房地產(chǎn)相關(guān)畢業(yè)論文外文翻譯--創(chuàng)業(yè)者的轉(zhuǎn)機(jī)房地產(chǎn)的盈利時(shí)刻

1、<p>　　Practitioner's Corner: An Interesting Time </p><p>　　For Real Estate </p><p>　　Has there ever been a more interesting time in real estate finance? Happier times, yes, more pro

2、fitable times, definitely yes .But more interesting? The year leading up to September 2008 saw the creation of real estate finance structures of breathtaking complexity .since than time in the real estate finance industr

3、y have been involved mainly in trying to understand what went wrong, and to determine whether the collapse, was in any material way the result of flaws in these complex real estate fin</p><p>　　CALPERS AND P

4、LACEMENT AGENTS Much of the real estate investment momentum over the year 2005 through 2007 was fueled by increased asset allocation within public employee pension founds, attracted by seemingly high returns. One ex

5、ample of this was a $14 billion net increase in commercial real estate investment 9by the California Public Employees Retirement System (CalPERS) as the market boomed in 2005 and 2006.Not only was the net exposure increa

6、sed, but, as detailed in a "Real Estate Program</p><p>　　(1) Higher amounts of leverage, which lowered income returns and increased exposure to changes in the asset value;(2) Recourse debt, which expos

7、ed CalPERS to risks beyond the specific assets;(3) Looser program guidelines gave investment strategies;</p><p>　　(4 Shifting commitments from stabilized core investment to non-stabilized opportunistic inve

8、stments, which now comprise more than 40 percent of the current holdings in the portfolio;(5) A dramatic increase in the number of manager relationships and commingled investment vehicles provided less control, poorer g

9、overnance and hindered staff's ability to resolve problems and liquidate asset;(6) vintage year concentration with over $27 billion of equity commitments made in 2005 and 2006,in part dri</p><p>　　FIARA

10、 AND PRIVATE PLACEMENT As noted above, congress is considering adding additional structures to the private placement market. while it is un clear how many of those structures will survive the legislative process, th

11、e Financial Industry Regulatory Authority (FINRA), acting as the watchdog of the securities broker-dealers and securities registered representatives who sell private placements of, among other assets, real estate and oil

12、 and gas, has published new regulatory guidance as to t</p><p>　　(1) The issuer and its management;(2) The business prospects of the issuer;</p><p>　　(3) The assets held by or to be acquired by

13、 the issuer;(4) The claims being made; and(5) The intended use of proceeds of the offering [RN 10-22] FINRA also add adds a cautionary note on two particular areas of concern: (1) when the broker-dealer is an affil

14、iate of the issuer and (2) when the broker-dealer and now the issuer prepare the private placement memorandum. [RN 10-22] It also reminds broker-dealers to look for "red flags", financial statements that, a

15、lthough purportedly audited</p><p>　　3. As to "issuer's asset";a.Viewing the asset on site; andb.Reviewing third party engineering and similar<as to oil and gas, geologist>reports.[RN 1

16、0-22] In a footnote FINRA cautions securities registered representatives that description in the notice of the due diligence obligation of a broker-dealer "is also intended to cover the concomitant responsibilit

17、ies of any registered representatives who recommends a regulation D offering to his or her customer."</p><p>　　RN 10-22 probably does not so much create new standards of due diligence as it makes exist

18、ing standards clearer and more precise ,To that end ,it would be dangerous for any broker-dealer or registered representative not to maintain detailed files covering each of the specific areas of concern listed by FINRA.

19、SEC PROPOSED REVISION OF ASSET-BACKED SECURITIES (ABS) REGULATION (ABS PROPOSAL) Last and certainly not least we should no</p><p>　　From 《Re

20、al Estate Finance》</p><p>　　創(chuàng)業(yè)者的轉(zhuǎn)機(jī)：房地產(chǎn)的盈利時(shí)刻</p><p>　　在房地產(chǎn)金融行業(yè)中有過獲取更多盈利的時(shí)刻嗎?更高興的時(shí)刻，毋庸置疑就是獲取更多利潤的時(shí)刻，但是更有趣的時(shí)刻是何時(shí)呢？這一年應(yīng)該是在2008年9月,當(dāng)看到房地產(chǎn)金融結(jié)構(gòu)的創(chuàng)造性時(shí)。自從這個(gè)時(shí)候，人們在房地產(chǎn)金融行業(yè)中主要從事的是試著去理解房地產(chǎn)哪里出現(xiàn)問題了，以及去確定突然的失敗是由

