需求至少 497億元 。然而2007年中央財(cái)政

43、只安排 51億元，用于中西部財(cái)政困難地區(qū)廉租房專(zhuān)項(xiàng)補(bǔ)助。2008年安排68億元，2009年中央財(cái)政投入330億元建設(shè)廉租房，增長(zhǎng)幅度很大，但總數(shù)仍然太小。所以提高資金預(yù)算，確保其穩(wěn)定性，是解決廉租房建設(shè)融資困境的有效措施。</p><p>　　3.5開(kāi)展新型融資模式</p><p>　　3.5.1 BOT項(xiàng)目融資模式</p><p>　　BOT（Build-Oper

44、ate-Transfer）項(xiàng)目融資是指私營(yíng)機(jī)構(gòu)參與國(guó)家公共基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目，并與政府機(jī)構(gòu)形成一種“伙伴”關(guān)系，在互利互惠的基礎(chǔ)上分配該項(xiàng)目的資源、風(fēng)險(xiǎn)和利益的融資方式。政府通過(guò)契約授予私營(yíng)企業(yè)以一定期限的特許專(zhuān)營(yíng)權(quán),許可其融資建設(shè)和經(jīng)營(yíng)特定的公用基礎(chǔ)設(shè)施,并準(zhǔn)許其通過(guò)向用戶(hù)收取費(fèi)用或出售產(chǎn)品以清償貸款,回收投資并賺取利潤(rùn)。特許權(quán)期限屆滿時(shí),該基礎(chǔ)設(shè)施無(wú)償移交給政府。BOT模式也稱(chēng)為“特許權(quán)融資”,其具以下優(yōu)點(diǎn)：</p><

45、;p>　　第一，廉租房建設(shè)工程浩大、涉及利益群體多、保障范圍廣、資金籌集量大、周轉(zhuǎn)速度慢、融資渠道狹窄。而B(niǎo)OT模式建設(shè)廉租房則可以進(jìn)一步拓寬融資渠道，為急需輸血的廉租房建設(shè)注入大量資金、緩解政府財(cái)政壓力、分散融資風(fēng)險(xiǎn)。 </p><p>　　第二，BOT融資模式一方面能夠集中大量專(zhuān)家和技術(shù)人員高質(zhì)快速完成廉租房項(xiàng)目建設(shè)，在短期內(nèi)為更多的廉租房住戶(hù)提供住房；另一方面項(xiàng)目公司采用先進(jìn)的建造技術(shù)可以降低成本提高

46、利潤(rùn)率。 </p><p>　　第三，廉租房建設(shè)過(guò)程中，政府為項(xiàng)目劃撥土地，給予項(xiàng)目公司包括稅收在內(nèi)的多項(xiàng)優(yōu)惠，有效降低了建設(shè)成本。此外，政府還為項(xiàng)目公司的貸款提供信用擔(dān)保，且廉租房建設(shè)周期長(zhǎng)的特點(diǎn)決定了其收益較為穩(wěn)定，為項(xiàng)目公司按期還貸給予了保證。 </p><p>　　第四，有利于廉租房管理退出機(jī)制的實(shí)施，政府只需停止房租補(bǔ)貼并通知運(yùn)營(yíng)單位即可，具體的操作讓運(yùn)營(yíng)單位去解決，使政府處于超

47、脫的境界。 </p><p>　　第五，廉租房項(xiàng)目的現(xiàn)金流量穩(wěn)定，且需求穩(wěn)定，現(xiàn)金流中的絕大部分由政府補(bǔ)貼。投資風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較小，能為投資者帶來(lái)長(zhǎng)期的穩(wěn)定的投資收益。投資者和政府之間有特許權(quán)協(xié)議，在項(xiàng)目的運(yùn)行期間，法律約束力較強(qiáng)，投資者的投資有法律的保障。</p><p>　　由此觀之BOT項(xiàng)目融資模式對(duì)解決廉租房建設(shè)有著不可忽視的作用。 </p><p>　

