中國老年住宅項目開發(fā)與經(jīng)營模式研究.pdf

1、國家“十二五”規(guī)劃提出：“積極應(yīng)對人口老齡化，注重發(fā)揮家庭和社會功能，優(yōu)先發(fā)展社會養(yǎng)老服務(wù)，培育壯大老齡服務(wù)事業(yè)和產(chǎn)業(yè)”。之后，從中央到地方政府陸續(xù)出臺若干政策法規(guī)，鼓勵民營企業(yè)進(jìn)入養(yǎng)生養(yǎng)老市場。21世紀(jì)的中國，是一個不可逆轉(zhuǎn)的老齡社會，已被西方經(jīng)濟發(fā)達(dá)國家定義為跑步進(jìn)入老齡化的國家。我國面臨嚴(yán)重的人口老齡化趨勢。這給城市社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)工作提出了嚴(yán)肅的課題。并且這種社會現(xiàn)狀的產(chǎn)生將對中國的傳統(tǒng)養(yǎng)老模式(家庭養(yǎng)老)提出了嚴(yán)峻挑戰(zhàn)，老年住宅的

2、發(fā)展是決老齡化問題的有效措施之一。
　　 目前，我國所面臨的老齡化問題必然使傳統(tǒng)的養(yǎng)老觀念、養(yǎng)老模式產(chǎn)生深刻的改變，老年人對于經(jīng)濟供養(yǎng)、醫(yī)療保健、生活照料及精神文明等多方面需求的日益增長，將會直接導(dǎo)致養(yǎng)老設(shè)施的“有效需求”遠(yuǎn)超過“有效供給”。如何滿足市場上的“有效需求”，創(chuàng)造客戶滿意度高的產(chǎn)品，如何為企業(yè)開創(chuàng)新的利潤獲取模式，如何使這日益顯現(xiàn)的嚴(yán)峻的社會養(yǎng)老問題得以緩解，是我們進(jìn)行“老年住宅”這個課題研究的最終目的。
　　

3、 本文首先對中國養(yǎng)老方式的現(xiàn)狀及老年住宅市場進(jìn)行分析描述，通過對中國老年市場的分析對市場需求做出預(yù)測。早在20世紀(jì)50年代，美國市場學(xué)家溫德爾·施密斯就提出了Segmnentation市場細(xì)分概念，二十世紀(jì)90年代國際營銷學(xué)大師、享有營銷學(xué)之父美稱的菲利普·科特勒(Philip Kotler)，在他暢銷全球30多年的《營銷管理》一書第九版中系統(tǒng)地提出了S、T、P戰(zhàn)略，他是現(xiàn)代營銷的核心。STP營銷，S-Segmnentation市場細(xì)

4、分、T-Targeting目標(biāo)市場、P-Positioning定位。STP的三個主要步驟是市場細(xì)分，目標(biāo)市場選擇，以及市場定位，它屬于企業(yè)營銷的戰(zhàn)略層次，它是決定企業(yè)營銷成本的最基本的戰(zhàn)略。在前面章的節(jié)將目標(biāo)鎖定為老年住宅市場后，第三章，首先從國家相關(guān)的支持政策，及國家頒布的老年住宅相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)入手確定政策背景，而后利用菲利普·科特勒提出的營銷的中心目的是需求管理、營銷的主要責(zé)任是創(chuàng)造有盈利的增長、營銷的最簡短定義是有盈利地滿足需求，分析了

5、老年住宅市場的現(xiàn)狀，市場需求，在客戶需求的滿足和市場需求的預(yù)測等方面分析。在后面的第四章節(jié)，從國外的情況進(jìn)行分析，許多擁有成熟老年人住宅的國家可以看作是社會老齡化住宅先進(jìn)的國家，在某些特定狀況下的老年人的居住形態(tài)，尤其北美洲的老年人住宅產(chǎn)業(yè)在全世界同行業(yè)種處在領(lǐng)先地位。其開發(fā)理念，配套設(shè)施，服務(wù)范圍，服務(wù)水平等都呈現(xiàn)出完善的領(lǐng)先水平。因此，通過對日本、美國、英國等國老年住宅開發(fā)的經(jīng)驗對項目的開發(fā)進(jìn)行描述，進(jìn)一步指明了老年住宅項目開發(fā)和經(jīng)

6、營的過程中應(yīng)該注意的問題，以供國內(nèi)老年住宅產(chǎn)業(yè)借鑒。第五章，指出國內(nèi)老年住宅市場經(jīng)營模式，目前國內(nèi)老年設(shè)施狀況。分析老年住宅項目的融資方式，盈利模式，及不同盈利模式下的開發(fā)方式開發(fā)方式下的商業(yè)模式選擇。在對市場進(jìn)行再次細(xì)分及產(chǎn)品定位后詳細(xì)描述中國老年住宅的開發(fā)經(jīng)營策略，引入菲利普·科特勒的對產(chǎn)品定義的五個層次理論，將老年住宅進(jìn)行產(chǎn)品層次的劃分；并對老年住宅的功能、設(shè)計及內(nèi)涵等進(jìn)行了論述；最后列舉了國內(nèi)的成功案例。論文的第六章總結(jié)全文，提