21、于房地產(chǎn)金融結(jié)構(gòu)的缺點(diǎn)所導(dǎo)致的，還是僅僅是外在的經(jīng)濟(jì)壓力和房地產(chǎn)自然周期的共同作用。但是這個(gè)問題一直沒有答案。答案看起來是房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)沒有導(dǎo)致房地產(chǎn)的蕭條，但是從房地產(chǎn)不透明的環(huán)境來看，房地產(chǎn)的結(jié)構(gòu)可能使蕭條更加的嚴(yán)重，表現(xiàn)的形式是延遲認(rèn)識(shí)市場潛在的脆弱性和讓曾經(jīng)公認(rèn)的難題更難解決。</p><p>　　一件事情是確定的，許多人，無論是立法委員，調(diào)解員，律師，會(huì)計(jì)師，銀行家，還是那些創(chuàng)造并消耗房地產(chǎn)資金的人，現(xiàn)在都

22、在努力的工作去確定（1）如何解決不良的房地產(chǎn)資金結(jié)構(gòu)；(2)如何去提高結(jié)構(gòu)和形成房地產(chǎn)資金和未來市場的傳遞。對現(xiàn)在的改革加以考慮將影響房地產(chǎn)資金市場直到下一代。以下是幾個(gè)例子。</p><p>　　恢復(fù)美國財(cái)政穩(wěn)定的法令</p><p>　　當(dāng)我寫這篇文章的時(shí)候，美國參議院正在開始他們有關(guān)恢復(fù)美國財(cái)政穩(wěn)定法令的最后辯論，似乎是想要建立其他的財(cái)政形式，這種形式將需要與眾議院版本采用和解的方法

23、。如果任何與目前相同的形式通過，將削減當(dāng)前業(yè)務(wù)的大面積發(fā)展。新的形式將賦予美國聯(lián)邦儲(chǔ)備銀行對金融機(jī)構(gòu)的新權(quán)力，但反過來對美聯(lián)儲(chǔ)施加更多的國會(huì)壓力。</p><p>　　律師認(rèn)為通常情況下最具有強(qiáng)制性得的訴訟案件導(dǎo)致最糟糕的先例：審判只能觸摸到驚人事實(shí)的表面。難道這將會(huì)是RAFS案例和控制的結(jié)果嗎？難道我們要花費(fèi)下一個(gè)20年去遠(yuǎn)離在充滿危機(jī)氛圍中所采納的變革？這將會(huì)在不久的幾個(gè)月（對于成文法）和幾年（對于法令）全部

24、上演。我們也會(huì)在本專欄關(guān)注其進(jìn)程，以及對于本專欄的所有話題，我們也期待能聆聽到你們的觀點(diǎn)。</p><p>　　加州公共雇員退休基金和中介公司  </p><p>　　由于財(cái)產(chǎn)分配力度和公共雇員退休基金的提高，許多有商業(yè)性的房地產(chǎn)投資勢頭從2005年到2007年也得到了提高。舉個(gè)例子，這有140億的凈收入，在加州公共雇員退休基金系統(tǒng)的商業(yè)性房地產(chǎn)投資中得到了升值，這全都

25、歸因于2005年到2006年房地產(chǎn)市場變得景氣了。不僅僅是凈收入劇烈的增長，而且如同“房地產(chǎn)方案審查”的詳細(xì)描寫，寫于2010年4月19日，加州公共雇員退休基金商業(yè)性房地產(chǎn)投資辦公室著，“新的投資與高的投資環(huán)境不成比例?！痹谝粋€(gè)備忘錄中記載著對加州公共雇員退休基金的方案審查和房地產(chǎn)的相關(guān)問題。董事會(huì)也記錄了大量的各種各樣的因素，這些因素明顯的與資產(chǎn)凈值在2008年6月30日到2009年6月30日的市場價(jià)值商品交易會(huì)上下降的48.2%價(jià)值

