中國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格影響因素分析. 論文　

1、中國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格影響因素分析摘要摘要作為國(guó)家的支柱產(chǎn)業(yè)房地產(chǎn)業(yè)的穩(wěn)定與發(fā)展關(guān)乎國(guó)計(jì)民生。雖然從全國(guó)總體來(lái)看房地產(chǎn)市場(chǎng)保持健康、快速發(fā)展態(tài)勢(shì)供求基本平衡但部分地區(qū)仍然存在房?jī)r(jià)上漲過(guò)快、住宅供給結(jié)構(gòu)不合理等問(wèn)題。要解決這些問(wèn)題使中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)保持持續(xù)健康發(fā)展國(guó)家的宏觀經(jīng)濟(jì)政策對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的調(diào)節(jié)作用顯得非常重要。而要進(jìn)行有效調(diào)控得首先識(shí)別在各種因素中到底哪些因素能對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格有影響哪些因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響力強(qiáng)哪些對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響力稍弱等問(wèn)題

2、。本文介紹了房地產(chǎn)價(jià)格一些基本知識(shí)以及房地產(chǎn)價(jià)格的特性并且從定性角度說(shuō)明了房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素包括:自身因素、環(huán)境因素、人口因素、經(jīng)濟(jì)因素、社會(huì)因素、行政因素、國(guó)際因素、心理因素。并把這些因素具體的分類(lèi)為需求因素、供給因素和其它因素。關(guān)鍵詞關(guān)鍵詞住宅價(jià)格商品房市場(chǎng)影響因素實(shí)證研究1房地產(chǎn)價(jià)格的特性房地產(chǎn)包括土地、建筑物、和其它地上定著物三個(gè)部分，同時(shí)又是實(shí)物、權(quán)益和區(qū)位三者的綜合體。房地產(chǎn)的特性主要取決于土地的特性，是以土地的特性為基礎(chǔ)

3、的。從房地產(chǎn)估價(jià)和把握房地產(chǎn)價(jià)值的角度來(lái)看，房地產(chǎn)主要有不可移動(dòng)、獨(dú)一無(wú)二、壽命長(zhǎng)久、供給有限、價(jià)值量大、流動(dòng)性差、用途多樣、相互影響、易受限制和保值增值十個(gè)特性。房地產(chǎn)的特性決定了其價(jià)格不同于一般的商品，與一般物價(jià)相比，房地產(chǎn)價(jià)格有其自身的特性：（1）價(jià)格的基礎(chǔ)及表示方式不同。房地產(chǎn)具有不可移動(dòng)性，可轉(zhuǎn)移的并非是房地產(chǎn)本身，而是該房地產(chǎn)的權(quán)利和收益。因此，房地產(chǎn)價(jià)格是房地產(chǎn)權(quán)利和收益的購(gòu)買(mǎi)價(jià)格。其表示方式也是多種多樣的，除了價(jià)格表示外

4、，還可以用租金表示。（2）形成的時(shí)間不同。一般商品價(jià)格可以標(biāo)準(zhǔn)化，有比較完整的市場(chǎng)，價(jià)格形成時(shí)間短且比較容易。房地產(chǎn)個(gè)別差異大，缺乏完整統(tǒng)一的市場(chǎng)，價(jià)格是在過(guò)去甚至將來(lái)的長(zhǎng)期影響下形成的，價(jià)格形成時(shí)間長(zhǎng)且相對(duì)比較困難，評(píng)估時(shí)必須根據(jù)房地產(chǎn)自身的特點(diǎn)和市場(chǎng)狀況，進(jìn)行具體分析。（3）房地產(chǎn)價(jià)格實(shí)質(zhì)上是房地產(chǎn)權(quán)益的價(jià)格。房地產(chǎn)由于其不可移動(dòng)性，在交易中可以轉(zhuǎn)移的不是其實(shí)物，而是其所有權(quán)、使用權(quán)或其他權(quán)益。故房地產(chǎn)估價(jià)與對(duì)房地產(chǎn)權(quán)益的調(diào)查、了解