48、　3.5.2 PPP融資模式</p><p>　　除了上面介紹的BOT融資，近年來(lái)興起的PPP融資模式對(duì)我國(guó)當(dāng)前廉租房建設(shè)資金缺乏的狀況而言，也不失為一種較好的資金補(bǔ)充渠道。 </p><p>　　PPP（Public Private Partnerships），即公共部門(mén)與私人企業(yè)合作模式是指政府、營(yíng)利性企業(yè)和非營(yíng)利性企業(yè)基于某個(gè)項(xiàng)目而形成的相互合作關(guān)系的形式，通過(guò)這

49、種合作形式，合作各方參與某個(gè)項(xiàng)目時(shí)，政府并不是把項(xiàng)目的責(zé)任全部轉(zhuǎn)移給私人企業(yè)，而是由參與合作的各方共同承擔(dān)責(zé)任和融資風(fēng)險(xiǎn)從而達(dá)到“雙贏”和“多贏”的目的。</p><p>　　PPP融資的運(yùn)作方式與BOT模式基本相同。項(xiàng)目參與方包括發(fā)起人、項(xiàng)目公司等實(shí)體。政府在項(xiàng)目的可行性研究后，通過(guò)招投標(biāo)方式與民營(yíng)企業(yè)或私人經(jīng)濟(jì)實(shí)體組成的項(xiàng)目公司簽訂廉租房建設(shè)合同，由項(xiàng)目公司出資憑借其先進(jìn)的技術(shù)建設(shè)廉租住房，竣工后租賃給廉租戶(hù)

50、居住，并在一定時(shí)間的經(jīng)營(yíng)期內(nèi)獲得利潤(rùn)，最終將項(xiàng)目移交給當(dāng)?shù)卣５玃PP融資模式具有自身的特點(diǎn)：</p><p>　　第一，由于廉租房具有明顯的社會(huì)福利性，社會(huì)效益高于經(jīng)濟(jì)效益，而我國(guó)當(dāng)前廉租房建設(shè)資金缺口較大，為政府帶來(lái)很重的財(cái)政負(fù)擔(dān)。因此，有必要在廉租房建設(shè)過(guò)程中引入市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，拓寬融資渠道并發(fā)展多元化的投資主體。PPP融資模式恰好可以有效緩解政府機(jī)構(gòu)建設(shè)資金不足的問(wèn)題。 </p><p

51、>　　第二，民營(yíng)企業(yè)的實(shí)力雄厚，可以為廉租房建設(shè)提供充分的技術(shù)支持和資金補(bǔ)充。根據(jù)國(guó)家工商總局?jǐn)?shù)據(jù)與國(guó)家統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)，截至2006年底，城鎮(zhèn)中的非國(guó)有及國(guó)有控股經(jīng)濟(jì)即全部民營(yíng)經(jīng)濟(jì)的固定投資總額達(dá)到48260億元；截至2006年9月，全國(guó)規(guī)模私營(yíng)工業(yè)企業(yè)的平均資產(chǎn)規(guī)模為2620萬(wàn)元，全年年達(dá)到2億元以上銷(xiāo)售收入規(guī)模的民營(yíng)企業(yè)達(dá)到2688家；截至2006年6月，由民營(yíng)企業(yè)參加的光彩事業(yè)累計(jì)投資項(xiàng)目達(dá)15429個(gè)，累計(jì)到位資金1247億元

52、。國(guó)家和地方政府可以充分利用這些民營(yíng)企業(yè)的資本和先進(jìn)技術(shù)進(jìn)行廉租房建設(shè)，解決廉租房建設(shè)資金缺乏的現(xiàn)狀。 </p><p>　　第三，政府機(jī)構(gòu)提供包括準(zhǔn)入制度、稅收優(yōu)惠、貸款擔(dān)保和土地優(yōu)先開(kāi)發(fā)的扶持以及廉租房收益穩(wěn)定、風(fēng)險(xiǎn)低、投資回收期長(zhǎng)的特點(diǎn)使民營(yíng)資本進(jìn)入廉租房建設(shè)領(lǐng)域成為可能。 </p><p>　　由于缺乏房地產(chǎn)項(xiàng)目BOT或PPP融資方式的案例借鑒，因而政府可以先在部分地區(qū)或城鎮(zhèn)的小范