26、有關(guān)，在加州公共雇員退休基金房地產(chǎn)的文件中寫到：</p><p>　?。?）大量更強(qiáng)的優(yōu)勢，降低了收入的回報(bào)和增加財(cái)富價(jià)值改變的方式；</p><p>　?。?）依靠債務(wù)，加州公共雇員退休基金面臨超過特殊財(cái)產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)；</p><p>　　（3）大規(guī)模集中的投資，例如土地資源，皮的庫珀村，增加了特殊的潛在市場和策略的方式；</p><p>　　

27、(4) 更加松散的計(jì)劃方針給投資者更多的空間去追求他們原來范圍以外的投資；</p><p>　?。?）轉(zhuǎn)移責(zé)任，從穩(wěn)定的中心投資到不穩(wěn)定的機(jī)會(huì)投資，當(dāng)前所持的文件超過40%是由這種投資組成的；</p><p>　?。?）管理者的關(guān)系在數(shù)量上有了戲劇性的增長，混合投資方式導(dǎo)致了更少的控制，更不健全的管理以及阻礙了工人解決問題和清償債務(wù)的能力；</p><p>　?。?

28、）收獲時(shí)刻的產(chǎn)值超過了在2005年和2006年同等協(xié)議上規(guī)定的270億，一部分的產(chǎn)值是由于核心合作者意識(shí)到了市場成功時(shí)期的偏好所導(dǎo)致的。</p><p>　　有趣的是，房地產(chǎn)方案審計(jì)和PCA勢力都沒有利用中介公司的強(qiáng)大影響力，一般情況下，擁有不同等級(jí)的專業(yè)資歷，競爭力，政治或內(nèi)部關(guān)系以及補(bǔ)償物的第三方顧問毋庸置疑對"增加管理者的關(guān)系數(shù)量"，“更松散的計(jì)劃方針”，“大規(guī)模集中投資”做出了貢獻(xiàn)。但

29、是加利弗利亞洲立委會(huì)確實(shí)對潛在的危機(jī)做了記錄。在2009年10月11號(hào)，政府官員將其寫進(jìn)了1584議會(huì)法案，其中規(guī)定了中介公司的作用和要求公開其對政府和當(dāng)?shù)赝诵荻鲁蓡T做出的貢獻(xiàn)?，F(xiàn)在一直沿用的是1743會(huì)議法案，它還沒有制定成法律，它將會(huì)把中介公司定義為加利弗利亞洲政治改革措施中應(yīng)運(yùn)而生的說客。這將會(huì)加強(qiáng)對貢獻(xiàn)的嚴(yán)格控制，和會(huì)妨礙對任何投資決定的偶然性賠償。后來的條款遭到了黑石集團(tuán)的強(qiáng)烈反對。這個(gè)議案仍然面臨著交易協(xié)會(huì)的強(qiáng)烈抗議，相對

30、于與徹底的說客相違背的規(guī)章來說，這并不驚奇。</p><p>　　以上內(nèi)容都是一個(gè)故事，由于紐約正在成為另一個(gè)深入了解這個(gè)問題的國家，這個(gè)故事將會(huì)繼續(xù)展開。但是當(dāng)接近成功這個(gè)問題很重要時(shí)，分配和投資策略這個(gè)問題也將會(huì)更加的嚴(yán)峻。正與PCA備忘錄中描寫的一樣：加州公共雇員退休基金在過去的28年的經(jīng)歷表明房地產(chǎn)策略首先要關(guān)注的是在核心風(fēng)險(xiǎn)類型文件中的直接投資相對與更激進(jìn)的機(jī)會(huì)投資提供了更多吸引力的風(fēng)險(xiǎn)。在2002年和

