房地產(chǎn)專業(yè)畢業(yè)論文

1、<p>　　淺析中外政府在房地產(chǎn)市場中的干預(yù)政策演變趨勢</p><p><b>　　目 錄</b></p><p><b>　　中 文 摘 要I</b></p><p><b>　　英 文 摘 要Ⅱ</b></p><p><b>　　1引

2、 言1</b></p><p>　　2當前我國房地產(chǎn)市場存在的主要問題及原因1</p><p>　　2.1當前我國房地產(chǎn)市場存在的主要問題1</p><p>　　2.2當前我國房地產(chǎn)市場存在問題的主要原因2</p><p>　　3政府宏觀調(diào)控是解決房地產(chǎn)市場問題的必然選擇3</p><p>　　4

3、. 政府對房地產(chǎn)市場的數(shù)量調(diào)節(jié)6</p><p>　　4.1土地供給與稅收調(diào)節(jié)制度6</p><p>　　4.2公共住房制度7</p><p>　　5.我國對房地產(chǎn)市場干涉的轉(zhuǎn)變8</p><p>　　5.1向房地產(chǎn)開發(fā)商的供給補貼政策8</p><p>　　5．2向住房需求者供給財政補貼9</p&g

4、t;<p><b>　　6.結(jié) 論10</b></p><p><b>　　參考文獻11</b></p><p><b>　　中 文 摘 要</b></p><p>　　改革開放尤其是住房制度貨幣化以來，房地產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)市場的發(fā)展，為促進我國國民經(jīng)濟發(fā)展，人們居住條件改善起到了積極

5、的作用，但也引發(fā)了投資規(guī)模過大，房價不斷攀升，供求結(jié)構(gòu)失衡，市場秩序混亂等諸多問題的出現(xiàn)。從世界各國的情況看，政府對房地產(chǎn)市場的干預(yù)可以分為數(shù)量調(diào)節(jié)和價格調(diào)節(jié)兩種，不同方式的調(diào)節(jié)對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生不同的影響，本文從國家數(shù)量干預(yù)與價格干預(yù)兩個部分考察政府的房地產(chǎn)政策、干預(yù)效果以及政策演變趨勢。在市場經(jīng)濟條件下，政府宏觀調(diào)控是解決房地產(chǎn)市場問題的必然選擇，這是由房地產(chǎn)業(yè)的基本屬性，政府與市場的基本關(guān)系，政府的基本職能決定的。近幾年來，政府不斷

6、強化了房地產(chǎn)市場的監(jiān)管，相繼采取了一系列宏觀調(diào)控的重要舉措，取得了積極的效果。本文從國家數(shù)量干預(yù)與價格干預(yù)兩個部分考察政府的房地產(chǎn)政策、干預(yù)效果以及政策演變趨勢。</p><p>　　關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)市場 干預(yù) 宏觀調(diào)控</p><p><b>　　Abstract</b></p><p>　　The housing system reform

7、and opening up, especially since the monetization, real estate and real estate market development, in order to promote China's economic development, improving people's living conditions has played a positive role

8、, but also led to the scale of investment is too large, house prices rising , structural imbalance of supply and demand, market disorder, and many other problems. From the countries of the world situation, government int

9、ervention in the real estate market can be</p><p>　　In this paper, the number of countries to intervene with price intervention in two parts examine the Government's real estate policy to interfere with

10、the evolution of trends and policy effects. In a market economy, the government's macroeconomic control is to solve the problem the real estate market, the inevitable choice, which is the basic properties of the real

11、 estate industry, the basic relationship between government and the market, the basic functions of the government decision. In recent</p><p>　　Keyword：Real Estate Market Intervention Macro</p><p

12、><b>　　1引 言</b></p><p>　　住房市場的干涉大致可以歸結(jié)為兩種方法:數(shù)量干涉與價格干涉。其中數(shù)量干涉重要是對住房供給數(shù)量的干涉，通過政府直接建造大批的公共住房以低廉的租金供給低收入戶和艱苦戶應(yīng)用，但是這種做法很容易給財政背上沉重的累贅。所以，在實踐中除了公共住房，政府還采用了財政補貼的方法，這實際上是對住房價格進行調(diào)節(jié)和干涉，財政補貼又可以分為對購房者的需求

