小區(qū)物業(yè)管理民事法律關(guān)系研究.pdf

1、貴州大學(xué)碩士學(xué)位論文小區(qū)物業(yè)管理民事法律關(guān)系研究姓名：蔣翔云申請(qǐng)學(xué)位級(jí)別：碩士專業(yè)：民商法指導(dǎo)教師：劉淑芬20070301小區(qū)物業(yè)管理民事法律關(guān)系研究摘要中國(guó)的物業(yè)管理行業(yè)雖然近年來得到了快速發(fā)展，但作為一個(gè)新興行業(yè)，肘于物業(yè)管理的民事法律關(guān)系理論研究水平尚不及國(guó)外發(fā)達(dá)國(guó)家，也不及中國(guó)其他傳統(tǒng)的民事法律關(guān)系。立法上以‘中華人民共和國(guó)物業(yè)管理?xiàng)l例》為主的物業(yè)管理法律制度有許多缺陷。雖然新頒布了‘中華人民共和國(guó)物權(quán)法》，對(duì)‘中華人民共和國(guó)物

2、業(yè)管理?xiàng)l例》進(jìn)行了實(shí)質(zhì)上的修正和補(bǔ)充，但仍遠(yuǎn)未能達(dá)到完善。這些都嚴(yán)童制約了中國(guó)物業(yè)管理行業(yè)的持續(xù)、健康發(fā)展，因此，作者試圖對(duì)物業(yè)管理民事法律關(guān)系進(jìn)行分析研究，希望能夠提出一點(diǎn)自己的觀點(diǎn)和有益的建議。在物業(yè)管理法律關(guān)系的主體方面，筆者認(rèn)為應(yīng)當(dāng)引入“住戶”的概念，取代“業(yè)主”，設(shè)立“業(yè)主代表”和“物業(yè)管理小組”制度，擴(kuò)充< 中華人民共和國(guó)物業(yè)管理?xiàng)l例》調(diào)整的主體范圍。對(duì)非業(yè)主使用人重新分類，設(shè)立保護(hù)非業(yè)主使用人合法利益的制度。將物業(yè)管

3、理人的范圍在有限制條件的前提下，擴(kuò)大到一切符合法定赍質(zhì)的公司，組織和自然人．在物業(yè)管理法律關(guān)系客體方面，主要包括物業(yè)及其附屬設(shè)施和物業(yè)行為。筆者將物業(yè)管理行為進(jìn)行了重新分類。在物業(yè)管理法律關(guān)系內(nèi)容方面。筆者主要分析物業(yè)管理相關(guān)民事權(quán)利，主要包括物業(yè)管理債權(quán)性權(quán)利和物業(yè)管理物權(quán)性權(quán)利。物業(yè)管理的債權(quán)性權(quán)利來源于業(yè)主公約和物業(yè)管理合同。物權(quán)性權(quán)利來源于建筑物區(qū)分所有權(quán)和建筑物相鄰權(quán)。本文對(duì)業(yè)主公約的特征和法律性質(zhì)，物業(yè)管理合同的性質(zhì)進(jìn)行了詳

4、細(xì)分析．業(yè)主公約是一種具有民事自治法性質(zhì)的特殊契約；物業(yè)管理合同是一種合同法上未列明的復(fù)合合同或混合合同，且不應(yīng)當(dāng)適用‘消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》。業(yè)主公約和物業(yè)管理合同之間既有聯(lián)系又有區(qū)別，二者有機(jī)的結(jié)合構(gòu)成了物業(yè)管理中的債權(quán)性內(nèi)容。物業(yè)管理的物權(quán)性權(quán)利來源于建筑物區(qū)分所有權(quán)和建筑物相鄰權(quán)。筆者著重分析了區(qū)分所有中的共有部分。主張將小區(qū)共有部分細(xì)分為全體業(yè)主共有部分和部分業(yè)主共有部分，并按照各個(gè)部分業(yè)主共有部分為單位成立物業(yè)管理小組，負(fù)責(zé)管理