31、2006年中，PCA在加州公共雇員退休基金投資方案的全文中發(fā)現(xiàn)了一個(gè)重要的特點(diǎn)，就是在更多的控制下追求一個(gè)更穩(wěn)定得的策略。</p><p>　　難道這就意味著日益增長的公共雇員退休基金也會(huì)一樣關(guān)注全球投資基金追求的集中，穩(wěn)定的財(cái)富了。也許會(huì)，在房地產(chǎn)方案審計(jì)中，工作人員記錄著：在加州公共雇員退休基金的實(shí)際房地產(chǎn)投資文件中，當(dāng)前的實(shí)際價(jià)值是與10%的分配標(biāo)相對的所用財(cái)富的6.8%，以及“房地產(chǎn)市場的混亂將會(huì)給投資機(jī)

32、會(huì)帶來壓力”，這對于房地產(chǎn)資本市場來說是一個(gè)好消息。</p><p>　　美國金融業(yè)監(jiān)管機(jī)構(gòu)和銷售債券</p><p>　　如上文所說，國議會(huì)正在考慮對中介公司市場增加另外的結(jié)構(gòu)，然而還不清楚的是其中有多少結(jié)構(gòu)能夠在法律的進(jìn)程中保留下來，美國金融業(yè)監(jiān)管機(jī)構(gòu)作為監(jiān)督者，它的監(jiān)督對象是有價(jià)證券經(jīng)濟(jì)自營商和那些售買包括債券在內(nèi)的財(cái)富，房地產(chǎn)，石油，天然氣的有價(jià)證券的簽約代表，由于“經(jīng)濟(jì)自營商的義

33、務(wù)是形成正常的投資環(huán)境”，它公布了新的規(guī)章條例。</p><p>　　中介公司或者所謂的法令D或者條例506，就是通過有價(jià)證券經(jīng)濟(jì)自營商提供的售賣，給中小型商店，包括房地產(chǎn)，石油，天然氣公司籌措資金，經(jīng)歷了一個(gè)很長和有意義的歷史。在RN 10-22的部分描寫中，美國金融業(yè)監(jiān)管機(jī)構(gòu)出價(jià)6090億對2008年的市場做出了擔(dān)保。但是美國金融業(yè)監(jiān)管機(jī)構(gòu)提醒他們的證券經(jīng)濟(jì)交易商，當(dāng)出現(xiàn)推薦的投資時(shí)候，經(jīng)濟(jì)自營商必須在確定擔(dān)

34、保對一般的投資者和那些已被售賣的特殊投資者合適之后才能做出“合理的研究”。明顯的是這是非常普遍的，留下肥沃的土壤用來播種。也許更多程度上是一個(gè)實(shí)踐的層面。美國金融業(yè)監(jiān)管機(jī)構(gòu)提醒經(jīng)濟(jì)自營商，他們必須形成他們自己獨(dú)立的對發(fā)行人和出售物的調(diào)查研究，以及并不是簡單的依靠發(fā)現(xiàn)發(fā)行者或者他們的律師提供信息，更不是依靠獨(dú)立的律師，自營商雇傭的勤奮的員工以及“聯(lián)合企業(yè)的經(jīng)理”，“節(jié)約的經(jīng)紀(jì)人”等提供信息。經(jīng)濟(jì)自營商獨(dú)立的研究應(yīng)該是包含一個(gè)合理的方案，至

35、少包含以下問題：</p><p>　　（1）發(fā)行人和他的管理人員；</p><p>　?。?）發(fā)行人的商業(yè)前景；</p><p>　?。?）發(fā)行人獲得或擁有的財(cái)富；</p><p><b>　?。?）權(quán)利的制定；</b></p><p>　?。?）出售物盈利的預(yù)期作用。</p>&l

36、t;p>　　美國金融業(yè)監(jiān)管機(jī)構(gòu)也對兩個(gè)特別關(guān)心的問題做出了謹(jǐn)慎的記錄：（1）何時(shí)經(jīng)濟(jì)自營商成為發(fā)行人的伙伴；（2）何時(shí)是經(jīng)濟(jì)自營商而不是發(fā)行人準(zhǔn)備中介公司的備忘錄。</p><p>　　這也提醒了經(jīng)濟(jì)自營商去尋找?guī)椭?。?cái)政報(bào)表即使按要求會(huì)被會(huì)計(jì)查賬，但是包括大量的跡象表明財(cái)政報(bào)表是不準(zhǔn)確的。</p><p>　　經(jīng)過管理和文件責(zé)任的幫助，美國金融業(yè)監(jiān)管機(jī)構(gòu)完成了一個(gè)包含有用清單的文本