13、補貼和對開發(fā)商的供給補貼。按照政府政策和干涉房地市場的不同特點，本文將從數(shù)量干涉與價格干涉兩個部分考核政府的房地產(chǎn)政策、干預(yù)兩個部分考察政府的房地產(chǎn)政策、干預(yù)效果以及政策演變。</p><p>　　2當前我國房地產(chǎn)市場存在的主要問題及原因</p><p>　　改革開放尤其是住房制度貨幣化改革以來，我國房地產(chǎn)業(yè)如雨后春筍迅猛發(fā)展，房地產(chǎn)市場應(yīng)運而生。房地產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)市場的發(fā)展，一方面對促進我

14、國國民經(jīng)濟發(fā)展、人們居住條件改善起到了積極的作用，另一方面也引發(fā)了一些不容忽視的市場問題。</p><p>　　2.1當前我國房地產(chǎn)市場存在的主要問題</p><p>　　當前，我國房地產(chǎn)市場存在的主要問題，歸納起來，主要集中在以下四個方面：</p><p>　?。?）房地產(chǎn)開發(fā)投資投資規(guī)模過大，導(dǎo)致經(jīng)濟風(fēng)險加大。據(jù)國家社科院2008年《房地產(chǎn)藍皮書》提供的數(shù)據(jù)，2

15、007年全國房地產(chǎn)投資2.52萬億元，同比增長30.2％，增速比上年提高8.1個百分點，高于同期城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資增速4.4個百分點；其中，商品住宅投資18010億元，同比增長32.1%，為2003年以來最高，增速比上年提高6.5個百分點，高于同期房地產(chǎn)投資增速1.9個百分點，延續(xù)了2004年以來住宅投資增速均高于同期房地產(chǎn)投資增速的走勢。另據(jù)交通銀行調(diào)查，在房地產(chǎn)開發(fā)投資中，絕大多數(shù)企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)商由于自有資金較少，開發(fā)資金來源以銀行信

16、貸等間接融資為主，企業(yè)資產(chǎn)負債率較高。在市場激烈競爭和政府宏觀調(diào)控政策的影響下，這些企業(yè)一旦經(jīng)營失誤或資金鏈條斷裂，就會導(dǎo)致大量不良資產(chǎn)和不良貸款的產(chǎn)生，蘊含的金融風(fēng)險和經(jīng)濟風(fēng)險不容忽視。</p><p>　?。?）房屋銷售價格過高，導(dǎo)致大多數(shù)消費者望房卻步。近幾年來，全國各地房價不斷飚升。國家發(fā)改委、國家統(tǒng)計局發(fā)布的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，70個大中城市房屋銷售價格在2007年漲幅走高的基礎(chǔ)上，2008年1月和2月繼續(xù)攀

17、升，同比分別上漲了11.3%和10.9%。尤其是一些一線城市，房價更是高得出奇，如上海、北京、深圳等地住房均價達到了10000元以上/平方米，現(xiàn)有價格遠遠超出了當?shù)卮蠖鄶?shù)普通民眾的收入水平和消費能力，導(dǎo)致眾多欲購房者只能望房興嘆，相當部分已購房者成為“房奴”。據(jù)上海證券報今年初調(diào)查，認為目前房價太高的達93%，認為適中的僅7%，認為偏低的為零。目前房價不愿購房的占32%，等待觀望的占56%，愿購的僅12%。</p><

18、;p>　　（3）住房供求結(jié)構(gòu)失衡，導(dǎo)致眾多消費者難以購到合適的住房。目前我國各地房地產(chǎn)市場住房供應(yīng)，普遍存在著高中檔、大戶型房屋偏多，中低檔、小戶型房屋及經(jīng)濟實用房、廉租房偏少的問題，導(dǎo)致眾多居住條件差的欲購房者難以購到適合自己居住的住房，引起了社會大眾尤其是低收入群體的不滿，進而加大了不同群體之間的社會矛盾，增添了社會的不和諧因素。</p><p>　　（4）市場秩序混亂，導(dǎo)致違規(guī)違法行為增多。一是開發(fā)企

19、業(yè)在房屋預(yù)售銷售、土地取得和規(guī)劃審批等環(huán)節(jié)存在著違法違規(guī)行為；二是各級政府主管部門在征地開發(fā)、房屋建設(shè)過程中存在著向征地、開發(fā)企業(yè)亂收費的行為。據(jù)2007年建設(shè)部等八部門開展全國房地產(chǎn)市場秩序?qū)ｍ椪喂ぷ鲿r統(tǒng)計，各地在圍繞房地產(chǎn)開發(fā)、交易、中介等環(huán)節(jié)的全面檢查中，依法查處房地產(chǎn)企業(yè)和部分主管部門的各類違法違規(guī)行為，山西省查處的違法違規(guī)項目為189個，占總數(shù)的22%；河北省發(fā)現(xiàn)有問題的開發(fā)項目為326個，占總數(shù)的24%；重慶市發(fā)現(xiàn)有問題的

