我國城鎮(zhèn)化對房價(jià)影響分析.pdf

1、近年來快速發(fā)展的城鎮(zhèn)化已成為我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的必然趨勢，城鎮(zhèn)化對房地產(chǎn)價(jià)格的影響日益顯著。研究城鎮(zhèn)化進(jìn)程對房價(jià)的影響，把握房價(jià)變動(dòng)規(guī)律，促進(jìn)城鎮(zhèn)化與房地產(chǎn)市場協(xié)調(diào)發(fā)展，進(jìn)而推動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)建設(shè)與社會(huì)發(fā)展具有重要的現(xiàn)實(shí)意義。本文從城鎮(zhèn)化對房價(jià)影響的整體性規(guī)律和區(qū)域性差異兩方面進(jìn)行研究。
　　首先，理論部分利用收集的有關(guān)數(shù)據(jù)給出了1978年-2013年我國城鎮(zhèn)化的變化趨勢;計(jì)算了2005-2013年全國商品房平均價(jià)格，揭示了該段時(shí)間全國商品房

2、價(jià)格的變動(dòng)情況;接著通過計(jì)算31個(gè)省市在該時(shí)間區(qū)間房地產(chǎn)平均價(jià)格初步分析了相應(yīng)時(shí)間段房地產(chǎn)價(jià)格的區(qū)域差異;最后給出了體現(xiàn)房價(jià)與城鎮(zhèn)化關(guān)系的2005-2013年全國房價(jià)與城鎮(zhèn)化率趨勢的聯(lián)動(dòng)圖，說明了城鎮(zhèn)化與房價(jià)變動(dòng)存在一致性
　　其次，實(shí)證部分本文認(rèn)為各地區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格會(huì)相互影響，即房價(jià)存在空間關(guān)聯(lián)性，分析城鎮(zhèn)化對房價(jià)影響時(shí)應(yīng)將該因素納入考慮。基于該觀點(diǎn)，文章先采用2005年-2013年各地區(qū)商品房平均銷售價(jià)格數(shù)據(jù)，以2005年為基期

3、的商品價(jià)格指數(shù)進(jìn)行平減，計(jì)算各年份的Moran指數(shù)及該期間平均房價(jià)的Moran指數(shù)。驗(yàn)證了房價(jià)的全局空間自相關(guān)性和局域空間自相關(guān)性。在此基礎(chǔ)上將空間自相關(guān)性納入考慮，選取2013年各地區(qū)商品房平均銷售價(jià)格、城鎮(zhèn)化水平、土地購置價(jià)格、城鎮(zhèn)人口人均可支配收入和房地產(chǎn)投資額指標(biāo)平減后取對數(shù)，分析城鎮(zhèn)化對房價(jià)影響的整體性規(guī)律。該過程先引入普通線性回歸模型，觀察模型殘差是否具有空間自相關(guān)。結(jié)果顯示殘差中未含自相關(guān)性，因變量的空間自相關(guān)可能被自變量

4、解釋。因此，為了將該性質(zhì)作為影響房價(jià)的內(nèi)生變量帶入模型使研究結(jié)果更符合實(shí)際，接著用以上變量分別建立空間滯后模型和空間誤差模型進(jìn)行模型對比，通過拉格朗日函數(shù)及AIC準(zhǔn)則確定選取空間滯后模型，以此揭示城鎮(zhèn)化與房價(jià)的數(shù)量關(guān)系。接下來考慮空間異質(zhì)性。這部分針對上述變量建立地理加權(quán)回歸模型，通過R軟件編程求解各變量的變系數(shù)值，顯示城鎮(zhèn)化對房地產(chǎn)的地區(qū)性差異。最后對上述分析做出以下結(jié)論:
　　我國各地區(qū)的房地產(chǎn)價(jià)格存在空間全局自相關(guān)性，模型中