擔(dān)保式房屋買賣合同的效力研究.pdf

1、近年來(lái)，受經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢(shì)和國(guó)家金融調(diào)控手段的影響，民間借貸市場(chǎng)日益繁榮。在民間借貸中，出現(xiàn)了這樣一種新的民間借貸方式：當(dāng)事人雙方在已經(jīng)有效成立的借貸合同之外，以簽訂房屋買賣合同的方式，為借貸合同設(shè)定擔(dān)保，并約定，若到期不償還借款，履行買賣合同，以房屋抵頂債務(wù)。該房屋買賣合同雖具有買賣合同的外觀，但其設(shè)立之目的并非是“買賣”，而是為借貸合同提供“擔(dān)保”，因此，筆者將此種合同稱之為擔(dān)保式房屋買賣合同。由于擔(dān)保式房屋買賣合同糾紛，事實(shí)認(rèn)定難度大

2、、涉案商品房?jī)r(jià)值大、法律適用爭(zhēng)議大，是困擾學(xué)界與司法實(shí)踐的難題。而對(duì)擔(dān)保式房屋買賣合同效力的認(rèn)定，直接關(guān)乎當(dāng)事人雙方的重大經(jīng)濟(jì)利益。因此，擔(dān)保式房屋買賣合同的效力如何？是本文所探討的重點(diǎn)。本文擬通過(guò)以下幾個(gè)部分進(jìn)行論述。
　　第一部分是對(duì)本文擬探討問(wèn)題的提出。筆者選取了最高人民法院審理的擔(dān)保式房屋買賣合同糾紛的兩則典型案例，概括其基本案情及其裁判要旨；并通過(guò)對(duì)比分析兩則案例的基本事實(shí)與裁判結(jié)果，總結(jié)出此類案件所存在的主要爭(zhēng)議，即擔(dān)

3、保式房屋買賣合同效力的爭(zhēng)議。并得出對(duì)其效力認(rèn)定結(jié)果不同的原因，主要在于對(duì)擔(dān)保式房屋買賣合同性質(zhì)的認(rèn)定不同。
　　第二部分是對(duì)擔(dān)保式房屋買賣合同性質(zhì)的探索。首先對(duì)現(xiàn)有理論學(xué)說(shuō)的主要觀點(diǎn)進(jìn)行梳理；其次結(jié)合相關(guān)的民法理論與擔(dān)保式房屋買賣合同的特征，從解釋論的角度對(duì)相關(guān)學(xué)說(shuō)進(jìn)行分析。最后筆者得出擔(dān)保式房屋買賣合同的性質(zhì)實(shí)為代物清償預(yù)約，由于涉案房屋并未進(jìn)行相關(guān)的物權(quán)登記，所以擔(dān)保式房屋買賣合同的擔(dān)保屬性僅為債權(quán)上的擔(dān)保。
　　第三部

4、分是從代物清償預(yù)約之視角下探討擔(dān)保式房屋買賣合同的效力。前述論證，擔(dān)保式房屋買賣合同本質(zhì)為代物清償預(yù)約。一方面，通過(guò)將代物清償預(yù)約與流質(zhì)契約進(jìn)行對(duì)比分析，得出代物清償預(yù)約實(shí)為流質(zhì)契約的一種，應(yīng)當(dāng)受到我國(guó)流押禁令的規(guī)制而無(wú)效。另一方面，筆者亦對(duì)流質(zhì)契約無(wú)效之必要性進(jìn)行反思，并結(jié)合域外法對(duì)禁止流質(zhì)緩和之態(tài)度，全然否定擔(dān)保式房屋買賣合同的效力，未免有矯枉過(guò)正之嫌。因此，筆者以為，在既遵循當(dāng)事人意思自治，又不違背法律強(qiáng)制性規(guī)定的情況下，課以當(dāng)事