基于商品住宅估價的項目優(yōu)化模型研究.pdf

1、近年來，我國商品住宅市場受到住宅用地資源制約、國家住宅政策調(diào)控頻繁、廣大消費者對商品住宅市場心理預(yù)期普遍不高等諸多因素影響，過去商品住宅企業(yè)大量囤地開發(fā)的粗獷式盈利模式已經(jīng)難以適應(yīng)今天的市場環(huán)境。住宅開發(fā)企業(yè)不得不“精打細算”，通過有效管理和高效決策讓項目變得更“好”來贏得激烈的市場競爭。在開放的市場中，價格永遠是基礎(chǔ)，競爭是主題，如何科學地定價、如何“去粗取精”提升競爭力，是每個住宅開發(fā)企業(yè)應(yīng)當著力解決的問題。
　　論文利用科學

2、的商品住宅估價方法，以具有市場競爭力的價格作為“標準”去設(shè)計基于商品住宅估價的項目優(yōu)化模型，尋找提升商品住宅在市場競爭，特別是區(qū)域競爭中的競爭力的方法。
　　論文將模糊數(shù)學法嵌入市場比較法，將二者結(jié)合作為模型的估價方法，通過對影響商品住宅價格的因素進行分析，構(gòu)建特征模糊向量，通過計算研究對象和交易實例之間的貼近度選擇對比實例，同時，市場比較法在進行因素修正時，也引用客觀的模糊向量值作為參考避免人工打分。在計算出研究對象估價后，論文

3、以價格為作為“產(chǎn)出”，以影響商品住宅價格的因素為基礎(chǔ)構(gòu)建“投入”指標，通過數(shù)據(jù)包絡(luò)分析模型評價研究對象投入產(chǎn)出效率，分析研究對象在市場競爭中的優(yōu)劣，以此提出優(yōu)化建議。
　　最后，論文將模型運用于實際案例，用基于模糊數(shù)學的市場比較法為研究對象估算市場價格，再以研究對象的估價和各交易實例的交易價格作為產(chǎn)出，建立投入指標體系并用數(shù)據(jù)包絡(luò)分析計算各項目投入產(chǎn)出效率，根據(jù)計算結(jié)果為研究對象提出了有可行性和建設(shè)性的優(yōu)化建議，檢驗了模型的科學性