試論住宅小區(qū)停車位產(chǎn)權(quán)歸屬——兼評《物權(quán)法》第74條規(guī)定.pdf

1、居民住宅小區(qū)停車位權(quán)屬糾紛問題由來已久。尤其是近年來，隨著我國經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，人民生活水平日益提高，擁有私家車的人越來越多。在住宅小區(qū)中設(shè)置停車位作為業(yè)主代步工具的存放地點也越來越重要。但是另一方面城市化的快速發(fā)展，大量人口涌入城市，使得本來就有限的城市土地資源日趨緊張。土地資源緊張，停車費(fèi)用日益上漲，人們對停車問題甚為關(guān)注，尤其是對住宅小區(qū)內(nèi)停車位的分配、使用、費(fèi)用分擔(dān)等問題尤為關(guān)心，因此業(yè)主與開發(fā)商、物業(yè)管理公司之間的糾紛不斷。

2、 住宅小區(qū)停車位的歸屬是建筑物區(qū)分所有中的一項具體制度，各國因各自國情迥異而規(guī)定不一，但都對此問題作了明確的規(guī)定。我國商品房市場起步較晚，相關(guān)法律制度尚不完善，因此住宅小區(qū)停車位權(quán)屬糾紛問題的癥結(jié)主要就在于沒有法律的明確規(guī)定，導(dǎo)致產(chǎn)權(quán)不清。理論界和司法實務(wù)界對小區(qū)停車位的性質(zhì)和權(quán)屬存有很大的爭議。歷經(jīng)七次修改于今年剛剛通過的《中華人民共和國物權(quán)法》對這一問題做出了相關(guān)的規(guī)定，但該規(guī)定并未注意到我國住宅小區(qū)停車位的權(quán)屬現(xiàn)狀，忽視了現(xiàn)行

3、法律和現(xiàn)實問題之間的矛盾，對開發(fā)商與業(yè)主之間的不對等以及我國房地產(chǎn)登記制度的不完善也欠缺考慮。因此，有必要在此對住宅小區(qū)停車位的歸屬及完善相關(guān)制度作一番探討。 筆者從實際出發(fā)，實地考察了周邊住宅小區(qū)停車位的現(xiàn)狀，對小區(qū)停車位的法律歸屬進(jìn)行了全面分析，從我國傳統(tǒng)民法和比較法的角度展開論述，結(jié)合我國的房地產(chǎn)法律法規(guī)，將土地使用權(quán)和容積率納入考慮范圍提出了自己的見解。本文分為五個部分。 第一部分介紹住宅小區(qū)停車位權(quán)屬糾紛案例。

4、分別介紹了南京住宅小區(qū)地下停車場和北京住宅小區(qū)地下車庫權(quán)屬糾紛案，認(rèn)為同一性質(zhì)的建筑物其法律性質(zhì)上是相同的，而法院的判決不同，主要原因在于相關(guān)法律規(guī)定的缺失。因此，明確住宅小區(qū)停車位的法律性質(zhì)和產(chǎn)權(quán)歸屬十分重要。 第二部分分析住宅小區(qū)停車位的法律屬性。通過對住宅小區(qū)停車位應(yīng)然的法律性質(zhì)和實然的法律性質(zhì)分析，發(fā)現(xiàn)二者存在很大的差異。因此，住宅小區(qū)停車位既不能完全歸屬小區(qū)業(yè)主所共有，也不能一概認(rèn)定歸開發(fā)商所有，應(yīng)視實際情況而定。

5、 第三部分從比較法的角度論述了日本、美國、德國和法國及我國臺灣地區(qū)關(guān)于住宅小區(qū)停車位權(quán)屬的立法規(guī)定和司法實務(wù)，并提出了借鑒的意義。認(rèn)為住宅小區(qū)停車位的權(quán)利歸屬模式并不是唯一的，在很多情況下，它既可以作為住宅小區(qū)的專有部分，也可以作為它的共有部分。我們應(yīng)當(dāng)以開放的思路來考察小區(qū)停車位的權(quán)屬狀態(tài)。 第四部分從我國傳統(tǒng)民法理論角度結(jié)合房地產(chǎn)相關(guān)法律法規(guī)分析我國住宅小區(qū)停車位所有權(quán)的歸屬，對三種類型的停車位，特別是地下停車場的權(quán)屬進(jìn)