廊坊華夏前期定位報(bào)告

1、發(fā)展商：華夏地產(chǎn)整合提報(bào)：華業(yè)行制作時(shí)間：2009-8,華夏翟各莊項(xiàng)目定位報(bào)告,提案主題—有容乃大,和諧 包容平等 人文 開(kāi)放 高尚,市場(chǎng)分析,宏觀市場(chǎng)分析,微觀市場(chǎng)研究,廊坊城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展研判,廊坊城市發(fā)展研判,典型案例研究,【擁有優(yōu)越交通條件的新興現(xiàn)代城市】,【城市概況】廊坊市位于河北省中部偏東，北臨首都北京，東與天津交界。市區(qū)規(guī)劃面積70平方公里，已建成面積54平方公里，城區(qū)人口70萬(wàn)。兩區(qū)：

2、廣陽(yáng)、安次；兩市：三河、霸州兩個(gè)縣級(jí)市；六縣：大廠、香河、永清、固安、文安、大城?！颈憬莸牧Ⅲw交通體系】廊坊市區(qū)距北京和天津中心區(qū)分別為40公里和60公里，1個(gè)小時(shí)可到達(dá)首都國(guó)際機(jī)場(chǎng)、天津國(guó)際機(jī)場(chǎng)和天津新港。在100公里為半徑的范圍內(nèi)，擁有兩個(gè)國(guó)際機(jī)場(chǎng)、一個(gè)特大貨運(yùn)港口、三條高速公路、五條國(guó)家級(jí)公路、四十多條省級(jí)公路。,,京津之間的新興城市、高新技術(shù)及現(xiàn)代化制造業(yè)基地、園林式生態(tài)型宜居名城。,■高速公路目前有四條通京高速穿廊坊

3、而過(guò)（京哈、京沈、京開(kāi)、京津塘、京津）?！鲚p軌鐵路 北京亦莊開(kāi)發(fā)區(qū)至廊坊的輕軌鐵路項(xiàng)目全長(zhǎng)35公里，從北京亦莊到廊坊中心市區(qū)只需要15分鐘左右。,廊坊作為京津走廊的重要門(mén)戶(hù)，將成為快速交通體系的最直接受益者。,,■京滬高鐵今年開(kāi)工建設(shè)，預(yù)計(jì)在2010年全線通車(chē)，廊坊將成為出京的第一站，屆時(shí)從北京坐火車(chē)到廊坊僅需20分鐘。,【京津雙輪驅(qū)動(dòng)區(qū)位交通優(yōu)勢(shì)明顯】,廊坊處于京津冀經(jīng)濟(jì)聯(lián)合圈的軸心位置，具有良好的經(jīng)濟(jì)發(fā)展前景。,,【

4、京津冀經(jīng)濟(jì)聯(lián)合圈軸心】,京津冀都市圈是我國(guó)北部沿海地區(qū)經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)最好、發(fā)展最快的區(qū)域之一。京津冀都市圈國(guó)土面積18.5萬(wàn)平方公里，包括北京、天津兩個(gè)直轄市以及河北省的廊坊、石家莊、唐山、秦皇島、保定、張家口、承德、滄州等8個(gè)地市。,,,“一軸”：京津發(fā)展軸，廊坊位于此主軸?！叭龓А保簽I海新興發(fā)展帶、山前傳統(tǒng)發(fā)展帶、燕山—太行山山區(qū)生態(tài)文化帶。,【受惠京津冀都市發(fā)展圈及經(jīng)濟(jì)聯(lián)合圈】,一軸三帶,廊坊,2005年，京津冀都市圈都

5、市圈實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值18336.58億元，約占全國(guó)經(jīng)濟(jì)總量的9.3%,,經(jīng)濟(jì)總量,?以電子信息和生物制藥等為核心的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)；?以金融保險(xiǎn)、商務(wù)與信息服務(wù)、會(huì)展等為核心的生產(chǎn)服務(wù)業(yè)；?以汽車(chē)、制藥行業(yè)等為主的現(xiàn)代制造業(yè)地位；?鋼鐵、石油化工等基礎(chǔ)原材料產(chǎn)業(yè),,主導(dǎo)產(chǎn)業(yè),,【城市布局：三點(diǎn)組團(tuán)】,【整體布局一個(gè)中心兩個(gè)次中心】“一個(gè)中心”（中心城市）、“兩個(gè)次中心”（三河、霸州）、“三大板塊”（以三河為核心的北部地區(qū)

6、、以中心市區(qū)為核心的中部地區(qū)，以霸州為核心的南部地區(qū)）、“兩個(gè)環(huán)帶”（環(huán)北京城鎮(zhèn)帶、環(huán)天津城鎮(zhèn)帶）?！局行某鞘薪Y(jié)構(gòu)采取三點(diǎn)組團(tuán)方式】開(kāi)發(fā)區(qū)：高新科技、會(huì)展、教育衛(wèi)生等為主。萬(wàn)莊：都市型工業(yè)和附加值高的高科技產(chǎn)業(yè)。市區(qū)：城市的文化、政治、商業(yè)、居住中心,,三河次中心,中心,霸州次中心,【 產(chǎn)業(yè)發(fā)展】,■電子信息：“十一五”期間，全市城市信息化累計(jì)投入達(dá)13377萬(wàn)元；?！鰰?huì)展業(yè)：08年，該市共舉辦展會(huì)2303個(gè)；全年旅游收

7、入31.5億元，,以電子信息及會(huì)展旅游業(yè)等主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，為城市建設(shè)、環(huán)境維護(hù)及外來(lái)置業(yè)人群的產(chǎn)生奠定了基礎(chǔ)。,■主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)以電子信息和生物制藥等為核心的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)；,,宏觀市場(chǎng)分析,競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目研究,廊坊城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展研判,廊坊城市發(fā)展研判,典型案例研究,2006年廊坊經(jīng)濟(jì)發(fā)展加速上漲，GDP增幅達(dá)到15％，2007年經(jīng)濟(jì)更是突飛猛進(jìn)，GDP增長(zhǎng)率26%,2008年有所回落為12%。廊坊的經(jīng)濟(jì)發(fā)展在很大程度上依附于北京、天津、唐山等地的帶動(dòng)，隨

8、著京津冀經(jīng)濟(jì)圈的輻射及自身實(shí)力的增強(qiáng)，整體經(jīng)濟(jì)水平將呈現(xiàn)積極發(fā)展態(tài)勢(shì)，但經(jīng)濟(jì)騰飛尚需時(shí)日。,【經(jīng)濟(jì)發(fā)展突飛猛進(jìn)但騰飛尚需時(shí)日】,,,【城市社會(huì)消費(fèi)品零售總額：廊坊VS其他城市】,2008年1-12月河北11城市社會(huì)消費(fèi)品零售總額比較,在社會(huì)消費(fèi)品零售總額方面，廊坊在河北11個(gè)主要城市中位列第7位，處于中間水平，廊坊總體消費(fèi)水平一般，但其以23.4%的增速僅次于唐山，位列第二，說(shuō)明發(fā)展?jié)摿^大。,,在工業(yè)增加值方面，廊坊在河北11個(gè)主要城

9、市中位列第7位，處于中間位置，工業(yè)發(fā)展水平一般；但其增長(zhǎng)速度高達(dá)16.9%，位列第二，說(shuō)明廊坊發(fā)展成績(jī)較顯著。,【城市工業(yè)增加值：廊坊VS其他城市】,2008年1-12月河北省11城市工業(yè)增加值比較表,,在城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資方面，廊坊在河北11個(gè)主要城市中位列第4位，處于中上水平，從一個(gè)側(cè)面反映了廊坊城市發(fā)展速度較快；增速高達(dá)40.3%，位列第一，反映出良好的發(fā)展勢(shì)頭。,2008年1-12月河北11城市城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資比較圖,【城市固定資