37、，清單中包括了特殊領(lǐng)域的經(jīng)濟(jì)自營商在研究中所必須具有的東西，包括：</p><p>　　1.對于“發(fā)行者和管理人員”：</p><p>　　a.歷史的財(cái)政報(bào)表，尤其關(guān)注的是它們是否是可信的財(cái)政報(bào)表;</p><p>　　b.了解聯(lián)合所必須的活動(dòng)和資金;</p><p>　　c.聯(lián)系顧客和供應(yīng)商;</p><p>　　d

38、.對訴訟和規(guī)章的服從進(jìn)行調(diào)查。</p><p>　　2.對于“發(fā)行者的商業(yè)前景”；</p><p>　　a.對發(fā)行者的商業(yè)方案，包括危機(jī)的猜想進(jìn)行審計(jì)；</p><p>　　b.對財(cái)政的模式和項(xiàng)目的回報(bào)，包括壓力的作用進(jìn)行深入的審計(jì)。</p><p>　　3.對于“發(fā)行者的財(cái)富”；</p><p>　　a.關(guān)注財(cái)富的去

39、向;</p><p>　　b.評論第三方工程和類似的（對于石油，天然氣，物理）報(bào)告。</p><p>　　在美國金融業(yè)監(jiān)管機(jī)構(gòu)的文件的腳注中：警示擔(dān)保官方代表，在公告中描述的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的義務(wù)中，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人有承擔(dān)任何官方代表介紹規(guī)章D給顧客所伴隨的責(zé)任。</p><p>　　證券交易管理委員會(huì)建議對資產(chǎn)擔(dān)保證券制度進(jìn)行修訂</p><p>

40、　　最后我們應(yīng)該關(guān)注證券交易管理委員最近發(fā)布的資產(chǎn)擔(dān)保證券制度，33—9117和34—61858提議對于AB法令和其他規(guī)章來說是一個(gè)重大的修訂。說它是重要的或許還是保守的陳述，ABS提案包括大概200張?zhí)岚敢?guī)章，另外還有365頁注釋，措施的縮版部分還有27頁。</p><p>　　當(dāng)然ABS涉及的基本問題就是我們的經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇問題，也許沒有任何一個(gè)因素能夠產(chǎn)生讓美國和全世界資本市場崩潰的如此大的影響。在ABS提案中，

41、證券交易管理委員列舉了重大的提議條例：</p><p>　　最近的財(cái)政危機(jī)說明：在擔(dān)保市場中，投資者和其他合作者沒有有利的條件去完全理解擔(dān)保中存在的潛在的風(fēng)險(xiǎn)，以及沒有正確和恰當(dāng)?shù)娜Υ龘?dān)保，財(cái)政危機(jī)使問題得以揭露，對于我們的管理價(jià)格規(guī)范，售賣和關(guān)于資產(chǎn)擔(dān)保證券的報(bào)道，我們提出了重大的修訂，這些建議的目的是為了增加對投資者的保護(hù)和促進(jìn)更有效率的資產(chǎn)擔(dān)保證券市場。</p><p>　　最初時(shí)

42、，擔(dān)保作為財(cái)政抵押的一種工具。自從那時(shí)起，資產(chǎn)擔(dān)保證券在美國和全球經(jīng)濟(jì)中起到了很重要的作用。在2007年底，已經(jīng)有超過7萬億的代理和非代理抵押證券以及大概2.5萬億的資產(chǎn)證券出現(xiàn)了。擔(dān)保基本上對經(jīng)濟(jì)的所有重要部分都適用，包括居住和商業(yè)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)，機(jī)械產(chǎn)業(yè)，消費(fèi)產(chǎn)業(yè)，以及商業(yè)租賃和信用市場。許多問題導(dǎo)致了財(cái)政危機(jī)，包括抵押擔(dān)保證券，許多抵押擔(dān)保證券是用來作為另一個(gè)債務(wù)的抵押，例如租賃抵押。</p><p>　　譯文