城市生態(tài)景觀對住宅價格的影響分析——以南寧市為例.pdf

1、當前，國內學者在房地產(chǎn)價值評估領域取得了較多的研究成果，形成了以市場比較法、成本法、收益還原法為主的評估方法，但這些方法大多從建筑特征、區(qū)位因素、供需平衡、經(jīng)濟發(fā)展水平等角度對房地產(chǎn)價格進行估算，缺乏對周邊生態(tài)景觀因素的考慮。因此，本文以住宅價格為研究對象，通過構建特征價格模型，綜合分析隱含在住宅價格中的各類生態(tài)景觀價值，主要結論如下：
　　首先，本文對特征價格法、環(huán)境價值等基礎理論進行了介紹、總結；根據(jù)已有的國內外研究以及南寧市

2、的實際情況，對特征價格模型的因變量、自變量進行了選擇和設置；確定南寧市五個城區(qū)為研究區(qū)域，不包括房地產(chǎn)發(fā)展尚不成熟的邕寧區(qū)；經(jīng)剔除異常值、信息不完備等不符合要求的樣點后，最終得到有效樣本數(shù)據(jù)1395個，住宅小區(qū)263個，并按照一定的量化標準對樣本數(shù)據(jù)進行量化。
　　其次，本文使用GIS軟件對南寧市生態(tài)景觀、住宅小區(qū)進行矢量化處理，并對住宅小區(qū)進行住宅小區(qū)均價、所在區(qū)縣、建筑年齡等屬性的賦值，最后以住宅小區(qū)均價屬性值為依據(jù)繪制了南寧

3、市住宅價格等值線圖，初步分析了城市生態(tài)景觀與住宅價格之間的關系。
　　隨后，本文通過構建Hedonic模型分析了城市生態(tài)景觀對住宅價格的影響，模型結果表明，邕江距離和最近公園距離兩者對住宅價格均具有負向的影響，即隨著到邕江和最近公園的距離不斷增加，住宅價格不斷下降；住宅小區(qū)是否擁有或毗鄰山景、小河流以及小湖泊對住宅價格的提升具有顯著影響；邕江江景對周邊住宅影響的范圍有局限性，經(jīng)計算其影響范圍約為0.714千米。
　　最后，單