洪湖市A土地價(jià)值評(píng)估研究.pdf

1、土地是人類社會(huì)發(fā)展中一切生產(chǎn)所必須的物質(zhì)條件，也是一種稀缺和難以替代的資源。在經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展的今天，土地資產(chǎn)和資金在國(guó)家、集體、單位和個(gè)人之間不斷轉(zhuǎn)換，在買賣和轉(zhuǎn)換土地資產(chǎn)時(shí)必然面臨一個(gè)突出而重要的問(wèn)題——土地估價(jià)。土地估價(jià)不僅能調(diào)控土地市場(chǎng)供需和反映經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r，而且是調(diào)整土地市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)主體之間利益關(guān)系的保障。但是，由于我國(guó)土地市場(chǎng)，特別是小城鎮(zhèn)土地市場(chǎng)尚未完全發(fā)育，土地估價(jià)法規(guī)尚不健全，土地估價(jià)技術(shù)尚有待提高，因此，在地價(jià)評(píng)估尤其是小城

2、鎮(zhèn)地價(jià)評(píng)估中出現(xiàn)了諸多問(wèn)題和現(xiàn)實(shí)困難，影響了估價(jià)結(jié)果的準(zhǔn)確性和科學(xué)性。
　　本文在闡述國(guó)內(nèi)外學(xué)者對(duì)土地價(jià)值和土地價(jià)值評(píng)估等相關(guān)理論研究的基礎(chǔ)上，結(jié)合小城鎮(zhèn)土地價(jià)值評(píng)估的發(fā)展現(xiàn)狀，對(duì)洪湖市鎮(zhèn)級(jí)商業(yè)用地A土地進(jìn)行地價(jià)評(píng)估。本文在全面分析A土地基本情況及其地價(jià)影響因素的基礎(chǔ)上，綜合考慮各評(píng)估方法的適用性與優(yōu)劣，采用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法和收益還原法評(píng)估A土地價(jià)值。在基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法中，對(duì)影響地價(jià)的容積率、區(qū)域因素和個(gè)別因素分別進(jìn)行修正。在

3、容積率修正過(guò)程中，利用Eviews7計(jì)量軟件，采用擬合樣點(diǎn)地價(jià)回歸方程方法得到容積率與地價(jià)之間關(guān)系的函數(shù)，科學(xué)地測(cè)算出容積率修正系數(shù)。在收益還原法中，選擇市場(chǎng)比較法估算A土地潛在租金價(jià)格，成為確定土地純收益這一參數(shù)值的關(guān)鍵。采用兩種方法綜合確定還原利率，一定程度上提高了還原利率的精確性。最后，取兩種評(píng)估方法的算數(shù)平均值完成對(duì)A土地價(jià)值的獨(dú)立評(píng)估，為小城鎮(zhèn)土地價(jià)值評(píng)估確立規(guī)范有效的評(píng)估方法和程序提供借鑒。同時(shí)，通過(guò)此次評(píng)估，獲得相關(guān)啟示，