10、產(chǎn)投資：廊坊VS其他城市】,,2008年1-12月河北11城市出口總額比較,【城市出口總額：廊坊VS其他城市】,在出口總額方面，廊坊在河北11個(gè)主要城市中位列第5位，處于中偏上水平，說(shuō)明廊坊總體出口產(chǎn)業(yè)發(fā)展尚可，增速25.4%，位居第10。,廊坊地區(qū)有廊坊經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)、燕郊經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)、安平經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)、霸州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)、固安工業(yè)園區(qū)、永清工業(yè)園區(qū)、大城工業(yè)園區(qū)、文安工業(yè)園區(qū)和大廠工業(yè)園區(qū)9個(gè)省級(jí)開(kāi)發(fā)區(qū)以及東方大學(xué)城文化產(chǎn)業(yè)園區(qū)

11、，考慮到對(duì)城市發(fā)展的重要作用，重點(diǎn)闡述廊坊經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)和東方大學(xué)城。,【 經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)】,,【廊坊開(kāi)發(fā)區(qū)概況】,廊坊開(kāi)發(fā)區(qū)是河北省政府重點(diǎn)支持的國(guó)家級(jí)開(kāi)發(fā)區(qū)，開(kāi)發(fā)區(qū)幅員面積67.5平方公里，已開(kāi)發(fā)土地面積：14.49平方公里，戶(hù)籍人口53362（包括大學(xué)城）。,,廊坊開(kāi)發(fā)區(qū)已累計(jì)實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值254.4億元，占廊坊整體的40％，年均增長(zhǎng)50.7％；總投資額490億元人民幣，其中外商投資總額15億美元，累計(jì)利用外資9.7億美元。,【

12、快速發(fā)展，廊坊經(jīng)濟(jì)的重要組成部分】,,廊坊經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)目前已有1300多家企業(yè)進(jìn)區(qū) ，其中包括西門(mén)子、魯爾、GEA、天合、富士康、東芝、LG、阿克蘇諾貝爾、來(lái)實(shí)建筑等16家世界500強(qiáng)企業(yè)。 初步形成了電子信息、食品加工、汽車(chē)零部件、新材料、生物制藥為主的五大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)格局。,【開(kāi)發(fā)區(qū)五大產(chǎn)業(yè)支柱】,,【快速擴(kuò)張】廊坊為河北省重點(diǎn)發(fā)展的地級(jí)城市，整體發(fā)展起步晚，發(fā)展快，目前處于快速擴(kuò)張階段；【發(fā)展契機(jī)】地處京津冀經(jīng)濟(jì)聯(lián)合圈

13、軸心是廊坊最大的發(fā)展契機(jī)；【產(chǎn)業(yè)調(diào)整】廊坊的產(chǎn)業(yè)布局將面臨結(jié)構(gòu)性?xún)?yōu)化調(diào)整；【熱點(diǎn)區(qū)域】廊坊經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)及城市北部區(qū)域是廊坊發(fā)展的兩大熱點(diǎn)區(qū)域，是廊坊未來(lái)兩大人口導(dǎo)入?yún)^(qū)，將實(shí)現(xiàn)資金及高質(zhì)人群的密集輸送。,【小結(jié)】,,宏觀市場(chǎng)分析,微觀市場(chǎng)研究,開(kāi)發(fā)區(qū)概況,廊坊概況,典型案例研究,,廊坊商品房市場(chǎng)自2000年左右才正式啟動(dòng)，由于起步較晚，整體發(fā)展水平低。但城市發(fā)展建設(shè)空間充足，可借鑒的成功經(jīng)驗(yàn)較多，加之與北京、天津等地特殊的位置關(guān)系，

14、目前處于高速發(fā)展階段。,【整體房地產(chǎn)市場(chǎng)】,,根據(jù)十一五規(guī)劃，2006年-2010年商品房土地供給470-520萬(wàn)平米規(guī)模。,廊坊市“十一五”期間住宅用地年度實(shí)施計(jì)劃單位：公頃,【土地供應(yīng)大規(guī)模放量】,,廊坊市2008年下半年土地供應(yīng)計(jì)劃,【08年土地供應(yīng)總量】,,,近年來(lái)廊坊房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資一直呈現(xiàn)高速增長(zhǎng)的狀態(tài)，07年以來(lái)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額更是增長(zhǎng)激烈，08年1-9月投資額增長(zhǎng)率已經(jīng)是07年全年的1.48倍。,【房地產(chǎn)投資增速高速反彈

15、】,,今年上半年以前商品房新增供給逐步下降，大量需求被抑制，據(jù)統(tǒng)計(jì)07年商品房供需比約為0.75：1。但這一狀態(tài)將從08年下半年開(kāi)始有所轉(zhuǎn)變，未來(lái)將有較大供給放量，主要集中于安次區(qū)。,廊坊07年至08年供需比例,【供需基本平衡】,,,,,原因分析：受京津地區(qū)高房?jī)r(jià)的強(qiáng)烈輻射影響，07-09年波動(dòng)較大，漲跌波動(dòng)在10%左右。,,（數(shù)據(jù)來(lái)源：廊坊統(tǒng)計(jì)局）,廊坊整體價(jià)格走勢(shì),廊坊市區(qū)價(jià)格走勢(shì),（數(shù)據(jù)來(lái)源：廊坊房地產(chǎn)網(wǎng)）,【價(jià)格激增】,,,,,

16、,,宏觀市場(chǎng)——09年房地產(chǎn)建設(shè)計(jì)劃,【2009年度住房建設(shè)總量】 2009年規(guī)劃建設(shè)各類(lèi)住房2.6萬(wàn)套，建筑面積245萬(wàn)平方米。其中，套型建筑面積小于90平方米的住房2.2萬(wàn)套，建筑面積180萬(wàn)平方米，占住房總建筑面積的73％。（一）2009年商品住房建設(shè)總量2009年建設(shè)商品住房220萬(wàn)平方米，其中新審批、新開(kāi)工項(xiàng)目建設(shè)商品住房100萬(wàn)平方米，續(xù)建項(xiàng)目建設(shè)商品住房120萬(wàn)平方米?？山ㄔO(shè)2.3萬(wàn)套住房。（二）保障性

17、住房建設(shè)規(guī)模１、經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)規(guī)模2009年度規(guī)劃建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用住房0.32萬(wàn)套，建筑面積25萬(wàn)平方米，套型建筑面積60平方米。具體位置見(jiàn)附表。２、廉租住房建設(shè)規(guī)模2009年采取購(gòu)、建等方式提供廉租住房250套，建筑面積1.25萬(wàn)平方米，套型建筑面積50平方米。,,,,,,宏觀市場(chǎng)——09年房地產(chǎn)建設(shè)計(jì)劃,【2009年度住房用地供應(yīng)情況】1、2009年度住房用地供應(yīng)總量及結(jié)構(gòu)按照廊坊市住房發(fā)展規(guī)劃目標(biāo)，適度增加住房用地供應(yīng)規(guī)