20、房地產(chǎn)開發(fā)項目158個，占總數(shù)的16%。</p><p>　　2.2當前我國房地產(chǎn)市場存在問題的主要原因</p><p>　　導(dǎo)致上述問題出現(xiàn)的原因是多方面的，同時也是復(fù)雜的。概括起來，我認為，主要包括客觀條件為主的原因、主觀意愿為主的原因和住房供求失衡三個方面。</p><p>　?。?）客觀條件為主的原因。一是從房地產(chǎn)市場本身的情況看，由于我國市場經(jīng)濟發(fā)育還不夠

21、充分，作為市場經(jīng)濟體制一部分的房地產(chǎn)市場體系目前還處于不斷構(gòu)建和完善的階段，市場自我調(diào)控和完善的機制尚未完全形成，導(dǎo)致了房地產(chǎn)市場上述問題的出現(xiàn)。二是從政府對房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控的情況看，由于房地產(chǎn)市場在我國還是一個誕生不久的新生事物，政府對房地產(chǎn)市場的把握還有一個適應(yīng)的過程，加之政府已出臺調(diào)控措施的落實也有一個過程，因而政府調(diào)控市場的效果顯現(xiàn)無疑具有相對滯后的特征，導(dǎo)致了房地產(chǎn)市場上述問題一時難以根本解決。三是從房價不斷走高的因素來看，

22、住房需求量大，土地、原材料價格不斷上升，勞動報酬逐步增加，房地產(chǎn)產(chǎn)品質(zhì)量和科技含量持續(xù)提高等，導(dǎo)致房地產(chǎn)生產(chǎn)成本走高，進而影響了房價的不斷上漲。</p><p>　?。?）主觀意愿為主的原因。在市場經(jīng)濟條件下，市場主體及其他參與各方都有自己的利益追求。當各方利益相互博弈時，為了實現(xiàn)自己利益最大化的欲望，往往出現(xiàn)強勢方損害弱勢方及社會大眾利益的現(xiàn)象，進而導(dǎo)致了房地產(chǎn)市場上述問題的產(chǎn)生。其具體表現(xiàn)是：一是部分房地產(chǎn)開

23、發(fā)商只顧自身利益，不顧國家政策法規(guī)、不顧損害社會大眾利益，因而出現(xiàn)了盲目投資、違規(guī)占地、部分企業(yè)間形成價格聯(lián)盟或捂盤惜售哄抬房價、大建高中檔大戶型少建低檔小戶型房屋等行為，導(dǎo)致投資過大、市場混亂、房價高升、住房供求結(jié)構(gòu)失衡。二是眾多中介組織和社會投機資金參與房屋炒作，對房屋供應(yīng)緊張、房價飚升、市場混亂起到了推波助瀾的作用。人們耳熟能詳?shù)摹皽刂莩捶繄F”和國外資金通過各種途徑進入國內(nèi)炒作房產(chǎn)便是有力的例證。三是部分地方政府從本地局部利益出發(fā)

24、，片面追求經(jīng)濟增長和房地產(chǎn)市場的短期繁榮，忽視宏觀調(diào)控的重要性和緊迫性，在實施過程中對中央的調(diào)控政策進行過濾，選擇對自身有利的內(nèi)容執(zhí)行，或者采取替代式執(zhí)行和象征式執(zhí)行，造成“上有政策、下有對策”的執(zhí)行偏差，導(dǎo)致房地產(chǎn)市場調(diào)控政策在執(zhí)行中走樣，導(dǎo)致了房地產(chǎn)市場出現(xiàn)的問題未能得到及時有效地解決，影響了政府宏觀調(diào)控</p><p>　?。?）住房供求失衡的原因。住房供給的增加趕不上需求的增長，市場供求關(guān)系失衡，是導(dǎo)致房

25、地產(chǎn)市場上述問題存在的一個深層次原因。大規(guī)模進城農(nóng)民的基本住房需求，城鎮(zhèn)居民消費結(jié)構(gòu)升級所導(dǎo)致的改善性住房需求，危舊房屋改造更新所造成的被動性住房需求，完成工業(yè)化對工商業(yè)用房的增量需求，這幾種需求的疊加，造成了中國城鎮(zhèn)房屋的巨大需求剛性，決定了未來幾十年內(nèi)我國城市房屋供給不能滿足需求的基本態(tài)勢。人們對房屋的消費需求不斷增加，房屋供給不能滿足人們?nèi)找嬖鲩L的社會需求，在這種情形下，投資增加、房價上漲和投機炒作等問題將難以避免。</p&

