城市住宅價(jià)格與土地價(jià)格的微觀互動(dòng)關(guān)系——以杭州市為例.pdf

1、隨著1998年中國(guó)住房福利制度宣告結(jié)束，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)開(kāi)啟了高速發(fā)展的通道，各級(jí)市場(chǎng)在不斷博弈中發(fā)展和成熟。在我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)不斷市場(chǎng)化的進(jìn)程中，研究房?jī)r(jià)與地價(jià)的互動(dòng)關(guān)系對(duì)促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)健康發(fā)展具有重要的理論和現(xiàn)實(shí)意義，但目前尚無(wú)一致的研究結(jié)論。從已有的研究成果來(lái)看，國(guó)內(nèi)的學(xué)者普遍采用全國(guó)或城市的年度或季度數(shù)據(jù)進(jìn)行地價(jià)與房?jī)r(jià)關(guān)系的研究，全國(guó)和城市層面的研究較多，而微觀層面的研究非常少，明顯限制了該領(lǐng)域理論研究的縱深發(fā)展。
　

2、　本文以杭州市六個(gè)主城區(qū)為研究對(duì)象，采用2008年1月-2014年12月的237宗住宅用地和2006年11月-2015年7月的660個(gè)住宅小區(qū)的月度數(shù)據(jù)，運(yùn)用GIS進(jìn)行地理編碼，建立杭州市房地產(chǎn)空間數(shù)據(jù)庫(kù)，并構(gòu)建住宅和土地的特征價(jià)格模型，從項(xiàng)目層面研究杭州市住宅價(jià)格與土地價(jià)格的微觀互動(dòng)關(guān)系，定量分析了兩者的影響方向和影響程度。通過(guò)本文的研究，得到以下幾個(gè)結(jié)論:
　　(1)土地出讓價(jià)格信號(hào)能迅速傳遞給周邊小區(qū)，對(duì)周邊房?jī)r(jià)產(chǎn)生顯著影響

3、。
　　土地出讓事件發(fā)生后，其價(jià)格信號(hào)能迅速傳遞給周邊住宅小區(qū)，并從當(dāng)月開(kāi)始就對(duì)周邊住宅小區(qū)的價(jià)格產(chǎn)生顯著的正向影響，之后，這種影響呈現(xiàn)波動(dòng)性減弱趨勢(shì)，直至消失。這反映出杭州市房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)信息反映速度較快，當(dāng)土地出讓價(jià)格信號(hào)發(fā)生時(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)能快速有效地吸收新信息，從而做出及時(shí)的價(jià)格調(diào)整。
　　(2)土地出讓信號(hào)對(duì)周邊房?jī)r(jià)的影響在空間上具有擴(kuò)散效應(yīng)。
　　土地出讓信號(hào)對(duì)周邊小區(qū)價(jià)格的影響?yīng)q如波紋式的，往外擴(kuò)散，對(duì)周邊小

4、區(qū)的影響程度隨著距離的增加逐步減小。但與地塊直接相鄰的住宅小區(qū)正向影響系數(shù)受到一定程度的削弱。
　　(3)土地成交價(jià)受出讓前周邊房?jī)r(jià)影響，其中前3個(gè)月房?jī)r(jià)對(duì)其影響最大。
　　土地出讓前周邊住宅的價(jià)格會(huì)影響開(kāi)發(fā)商對(duì)未來(lái)該項(xiàng)目的預(yù)期，從而直接影響到其參與土地競(jìng)拍時(shí)所出的最高地價(jià)。地塊出讓前3個(gè)月時(shí)，房?jī)r(jià)的影響系數(shù)最大。
　　(4)城市住宅價(jià)格與土地價(jià)格相互影響，房?jī)r(jià)對(duì)地價(jià)的影響程度更大。城市住宅價(jià)格與土地價(jià)格是一種相互影響