18、模，進(jìn)一步調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)。年度土地供應(yīng)要優(yōu)先保證中低價(jià)位、中小套型普通商品住房和保障性住房建設(shè)，其年度供應(yīng)量不得低于居住用地供應(yīng)總量的70％。2009年度，市區(qū)規(guī)劃區(qū)住房建設(shè)用地計(jì)劃供應(yīng)總量為1300畝。經(jīng)濟(jì)適用住房用地為195畝，廉租住房用地19.5畝。其中住房用地供應(yīng)總量中,新增用地500畝,存量土地800畝。2、加大閑置土地處理力度，積極促進(jìn)存量土地利用進(jìn)一步加強(qiáng)土地整理，加大各類(lèi)閑置土地的處理力度，依法征收土地閑置費(fèi)、收回

19、閑置土地；妥善處理土地遺留問(wèn)題，加大問(wèn)題樓盤(pán)的處理力度，積極盤(pán)活各類(lèi)存量土地，保障住房用地有效供應(yīng)。,,此部分購(gòu)房者收入差距較大，對(duì)于地段認(rèn)知不很敏感，性?xún)r(jià)比是其考慮的首要因素。,目前所占比例達(dá)到70-80%，其中改善性需求占有一定比例，首選區(qū)域?yàn)槌鞘兄行膮^(qū)。,享受京津地區(qū)的高收入，堅(jiān)信廊坊地產(chǎn)有廣闊的發(fā)展空間，多次置業(yè)及投資者比例較高。,交通的便捷、房?jī)r(jià)和生活成本的低廉，使北京和天津人（北漂）以投資、子女教育、養(yǎng)老為目的到廊坊置業(yè)。

20、,廊坊市民,廊坊下轄區(qū)縣購(gòu)房者,在京津工作的廊坊人,京津人士,在廊坊工作的其他城市移民,此部分購(gòu)房者多集中在開(kāi)發(fā)區(qū)，工作了一段時(shí)間，有定居的打算，開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)的高品質(zhì)項(xiàng)目自然是他們的首選。,【客群構(gòu)成】,,,,,,,宏觀市場(chǎng)——產(chǎn)品偏好分析,注重采光和朝向，尤其是南向采光；偏好板樓或點(diǎn)式形態(tài)，塔樓接受度不高；經(jīng)濟(jì)型三居（95-115㎡）為主流需求，其次為經(jīng)濟(jì)型二居（70-90㎡）；良好的社區(qū)景觀有較強(qiáng)的吸引力；大盤(pán)受到追捧。宏觀市

21、場(chǎng)——產(chǎn)品偏好分析,【目前廊坊房地產(chǎn)市場(chǎng)正處于重大拐點(diǎn)】 07年下半年開(kāi)始供給放量，2009年供需錯(cuò)位逐漸趨向平衡； 90/70政策執(zhí)行，戶(hù)型趨小； 本土化開(kāi)發(fā)模式正被打破，整體運(yùn)營(yíng)水平將有所提高； 政府管理和市場(chǎng)運(yùn)行機(jī)制將逐步規(guī)范化、透明化。 【城市向東向北發(fā)展成為趨勢(shì)】未來(lái)廊坊市政府將搬至北環(huán)路以北，市文化藝術(shù)中心附近，未來(lái)房地產(chǎn)重心仍在城北，地塊所處區(qū)域?qū)⒊蔀闊狳c(diǎn)之一。,【市場(chǎng)小結(jié)】,,宏觀市場(chǎng)分析,微觀市場(chǎng)研究,開(kāi)發(fā)

22、區(qū)概況,廊坊概況,典型案例研究,,板塊分析,【廣陽(yáng)東區(qū)】均價(jià)：5500-7000元/㎡城市核心價(jià)值高地【廣陽(yáng)西區(qū)】均價(jià)：5000-6500元/㎡主打中端市場(chǎng)【安次區(qū)】均價(jià)：4500-5500元/㎡放量爆發(fā)的待發(fā)展區(qū)【開(kāi)發(fā)區(qū)】高舉高打，發(fā)展廣闊均價(jià)：5500-7000元/㎡,廊坊市區(qū)轄安次區(qū)和廣陽(yáng)區(qū)兩個(gè)行政區(qū)，經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)作為經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)極在整個(gè)房地產(chǎn)板塊中也占有一席之位整個(gè)城市可劃分為四大板塊：,,05年-09年各板

23、塊供需對(duì)比,各板塊對(duì)比分析,,廣陽(yáng)東區(qū)板塊,供應(yīng)量 廣陽(yáng)東區(qū)是廊坊供給量最大的區(qū)域，但目前區(qū)域供給量逐年萎縮，08年下半年至基本無(wú)新盤(pán)入市。,價(jià)格表現(xiàn),廣陽(yáng)東區(qū)商品住宅價(jià)格近年增長(zhǎng)迅猛，2005年時(shí)的均價(jià)為2865元/平方米，而到了07年的上半年，此區(qū)域的住宅均價(jià)已上漲到4500-5200元/平方米。09年截止目前區(qū)域樓盤(pán)均價(jià)6000元/㎡左右。,客源分析 廣陽(yáng)東區(qū)是本地居民最為認(rèn)可的地區(qū)，本區(qū)域中本市客群

24、占80—90%，包括政府職員、企業(yè)職員、管道局職員等，廊坊中高收入者京津人士和投資客在各板塊中比例最高。,,廣陽(yáng)西區(qū)板塊,供應(yīng)量 近2年項(xiàng)目約50萬(wàn)平方米，供給量低于廣陽(yáng)東區(qū)；項(xiàng)目規(guī)模普遍較小；潛在供應(yīng)較大。,潛在供應(yīng),,,潛在供應(yīng),,廣陽(yáng)西區(qū)板塊,價(jià)格表現(xiàn),廣陽(yáng)西區(qū)隨著第五大街到第八大街的開(kāi)發(fā)力度加快，區(qū)域成熟度持續(xù)升高，07年市場(chǎng)上可售項(xiàng)目的均價(jià)為4100-4550元/平方米，目前大部分項(xiàng)目均價(jià)已達(dá)5000元-

25、6000元/㎡,3居產(chǎn)品仍是該區(qū)域主要的產(chǎn)品形式，所占比例超過(guò)52%，主力面積集中于100-130平方米；,產(chǎn)品狀況,本地工薪階層是廣陽(yáng)西區(qū)的主流人群；受廣陽(yáng)東區(qū)價(jià)格高啟影響，西區(qū)的輻射力和市場(chǎng)關(guān)注正在持續(xù)增強(qiáng)；,客源分析,,安次區(qū)板塊,供應(yīng)量 安次區(qū)的住宅市場(chǎng)發(fā)展相對(duì)于廣陽(yáng)區(qū)來(lái)說(shuō)一直比較滯后，每年的供應(yīng)也比較少，過(guò)去的2年里，安次區(qū)的總供應(yīng)量只有39萬(wàn)平方米，供應(yīng)缺乏。未來(lái)隨著舊城改造，供應(yīng)量將急劇放大。總規(guī)模在100萬(wàn)㎡

26、以上，未來(lái)一段時(shí)間將成為廊坊地產(chǎn)主要的供應(yīng)區(qū)域之一。,,一級(jí)開(kāi)發(fā)潛在供應(yīng),,價(jià)格表現(xiàn),由于區(qū)域成熟度不高，整體發(fā)展滯后，目前安次區(qū)價(jià)格在各板塊中處于末位；安次區(qū)樓盤(pán)價(jià)格差異較大，價(jià)格范圍區(qū)間在3500-6000元不等，大部分樓盤(pán)均價(jià)在4500元/平米左右,供給項(xiàng)目戶(hù)型明顯趨小，以70-90平米兩居為主；,產(chǎn)品狀況,下轄區(qū)縣購(gòu)房者占有相當(dāng)比例安次區(qū)低廉的價(jià)格受到當(dāng)?shù)刂袑邮杖胝叩那嗖A，中青年居多；對(duì)周邊下轄區(qū)縣購(gòu)房者較強(qiáng)的吸引力；自主為

