深圳市甲級寫字樓租賃特征價格影響因素研究.pdf

1、寫字樓是公司組織運作的主要場所，是企業(yè)和個人重要的資產(chǎn)組成部分，這是城市功能的重要載體。深圳市作為國內(nèi)現(xiàn)代化城市化最高的超級城市之一，其商品寫字樓的發(fā)展歷程和水平我國很具代表性。近十年來，一方面深圳市隨著城市建設(shè)快速發(fā)展，各個城市組團中心的大規(guī)模開發(fā)，另一方面深圳市經(jīng)濟發(fā)展大幅提升，都刺激了企事業(yè)單位對于辦公空間的需求，因此寫字樓大量增加。寫字樓的租金不僅為作為企業(yè)運營成本被關(guān)注，同時也作為企業(yè)資產(chǎn)收益被重視。通過具有經(jīng)濟指標(biāo)意義的甲級

2、寫字樓租金的研究，特別是對于影響深圳市各區(qū)甲級寫字樓租金特征因素的研究，發(fā)現(xiàn)一些影響租金變化的主要因素，對寫字樓開發(fā)和經(jīng)營管理，以及深圳市第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和強化總部經(jīng)濟優(yōu)勢有重要意義。
　　本文首先通過對于甲級寫字樓分級標(biāo)準(zhǔn)的研究，來基本確定深圳市甲級寫字樓的標(biāo)準(zhǔn)，為確定研究案例和數(shù)據(jù)選取劃定范圍。同時通過國內(nèi)外文獻研究，梳理出影響寫字樓租賃價格的特征變量。結(jié)合甲級寫字樓特點整理出特征變量72個。通過分析最終確定可用于研究深圳地區(qū)甲

3、級寫字樓租金特征的變量23個，其中土地使用權(quán)性質(zhì)、爛尾樓歷史、開發(fā)商品牌與經(jīng)驗、建筑立面色彩、景觀、大堂層高、有無空中花園、城市綜合體規(guī)模與類型特征變量為國內(nèi)首次研究。本文共選取深圳市除鹽田區(qū)外的5個區(qū)的177個甲級寫字樓平均租金為研究對象，運用HEDONIC模型，進行回歸分析，發(fā)現(xiàn)線性模型解釋性更好，測算深圳市甲級寫字樓的特征租金，并分析了特征變量影響及程度，得到了深圳市甲級寫字樓特征租金模型。共有11個特征因素對寫字樓租金有顯著影響