26、gt;<p>　　3政府宏觀調(diào)控是解決房地產(chǎn)市場問題的必然選擇</p><p>　　在市場經(jīng)濟條件下，政府與市場，是兩種配置資源和協(xié)調(diào)社會經(jīng)濟活動的主要機制或制度安排。對于房地產(chǎn)市場存在的問題，需要政府正確把握與市場的關(guān)系，根據(jù)房地產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)市場的特點和規(guī)律，正確行使社會經(jīng)濟管理的職能，運用宏觀調(diào)控手段，適時對房地產(chǎn)市場進行調(diào)控。</p><p>　　3.1房地產(chǎn)業(yè)的基本屬

27、性，決定了政府必須適時對房地產(chǎn)市場進行宏觀調(diào)控</p><p>　　房地產(chǎn)業(yè)是關(guān)系國計民生的重要產(chǎn)業(yè)。住房問題，不僅僅是一個經(jīng)濟問題，而且是一個事關(guān)社會和諧安定的社會和政治問題。在社會經(jīng)濟生活中，房地產(chǎn)業(yè)具有兩大基本功能和屬性：一是經(jīng)濟功能，即產(chǎn)業(yè)屬性。房地產(chǎn)業(yè)本身屬于一個創(chuàng)造物質(zhì)財富的產(chǎn)業(yè)部門。在市場健康發(fā)展的前提下，房地產(chǎn)業(yè)不僅自身能夠為社會創(chuàng)造出巨大的物質(zhì)財富；而且能夠為二三產(chǎn)業(yè)提供生產(chǎn)經(jīng)營場所；此外，房地

28、產(chǎn)業(yè)還與建筑材料、建筑安裝、裝飾裝修、電器制造、家具制造、環(huán)境綠化、生活服務(wù)等眾多產(chǎn)業(yè)密切相關(guān)，能夠帶動大批相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展；進而能夠為社會創(chuàng)造出更多的物質(zhì)財富，促進國民經(jīng)濟持續(xù)快速發(fā)展。據(jù)國家統(tǒng)計局統(tǒng)計，1997-2004年間，房地產(chǎn)開發(fā)投資對我國GDP增長速度的貢獻率為11.6％，其中2004年達到了13％。二是社會功能，即公共屬性。房地產(chǎn)業(yè)同時又屬于一個與人民群眾生活密切相關(guān)的社會性產(chǎn)業(yè)部門。向廣大社會成員提供住房產(chǎn)品，滿足每個公民基

29、本居住權(quán)的需求，是房地產(chǎn)業(yè)賴以存在與發(fā)展的自然法則之一。隨著住房制度的改革和房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，雖然我國部分城鎮(zhèn)居民的居住條件得到了較大的改善，但也存在著多數(shù)低收入群體購房難、居住條件難改善的問題。</p><p>　　房地產(chǎn)的兩大基本屬性，決定了無論是從維護房地產(chǎn)業(yè)和國民經(jīng)濟持續(xù)健康發(fā)展的角度，還是從維護社會和諧安定、滿足社會大眾基本居住權(quán)需求的角度，政府都必須站在全局的立場上，高度關(guān)注房地產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)市場的發(fā)展態(tài)

30、勢，針對房地產(chǎn)市場存在的問題，適時行使宏觀調(diào)控的職能，維護房地產(chǎn)市場穩(wěn)定，促進房地產(chǎn)業(yè)和國民經(jīng)濟的持續(xù)健康發(fā)展；維護社會和諧安定，滿足社會大眾的居住需求。</p><p>　　3.2政府與市場的基本關(guān)系，決定了政府必須對房地產(chǎn)市場進行宏觀調(diào)控</p><p>　　在社會經(jīng)濟活動中，政府與市場的關(guān)系，實質(zhì)上是一種你中有我，我中有你的互補關(guān)系。正確處理政府與市場的關(guān)系，需要注意防止出現(xiàn)兩種極端

31、行為：一是市場至上和市場萬能論，結(jié)果導(dǎo)致市場失靈；二是政府至上和政府全能主義，結(jié)果導(dǎo)致政府失靈。為此，政府要在保證市場對資源配置起基礎(chǔ)性作用的前提下，以宏觀調(diào)控的干預(yù)之長彌補市場調(diào)節(jié)之短。當市場機制失靈、問題凸顯時，政府要及時對市場進行宏觀調(diào)控，從而實現(xiàn)市場調(diào)節(jié)和政府干預(yù)二元機制的最優(yōu)組合。</p><p>　　國內(nèi)外的理論與實踐證明，在市場經(jīng)濟條件下，要實現(xiàn)市場參與各方的利益平衡，獲取社會經(jīng)濟效益的最大化，單獨

