小區(qū)車(chē)庫(kù)車(chē)位權(quán)屬問(wèn)題研究.pdf

1、2007年3月16日《物權(quán)法》通過(guò),該法第74條規(guī)定了小區(qū)車(chē)庫(kù)車(chē)位的權(quán)屬。依據(jù)該條規(guī)定,法律允許當(dāng)事人自由約定小區(qū)車(chē)庫(kù)車(chē)位的權(quán)屬,同時(shí)基于保護(hù)小區(qū)業(yè)主利益的目的,規(guī)定了占用業(yè)主公用道路或者其他場(chǎng)地的車(chē)庫(kù)車(chē)位法定地歸屬業(yè)主共有以及業(yè)主對(duì)于小區(qū)車(chē)庫(kù)車(chē)位享有優(yōu)先權(quán),小區(qū)車(chē)庫(kù)車(chē)位應(yīng)當(dāng)優(yōu)先滿(mǎn)足業(yè)主的需求?！段餀?quán)法》的規(guī)定,有利于小區(qū)車(chē)庫(kù)車(chē)位產(chǎn)權(quán)的清晰化和明確化,便于定紛止?fàn)?維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定。同時(shí)有利于加強(qiáng)對(duì)小區(qū)車(chē)庫(kù)車(chē)位產(chǎn)權(quán)的管理和利用,提高小區(qū)年庫(kù)

2、車(chē)位的利用率,增加開(kāi)發(fā)商投資小區(qū)車(chē)庫(kù)車(chē)位的積極性。但是該條規(guī)定相對(duì)而言過(guò)于原則,有待進(jìn)一步的細(xì)化和完善。
　　本文采用比較分析和實(shí)證分析的研究方法,從四個(gè)方面對(duì)于小區(qū)車(chē)庫(kù)車(chē)位的權(quán)屬問(wèn)題作了深入的分析和論述。全文共分為四部分:第一部分對(duì)于小區(qū)車(chē)庫(kù)車(chē)位在法律上應(yīng)當(dāng)如何界定進(jìn)行了深入的探討。停車(chē)位不同于小區(qū)車(chē)庫(kù),停車(chē)位即居民住宅小區(qū)范圍內(nèi)不與房屋相連的露天停車(chē)區(qū)域,以及以房屋的一層部分或架空層部分為停車(chē)之用的停車(chē)區(qū)域。另外,本文所述的車(chē)

3、庫(kù)并不涵蓋不附屬于任何特定生活區(qū)域,為所有人或不特定社會(huì)公眾提供停車(chē)服務(wù)的獨(dú)立停車(chē)庫(kù)。小區(qū)車(chē)庫(kù)車(chē)位分為地面停車(chē)位、架空層停車(chē)位、地下車(chē)庫(kù)以及防空車(chē)庫(kù)四種類(lèi)型,本文對(duì)這四種類(lèi)型的車(chē)庫(kù)車(chē)位進(jìn)行了簡(jiǎn)要的介紹。小區(qū)車(chē)庫(kù)車(chē)位的法律性質(zhì)的探討,是小區(qū)車(chē)庫(kù)權(quán)屬確定的前提。各國(guó)對(duì)于構(gòu)造上獨(dú)立性的要求有所放松,向觀念上的隔離轉(zhuǎn)變。而且小區(qū)車(chē)庫(kù)是為停放車(chē)輛修建,有獨(dú)立的出入口,具有使用上的獨(dú)立性,因而可以成為獨(dú)立的物權(quán)客體。此外,小區(qū)車(chē)庫(kù)車(chē)位與區(qū)分所有建筑

4、物及小區(qū)土地使用權(quán)盡管有著千絲萬(wàn)縷的聯(lián)系,但小區(qū)車(chē)庫(kù)車(chē)位并非小區(qū)建筑物的從物,小區(qū)車(chē)庫(kù)車(chē)位也并不必然地分?jǐn)偭送恋厥褂脵?quán)。第二部分對(duì)于小區(qū)車(chē)庫(kù)車(chē)位的權(quán)屬問(wèn)題進(jìn)行了介紹和比較分析。參看國(guó)外立法例,主要國(guó)家和地區(qū)對(duì)此問(wèn)題立法規(guī)定也不一致,基本上可以分為小區(qū)車(chē)庫(kù)車(chē)位作為業(yè)主共有、開(kāi)發(fā)商所有和分類(lèi)確定三種立法例。業(yè)主共有的立法例是在小區(qū)車(chē)庫(kù)車(chē)位由業(yè)主共有的前提下,又采取由需要車(chē)庫(kù)車(chē)位的業(yè)主取得專(zhuān)有權(quán)或者需要車(chē)庫(kù)車(chē)位的業(yè)主繳納一定費(fèi)用享有排他性使用

