商品房按揭貸款風(fēng)險(xiǎn)防范機(jī)制研究——基于商業(yè)銀行風(fēng)險(xiǎn)防范之視角.pdf

1、2007年以來,由于次級(jí)債危機(jī)的傳遞效應(yīng),已經(jīng)引發(fā)了多次美國及全球股市的暴跌行情,全球100家銀行損失超過5000億美元。美國房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入蕭條期,隨著房價(jià)的下跌,超過1/3近五年買房的美國購房者負(fù)債超過房屋現(xiàn)價(jià)值,呈現(xiàn)負(fù)資產(chǎn)的狀況。美國房地產(chǎn)市場(chǎng)一片蕭條,更出現(xiàn)別墅僅售一美元仍無人問津的怪事。由于風(fēng)險(xiǎn)的不斷傳遞,美國次級(jí)債危機(jī)已演變成一場(chǎng)全球性的金融危機(jī)。作為世界經(jīng)濟(jì)體的一員,中國亦不能獨(dú)善其身,股市、出口、外匯市場(chǎng)受到嚴(yán)重影響,部分

2、城市出現(xiàn)房價(jià)跳水。在房價(jià)開始松動(dòng)下跌后,按揭貸款風(fēng)險(xiǎn)初露端倪,據(jù)《南方周末》報(bào)道深圳商品房均價(jià)從去年最高時(shí)的2萬元/㎡已跌至1萬2千元左右,以樓盤“英郡年華”為例,房價(jià)已從最高時(shí)的13000元/㎡跌至現(xiàn)在的6888元/㎡,跌幅超過40％,很多去年在高位接盤的買房人選擇斷供,“斷供潮”愈演愈烈。與此同時(shí),商業(yè)銀行商品房按揭貸款的不良貸款率和違約率不斷上升。以上海為例,從2004年到2006年9月末,上海中資銀行個(gè)人房貸平均不良率在兩年多的

3、時(shí)間里上升了7倍多,商業(yè)性房貸逾期違約率上升10倍。銀行起訴客戶房貸違約的案件,也從過去的零星案件發(fā)展成為常規(guī)性案件。部分區(qū)法院,一個(gè)月就會(huì)審理多達(dá)十幾起的房貸違約糾紛。中國當(dāng)前流動(dòng)性過剩、房價(jià)虛高的形勢(shì)和美國次貸危機(jī)爆發(fā)前有很多類似之處,前車之鑒,令人警醒。
　　商品房按揭制度是源于英美法系而在我國香港取得發(fā)展的一項(xiàng)擔(dān)保制度,在我國內(nèi)地的發(fā)展時(shí)間還較短、經(jīng)驗(yàn)不足、制度尚不完善。由于銀行發(fā)放按揭貸款的期限從十到三十年不等,銀行提供

4、按揭貸款后,占用資金長、經(jīng)營成本高、承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)大,在日益激烈的競爭中,易陷于資金周轉(zhuǎn)不靈、收支難以平衡的困境。更重要的是,我國現(xiàn)有法律對(duì)商品房按揭還缺乏清晰地界定,有關(guān)商品房按揭的法律制度還不完善。這給商品房按揭在實(shí)務(wù)中的運(yùn)作帶來了困難,也容易產(chǎn)生法律糾紛。伴隨著宏觀經(jīng)濟(jì)的變化、按揭業(yè)務(wù)的不斷擴(kuò)大,越來越大的金融風(fēng)險(xiǎn)擺在銀行業(yè)的面前。
　　如何有效地防范風(fēng)險(xiǎn)、保障銀行的利益并推動(dòng)商品房按揭市場(chǎng)朝健康、安全的方向發(fā)展,如何立足本國實(shí)踐

5、并借鑒域外之先進(jìn)經(jīng)驗(yàn),是商品房按揭理論和實(shí)務(wù)中的重要課題。面對(duì)美國房地產(chǎn)貸款與金融衍生產(chǎn)品引發(fā)的全球金融動(dòng)蕩,我國作為一個(gè)金融急于改革開放的新興經(jīng)濟(jì)體,更需要以此次危機(jī)為鑒,理性、理智地面對(duì)我國當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)按揭業(yè)務(wù)的現(xiàn)狀和風(fēng)險(xiǎn)。近日,銀監(jiān)會(huì)、央行發(fā)布《中國銀監(jiān)會(huì)關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)行業(yè)授信風(fēng)險(xiǎn)管理的通知》、《關(guān)于金融促進(jìn)節(jié)約用地的通知》,都表明監(jiān)管者收縮銀根、限制貸款發(fā)放、防范風(fēng)險(xiǎn)的導(dǎo)向。在這種背景下,從理論和實(shí)踐層面探討如何防范銀行按

6、揭貸款之風(fēng)險(xiǎn)顯得尤為重要。
　　全文除引言和結(jié)語共分四個(gè)部分:
　　第一部分,探討了按揭的制度源流。該部分介紹了“Mortgage”一詞的淵源,系統(tǒng)梳理了英美法上按揭制度由普通法上按揭到衡平法意義上按揭再到現(xiàn)代英美按揭的制度流變過程,并介紹了我國香港對(duì)這一制度的改造。
　　第二部分,我國商品房按揭的制度解構(gòu)。我國沿海地區(qū)在上世紀(jì)90年代初借鑒香港按揭制度,經(jīng)過這些年的實(shí)踐創(chuàng)造,已形成具有我國獨(dú)特特色的按揭制度。與英美法

7、和香港法中的按揭制度相比,我國的商品房按揭涉及購房人、開發(fā)商和按揭銀行三方當(dāng)事人,構(gòu)成商品房買賣、抵押、貸款、開發(fā)商保證責(zé)任等多重法律關(guān)系,在是否要求所有權(quán)移轉(zhuǎn)、標(biāo)的物的占有、公式方法和效力以及權(quán)利實(shí)現(xiàn)方面與傳統(tǒng)的英美法上的按揭已有很大不同。正是由于這些不同,引發(fā)了理論界對(duì)按揭性質(zhì)的爭議,主要有幾種學(xué)說:抵押說、權(quán)利質(zhì)押說、讓與擔(dān)保說、獨(dú)立物權(quán)說。筆者通過對(duì)按揭性質(zhì)的分析,認(rèn)為按揭是不同于抵押、質(zhì)押、讓與擔(dān)保的新的物權(quán)形式,建議將按揭作

8、為一項(xiàng)特殊制度予以保留。
　　第三部分,商品房按揭中銀行面臨的風(fēng)險(xiǎn)。次級(jí)債危機(jī)引發(fā)的全球金融動(dòng)蕩使銀行商品房貸款風(fēng)險(xiǎn)引起了我們的關(guān)注。銀行面臨的風(fēng)險(xiǎn)不僅關(guān)系到銀行的自身利益,也關(guān)系到商品房按揭的發(fā)展前景和整個(gè)金融秩序的穩(wěn)定。文章對(duì)按揭實(shí)務(wù)中銀行面臨的法律方面的風(fēng)險(xiǎn)做出了較系統(tǒng)的歸納,指出按揭貸款合同的效力獨(dú)立性、履行風(fēng)險(xiǎn)、抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)、開發(fā)商對(duì)其保證責(zé)任的抗辯、假按揭等問題將影響商業(yè)銀行按揭貸款的安全。
　　第四部分,商品房按