萬(wàn)科內(nèi)部報(bào)告(180)頁(yè)

1、12008年度報(bào)告年度報(bào)告公告編號(hào)：〈萬(wàn)〉公告編號(hào)：〈萬(wàn)〉2009007重要提示：重要提示：本公司董事會(huì)、監(jiān)事會(huì)及董事、監(jiān)事、高級(jí)管理人員保證本報(bào)告所載資料不存在任何虛假記載、誤導(dǎo)性陳述或者重大遺漏，并對(duì)其內(nèi)容的真實(shí)性、準(zhǔn)確性和完整性承擔(dān)個(gè)別及連帶責(zé)任。王石主席、郁亮董事、孫建一董事、肖莉董事、李家暉獨(dú)立董事、徐林倩麗獨(dú)立董事、齊大慶獨(dú)立董事、李小加獨(dú)立董事親自出席本次董事會(huì)會(huì)議。宋林副主席、王印董事、蔣偉董事因公務(wù)原因未能親自出席本次

2、董事會(huì)，授權(quán)郁亮董事代為出席會(huì)議并行使表決權(quán)。董事會(huì)主席王石，董事、總裁郁亮，執(zhí)行副總裁、財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人王文金聲明：保證年度報(bào)告中財(cái)務(wù)報(bào)告的真實(shí)、完整。致股東………………………………………………………………….…………………………2公司基本情況簡(jiǎn)介………………………………………………………………………………6會(huì)計(jì)數(shù)據(jù)和業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)摘要……………………………………………………………………….7股本變動(dòng)及股東情況………………………………………………

3、……………………….……8董事、監(jiān)事、高級(jí)管理人員及員工情況……………………………………………………….13公司治理結(jié)構(gòu)……………………………………………………………………………………18股東大會(huì)情況簡(jiǎn)介………………………………………………………………………………25董事會(huì)報(bào)告………………………………………………………………………………………26監(jiān)事會(huì)報(bào)告…………………………………………………………………………………….…55重要事項(xiàng)…

4、……………………………………………………………………………………….562008年年志………………………………………………………………………………………66財(cái)務(wù)報(bào)告………………………………………………………………………………………….67備查文件目錄……………………………………………………………………………………1803來(lái)的回歸，在未來(lái)仍可能再次甚至多次降臨。作為這個(gè)領(lǐng)域的從業(yè)者，萬(wàn)科團(tuán)隊(duì)的成員將盡力守住一顆平常心。撇去表面的喧嘩，真實(shí)

5、的購(gòu)買(mǎi)力始終在悄然生長(zhǎng)，而住宅業(yè)邁向成熟的步伐也從未停歇。作為一個(gè)自由準(zhǔn)入的行業(yè)，所有資源和機(jī)會(huì)對(duì)每個(gè)參與者正日益變得公平。憑借一筆先得的資源就可以坐收利潤(rùn)的時(shí)代已經(jīng)結(jié)束，未來(lái)只有那些真正創(chuàng)造價(jià)值的企業(yè)才能在這個(gè)充滿(mǎn)競(jìng)爭(zhēng)的行業(yè)中長(zhǎng)存；只有那些轉(zhuǎn)化資源效率最高、能以最低消耗創(chuàng)造最高性?xún)r(jià)比產(chǎn)品的企業(yè)才能最終贏得勝利者的桂冠。”自由準(zhǔn)入、充分競(jìng)爭(zhēng)、公平收益、廣闊空間——至少對(duì)于萬(wàn)科來(lái)說(shuō)，我們認(rèn)為這是值得期待的未來(lái)。預(yù)測(cè)與應(yīng)變預(yù)測(cè)與應(yīng)變2007