5、和分析有密切的關(guān)系。（4）房地產(chǎn)價(jià)格主要由需求決定，并具有明顯的地區(qū)性和個(gè)別性。房地產(chǎn)的供給有限，且由于它的位置固定，在一定區(qū)域內(nèi)又具有壟斷性，所以難以形成統(tǒng)一的全國(guó)市場(chǎng)價(jià)格。另外，在同一地區(qū)城市內(nèi)，房地產(chǎn)位置的差別決定了房地產(chǎn)價(jià)格難以標(biāo)準(zhǔn)化，個(gè)別性明顯。（5）市場(chǎng)結(jié)構(gòu)不同。房地產(chǎn)市場(chǎng)是不完全市場(chǎng)，需求對(duì)價(jià)格的影響很大，形成的房地產(chǎn)價(jià)格受主觀因素的影響也很大。同時(shí)，由于房地產(chǎn)的稀缺性，其價(jià)格上升的速度要遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于一般性商品。綜上，房地產(chǎn)價(jià)

6、格是由其效用、相對(duì)稀缺性及有效需求三者互相作用、相互影響所形成的。而這些因素又難以定量，且經(jīng)常處于變動(dòng)之中，房地產(chǎn)評(píng)估如果現(xiàn)行政權(quán)穩(wěn)固、社會(huì)安定，那么人們會(huì)樂(lè)于對(duì)住宅進(jìn)行房地產(chǎn)投資。相反，如果發(fā)生重大的政策變動(dòng)甚至是社會(huì)動(dòng)蕩或者戰(zhàn)爭(zhēng)，則會(huì)嚴(yán)重影響人們投資房地產(chǎn)的比例，而轉(zhuǎn)向投資黃金、珠寶等便于攜帶和變現(xiàn)的資產(chǎn)，從而會(huì)造成房地產(chǎn)價(jià)格低落。3影響房地產(chǎn)供給的因素（1）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資規(guī)模房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額的增加，會(huì)直接刺激房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展；反之，

7、投資水平的降低，會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展受到很大的負(fù)面影響。因此，就社會(huì)總投資來(lái)說(shuō)，社會(huì)總投資和房地產(chǎn)業(yè)規(guī)模成正相關(guān)關(guān)系。投資的部門(mén)結(jié)構(gòu)與房地產(chǎn)業(yè)的相關(guān)程度越高，對(duì)房地產(chǎn)的刺激作用也就越大；反之，相關(guān)程度越低，這種投資水平的增加或減少對(duì)房地產(chǎn)業(yè)規(guī)模的直接影響也就越小。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的變化與房地產(chǎn)的供給是正相關(guān)的，但是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的增加并不一定導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格的下降。因?yàn)橥顿Y額的增加一方面可能導(dǎo)致增加房地產(chǎn)供給的面積，在這種情況下，房地產(chǎn)價(jià)格

8、會(huì)下降；而有時(shí)投資額的增加則可能是增加了房地產(chǎn)的品質(zhì)和層次，例如房屋質(zhì)量、結(jié)構(gòu)、服務(wù)設(shè)施等，只有這樣才能增加房地產(chǎn)的價(jià)格。（2）成本因素房地產(chǎn)成本中，土地成本占相當(dāng)大的比重。土地價(jià)格提高，會(huì)使得開(kāi)發(fā)商獲得利潤(rùn)減少，開(kāi)發(fā)商為市場(chǎng)提供新建房地產(chǎn)的積極性下降；反之，土地成本降低，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)投資能給開(kāi)發(fā)商帶來(lái)更多的利潤(rùn)，使得開(kāi)發(fā)商積極開(kāi)發(fā)更多的房地產(chǎn)，增加市場(chǎng)的供給。在我國(guó)土地成本已占到商品房成本的30%40%，地價(jià)的剛性上漲直接推動(dòng)了房?jī)r(jià)上升。

9、除土地外，建材成本占房地產(chǎn)成本的比重也較大，其中主要是是鋼材、鋁材等的成本。隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)也和其他行業(yè)一樣，加速升級(jí)換代。生態(tài)、綠色、智能、舒適等觀念的引進(jìn)，建筑密度的降低，綠地面積的增加，架空層的推廣，公共活動(dòng)場(chǎng)所的設(shè)計(jì)，住宅小區(qū)物業(yè)管理配套設(shè)施的完善以及建筑質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的提高，使住房建設(shè)生產(chǎn)費(fèi)用不斷上升，節(jié)能措施的采用，使每平方米住宅的建筑安裝成本會(huì)相應(yīng)增加。房地產(chǎn)價(jià)格與相關(guān)生產(chǎn)資料價(jià)格也會(huì)相互影響，一方面生產(chǎn)資料價(jià)格