房地產(chǎn)業(yè)的需求波動(dòng)分析及景氣指數(shù)的構(gòu)建.pdf

1、房地產(chǎn)行業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中屬于先行性、基礎(chǔ)性的產(chǎn)業(yè)，進(jìn)入21世紀(jì)以來，成為了我國經(jīng)濟(jì)舞臺(tái)的主角之一，受到了社會(huì)各界的高度關(guān)注，是我國國民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分。作為國民經(jīng)濟(jì)中的支柱性產(chǎn)業(yè)，它在國民經(jīng)濟(jì)中所扮演的角色重要性是母庸置疑的，同時(shí)與其關(guān)聯(lián)度很高的產(chǎn)業(yè)也有許多，在一定程度上可以稱得上是國民經(jīng)濟(jì)的“晴雨表”。然而，在房地產(chǎn)市場發(fā)展到今天，社會(huì)各界對(duì)于房地產(chǎn)市場發(fā)展的表現(xiàn)顯得無可奈何。民眾已經(jīng)習(xí)慣了房地產(chǎn)調(diào)控過后房價(jià)依舊上漲的現(xiàn)實(shí)。國內(nèi)一些學(xué)

2、者和國外媒體報(bào)告聲稱中國房地產(chǎn)市場存在很嚴(yán)重的泡沫，預(yù)計(jì)未來的幾年內(nèi)房地產(chǎn)市場將要崩潰，屆時(shí)不但中國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展受到很大的影響，這種影響將會(huì)波及東南亞地區(qū)甚至?xí)?dǎo)致全球范圍的經(jīng)濟(jì)震蕩。其次，國內(nèi)目前存在非常多的空置房屋，不論是商品房、住宅房還是寫字樓;再次，我國房價(jià)并不是由市場供求所決定的，其中包含了許多其他與房地產(chǎn)價(jià)格無關(guān)的因素（如投機(jī)性因素）。因此，對(duì)我國房地產(chǎn)行業(yè)的景氣波動(dòng)分析非常有必要。不論是對(duì)我國房地產(chǎn)行業(yè)在未來的健康還是對(duì)正處

3、于經(jīng)濟(jì)發(fā)展轉(zhuǎn)型期的我國經(jīng)濟(jì)都具有十分重要的意義。
　　本文研究宏觀經(jīng)濟(jì)中房地產(chǎn)行業(yè)的景氣波動(dòng)，在實(shí)證方面采取了TCA方法即時(shí)差相關(guān)的分析方法和K-L信息量法。將月度數(shù)據(jù)通過X-11季節(jié)調(diào)整，將數(shù)據(jù)調(diào)整成TC序列，從而排除了不規(guī)則因素和季節(jié)因素的影響，其中這兩個(gè)因素可能混淆遮蓋了房地產(chǎn)市場在發(fā)展中的客觀變化。對(duì)于數(shù)據(jù)的選擇，本文選取2000年以來與房地產(chǎn)市場相關(guān)的宏觀經(jīng)濟(jì)月度數(shù)據(jù)以及房地產(chǎn)市場自身數(shù)據(jù)，采用時(shí)差相關(guān)分析法、K-L信息

4、量法對(duì)指標(biāo)數(shù)據(jù)進(jìn)行篩選，建立房地產(chǎn)行業(yè)的一致指標(biāo)組，并使用合成指數(shù)方法構(gòu)建我國房地產(chǎn)行業(yè)的景氣預(yù)警指數(shù)。通過對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的景氣周期波動(dòng)分析，為國家房地產(chǎn)宏觀調(diào)控提供參考依據(jù)以及投資者選擇投資機(jī)遇提供信息選擇。
　　本文的主要內(nèi)容包括三個(gè)部分:
　　第一，根據(jù)房地產(chǎn)市場的發(fā)展的特點(diǎn)，總結(jié)了目前我國房地產(chǎn)市場運(yùn)行特征?；咎卣靼?房地產(chǎn)市場發(fā)展規(guī)模不斷擴(kuò)大、房價(jià)上漲迅速、樓市庫存量逐漸增加、房地產(chǎn)支柱性產(chǎn)業(yè)地位上升以及供求失衡

5、這五大特點(diǎn)。
　　第二，對(duì)影響房地產(chǎn)市場需求的因素進(jìn)行了分析。結(jié)果表明:
　　宏觀經(jīng)濟(jì)對(duì)房地產(chǎn)市場的需求有正相關(guān)關(guān)系，當(dāng)宏觀經(jīng)濟(jì)走勢較好時(shí)，房地產(chǎn)市場趨于繁榮。
　　房地產(chǎn)投資與房地產(chǎn)市場的需求同樣有著正相關(guān)關(guān)系。當(dāng)房地產(chǎn)投資額增加時(shí)，房地產(chǎn)銷售額增加;反之，銷售額下降。
　　利率對(duì)房地產(chǎn)市場的影響主要是從開發(fā)商開發(fā)所需要的成本以及民眾貸款買房來影響市場的。當(dāng)利率上升時(shí)，開發(fā)商、民眾需要擔(dān)負(fù)的成本更高，不利于市場