山東省房地產(chǎn)泡沫研究.pdf

1、房地產(chǎn)泡沫一直是我國(guó)社會(huì)各界高度關(guān)注的問(wèn)題。在經(jīng)歷了2009年至2011年初的飛速上漲后,我省的房?jī)r(jià)已嚴(yán)重偏離了百姓的購(gòu)買力。為了遏制房?jī)r(jià)的過(guò)快上漲,2004年以來(lái),有關(guān)部門先后出臺(tái)了多項(xiàng)措施,但效果均不理想。其中一個(gè)重要原因是對(duì)房地產(chǎn)泡沫的影響因素缺乏準(zhǔn)確的判斷,因此研究房地產(chǎn)泡沫的影響因素,并對(duì)當(dāng)前的房地產(chǎn)泡沫形勢(shì)進(jìn)行分析具有重大的理論意義和現(xiàn)實(shí)意義。
　　 房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素很多,其中既有像土地財(cái)政這樣制度層面的原因,也

2、有流動(dòng)性過(guò)剩這一經(jīng)濟(jì)大背景,還有城鎮(zhèn)化和土地稀缺等市場(chǎng)因素的拉動(dòng)。這些原因中,有些屬于與他省相似的共性因素,有些則屬于我省所特有的因素。但是歸結(jié)起來(lái),可以簡(jiǎn)單的分為四類因素:政治因素,如國(guó)家的住房政策、信貸政策等;經(jīng)濟(jì)因素,如經(jīng)濟(jì)的發(fā)展水平、通貨膨脹水平;社會(huì)文化因素,如城鎮(zhèn)化水平、社區(qū)周邊基礎(chǔ)設(shè)施等;環(huán)境因素,如居住的空氣質(zhì)量、水污染情況等。就目前我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)而言,政治因素是房?jī)r(jià)最主要的影響因素,經(jīng)濟(jì)因素次之,最后是社會(huì)文化因素和

3、環(huán)境因素。
　　 在理論分析的基礎(chǔ)上,本文又對(duì)我省目前的房地產(chǎn)泡沫形勢(shì)和大小進(jìn)行了實(shí)證分析,得出的結(jié)論與現(xiàn)實(shí)基本符合。本文首先利用指標(biāo)法對(duì)房地產(chǎn)的泡沫形勢(shì)做了分析,選取的指標(biāo)包含信貸類指標(biāo)、供給類指標(biāo)、需求類指標(biāo)。多數(shù)指標(biāo)顯示目前的房地產(chǎn)泡沫形勢(shì)已經(jīng)很嚴(yán)峻了,如房?jī)r(jià)收入比、住宅施工面積/住宅竣工面積、房地產(chǎn)貸款增長(zhǎng)率/貸款總額增長(zhǎng)率等;最后,本文借鑒投機(jī)理論對(duì)我省的房地產(chǎn)泡沫大小進(jìn)行測(cè)度,發(fā)現(xiàn)我省的泡沫約為0.3,小于警戒線0.