論房地產(chǎn)登記和我國(guó)房地產(chǎn)登記制度的完善.pdf

1、遼寧師范大學(xué)碩士學(xué)位論文論房地產(chǎn)登記和我國(guó)房地產(chǎn)登記制度的完善姓名：劉寶亮申請(qǐng)學(xué)位級(jí)別：碩士專業(yè)：科學(xué)社會(huì)主義與國(guó)際共產(chǎn)主義運(yùn)動(dòng)指導(dǎo)教師：丁慧20060501論房地產(chǎn)臀記和我困房地產(chǎn)=；；!記制度的完善會(huì)平法律價(jià)值已經(jīng)不能真正滿足我國(guó)的發(fā)展需要，嚴(yán)重束縛了房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的步伐。因此，有必要對(duì)房地產(chǎn)登記的基礎(chǔ)理論、登記實(shí)體與程序理論的構(gòu)建等重新認(rèn)識(shí)，在結(jié)合現(xiàn)實(shí)和存在問(wèn)題的基礎(chǔ)上提出建議，以期對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)登記制度的改革和完善有所稗益。一、房地

2、產(chǎn)登記的概念研究概念對(duì)于研究fl學(xué)問(wèn)來(lái)說(shuō)，都具有十分重要的價(jià)值。房地產(chǎn)行業(yè)的飛速發(fā)展促進(jìn)了有關(guān)房地產(chǎn)法律的研究不斷深入，房地產(chǎn)法有成為fq獨(dú)立法律科學(xué)的趨勢(shì)。登記作為房地產(chǎn)法律的不可缺少的組成部分，必須首先明確它的概念，沒(méi)有準(zhǔn)確的法律概念，就不能構(gòu)建明確的法律體系。然而，目前法學(xué)理論界對(duì)房地產(chǎn)登記的概念卻沒(méi)有一個(gè)統(tǒng)一又切合法理的觀點(diǎn)。所以，本文首先從登記的目的、功能和性質(zhì)等三個(gè)相互聯(lián)系、相互作州的方面出發(fā)，米研究房地產(chǎn)登記的概念。(一)

3、房地產(chǎn)登記的目的要準(zhǔn)確地理解房地產(chǎn)登記的目的，我們不能不聯(lián)系到它的起源與發(fā)展。房地產(chǎn)登記制度設(shè)立的最初動(dòng)因是從個(gè)人目標(biāo)出發(fā)，通過(guò)登記明確其權(quán)利，保護(hù)私人財(cái)產(chǎn)權(quán)利，保障交易安全，具有明顯的私法行為性質(zhì)。隨著社會(huì)利茄的強(qiáng)化，價(jià)值觀念由“個(gè)人本位”向“社會(huì)本位”轉(zhuǎn)變，國(guó)家實(shí)施登記手段以對(duì)房地產(chǎn)資源和市場(chǎng)要素進(jìn)行宏觀調(diào)控，為社會(huì)發(fā)展與規(guī)劃提供可靠的依據(jù)。于是，登記又有了維護(hù)社會(huì)秩序和公共利益的目的。相應(yīng)地，登記行為便表現(xiàn)出公法行為的性質(zhì)。關(guān)于登

4、記的目的說(shuō)法不一，“行政管制目的論”是我國(guó)理論界與實(shí)務(wù)界有代表性的觀點(diǎn)。“登記行為是為了實(shí)現(xiàn)行政管理目的而進(jìn)行的，體現(xiàn)了國(guó)家管理房屋的行政目的?！盵1]登記是國(guó)家基于社會(huì)公共事務(wù)管理者和土地所有人的雙重身份對(duì)房地產(chǎn)權(quán)利關(guān)系進(jìn)行干預(yù)，為合法有效的房地產(chǎn)歸屬與利用關(guān)系提供強(qiáng)制力支持，有力地保護(hù)了權(quán)利人的合法權(quán)益。另一種有代表性的觀點(diǎn)認(rèn)為，“登記的主要目的在于公示，也就是說(shuō)，通過(guò)登記將不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、移轉(zhuǎn)、變更的情況向公眾予以公開(kāi)，使公眾了

5、解某項(xiàng)不特定的不動(dòng)產(chǎn)上所形成的物權(quán)狀態(tài)?！盵2]臺(tái)灣的王澤鑒先生認(rèn)為，“以登記作為不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利變動(dòng)之公示手段，是人類法律生活之一項(xiàng)重大制度”。[3]美國(guó)的彼得哈伊在《美國(guó)法律概論》寫(xiě)到：“登記并不構(gòu)成買受人財(cái)產(chǎn)權(quán)利的基礎(chǔ)。它的唯一作用是揭示有關(guān)這一財(cái)產(chǎn)所已發(fā)生的處分。”[4]可見(jiàn)，公示是房地產(chǎn)登記的最主要特征，基于物權(quán)公示原則而產(chǎn)生的登記制度與物權(quán)之公示有著天然的契合點(diǎn)，以登記來(lái)建立一種靜態(tài)和動(dòng)態(tài)秩序。筆者認(rèn)為，在不同的政治、經(jīng)濟(jì)和思想根

6、源的基礎(chǔ)上，登記的目的與一個(gè)國(guó)家的登記制度價(jià)值追求有密切的關(guān)系。在社會(huì)主義計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制平|】前蘇聯(lián)立法經(jīng)驗(yàn)的影響一F，我國(guó)的房地產(chǎn)登記制度在80年代重建時(shí)追求的是國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)權(quán)利的管制。這樣，登記是行政權(quán)力的擴(kuò)張，登記自然成為行政管理的工具。在登記制度起源的西方國(guó)家，登記作為一項(xiàng)維護(hù)安全的私法制度而確立，登記是對(duì)物權(quán)正當(dāng)性和排他性的一種公示形式。由此可見(jiàn)，東西國(guó)家對(duì)登記制度的價(jià)值追求有顯著的差別，登記目的明顯不同。但在“以人為本”、“尊