32、依靠市場的力量是行不通的?，F(xiàn)代</p><p>　　制度經(jīng)濟學(xué)家G.霍奇遜認為，一個純粹的市場體系不可行，“一個市場系統(tǒng)必定滲透著國家的規(guī)章條例和干預(yù)”。上世紀90年代我國海南等地房地產(chǎn)泡沫的破滅和日本房價暴跌、近年來美國次貸危機對社會經(jīng)濟的影響及政府對市場干預(yù)的做法，深刻地告訴我們：沒有政府的適時調(diào)控，房地產(chǎn)市場容易出現(xiàn)影響深遠的經(jīng)濟和社會問題；解決房地產(chǎn)市場出現(xiàn)的問題，僅靠市場機制是無法解決的，必須靠政府適時

33、干預(yù)。</p><p>　　面對前段時期我國房地產(chǎn)市場出現(xiàn)的房價大幅上漲、房屋供應(yīng)結(jié)構(gòu)失衡、市場秩序混亂等問題，如果以所謂“市場決定一切”為借口放棄宏觀調(diào)控，房地產(chǎn)業(yè)的畸形發(fā)展或房地產(chǎn)市場的動蕩，必將給我國社會經(jīng)濟帶來難以彌補的災(zāi)難性后果。因此，作為社會經(jīng)濟管理者的政府，必須通過宏觀調(diào)控手段，對房地產(chǎn)市場進行適時有效地調(diào)控，妥善解決房地產(chǎn)市場存在的問題，促使房地產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)市場回歸到正確的發(fā)展軌道上來，規(guī)避市場帶

34、來的風(fēng)險和危機，確保我國經(jīng)濟社會的持續(xù)健康協(xié)調(diào)發(fā)展。</p><p>　　3.3政府的基本職能，決定了政府必須對房地產(chǎn)市場進行宏觀調(diào)控</p><p>　　住房是人們生活的必需品，保障公民的住房權(quán)利，是政府義不容辭的責(zé)任。政府作為依法對國家和社會公共事務(wù)進行管理的行政機關(guān)，具有兩大基本職能：一是經(jīng)濟管理職能，包括宏觀經(jīng)濟調(diào)控職能、提供公共產(chǎn)品服務(wù)職能、市場監(jiān)管職能；二是社會管理職能，包括調(diào)

35、節(jié)社會分配和組織社會保障的職能、促進社會化服務(wù)體系建立的職能等。從政府職能的特征來看，政府職能具有公共性、動態(tài)性和擴張性三大特征。政府職能的公共性特征，體現(xiàn)了政府履行職能的根本目的是為所有社會群體和階層提供普遍的、公平的、高質(zhì)量的公共服務(wù)，這是政府職能的本質(zhì)性特征。政府職能的動態(tài)性特征表明，隨著經(jīng)濟社會的發(fā)展變化，政府職能始終是變化的，他取決于市場經(jīng)濟條件下政府與市場關(guān)系的動態(tài)性、政府與社會關(guān)系的力量對比。政府職能的擴張性特征表明，隨著

36、現(xiàn)代社會中公共事務(wù)、公共問題日益增多，公眾需求的日益?zhèn)€性化、多樣化，政府承擔了越來越多的社會服務(wù)職能，并逐漸擴展至社會各層面。</p><p>　　因此，當房地產(chǎn)市場出現(xiàn)價格瘋漲、秩序混亂、社會大眾居住需求難以滿足等問題時，政府必須認真履行自己的職能：通過宏觀調(diào)控手段，限制房地產(chǎn)價格瘋漲，規(guī)范市場行為，確保房地產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)市場穩(wěn)定，維護國民經(jīng)濟健康發(fā)展；滿足社會大眾居住需求，維護社會大眾的利益，促進社會公平。&l

37、t;/p><p>　　4. 政府對房地產(chǎn)市場的數(shù)量調(diào)節(jié)</p><p>　　4.1土地供給與稅收調(diào)節(jié)制度</p><p>　　世界各國的土地制度可以分為兩種:私人所有和政府(國家)所有。但就世界各國的實踐來看，一個國家或地區(qū)的土地所有制往往都是由國家所有與私人所有共同組成的。如今，即使是在崇尚私有財產(chǎn)制度的英美等國政府，也是大土地所有者。除了直接擁有，政府可以通過城市方

