武漢地鐵物業(yè)綜合開發(fā)時序研究.pdf

1、武漢地鐵集團(tuán)有限公司成立于2007年5月15日，公司注冊資金10億元。公司自成立以來，大力實(shí)施“地鐵+物業(yè)”的發(fā)展戰(zhàn)略。其中“物業(yè)”含義：一是土地儲備，二是站點(diǎn)綜合開發(fā)。“物業(yè)”綜合開發(fā)收益將用于滿足軌道交通建設(shè)的資金需要。然而在實(shí)施過程中遇到的困難和問題很多，地鐵物業(yè)開發(fā)建設(shè)資金籌融資問題，擬開發(fā)土地的現(xiàn)狀及獲取問題，開發(fā)利用類型、開發(fā)方式、開發(fā)強(qiáng)度、開發(fā)時序、開發(fā)運(yùn)營機(jī)制、物業(yè)業(yè)態(tài)及組合如何確定等問題。本文主要研究其中開發(fā)時序確定的

2、原則和方法，目的是為物業(yè)綜合開發(fā)提出有價值的建議。
　　目前，武漢地鐵集團(tuán)已儲備土地136宗，18776.22畝。物業(yè)綜合開發(fā)項(xiàng)目44個，開發(fā)總用地3810.06畝，開發(fā)總建筑面積500.6682萬平方米。土地出讓、綜合開發(fā)項(xiàng)目按什么時序來運(yùn)作，地鐵集團(tuán)公司往往根據(jù)項(xiàng)目的具體情況來確定開發(fā)時序，卻忽略對開發(fā)時序的共性總結(jié)和思路探究。本文采用經(jīng)驗(yàn)總結(jié)法以及系統(tǒng)科學(xué)方法，借鑒國內(nèi)外城市綜合體研究理論，外部收益還原理論，風(fēng)險(xiǎn)控制理論，T

3、OD理論，結(jié)合典型案例研究總結(jié)，對武漢市軌道交通線網(wǎng)規(guī)劃及城市總體規(guī)劃、武漢地鐵集團(tuán)發(fā)展戰(zhàn)略、地鐵物業(yè)建設(shè)資金籌措、土地價值評估、物業(yè)業(yè)態(tài)定位及組合等五個方面對地鐵物業(yè)開發(fā)時序的影響分析，構(gòu)建起確定武漢地鐵物業(yè)開發(fā)時序的原則和方法：1、必要性原則——根據(jù)各線路各站點(diǎn)周邊區(qū)域的類型，從整個線路的滿足乘客配套服務(wù)功能、吸引客流、軌道交通工程施工條件方面判定各站點(diǎn)何時開發(fā)的必要性。2、經(jīng)濟(jì)性原則——盡早開發(fā)土地價值增值效應(yīng)明顯，開發(fā)成本小、開