6、年第四季度，當(dāng)行業(yè)中亢奮心態(tài)還頗為盛行的時(shí)候，萬(wàn)科一個(gè)截然不同的觀點(diǎn)受到了社會(huì)的普遍關(guān)注，并被命名為“拐點(diǎn)論”。這一觀點(diǎn)迅速引發(fā)了業(yè)內(nèi)普遍的爭(zhēng)論，并承受了尖銳的質(zhì)疑。隨著2008年行業(yè)調(diào)整的全面來(lái)臨，在事實(shí)面前這些爭(zhēng)論和質(zhì)疑已變得不再需要。而希望萬(wàn)科對(duì)未來(lái)市場(chǎng)做出預(yù)測(cè)的聲音在不斷增加，其中問(wèn)得最多的一個(gè)問(wèn)題是——市場(chǎng)的底部在哪里，而它又將在何時(shí)出現(xiàn)？然而遺憾的是，這是一個(gè)萬(wàn)科無(wú)法回答的問(wèn)題。在我們看來(lái)，市場(chǎng)的頂點(diǎn)和底部根本無(wú)法預(yù)測(cè)。20

7、07年市場(chǎng)頂點(diǎn)出現(xiàn)和“拐點(diǎn)論”引發(fā)爭(zhēng)議，這兩件事情確實(shí)在2007年的第四季度同時(shí)發(fā)生，但這只是時(shí)間上的巧合。萬(wàn)科對(duì)市場(chǎng)亢奮情緒的警惕，早在2007年的中期報(bào)告中已經(jīng)有明確的表述，只是并未馬上引起市場(chǎng)的關(guān)注而已。換句話說(shuō)，對(duì)2007年的市場(chǎng)頂點(diǎn)，萬(wàn)科從未做出過(guò)具體時(shí)間上的預(yù)測(cè)。市場(chǎng)的頂點(diǎn)與底部無(wú)法預(yù)測(cè)，這是因?yàn)椋袌?chǎng)是一個(gè)分散決策的復(fù)雜系統(tǒng)。市場(chǎng)的每個(gè)參與者都具有各不相同的心態(tài)和判斷，各自決定自己的行為，而他們的行為或多或少都影響著市場(chǎng)的

8、結(jié)果。最極端的買(mǎi)方行為決定了市場(chǎng)的頂點(diǎn)，而最極端的賣(mài)方行為決定著市場(chǎng)的底部。但對(duì)不確定對(duì)象的極端行為做出準(zhǔn)確預(yù)測(cè)，這本來(lái)就是一件不可能的事情。另一方面，房地產(chǎn)一直、也永遠(yuǎn)是一個(gè)與宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境緊密相關(guān)的行業(yè)。因此，宏觀經(jīng)濟(jì)短期趨勢(shì)的可預(yù)測(cè)性，很大程度上決定著房地產(chǎn)市場(chǎng)的可預(yù)測(cè)性。而當(dāng)前全球經(jīng)濟(jì)正處于極為特殊的時(shí)刻，中國(guó)住宅市場(chǎng)短期內(nèi)的變動(dòng)可能也極其復(fù)雜，已經(jīng)超出了企業(yè)的預(yù)測(cè)能力。企業(yè)難以對(duì)未來(lái)即將發(fā)生的短期波動(dòng)做出精確的事先描述，這看似一

9、個(gè)并不樂(lè)觀的結(jié)論。但所幸的是，對(duì)于企業(yè)而言，更重要的并不是預(yù)測(cè)，而是應(yīng)變。企業(yè)可以也應(yīng)該做到的，是對(duì)行業(yè)長(zhǎng)期的發(fā)展方向始終保持認(rèn)識(shí)，對(duì)市場(chǎng)環(huán)境已經(jīng)發(fā)生的改變及時(shí)做出判斷，在此基礎(chǔ)上對(duì)未來(lái)可能出現(xiàn)的各種短期變動(dòng)進(jìn)行分析，并分別制訂應(yīng)對(duì)的預(yù)案，在相關(guān)變化逐漸明朗的同時(shí)迅速采取行動(dòng)。銳見(jiàn)與慎行銳見(jiàn)與慎行外界對(duì)萬(wàn)科的預(yù)測(cè)能力，或許給予了過(guò)高的評(píng)價(jià)或期望。而與之相伴生的是另一個(gè)疑問(wèn)：既然萬(wàn)科早在2007年年中，就已經(jīng)對(duì)市場(chǎng)的過(guò)熱作出了預(yù)警，那為何