27、主，主力需求為經(jīng)濟(jì)型三居、二居；整體客戶(hù)素質(zhì)低于其他區(qū)域。,客源分析,安次區(qū)板塊,,開(kāi)發(fā)區(qū)板塊分析,,房地產(chǎn)發(fā)展起步較晚，但起點(diǎn)高，發(fā)展空間充足；具有良好的產(chǎn)業(yè)支持基礎(chǔ)，高端人群集中；目前供應(yīng)有50萬(wàn)平米，潛在供應(yīng)近三百萬(wàn)平米。,供應(yīng)量,潛在供應(yīng),,價(jià)格表現(xiàn),類(lèi)別墅產(chǎn)品報(bào)價(jià)多在7000元以上，艾力楓社憑借不可多得的高爾夫資源，價(jià)格則達(dá)16000-30000元/平米；由于區(qū)域住宅供給稀缺，并有良好的居住需求，在別墅類(lèi)產(chǎn)品的帶動(dòng)下，目前二

28、手房報(bào)價(jià)已達(dá)到4000－6000元/平米。,別墅產(chǎn)品為當(dāng)前供應(yīng)主流；,產(chǎn)品狀況,高質(zhì)量可群密集；收入較高，教育水平較高；開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)工作的中層以上領(lǐng)導(dǎo)居多，本土購(gòu)房者比例不高；翠林洲、艾力楓社等項(xiàng)目中京津地區(qū)客戶(hù)占有一定比例。,客源分析,開(kāi)發(fā)區(qū)板塊分析,宏觀市場(chǎng)分析,微觀市場(chǎng)研究,開(kāi)發(fā)區(qū)概況,廊坊概況,典型案例研究,【東日瑞景】,,【艾力楓社】,,,【塞納河谷】,,【嘉軒?鳳凰城】,供應(yīng)狀況： 廊坊市區(qū)普通住宅供應(yīng)量少，項(xiàng)目規(guī)模體

29、量小，市場(chǎng)潛在供應(yīng)量來(lái)源于安次區(qū)域及開(kāi)發(fā)區(qū)以及本地塊附近，預(yù)計(jì)總量在200萬(wàn)平米左右。銷(xiāo)售情況： 廊坊市場(chǎng)普通住宅集中在廣陽(yáng)、安次區(qū)域，戶(hù)型面積在90-110平米之間，市場(chǎng)上在銷(xiāo)售的樓盤(pán)大多都是2007年、2008年開(kāi)發(fā)的，至今銷(xiāo)售已接近尾盤(pán)。銷(xiāo)售情況總體來(lái)看良好。價(jià)格區(qū)間：普通住宅5000-6500元/平米；主力客群：政府職員、企業(yè)職員、私營(yíng)小業(yè)主，廊坊中高收入者京津人士和投資客等,市場(chǎng)小結(jié)：,,第二部分 項(xiàng)目定位

30、和開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略,項(xiàng)目概述,項(xiàng)目位于廊坊西北部區(qū)域，地屬廊坊城市核心區(qū)，總占地面積約50萬(wàn)平方米，總建筑面積約101萬(wàn)平方米，計(jì)劃分五期開(kāi)發(fā)。項(xiàng)目以滾動(dòng)開(kāi)發(fā)為主，統(tǒng)一規(guī)劃，分期拆遷和開(kāi)發(fā)。項(xiàng)目所處區(qū)域位于城市核心區(qū)邊緣地帶，周邊生活氛圍一般，但由于廊坊土地資源的稀缺，核心區(qū)地塊基本開(kāi)發(fā)完畢，且周邊規(guī)劃有大面積公園，長(zhǎng)期前景看好。開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略目標(biāo)應(yīng)以快速銷(xiāo)售/盡快回款為主，兼顧利潤(rùn)，整個(gè)項(xiàng)目實(shí)施一二級(jí)開(kāi)發(fā)聯(lián)動(dòng)。,用地西北方向——萬(wàn)畝綠化公園,,自然

31、公園,森林公園,戰(zhàn)略方向探討,戰(zhàn)略方向選擇,由于大北京概念的提出，以及北京開(kāi)發(fā)中心向南移，大興的高地價(jià)促使京城南側(cè)房?jī)r(jià)的整體提升，由于地理位置近/輕軌規(guī)劃等因素，廊坊受北京的輻射將逐步增大，廊坊的房地產(chǎn)市場(chǎng)將與北京逐步接軌，實(shí)現(xiàn)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，在這種背景下。本案的戰(zhàn)略方向應(yīng)屬于市場(chǎng)增長(zhǎng)迅速的狀況下強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)力公司，應(yīng)以市場(chǎng)開(kāi)發(fā)、市場(chǎng)滲透、產(chǎn)品開(kāi)發(fā)、一體化戰(zhàn)略為主戰(zhàn)略方向。,用波士頓矩陣對(duì)產(chǎn)品線的研究,產(chǎn)品線組合,現(xiàn)金牛：板塔式中小戶(hù)型，70—90

32、平方米；明星產(chǎn)品：洋房+小高層洋房；幼童產(chǎn)品：聯(lián)排別墅+疊拼別墅；,客戶(hù)定位,客群分布界定,,第一級(jí)輻射區(qū)廣陽(yáng)區(qū)初次置業(yè)和改善型需求,,第二級(jí)輻射區(qū)廊坊市區(qū)知本灰藍(lán),,第三級(jí)輻射區(qū)北京、天津京津塘沿線區(qū)域,,客戶(hù)比例,客戶(hù)所需產(chǎn)品類(lèi)型,本項(xiàng)目目標(biāo)客戶(hù)構(gòu)成,核心客戶(hù)：約40%,重要客戶(hù)：約25%,較重要客戶(hù)：約20%,北京客戶(hù)：約15％,,,,區(qū)域來(lái)源：北京職業(yè)特點(diǎn)：或者上班地點(diǎn)離廊坊近，或者與濰坊工作關(guān)系密切；置業(yè)目的：自

33、住和投資置業(yè)特征：部分為圖便宜的初次置業(yè)，部分為高端多次置業(yè)。經(jīng)濟(jì)能力：強(qiáng)，家庭年收入15萬(wàn)以上,根據(jù)消費(fèi)者調(diào)查和與濰坊本地房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)人員進(jìn)行訪談，同時(shí)研究相關(guān)案例客戶(hù)構(gòu)成，分析得出項(xiàng)目目標(biāo)客戶(hù)構(gòu)成：,區(qū)域來(lái)源：新廊坊人職業(yè)特點(diǎn)：政府官員、企事業(yè)單位中高層管理人員、私營(yíng)企業(yè)主等中高收入人群；置業(yè)目的：自住為主、少量投資置業(yè)特征：二次或多次置業(yè)，改善居住或享受型居住，注重生活品質(zhì)，注重社區(qū)環(huán)境所帶來(lái)的身份感。經(jīng)濟(jì)能力：較強(qiáng)，家