53、圍內(nèi)試行廉租房建設(shè)的BOT或PPP融資模式，通過(guò)項(xiàng)目實(shí)際運(yùn)作的收益情況、暴露的問(wèn)題及解決來(lái)檢驗(yàn)這兩種融資模式的可行性與合理性。</p><p>　　3.6借鑒國(guó)內(nèi)外融資經(jīng)驗(yàn)</p><p>　　3.6.1借鑒國(guó)內(nèi)經(jīng)驗(yàn)</p><p>　　在我國(guó)廉租房建設(shè)十余年來(lái)，面對(duì)政府難以提供配套資金支持的現(xiàn)實(shí)困難，各地依據(jù)當(dāng)?shù)氐膶?shí)際狀況，也進(jìn)行了不斷的嘗試，并取得了一定的效果，

54、如成都市的政府按揭方式：2009年7月成都市溫江區(qū)政府首創(chuàng)的以按揭方式采購(gòu)廉租房，提供給低收入者。按照溫江區(qū)制定的政府采購(gòu)廉租房計(jì)劃，15年按揭協(xié)議，溫江區(qū)政府將只需首付20%，即1440萬(wàn)元人民幣，然后每年繳納600 余萬(wàn)元本息，即可采購(gòu)400 套兩萬(wàn)平方米廉租住房，可讓上千名低保和低收入者喜遷新居。此舉極大的緩解了廉租住房建設(shè)的資金缺口，推進(jìn)了廉租住房建設(shè)進(jìn)程。</p><p>　　再有吉林省、福建省、山西省

55、等地提出了廉租房租售并舉的新措施：吉林省安圖縣，在全國(guó)率先提出“按份共有產(chǎn)權(quán)”的廉租房建設(shè)新模式。這種模式要求廉租戶(hù)的最低出資比例為38%，房屋為“共有產(chǎn)權(quán)”，5年內(nèi)不得進(jìn)入市場(chǎng)交易，維修費(fèi)按產(chǎn)權(quán)比例分?jǐn)?0年內(nèi)住戶(hù)免交房屋租金，但可交納政府補(bǔ)貼金額后購(gòu)買(mǎi)全部產(chǎn)權(quán)；如未購(gòu)置全部產(chǎn)權(quán)，10年后政府持有部分開(kāi)始交納租金。在產(chǎn)權(quán)交易費(fèi)用和房屋維修金方面，則要求開(kāi)發(fā)商承擔(dān)，減少了已入住家庭的后續(xù)投入。</p><p>　

56、　以上兩個(gè)城市在廉租房建設(shè)融資方式上的成功之處，在全國(guó)是值得學(xué)習(xí)和借鑒的。</p><p>　　3.6.2借鑒國(guó)外經(jīng)驗(yàn)</p><p>　　各國(guó)廉租房制度根據(jù)其國(guó)情表現(xiàn)出不同的模式，為我國(guó)廉租房制度構(gòu)建提供了有益的借鑒。</p><p>　　第一，把廉租房建設(shè)所需資金納入公共財(cái)政體系。</p><p>　　從一些市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)國(guó)家住房政策的實(shí)踐來(lái)看

57、，應(yīng)把包括廉租房建設(shè)在內(nèi)的住房保障定位為政府的重要職能。根據(jù)廉租住房制度的性質(zhì)和世界各國(guó)的普遍做法，一些做得比較成功的國(guó)家或地區(qū)籌集廉租房建設(shè)資金的渠道主要有四個(gè)方面的資金來(lái)源：政府撥款、低息貸款、發(fā)行專(zhuān)項(xiàng)債券和公房出租收益，其中政府撥款和政府擔(dān)?；蛸N息的低息貸款，是最主要的資金來(lái)源。如美國(guó)上世紀(jì)六七十年代通過(guò)聯(lián)邦住房管理局保證的“利率減少到可以允許的最低程度”的貸款，加快了低租金的公共住房的建設(shè)；英國(guó)政府扶持非營(yíng)利組織興建的普通住宅和

