物權(quán)法第74條之法律完善.pdf

1、改革開放三十年，人民群眾的生活有了長(zhǎng)足的進(jìn)步，不僅滿足了基本需求，小康生活也讓汽車逐漸成為中國(guó)家庭的標(biāo)配。車輛的日益增多，伴隨著對(duì)停車位需求的日益上升。法律是社會(huì)的規(guī)范，2007年的物權(quán)法第74條回應(yīng)實(shí)際需求，在基本法律層面回應(yīng)了住宅小區(qū)停車位的歸屬。但仔細(xì)推敲，發(fā)現(xiàn)物權(quán)法第74條在語(yǔ)境上依然有諸多矛盾和不合理之處，存在的主要問(wèn)題是，其對(duì)小區(qū)車位車庫(kù)的權(quán)屬確定原則是由開發(fā)商和業(yè)主協(xié)商確定，表面上遵循意思自治原則，但未從法理層面厘清住宅小

2、區(qū)車位車庫(kù)的性質(zhì)以及權(quán)屬，導(dǎo)致理論界和實(shí)務(wù)界對(duì)其質(zhì)疑不斷，并帶來(lái)諸多權(quán)屬糾紛。
　　本文共分三個(gè)部分，三部分均圍繞物權(quán)法第74條，從不同角度對(duì)物權(quán)法進(jìn)行解讀，并提出修改和完善建議。
　　第一部分為物權(quán)法74條之不足。本部分從物權(quán)法74條之進(jìn)步意義、物權(quán)法第74條之語(yǔ)境之困、物權(quán)法第74條之權(quán)屬之困三方面進(jìn)行論證。從物權(quán)法當(dāng)時(shí)出臺(tái)背景來(lái)看，物權(quán)法第74條在法理體系的搭建、小區(qū)業(yè)主權(quán)益的適當(dāng)傾斜以及開發(fā)商權(quán)益的適當(dāng)配置方面都有積

3、極的意義。但是，就其字面語(yǔ)義來(lái)講，何為“規(guī)劃”用于停放、何為“車位、車庫(kù)”、何為“首先滿足業(yè)主需要”、何為“當(dāng)事人通過(guò)出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定”權(quán)屬等等問(wèn)題均未進(jìn)行明確，帶來(lái)解讀上的歧義。解讀上的歧義帶來(lái)權(quán)屬之困，當(dāng)下圍繞物權(quán)法第74條。對(duì)住宅小區(qū)停車位權(quán)屬有由開發(fā)商和業(yè)主協(xié)商確定、歸開發(fā)商所有、歸業(yè)主共有等等不同觀點(diǎn)。本文第一部分對(duì)上述觀點(diǎn)逐一進(jìn)行評(píng)析，指出其積極意義所在，也指出其不合理之處。
　　第二部分為物權(quán)法第74條之

4、現(xiàn)實(shí)適用。本文在物權(quán)法第74條發(fā)生法律效力的大背景下，指出物權(quán)法74條語(yǔ)境不清的情況下容易出現(xiàn)的權(quán)屬糾紛，包括住宅小區(qū)停車位數(shù)量有限，供不應(yīng)求；停車位“只賣不租”，激化矛盾；停車位成為投資品，外銷情況嚴(yán)重；“人防車位”出售，權(quán)屬更成迷局等等現(xiàn)實(shí)問(wèn)題，并在尊重物權(quán)法74條效力的基礎(chǔ)上，對(duì)物權(quán)法第74條語(yǔ)境下的權(quán)屬界定進(jìn)行了闡釋和明晰，即針對(duì)不同類型停車位，分別適用土地使用權(quán)理論、建筑物共有理論、主從物理論，分?jǐn)偫碚?、成本理論、投資者收益理

5、論確定權(quán)屬。根據(jù)上述理論論證，在大部分的情況下，可以判斷出住宅小區(qū)停車位的所有權(quán)或者使用權(quán)歸業(yè)主所有。在此認(rèn)知基礎(chǔ)上，本部分還對(duì)南京鼓樓區(qū)法院星漢城市花園地下停車庫(kù)案的一審判決和重審判決進(jìn)行了點(diǎn)評(píng)，并用本部分的論證成果嘗試對(duì)星漢案進(jìn)行另一種可能的判決。
　　第三部分為物權(quán)法74條之完善，在借鑒我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)經(jīng)驗(yàn)和美國(guó)經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，本文嘗試對(duì)住宅小區(qū)的停車位進(jìn)行定性、分類和確權(quán)，并在此基礎(chǔ)上提出對(duì)物權(quán)法第74條的修改，包括修改原則、修