34、庭年收入6萬(wàn)以上,區(qū)域來(lái)源：安陽(yáng)區(qū)職業(yè)特點(diǎn)：企業(yè)技術(shù)人員；企事業(yè)單位職員；個(gè)體工商戶(hù);公務(wù)員及“泛公務(wù)員”等穩(wěn)定收入階層置業(yè)目的：自住為主置業(yè)特征：首次置業(yè)，方便工作、生活和學(xué)習(xí)，購(gòu)置婚房，注重未來(lái)社區(qū)周邊教育環(huán)境；二次置業(yè)者為改善居住環(huán)境，注重舒適型，看重高新區(qū)生活環(huán)境及未來(lái)發(fā)展?jié)摿?。?jīng)濟(jì)能力：稍強(qiáng)，家庭年收入在4萬(wàn)元以上,,區(qū)域來(lái)源：濰坊周邊縣市、外地人職業(yè)特點(diǎn)：政府官員、私營(yíng)業(yè)主、企事業(yè)單位中高層管理者等中高收入人群置

35、業(yè)目的：自住和投資置業(yè)特征：父母養(yǎng)老、子女結(jié)婚、遷居濰坊市區(qū)、子女教育。外地以生意人為主經(jīng)濟(jì)能力：較強(qiáng)，家庭年收入8萬(wàn)以上,,最大優(yōu)勢(shì)：大盤(pán)規(guī)模 最大劣勢(shì)：分批拆遷/形象一般 最大機(jī)會(huì)：城市北部的發(fā)展 最大威脅：市場(chǎng)容量小,地塊SWOT分析,本項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略：完全具備市場(chǎng)領(lǐng)導(dǎo)者的條件,依托北部發(fā)展前景，大盤(pán)未來(lái)成熟的配套，樹(shù)立高形象，華夏品牌為戰(zhàn)略導(dǎo)向、打造城市新名

36、片,必須做市場(chǎng)的領(lǐng)導(dǎo)者，新中央居住區(qū)的諦造者,,傳統(tǒng)的產(chǎn)品主義開(kāi)發(fā)思路不但不能實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的價(jià)值相反會(huì)增加項(xiàng)目的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn),,欲超越產(chǎn)品主義，復(fù)合地產(chǎn)是必由之路,以大盤(pán)的開(kāi)發(fā)思路，自覺(jué)融入?yún)^(qū)域的總體規(guī)劃，自覺(jué)引領(lǐng)區(qū)域的整體發(fā)展充分挖掘項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目?jī)r(jià)值最大化開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略思路和競(jìng)爭(zhēng)策略、營(yíng)銷(xiāo)包裝的全面領(lǐng)先，成為區(qū)域價(jià)值的風(fēng)向標(biāo)從區(qū)域和城市的高度對(duì)價(jià)值資源進(jìn)行整合和提升與城市共同發(fā)展，適度超前、成長(zhǎng)累積的開(kāi)發(fā)理念。,本案將承載廊坊中心區(qū)

37、CLD(中央生活區(qū))的重要功能。,本案完全具備CLD核心開(kāi)發(fā)要素，并且未來(lái)將承擔(dān)4萬(wàn)左右人口的規(guī)模，規(guī)模上具備CLD相關(guān)條件，人口將占到 廊坊市區(qū)人口5%左右的比例(以目前的70萬(wàn)城市人口計(jì)算)，承載城市中央生活區(qū)重要功能當(dāng)之無(wú)愧。,,CLD六大核心開(kāi)發(fā)要素,政府需為CLD提供配套——借鑒亞運(yùn)村,完善的公共交通系統(tǒng)；優(yōu)越的自然環(huán)境，公園；學(xué)校、醫(yī)院等配套的完善通過(guò)政府的重要活動(dòng)舉辦提升區(qū)域價(jià)值；對(duì)區(qū)域規(guī)劃的確定；政府公關(guān)和政

38、府宣傳,價(jià)值定位,項(xiàng)目區(qū)位特征,項(xiàng)目地塊特征,消費(fèi)者需求,競(jìng)爭(zhēng)分析,位于廊坊北部區(qū)域，自然環(huán)境非常優(yōu)越；交通便宜，臨近西北環(huán)，上京津唐方便；。周邊新項(xiàng)目較多，已形成一定居住氛圍。,大盤(pán)規(guī)模，城市地王形象。位置優(yōu)勢(shì)，交通便捷，處于城市上北區(qū)域。目前周邊配套不夠成熟，本案可以針對(duì)區(qū)域配套情況針對(duì)性解決。,認(rèn)政府。渴望新生活方式 ，融入都市圈生活。追求有城市魅力和內(nèi)涵的生活。對(duì)社區(qū)環(huán)境和社區(qū)氛圍關(guān)注度不斷提高。,以追求品質(zhì)、人文

39、、的項(xiàng)目不斷涌現(xiàn)，但在整體規(guī)劃、產(chǎn)品創(chuàng)新、生活方式營(yíng)造等方面較為不足。產(chǎn)品同質(zhì)化現(xiàn)象嚴(yán)重，產(chǎn)品創(chuàng)新空間較大。本案將在文化、教育與商業(yè)配套方面享有優(yōu)勢(shì)。,上北居住區(qū),城市地王,新城市魅力,樣板社區(qū),,,,,中央居住區(qū)—國(guó)際復(fù)合型休閑樣板社區(qū),本項(xiàng)目形象定位詮釋,定位詮釋,形象定位原則,我們要做有城市氣息，但又遠(yuǎn)離城市喧嘩的社區(qū)我們將倡導(dǎo)一種國(guó)際的、休閑的城市生活在這里能體驗(yàn)到嶄新的生活新方式，能滿足中高端客戶(hù)對(duì)于高品質(zhì)舒適生活的追

40、求這個(gè)社區(qū)是新濰坊的一張城市名片，能夠引領(lǐng)城市價(jià)值和區(qū)域價(jià)值的提升。,國(guó)際的、復(fù)合型、休閑的、樣板的,首席國(guó)際復(fù)合型休閑樣板社區(qū),形象元素,符合項(xiàng)目整體戰(zhàn)略對(duì)應(yīng)目標(biāo)消費(fèi)群的價(jià)值取向與市場(chǎng)形成差異化與本區(qū)域的整體規(guī)劃和形象相匹配,形象定位,產(chǎn)品建議—幾個(gè)核心問(wèn)題,產(chǎn)品風(fēng)格產(chǎn)品線組合商業(yè)和配套景觀的處理市政道路,產(chǎn)品風(fēng)格,案名——?dú)W羅巴城,歐洲的全稱(chēng)是歐羅巴洲，英文為Europe。有一個(gè)廣泛流傳的傳說(shuō)：“萬(wàn)神之王”宙斯看中了

41、腓尼基國(guó)王的漂亮女兒歐羅巴，想娶她作為妻子，但又怕她不同意。一天，歐羅巴在一群姑娘的陪伴下在大海邊游玩。宙斯見(jiàn)到后，連忙變成一匹雄健、溫順的公牛，來(lái)到歐羅巴面前，歐羅巴看到這匹可愛(ài)的公牛伏在自己身邊，便跨上牛背。宙斯一看歐羅巴中計(jì)，馬上起立前行，躲開(kāi)了人群，然后騰空而起，接著又跳入海中破浪前進(jìn)，帶歐羅巴來(lái)到遠(yuǎn)方的一塊陸地共同生活。這塊陸地以后也就以這位美麗的公主的名字命名，叫做歐羅巴了。,現(xiàn)代與歐洲建筑簡(jiǎn)約元素運(yùn)用結(jié)合，突出休閑風(fēng)情元素