58、對(duì)低收入者的租金補(bǔ)貼，近30年來(lái)每年一直保持在占GDP的2%以上，占政府公共支出的5%左右；韓國(guó)專(zhuān)門(mén)供給最低收入家庭租用的“永久性公租房”85%的建筑成本，是由政府承擔(dān)的。由此可見(jiàn)，我國(guó)對(duì)中低收入家庭實(shí)施的廉租房制度，只有通過(guò)政府建立起穩(wěn)定的財(cái)政資金渠道，才能保障廉租房建設(shè)的順利實(shí)施。在當(dāng)前我國(guó)大部分地區(qū)廉租房建設(shè)資金來(lái)源相對(duì)單一的情況下，利用住房公積金增值收益啟動(dòng)的廉租房建設(shè)，必須把住房保障作為政府的一項(xiàng)職能加以明確，使廉租房建設(shè)資金

59、支出的基本來(lái)源屬于公共財(cái)政預(yù)算支出。 </p><p>　　第二，市場(chǎng)化的資金運(yùn)作。 </p><p>　　國(guó)外廉租房主要融資方式包括信貸援助與合資開(kāi)發(fā)兩種模式。政府貸款既包括政府對(duì)建設(shè)者的直接貸款，也包括對(duì)私人金融機(jī)構(gòu)的間接貸款。比如美國(guó)政府就實(shí)行對(duì)私人金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行補(bǔ)貼的計(jì)劃，扶植和鼓勵(lì)私人金融機(jī)構(gòu)向公共住房開(kāi)發(fā)商提供低息貸款。在20世紀(jì)60年代，大約有90000個(gè)住宅單元實(shí)行了這項(xiàng)計(jì)劃

60、。由政府與私人合資開(kāi)發(fā)也是一種分流資金負(fù)擔(dān)的融資模式。英國(guó)由地方政府投資建造的議會(huì)住房除政府投資的40％外，剩余部分的60％由私人建筑商、銀行、非盈利的住宅社團(tuán)和私人捐助等相配套 。 </p><p>　　第三，適時(shí)開(kāi)征住房保障稅。</p><p>　　根據(jù)國(guó)際貨幣基金組織統(tǒng)計(jì)，目前世界上征收不同形式社會(huì)保障稅的國(guó)家有80多個(gè)，住宅保障稅是其中一種。借鑒新加坡興建公共組屋時(shí)征收高額所得稅

61、和中央基金的經(jīng)驗(yàn)，我國(guó)的住宅保障稅可以面向城鎮(zhèn)在職居民，按照其工資收入水平實(shí)行累進(jìn)稅率制，為使我國(guó)住宅建設(shè)結(jié)構(gòu)逐漸傾向滿足多數(shù)人的基本住房需求，可以考慮向購(gòu)買(mǎi)、居住別墅、高檔商品房的高收入群體征收特別住房保障稅。該項(xiàng)稅收專(zhuān)門(mén)用于廉租房建設(shè)、修繕和廉租房租金補(bǔ)貼。 </p><p><b>　　結(jié)語(yǔ)</b></p><p>　　本文采用文獻(xiàn)資料法和比較研究方法，通過(guò)已掌

62、握的文獻(xiàn)，利用圖書(shū)館充足的資源和網(wǎng)上資源進(jìn)行研究，并對(duì)資料進(jìn)行分析與整理。同時(shí)借鑒國(guó)內(nèi)外關(guān)于廉租房建設(shè)的融資經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)，在多方面的分析中得出有意義的啟示。</p><p>　　廉租房制度是我國(guó)政府為保障城鎮(zhèn)最低收入家庭基本居住條件而實(shí)施的一項(xiàng)住房保障制度，屬于我國(guó)社會(huì)保障體系的重要組成部分，本文研究的主要目的就是為了解決廉租房建設(shè)融資困境。通過(guò)研究，本文主要有以下結(jié)論:</p><p>　

63、　由于我國(guó)融資理念保守，融資渠道單一，地方政府積極性不高，地方財(cái)政預(yù)算穩(wěn)定性差，金融杠桿作用缺失，造成廉租房建設(shè)融資困難。針對(duì)以上原因本人提出以下解決對(duì)策：轉(zhuǎn)變?nèi)谫Y觀念，擴(kuò)大融資渠道，調(diào)動(dòng)地方政府積極性，提高資金預(yù)算，開(kāi)展新型融資模式，同時(shí)借鑒國(guó)內(nèi)外融資經(jīng)驗(yàn)。相信通過(guò)國(guó)家和社會(huì)各界人士的共同努力，我國(guó)廉租房建設(shè)終將取得實(shí)質(zhì)性的進(jìn)步與發(fā)展，民生問(wèn)題終會(huì)落實(shí)到實(shí)處。</p><p><b>　　參考文獻(xiàn)&l