38、案、頒布土地法規(guī)、規(guī)定土地用處、征收土地應(yīng)用轉(zhuǎn)讓稅等道路來影響商業(yè)性用地的供給，平抑地價把持房地產(chǎn)的開發(fā)成本，從而降低房地產(chǎn)的市場價格。 </p><p>　　美國土地有三種所有情勢:私人所有，聯(lián)邦政府、洲及處所政府所有，印第安人保存地。政府所有的土地除了供給政府辦公、基礎(chǔ)設(shè)施等公共品以外，還可以建造公共住房出租。無論是政府所有還是私人所有，土地的經(jīng)濟用處都有統(tǒng)一的方案，通過對其應(yīng)用進行限制以及稅收政策進行調(diào)節(jié)。

39、日本全部土地的3/4屬于私人部門所有，國有土地僅占1/4，而且重要是山林沼澤地。因此，私人和企業(yè)構(gòu)成了房地產(chǎn)市場上的主體。政府對房地產(chǎn)用地的調(diào)節(jié)重要是通過兩種渠道:一是稅收政策和城市方案;二是通過對專門從事社會基礎(chǔ)設(shè)施和普通居民住宅建設(shè)，以及經(jīng)營的非盈利性的200多個公團組織供給政府低息貸款來增長基礎(chǔ)設(shè)施和住宅供給。與日美兩國不同，新加坡國有土地占全國面積的72%，其中建屋發(fā)展局就占了20%。房地產(chǎn)市場上政府是最大的土地供給者，而且是居

40、民住宅的最重要的供給者。 </p><p>　　在方案和土地開發(fā)成本上，一般商業(yè)用地比住宅用地價格高10倍以上，因此，為保障住宅用地的供給，除了由建屋發(fā)展局直接供給住宅以外，政府還對那些想轉(zhuǎn)變土地用處的用戶收取高昂的溢價費用。英國土地在法律上全部歸英王所有，個人、企業(yè)及社會團體僅擁有土地應(yīng)用權(quán)。國家通過對土地一級市場的把持獲得大批的批租收入，并通過一級市場的管理和調(diào)控有效地調(diào)節(jié)土地二級交易市場的供求，保持房地產(chǎn)市

41、場供求的基礎(chǔ)平衡。這種模式也廣泛風(fēng)行于英聯(lián)邦國家以及前英國殖民地，比如中國香港的土地供給制度，特區(qū)政府是土地市場的最大供給者的地位為調(diào)節(jié)房地產(chǎn)的供給和防止房地產(chǎn)泡沫、經(jīng)濟衰退等起著積極的作用。 </p><p>　　但從演變趨勢來看，政府干涉房地產(chǎn)市場政策存在一些共同的特點。即無論哪一種土地所有制下，通過城市方案和稅收等把持土地供給和用處都成為政府調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場的重要手段。 </p><p&g

42、t;<b>　　4.2公共住房制度</b></p><p>　　公共住房制度是政府對房地產(chǎn)市場進行干涉最直接的手段，從各國的實踐來看，公共住房制度都不是以盈利為目標，甚至需要財政的特別補貼，公共住房實際上與社會保障體制和社會福利制度接洽在一起。政府供給公共住房大致有兩種方法：直接介入和通過社會團體、非贏利性組織等機構(gòu)間接介入。 </p><p>　　直接介入 發(fā)達國家

43、公共住房的供給數(shù)量都很宏大，這是政府為掩護房地產(chǎn)市場的穩(wěn)固，進步全部社會福利程度、保障居民的基礎(chǔ)生活程度而供給的低租金的住房系統(tǒng)。政府直接介入住房市場的供給能夠有效地、直接地刺激和把持住房生產(chǎn)，在相對較短的時間里供給較多的住房，緩解供求抵觸，掩護社會穩(wěn)固。公共住房政策在市場經(jīng)濟發(fā)達國家重要是為低收入者供給住房，國家投資建設(shè)國有住宅，低租金出租給低收入家庭。二戰(zhàn)后的英國、法國、德國、美國、瑞典、荷蘭等國家興建了大批公共住宅供低收入居民租用

44、。公共住房在住房系統(tǒng)中的地位和數(shù)量的多少取決于該國或地區(qū)人口與土地的對照狀態(tài)。英、美、澳大利亞以及歐洲國家等人均占領(lǐng)的土地面積較大，因此，政府對房地產(chǎn)市場大都采用宏觀調(diào)控的措施，公共住房制度只作為社會保障的一部分存在。但在地少人多的國家和地區(qū)，比如新加坡、中國香港等地，住房的售價相對于居民的人均收入，遠遠高于同一程度下的其他國家。因此，除了制定政策平抑價格外，公共住房制度成了保障與進步居民生活、調(diào)節(jié)房地產(chǎn)價格的重要內(nèi)容。間接供給公共住房