5、權(quán)兩種做法;開(kāi)發(fā)商所有的立法例規(guī)定車(chē)庫(kù)車(chē)位屬開(kāi)發(fā)商所有,所有業(yè)主甚至是業(yè)主以外的人可以通過(guò)從開(kāi)發(fā)商手中購(gòu)買(mǎi)而取得車(chē)庫(kù)車(chē)位。以上三種立法例各有利弊,各個(gè)國(guó)家和地區(qū)基于自身特定的房地產(chǎn)法律制度和現(xiàn)實(shí)狀況,在設(shè)計(jì)符合自身特點(diǎn)的小區(qū)車(chē)庫(kù)車(chē)位權(quán)利歸屬模式時(shí),通過(guò)相關(guān)的制度安排盡可能地達(dá)到利益的平衡。我國(guó)國(guó)內(nèi)關(guān)于小區(qū)車(chē)庫(kù)應(yīng)當(dāng)如何歸屬,觀點(diǎn)不一,主要有業(yè)主共有、開(kāi)發(fā)商所有、國(guó)家所有、約定歸屬等觀點(diǎn)。本文在對(duì)各種學(xué)說(shuō)介紹和比較分析的基礎(chǔ)上,對(duì)我國(guó)小區(qū)車(chē)

6、庫(kù)車(chē)位應(yīng)當(dāng)如何歸屬進(jìn)行了探討。本文認(rèn)為,小區(qū)車(chē)庫(kù)車(chē)位既可以作為共有部分,也可以作為專(zhuān)有部分,應(yīng)當(dāng)區(qū)別不同類(lèi)型的車(chē)庫(kù)車(chē)位作出不同的選擇。第三部分對(duì)于小區(qū)車(chē)庫(kù)車(chē)位權(quán)屬確定的判斷標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行了評(píng)析。關(guān)于確定小區(qū)車(chē)庫(kù)車(chē)位權(quán)屬的判斷依據(jù),主要土地使用權(quán)標(biāo)準(zhǔn)、建筑用地容積率標(biāo)準(zhǔn)、建設(shè)成本標(biāo)準(zhǔn)以及建筑規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)等幾種說(shuō)法。其中,建筑成本標(biāo)準(zhǔn)缺乏可操作性,而城市規(guī)劃只能解決功能問(wèn)題,不能解決權(quán)屬問(wèn)題,建筑規(guī)劃無(wú)法作為小區(qū)車(chē)庫(kù)車(chē)位權(quán)屬的確定標(biāo)準(zhǔn)。土地使用權(quán)標(biāo)準(zhǔn)

7、和容積率標(biāo)準(zhǔn)實(shí)質(zhì)上相同,二者均具備可行性。而后者是前者的進(jìn)化,實(shí)踐中我們常常以容積率標(biāo)準(zhǔn)來(lái)代替土地使用權(quán)標(biāo)準(zhǔn),因此以容積率為標(biāo)準(zhǔn)來(lái)確定小區(qū)車(chē)庫(kù)車(chē)位權(quán)屬比較適宜。第四部分對(duì)于如何完善我國(guó)現(xiàn)有的有關(guān)小區(qū)車(chē)庫(kù)車(chē)位權(quán)屬的立法規(guī)定進(jìn)行了初步的探討。如上所述,我國(guó)《物權(quán)法》第74條明確了小區(qū)車(chē)庫(kù)車(chē)位的權(quán)屬,給予了當(dāng)事人極大的意思自治的空間,符合我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的內(nèi)在要求,具有一定的積極意義。同時(shí)強(qiáng)制性地規(guī)定了占用業(yè)主公用道路或者其他場(chǎng)地修建的車(chē)庫(kù)車(chē)位歸

8、屬業(yè)主共有。此外還規(guī)定了小區(qū)車(chē)庫(kù)車(chē)位應(yīng)當(dāng)優(yōu)先滿(mǎn)足業(yè)主的需求,業(yè)主對(duì)于小區(qū)車(chē)庫(kù)車(chē)位享有優(yōu)先權(quán)。這些規(guī)定,有利于維護(hù)業(yè)主的利益,減少不必要的紛爭(zhēng)。由于小區(qū)業(yè)主與開(kāi)發(fā)商相比,地位懸殊,對(duì)于小區(qū)業(yè)主權(quán)利如何實(shí)現(xiàn),需要具體的規(guī)定予以完善。首先,對(duì)于開(kāi)發(fā)商和小區(qū)業(yè)主的約定,應(yīng)對(duì)約定的時(shí)間、方式作出細(xì)化規(guī)定。其次,對(duì)于業(yè)主的優(yōu)先權(quán),應(yīng)當(dāng)將其定性為既包括優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán),又包括優(yōu)先承租權(quán),且優(yōu)先權(quán)的存續(xù)貫穿區(qū)分所有建筑物存續(xù)的始終。最后,對(duì)于“其他場(chǎng)地”應(yīng)理