42、。主打異域風(fēng)情大盤(pán)，集合歐洲各國(guó)在國(guó)內(nèi)流行的地中海風(fēng)格、西班牙、荷蘭風(fēng)格、法式風(fēng)格組成四個(gè)風(fēng)情不同的組團(tuán)，形成一個(gè)國(guó)際異域大盤(pán)。,,法式,法式風(fēng)格,法式建筑講究點(diǎn)綴在自然中，并不在乎占地面積的大小，追求色彩和內(nèi)在聯(lián)系，不過(guò)有時(shí)也有意呈現(xiàn)建筑與周?chē)h(huán)境的沖突。因此，法式建筑往往不求簡(jiǎn)單的協(xié)調(diào)，而是崇尚沖突之美。 法式建筑還有一個(gè)特點(diǎn)，就是對(duì)建筑的整體方面有著嚴(yán)格的把握，善于在細(xì)節(jié)雕琢上下工夫。法式建筑是經(jīng)典的，而不是時(shí)尚的，是經(jīng)過(guò)數(shù)百年

43、的歷史篩選和時(shí)光打磨留存下來(lái)的。法式建筑十分推崇優(yōu)雅、高貴和浪漫，它是一種基于對(duì)理想情景的考慮，追求建筑的詩(shī)意、詩(shī)境，力求在氣質(zhì)上給人深度的感染。風(fēng)格則偏于莊重大方，整個(gè)建筑多采用對(duì)稱(chēng)造型，恢宏的氣勢(shì)，豪華舒適的居住空間，屋頂多采用孟莎式，坡度有轉(zhuǎn)折，上部平緩，下部陡直。屋頂上多有精致的老虎窗，且或圓或尖，造型各異。外墻多用石材或仿石材裝飾，細(xì)節(jié)處理上運(yùn)用了法式廊柱、雕花、線條，制作工藝精細(xì)考究。,法式風(fēng)格,西班牙建筑風(fēng)格,白墻、紅瓦，

44、層次鮮明起伏的屋面，讓大多的西班牙建筑擁有非常優(yōu)美的變化曲線。用紅陶筒瓦、以及鐵藝窗等建筑元素營(yíng)造出柔和、尊貴而又充滿質(zhì)感的生活氛圍。建筑風(fēng)格上，對(duì)文化石外墻、紅色坡屋頂、圓弧檐口等符號(hào)進(jìn)行抽象化利用，如從紅陶土筒瓦到STUCCO手工抹灰墻，從弧型墻到一步陽(yáng)臺(tái)，還有鐵藝、陶藝的小品等，都表達(dá)出西班牙建筑的典型風(fēng)格。 　　  　西班牙建筑產(chǎn)品往往突顯其手工藝術(shù)特點(diǎn)。從門(mén)窗、鐵藝及外墻體施工工藝，到必不可少的紅陶土筒瓦、STUC

45、CO手工抹灰墻等，每一個(gè)細(xì)節(jié)都精雕細(xì)琢，且采用的建筑材料一般都會(huì)給人斑駁的、手工的、比較舊的感覺(jué)。 　　　　西班牙建筑往往講究空間的合理規(guī)劃分配，且絕不會(huì)忽略建筑對(duì)人的情感與空間景觀的照顧。不僅僅只是在臥室、客廳等基本功能上，更在立體的空間搭配使用上追求盡善盡美，像露臺(tái)、花園、庭院等部分一點(diǎn)也不含糊。,地中海建筑風(fēng)格,地中海風(fēng)格建筑，原來(lái)是特指沿歐洲地中海北岸沿線的建筑，特別是西班牙、葡萄牙、法國(guó)、意大利、希臘這些國(guó)家南部沿海地區(qū)的住

46、宅。這些地中海沿岸的建筑和當(dāng)?shù)剜l(xiāng)村風(fēng)格的建筑相結(jié)合，產(chǎn)生了諸如法國(guó)普羅旺斯、意大利托斯卡納等地區(qū)的經(jīng)典建筑風(fēng)格。后來(lái)這種建筑風(fēng)格融入歐洲其他地區(qū)的建筑特點(diǎn)后，逐漸演變成一種豪宅的符號(hào)。閑適、爛漫卻不乏寧?kù)o是地中海風(fēng)格建筑所蘊(yùn)含的生活方式的精髓所在。    長(zhǎng)長(zhǎng)的廊道，延伸至盡頭然后垂直拐彎；半圓形高大的拱門(mén)，或數(shù)個(gè)連接或垂直交接；墻面通過(guò)穿鑿或半穿鑿形成的鏤空的景致。這是地中海建筑中最常見(jiàn)的三個(gè)元素。

47、,,荷蘭風(fēng)格,荷蘭風(fēng)格包括殖民風(fēng)格和殖民復(fù)興風(fēng)格。荷蘭殖民建筑在紐約州和新澤西州首先興起，它有兩大明顯的往特點(diǎn)：（A）雙折線屋頂；（B）側(cè)墻沿街面開(kāi)數(shù)扇老虎窗。荷蘭殖民、復(fù)興風(fēng)格根基于 1880 年復(fù)興時(shí)期的諸建筑風(fēng)格，吸取了辛格風(fēng)格的建筑特征，顯非對(duì)稱(chēng)式（L 形式），屋頂上有時(shí)開(kāi)一個(gè)巨大的辛格窗。荷蘭風(fēng)格建筑布局合理，通風(fēng)與采光性好。形體：橫平豎直，簡(jiǎn)潔明快。 色彩：深灰、潔白、溫暖的木色；是深沉、清澈以及自然的顏色。 錯(cuò)動(dòng)：陽(yáng)臺(tái)

48、，門(mén)窗的錯(cuò)動(dòng)同時(shí)強(qiáng)調(diào)著整體與個(gè)體。木材的點(diǎn)綴使得材料的組合明快生動(dòng)，并給建筑帶來(lái)豐富的表情。,荷蘭風(fēng)格,建筑組團(tuán),根據(jù)產(chǎn)品的特色，結(jié)合項(xiàng)目的分期，將本案劃分為巴賽苑（西班牙）、尼斯苑（法國(guó)）、桑丹苑（荷蘭）、波西塔諾（地中海）等四個(gè)組團(tuán)，在建筑風(fēng)格上，各有特點(diǎn)；在園林風(fēng)格上，各有特色。分期推出，分期開(kāi)盤(pán)。其中一期郁金苑為西班牙式風(fēng)格。,18層板塔 50%11層洋房 20%花園洋房 15%聯(lián)排 15%,18

49、層板樓 50%11層洋房 50%,18層板樓 60%11層洋房 20%聯(lián)排別墅 10%疊拼別墅 10%,空中會(huì)館 30%服務(wù)式公寓 40%聯(lián)排別墅 30%疊拼別墅 10%,產(chǎn)品線組合,18層板塔 60%11層洋房 30%花園洋房 10%容積率：2.2,18層板樓 60%11層洋房 40%容積率：2.2,6層洋房 40%聯(lián)

50、排別墅 40%疊拼別墅 20%容積率： 0.9,空中會(huì)館 40%服務(wù)式公寓 40%酒店：20%容積率：2.5,備選方案,巴賽組團(tuán)戶(hù)型基本要求,戶(hù)型設(shè)計(jì)建議,控制面積和總價(jià)——必須做到,創(chuàng)新元素,全明，南北通透，凸窗，大陽(yáng)臺(tái)——基本要求,緊湊兩房控制在75—85平左右；緊湊三房控制在90—100平左右；洋房?jī)煞靠刂圃?00—120平左右；洋房三房面積在130-140平左右洋房四房面積在15