45、 由于直接介入方法對政府財政壓力很大，容易引發(fā)腐爛、尋租等不良成果，因此，在直接供給公共住房的同時，發(fā)</p><p>　　事實上，公共住房不僅僅具有干涉房地產(chǎn)市場供求的經(jīng)濟意義，而且構(gòu)成了全部國家和地區(qū)社會保障體制的一部分，是保持社會穩(wěn)固的重要力量。以日本為例，日本的公營住宅是二戰(zhàn)以后逐步建立與完善的，重要針對中低收入階層。其建設(shè)與經(jīng)營都由各級處所政府住宅局管理，履行政府定價，因此受到市場價格波動影響較小，其中

46、公營住房的租金在房地產(chǎn)泡沫日趨膨脹的1983-1990年年均也只上漲了4.4%，而在1989和1990年則分辨為5.3%和3.3%。這不僅在房地產(chǎn)泡沫時代有效地掩護了中低收入階層的利益，而且對房地產(chǎn)泡沫幻滅以后日本社會經(jīng)濟的穩(wěn)固也起著重要的作用。但是，履行公共住宅政策需要征用大批土地，撥巨額資金，對城市財政造成宏大壓力，因而近年來配合“居者有其屋”的打算，大多數(shù)國家都對公共住房政策進行了調(diào)劑，以勉勵私人建造和擁有住房，縮小公共住房的比例

47、。</p><p>　　5.我國對房地產(chǎn)市場干涉的轉(zhuǎn)變</p><p>　　政府對房地產(chǎn)市場數(shù)量干涉由直接供給公共住房逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)橛煞怯麢C構(gòu)等社會團體間接建造公共住房，并逐漸減少公共住房的數(shù)量，用優(yōu)惠政策勉勵中低收入階層購置房產(chǎn)。我國上世紀80年代初開端改革單一的房屋公有制度，經(jīng)歷了以租代售、住房商品化、住房分配貨幣化的過程，公房制度的改革、新住房制度的建立是一個長期過程，應(yīng)當借鑒發(fā)達國家

48、的經(jīng)驗減少公共住房的數(shù)量，用優(yōu)惠政策勉勵中低收入階層購置房產(chǎn)。 政府對房地產(chǎn)市場的價格調(diào)節(jié)從經(jīng)濟學(xué)意義上看，對數(shù)量的調(diào)節(jié)帶有較強的管制色彩，容易導(dǎo)致經(jīng)濟效率的喪失，因此，在房地產(chǎn)市場上政府最常用的干涉手 段和措施就是通過補貼、稅收等優(yōu)惠方法對房地產(chǎn)價格進行調(diào)節(jié)。對價格調(diào)節(jié)的政府補貼和稅收打算又可以分為向房地產(chǎn)開發(fā)商供給的供給補貼政策和向住房需求者供給財政補貼兩種。 </p><p>　　5.1向房地產(chǎn)開發(fā)商的供給

49、補貼政策</p><p>　　政府通過向盈利性房地產(chǎn)企業(yè)供給補貼，用以建造租金價格適中的住房。二戰(zhàn)后，為迅速建設(shè)新住宅，原西德政府向私營房地產(chǎn)商供給無息貸款，同時規(guī)定，向批準為低收入家庭建造或改建住房的私營開發(fā)企業(yè)供給低于市場利率的貸款，條件是必須降低租金。在一戰(zhàn)以后，為解決復(fù)員士兵的住房問題，英國政府也對供給開發(fā)住宅的私人公司供給補貼，刺激供給，并在1919年推出了以處所政府為主的“興建住宅補貼”。二戰(zhàn)以后，瑞

50、典政府提出了“低資金、低租金”的住房打算。與其他國家相比，美國的供給補貼形成了從聯(lián)邦到處所政府的一整套完整系統(tǒng)。重要分為公共住房供給補貼和私有建房機構(gòu)出租住房供給補貼。私有建房機構(gòu)和處所政府建房機構(gòu)向聯(lián)邦政府住房和城市發(fā)展部申請，由其支付合理市價房租與低收入住戶實際支付租金之間的差額。在住房供給相對缺乏的時代，通過減免稅、供給差價補貼、低息貸款等措施來刺激房地產(chǎn)開發(fā)商供給低價住房的積極性效果明顯。1996年法國政府把出租住房建設(shè)增值稅率

