房屋二重買賣法律規(guī)制研究.pdf

1、房屋是人們安居樂業(yè)的基礎(chǔ)。在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下，我國城鎮(zhèn)住房制度實(shí)行實(shí)物無償分配體制。當(dāng)市場經(jīng)濟(jì)取代計(jì)劃經(jīng)濟(jì)，房屋的市場體制改革勢在必行。通過十多年的立法努力，初步建立起房地產(chǎn)交易市場。但二重買賣行為頻繁在交易市場上出現(xiàn)，此種行為不僅嚴(yán)重破壞了房地產(chǎn)市場正常的交易秩序，而且損害廣大消費(fèi)者的利益。 我國的民事法律大多繼受大陸法系德國法流派，接受了物權(quán)和債權(quán)的區(qū)分，并在此分類上建立債權(quán)法和物權(quán)法體系，兩者共同構(gòu)成了財(cái)產(chǎn)法體系的支柱。物權(quán)

2、法是確定和保障財(cái)產(chǎn)歸屬及利用關(guān)系的法律制度，而債權(quán)法是規(guī)范財(cái)產(chǎn)流轉(zhuǎn)關(guān)系的法律制度，并在此基礎(chǔ)上承認(rèn)了物權(quán)區(qū)分原則。因此房屋買賣既不是單純的合同法問題，也不是單純的物權(quán)法問題，而是兼具兩者的效力。而二重買賣的產(chǎn)生正是由于債權(quán)與物權(quán)的分離造成的物權(quán)移轉(zhuǎn)的時(shí)間差所導(dǎo)致的，因此想要徹底杜絕這一現(xiàn)象是不可能的，但是可以通過法律來防范和救濟(jì)此種行為。 在商品房預(yù)售中，由于實(shí)行二重買賣行為主體的不同，可以區(qū)分為預(yù)售人和預(yù)購人的二重買賣。對(duì)于預(yù)

3、售人二重買賣的法律規(guī)制主要是預(yù)告登記制度，但我國并沒有建立起預(yù)告登記制度，而是通過行政登記備案這種手段進(jìn)行規(guī)制，其優(yōu)、缺點(diǎn)都很明顯。而對(duì)于預(yù)購人的二重買賣行為則由于缺乏相應(yīng)的法律位階的規(guī)范，轉(zhuǎn)交由地方性法規(guī)予以規(guī)制。但由于各地方性法規(guī)對(duì)預(yù)購人轉(zhuǎn)讓商品房時(shí)行政登記備案效力規(guī)定不同，因此對(duì)于二重買賣行為規(guī)制也不同。而在現(xiàn)房買賣中，二重買賣發(fā)生的機(jī)率更大?，F(xiàn)實(shí)的情況比較復(fù)雜，可能會(huì)出現(xiàn)共有人，承租人的優(yōu)先購買權(quán)與所有權(quán)的沖突。因此要視具體情況

4、確定房屋所有權(quán)的歸屬。 對(duì)于房屋二重買賣的法律規(guī)制有兩種手段：債權(quán)法的救濟(jì)和物權(quán)法的救濟(jì)。債權(quán)法的救濟(jì)側(cè)重于事后的補(bǔ)償，而物權(quán)法的救濟(jì)側(cè)重于預(yù)防。我國目前尚無物權(quán)法救濟(jì)手段，而且債權(quán)法的救濟(jì)手段比較單一。值得關(guān)注的是我國《關(guān)于審理商品房合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第8、9、10條，其規(guī)制重點(diǎn)正是二重買賣行為，第8條沒有采納大陸法系國家經(jīng)常采用的撤銷權(quán)救濟(jì)手段，而是與我國《合同法》相配合，賦予買受人請(qǐng)求惡意串通損害第三人利