51、0-160平左右,保證客廳20平以上，雙廳設(shè)計(jì)，南向帶陽(yáng)臺(tái)；廚房面積不小于6平；衛(wèi)生間面積不小于6平；主臥室15平以上，雙衛(wèi)；贈(zèng)送凸窗及大陽(yáng)臺(tái)戶(hù)型全明，南北通透,突破區(qū)域水平，進(jìn)行創(chuàng)新，引領(lǐng)濰坊樓盤(pán)——取勝關(guān)鍵,戶(hù)型面積,舒適戶(hù)型基本層面,入戶(hù)花園凸窗空中花園客廳挑空贈(zèng)送面積（適當(dāng)使用）,巴賽組團(tuán)戶(hù)型比例,“5＋1”與“6＋1”層花園洋房是多層的升級(jí)產(chǎn)品形式，借鑒花園洋房的元素來(lái)美化產(chǎn)品的形態(tài)、提供居住品質(zhì)；5＋1” 形

52、式的花園洋房將設(shè)置于景觀相對(duì)較優(yōu)的位置；與普通多層相比，花園洋房更強(qiáng)調(diào)建筑和景觀的融合；,,花園洋房——一梯兩戶(hù)的洋房,11層電梯洋房,18層板塔(2梯3戶(hù)的板塔樓）,18層板塔(2梯4戶(hù)的板塔樓）,商業(yè)配套,兩街一點(diǎn)的商業(yè)布局,1. 2期地塊東臨翟各莊小學(xué)與國(guó)家電網(wǎng)變電所，相比與其它地塊區(qū)位較差，2.貫穿項(xiàng)目的主要兩條路是50米寬的永興路和規(guī)劃路新源道，從動(dòng)線角度來(lái)講，到達(dá)本案的人流和車(chē)流主要以新源道自東向西，永興路自南向北。商業(yè)

53、設(shè)置到2地塊十字路口位置，不僅能滿足車(chē)流交通的便捷性，又有相當(dāng)好的向南昭示性。3.開(kāi)發(fā)順序上來(lái)看，把商業(yè)設(shè)置到2期，待一期二期入住之后，才啟動(dòng)商業(yè)，有一二期的消費(fèi)人群做基礎(chǔ)加上周邊社區(qū)和交通逐步成熟，此時(shí)開(kāi)業(yè)大大降低了商業(yè)的經(jīng)營(yíng)危險(xiǎn)。,,變電所,翟各莊小學(xué),,,本案設(shè)計(jì)20000平方米左右的集中商業(yè)，集中商業(yè)地下一層，地上三層。單層面積控制在6000左右。商業(yè)前設(shè)置廣場(chǎng)，設(shè)立地上停車(chē)位。（按照每100平米配備0.3個(gè)停車(chē)位 ）建議設(shè)置

54、400個(gè)停車(chē)位。從停車(chē)位數(shù)量上要有前瞻性。集中商業(yè)業(yè)態(tài)包括中型超市（6000平方米家樂(lè)福冠軍店）、五星級(jí)電影院（6000平方米）、名品店（6000平方米）等，應(yīng)充分考慮設(shè)計(jì)時(shí)垂直交通。,集中商業(yè),小型商業(yè)中心圖片,香榭麗舍大道,建議與住宅分開(kāi)，如果不分開(kāi)，建議設(shè)置轉(zhuǎn)換層。臨街商業(yè)建議設(shè)置為一層臨街加部分一拖二商鋪，滿足各種業(yè)態(tài)的需求。一層商業(yè)有獨(dú)立面臉，便以日后銷(xiāo)售。面寬設(shè)置4－5米，進(jìn)深8－10米，單個(gè)鋪位面積控制在50平米左右。,,

55、,,,,,,,,A區(qū)永興路的臨街商業(yè)，不只是滿足項(xiàng)目自身，更多的是滿足區(qū)域,業(yè)態(tài)有：中型餐飲街、洗車(chē)房、汽配店、等,A區(qū),A區(qū),B區(qū),香榭里舍大道是世界五大名街之一，巴黎最漂亮的大街，東起協(xié)和廣場(chǎng)西至星形廣場(chǎng)，全長(zhǎng)約1800米,100米寬的大街――確切意思是“極樂(lè)田園大街”，在協(xié)和廣場(chǎng)和凱旋門(mén)之間，是巴黎大街中心的女王。在第二帝國(guó)時(shí)期，香榭麗舍成為咖啡館、飯館云集的時(shí)髦豪華的大街。后來(lái)則云集了銀行、保險(xiǎn)公司、航空公司和精品店、快餐店與雜

56、貨店等。香榭麗大道幾乎與塞納河的一段是平行的，從大道向南便可以到達(dá)塞納河了。,,B區(qū),,,,,具有修理服務(wù)功能，滿足社區(qū)居民日常用品修理的需要；,具備購(gòu)物功能，能提供主、副食，生活用品,具備餐飲服務(wù)功能，為居民提供早點(diǎn)、正餐和滿足學(xué)生、老年人用餐；,具備綜合服務(wù)功能，社區(qū)居民理發(fā)、洗衣熨衣、服裝加工、彩擴(kuò)等,圣安娜街,五大力量的塑造,五大力,殺傷力——名校展示力——園林傳播力——亮點(diǎn)利益力——交通體系精神力——會(huì)所,必殺技,學(xué)區(qū)

57、房是北京在金融危機(jī)中最抗跌的物業(yè)類(lèi)型，而在經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的時(shí)候，學(xué)區(qū)房也成為漲幅最大的物業(yè)，對(duì)于銷(xiāo)售不暢的樓盤(pán)而言，好學(xué)校具有點(diǎn)石成金的作用；對(duì)于銷(xiāo)售狀況良好的樓盤(pán)，好學(xué)校具有錦上添花的作用，本案作為廊坊最具規(guī)模的小區(qū)之一，無(wú)論是針對(duì)廊坊還是北京客戶(hù)，一些好的教育配套是不可缺乏的。建議配備兩所幼兒園，一所公立，一所私立（私立從北京引入知名品牌）；配建的小學(xué)引入北京品牌，并進(jìn)行小學(xué)的教育顧問(wèn)。,美格雙語(yǔ)幼兒園,●  定位 

58、     美格雙語(yǔ)幼兒園的定位是“中國(guó)孩子的國(guó)際學(xué)?！?，以國(guó)際化的教育理念、國(guó)際化的師資、國(guó)際化的教學(xué)手段創(chuàng)造國(guó)際化的教育品質(zhì)！   ●  風(fēng)格      美格雙語(yǔ)幼兒園本身帶著濃厚的北美尤其是加拿大教育的特點(diǎn)：尊重孩子的個(gè)性特點(diǎn)、崇尚自然教育、強(qiáng)調(diào)藝術(shù)啟蒙并且要求有高水平的師資。  ●  主

59、張      美格雙語(yǔ)幼兒園主張：幼兒教育應(yīng)該真正實(shí)現(xiàn)“Learn to Play and Learn in Play”！ 月費(fèi)約2000元，適合高端客戶(hù)。另外建議配備一所普通幼兒園，針對(duì)普通業(yè)主。,中國(guó)知名五十年品牌小學(xué)——芳草地小學(xué),芳草地小學(xué)是一所中學(xué)建制的兼收中外學(xué)生的完全小學(xué)。學(xué)校始建于1956年，時(shí)為外交部子弟小學(xué)。柬埔寨西哈努克親王的兩位王子曾來(lái)校就讀。1973