51、從本來的20.6%降到了5.5%，從而使住房建設(shè)竣工量大幅增長。</p><p>　　5．2向住房需求者供給財政補貼</p><p>　　除了對房地產(chǎn)開發(fā)商供給補貼外，政府對價格的影響還表現(xiàn)在對購房或租房者進行直接補貼，降低他們所承擔的實際住房價格，對住房需求者補貼最常用的手段重要是免稅減稅和現(xiàn)金補貼。與對開發(fā)商的供給補貼相比，住房租金補貼有三個明顯的特點：第一，避免了對住房市場的直接干涉

52、，不會給市場運行帶來障礙，不會產(chǎn)生降低市場效率的副作用；第二，這種收入再分配的情勢，可以使國民平等的住房權(quán)利得到較為公平的實現(xiàn)；第三，對不同收入者差別看待，更能體現(xiàn)傾斜政策，并能適當減少財政支出。從各國的房地產(chǎn)政策實踐來看，二戰(zhàn)后由于戰(zhàn)斗等原因使得住房缺乏，在相當長的一段時間里，房地產(chǎn)市場上最重要的抵觸是供給不足。因此，為增進房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，政府對房地產(chǎn)價格的調(diào)節(jié)重要是向房地產(chǎn)開發(fā)商供給優(yōu)惠和補貼來刺激供給并降低價格。當住房的供給增長到

53、了必定程度，住房租金補貼由于以上提到的幾個特點就顯得更加有吸引力，各發(fā)達市場經(jīng)濟國家也紛紛把補貼重點向購房者和租戶轉(zhuǎn)移。隨著20世紀70年代房地產(chǎn)市場的重要抵觸由住房缺乏變?yōu)樨毨д叩淖》恐С鲈谄涫杖胫斜戎剡^大，美國1968年的住房和城市發(fā)展法突出了對住房需求者供給補貼的思想，而1974年的住房與社區(qū)發(fā)展法</p><p><b>　　6.結(jié) 論</b></p><p&g

54、t;　　綜上所述，政府對房地產(chǎn)市場價格調(diào)節(jié)的著重點由供給方轉(zhuǎn)移到需求方。這種轉(zhuǎn)變的內(nèi)在原因是房地產(chǎn)市場上的供求抵觸產(chǎn)生了轉(zhuǎn)化，由供給極度缺乏到需求相對不足。政府對房地產(chǎn)需求的補貼正是順應(yīng)了這一變更。 </p><p>　　當前中國房地產(chǎn)市場的重要抵觸在于需求不足，特別是商品住宅需求不足使得個人購房增長率降落，商品住宅空置率上升。據(jù)國家統(tǒng)計局最新數(shù)據(jù)顯示，截止到2009年10月末，全國商品住宅空置面積6204萬平方

55、米，全國空置率已達到26%。然而，政府在對房地產(chǎn)市場進行價格干涉的時候卻沒有注意到供求抵觸的轉(zhuǎn)換，在城市經(jīng)濟實用房的實行上采用了補貼供給方的政策，在土地轉(zhuǎn)讓、稅收等方面給開發(fā)商以補貼。這樣做的成果是無法將購置者區(qū)離開來，涌現(xiàn)了“開著奔跑排隊買經(jīng)濟實用房”的現(xiàn)象，引起了社會的廣泛不滿。根據(jù)國外在這方面的成功經(jīng)驗。所以個人認為，政府的價格調(diào)節(jié)政策應(yīng)當向需求方傾斜才干更加體現(xiàn)國民平等的住房權(quán)利，實現(xiàn)政府收入再分配的目標。</p>

56、<p><b>　　參考文獻</b></p><p>　　[1]劉連新.中國與世界地產(chǎn)發(fā)展比較研究[J]. 青海大學(xué)學(xué)報(自然版),1997</p><p>　　[2]徐強. 英國城市研究[M]. 上海交通大學(xué)出版社, 1995 [3]董群忠. 經(jīng)濟適用房分配與管理機制創(chuàng)新[J]. 城鄉(xiāng)建設(shè), 2003 (7) [4]田東海. 住房政策國際經(jīng)驗借鑒和中

57、國現(xiàn)實選擇[M].清華大學(xué)出版社,1998[5][英]G.霍奇遜.現(xiàn)代制度主義經(jīng)濟學(xué)宣言.北京大學(xué)出版社.2006</p><p>　　[6][美]查爾斯·沃爾夫.市場或政府.中國發(fā)展出版社.2007</p><p>　　[7]杜人淮.論政府與市場關(guān)系及其作用邊界</p><p>　　[8]黃 曉.賓雄意.政府與市場的作用及其關(guān)系研究</p>