64、t;/b></p><p>　　[1] 陳婷婷．對(duì)我國(guó)當(dāng)前廉租房配租方式的相關(guān)思考[J]，國(guó)房地產(chǎn)金融,2007，（7）.</p><p>　　[2] 司鴻雁．金融機(jī)構(gòu)應(yīng)在廉租房建設(shè)中發(fā)揮積極作用[J]，黑龍江金融，2009，（8）.</p><p>　　[3] 李偉玲．廉租房開(kāi)發(fā)建設(shè)中存在的問(wèn)題與對(duì)策[J]，2008.</p><p>

65、;　　[4] 安娜，戴宏偉．以開(kāi)發(fā)性金融推進(jìn)廉租房建設(shè)的思考[J]，時(shí)代金融，2007，（6）. </p><p>　　[5] 常丹紅．完善與創(chuàng)新廉租住房制度研究[J]．城市開(kāi)發(fā)，2008-10-13.</p><p>　　[6] 巴曙松，張旭，王淼．廉租房建設(shè)融資現(xiàn)狀和創(chuàng)新趨勢(shì)[J]，國(guó)際融資，2006. </p><p>　　[7] 關(guān)信平．社會(huì)政策概況[M]，

66、高等教育出版社，2004-4-25.</p><p>　　[8] 劉輝，林明珠．對(duì)我國(guó)廉租房制度問(wèn)題的思考[J]商場(chǎng)現(xiàn)代化，2009.</p><p>　　[9] 王盟．保定市廉租住房制度研究[D]河北農(nóng)業(yè)大學(xué)，2008 .</p><p>　　[10]吳文生．PPP融資模式在我國(guó)廉租房建設(shè)中的應(yīng)用[J]，建筑經(jīng)濟(jì)，2009，（6）.</p><

67、p>　　[11]閆妍．低收入住房稅收優(yōu)惠證:美國(guó)廉租房發(fā)展的金融激勵(lì)機(jī)制[J]，北京規(guī)劃建設(shè)，2007，（4）. </p><p>　　[12]劉琪．我國(guó)廉租房制度的特點(diǎn)及其融資模式的思考[J]，國(guó)房地產(chǎn)金融，2007.</p><p>　　[13]李璇．論我國(guó)廉租房制度的完善[J]，中國(guó)優(yōu)秀碩士學(xué)位論文全文數(shù)據(jù)庫(kù)，2009，（6）. </p><p>&l

68、t;b>　　謝辭</b></p><p>　　衷心感謝我的導(dǎo)師**老師，從我論文的選題、構(gòu)思、撰寫(xiě)直至最終定稿，席老師都給予了我精心細(xì)致的指導(dǎo)。導(dǎo)師嚴(yán)謹(jǐn)?shù)闹螌W(xué)態(tài)度、博大寬廣的胸懷、誨人不倦的人格魅力、兢兢業(yè)業(yè)的工作作風(fēng)給我留下了深刻的印象，讓我由衷的欽佩，同時(shí)也使我受益終生。</p><p>　　感謝本次課題研究過(guò)程中查閱的相關(guān)文獻(xiàn)的作者對(duì)廉租房建設(shè)的深入研究，為本文中的

69、寫(xiě)作提供了豐富的信息并啟發(fā)了本文的一些創(chuàng)新性思路。感謝東北電力大學(xué)社會(huì)工作06班的同學(xué)，在本次論文的成文過(guò)程中，給予的幫助。</p><p>　　在這里，還要特別感謝大學(xué)四年學(xué)習(xí)期間給我諸多教誨和幫助的社會(huì)科學(xué)學(xué)院的各位老師?！般鍘煻?，永難忘”，學(xué)生唯有今后加倍努力才不會(huì)辜負(fù)各位老師的栽培之恩。</p><p>　　最后，衷心感謝在百忙之中評(píng)閱論文和參加答辯的各位老師！</p>