60、年，隨著和我國(guó)建交國(guó)家的增多，在周恩來(lái)總理的親切關(guān)懷下，學(xué)校開(kāi)始大規(guī)模接收駐華使館人員的子女和外籍及港澳臺(tái)學(xué)生入學(xué)。五十寒暑走過(guò)，芳草地小學(xué)以輝煌的辦學(xué)業(yè)績(jī)，成為享譽(yù)海內(nèi)外的京城名校。為滿足社會(huì)的需求，今日芳草地小學(xué)已形成集團(tuán)化分址辦學(xué)的規(guī)模，在北京設(shè)立了幾所分校，并打算在外地設(shè)立分校。另外，可考慮跟北師大合作，實(shí)現(xiàn)北師大附小的名義掛牌。,園林,園林應(yīng)有社區(qū)中心景觀+組團(tuán)中心景觀+次級(jí)景觀+分戶(hù)景觀（別墅、洋房）等司機(jī)景觀構(gòu)成。

61、由于建筑風(fēng)格的多樣，建議在尊重中心景觀的基礎(chǔ)上，園林的設(shè)計(jì)風(fēng)格應(yīng)該多樣化，跟組團(tuán)的建筑風(fēng)格保持一致。,,,,香榭里大街,歐洲之心,社區(qū)中心景觀,香榭里大街,歐洲之心,中心部位設(shè)計(jì)為環(huán)島形式，用富有藝術(shù)感和沖擊力的雕塑群成為小區(qū)的精神堡壘，由于項(xiàng)目主要為歐洲風(fēng)格，因此中心景觀建議采用“歐洲之心”的名稱(chēng)，,組團(tuán)內(nèi)景觀—強(qiáng)調(diào)特色和細(xì)致,尊重各期的建筑風(fēng)格，例如西班牙風(fēng)格：將西班牙最具代表性的精神人物——塞萬(wàn)提斯筆下的唐·吉軻德及其

62、忠仆桑喬的主題雕塑立在組團(tuán)主入口處，給居住于此或路經(jīng)于此的人們以強(qiáng)大的視覺(jué)沖擊力和文化上的吸引力；以二十世紀(jì)最偉大的繪畫(huà)藝術(shù)大師畢加索（西班牙籍）的《亞威儂少女》、《和平鴿》等傳世之作的圖案做為小區(qū)內(nèi)小型廣場(chǎng)及交匯處地坪的拼貼；并將童話代言人米羅（西班牙籍）制作圖案做成拼貼或陶版畫(huà)鑲嵌于社區(qū)的墻體和公共設(shè)備；以超現(xiàn)實(shí)主義繪畫(huà)大師達(dá)利（西班牙籍）畫(huà)作中的夢(mèng)境元素創(chuàng)意制作社區(qū)街道家具如坐椅、小品雕塑等……,組團(tuán)景觀示意圖,傳播力——小區(qū)的亮

63、點(diǎn)營(yíng)造,墻體材料，采用聚氨酯外墻保溫材料；太陽(yáng)能公共照明系統(tǒng)；隱藏式太陽(yáng)能光熱系統(tǒng)；土壤源熱泵系統(tǒng) ；混凝土天棚輻射采暖制冷系統(tǒng) ；雨水收集與循環(huán)利用系統(tǒng)；社區(qū)智能化服務(wù)與保安系統(tǒng)；盡量爭(zhēng)取建設(shè)部綠色建筑認(rèn)證,交通,1、引入空調(diào)巴士，巴士分三條線： 第一條線：廊坊—亦莊—國(guó)貿(mào) 第二條線：本案—高新區(qū) 第三條線：本案—市區(qū)2、整合公交資源 整合本案——北京；本案——

64、高新區(qū)；本案——市區(qū)的公交線路，和公交公司合作，增設(shè)總站或優(yōu)化線路；,雙會(huì)所： 運(yùn)動(dòng)會(huì)所（包括健身中心、臺(tái)球、羽毛球、游泳池、多功能館、沐浴室） 休閑會(huì)館（咖啡吧、棋牌室、閱覽室、多功能廳、紅酒吧、雪茄吧、親子中心、女子SPA）,第三部分 營(yíng)銷(xiāo)策略大綱,案名,華夏.歐羅巴城四季城、國(guó)際花城、歐聯(lián)邦,SLOGAN,主廣告語(yǔ)：讓生活熱愛(ài)我們產(chǎn)品類(lèi)：這里的建筑有四國(guó)，這里的花園無(wú)四季精神類(lèi)：生命中的每一刻

65、，都該是享受 地段類(lèi)：幸福在森林深處品牌類(lèi)：華夏.幸福締造者,CLD概念的提出,以華夏.奧韻作鋪墊，強(qiáng)調(diào)區(qū)域的人文和健康特質(zhì)城市規(guī)劃館對(duì)北部區(qū)域規(guī)劃的展示CLD規(guī)劃設(shè)計(jì)全球招標(biāo)（突出國(guó)際化大師）CLD規(guī)劃論壇、新聞發(fā)布會(huì),,政府先行、區(qū)域先行,項(xiàng)目形象的推出,四個(gè)大師打造的歐洲！猜猜這是那種歐？建筑還是人文？建筑的人文價(jià)值論壇！,四位一體全新?tīng)I(yíng)銷(xiāo)策略,品牌營(yíng)銷(xiāo),公關(guān)營(yíng)銷(xiāo),體驗(yàn)營(yíng)銷(xiāo),圈層營(yíng)銷(xiāo),,,,,,,,核心營(yíng)銷(xiāo)思路,充分

66、利用華夏的品牌影響力，和世界級(jí)設(shè)計(jì)大師聯(lián)袂出擊，打造廊坊CLD。 CLD概念的升華和提煉，華夏.歐羅巴城人文精神的塑造，打動(dòng)廊坊。,,品牌營(yíng)銷(xiāo)——大盤(pán)品牌的建立,提示； 先找到意見(jiàn)領(lǐng)袖，造成蝴蝶效應(yīng)，再結(jié)合葡萄藤營(yíng)銷(xiāo)竄連。,針對(duì)我們?cè)O(shè)定的高尚客戶(hù)群 分析不同的消費(fèi)特征，每一類(lèi)型都有自己的社交圈層。運(yùn)用影響力深度的小眾傳播，制造“小眾影響”。 譬如：廊坊高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)；北京亦莊經(jīng)濟(jì)開(kāi)

67、發(fā)區(qū)；高爾夫球會(huì)；銀行貴賓卡；廊坊外地人商會(huì)等。也可利用現(xiàn)場(chǎng)空間進(jìn)行體驗(yàn)營(yíng)銷(xiāo)，如樣板區(qū)域銷(xiāo)售人員從原來(lái)的一對(duì)一轉(zhuǎn)變?yōu)槎鄬?duì)一的尊崇服務(wù)；在媒體策略上，我們研究了目標(biāo)客戶(hù)的接受信息的途徑和方式，以專(zhuān)業(yè)刊物和興趣性刊物為主,,圈層營(yíng)銷(xiāo),樣板區(qū)域體驗(yàn)營(yíng)銷(xiāo),西班牙風(fēng)格的會(huì)所兼作售樓處，售樓處前景觀應(yīng)完工。,,體驗(yàn)營(yíng)銷(xiāo),,帶您的孩子識(shí)歐洲；歐洲文化藝術(shù)展；世界級(jí)歐洲藏品廊坊行；讓孩子踢到歐洲；,公關(guān)營(yíng)銷(xiāo),,啟動(dòng)區(qū)銷(xiāo)售計(jì)劃,根據(jù)工程進(jìn)度,結(jié)合市