買賣不破租賃的法律效力

1、1買賣不破租賃的法律效力買賣不破租賃的法律效力買賣不破租賃原則的出現(xiàn)，突破了嚴(yán)格的合同相對性原則，確定了合同外第三人對合同內(nèi)容的繼受義務(wù)。買賣不破租賃的適用，勢必產(chǎn)生一定的法律效果，這種法律效果因當(dāng)事人在法律關(guān)系中地位不同而區(qū)別。出租人與受讓人除發(fā)生標(biāo)的物所有權(quán)人地位的改變，受讓人也能取得出租人的地位，對于租賃合同中的權(quán)利義務(wù)進(jìn)行概括承受，而出租人與承租人之間的租賃關(guān)系雖不終止，但發(fā)生合同主體的變更，即在原租賃合同上發(fā)生受讓人與承租人之

2、間的法律關(guān)系。一、一、“買賣買賣不破租不破租賃”的概念及的概念及對抗效力抗效力《合同法》第229條規(guī)定：“租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動的，不影響租賃合同的效力?！弊罡呷嗣穹ㄔ骸蛾P(guān)于貫徹執(zhí)行（中華人民共和國民法通則）若干問題的意見（施行）第119條第2款規(guī)定：“私有房屋在租賃期內(nèi)，因買賣，贈與或者繼承發(fā)生房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的，原租賃合同對承租人和新房主繼續(xù)有效?！薄冻鞘蟹课葑赓U管理辦法》第11條規(guī)定，“租賃期限內(nèi)，房屋出租人轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)的，

3、房屋受讓人應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行原租賃合同?！鄙鲜龈黜?xiàng)法律規(guī)定，都對在租賃期限內(nèi)出租人轉(zhuǎn)讓房屋時(shí)，如何保護(hù)承租人的權(quán)利做出了明確規(guī)定，其中反映的就是“買賣不破租賃”的原則。通俗地講，“買賣不破租賃”，是指房屋有租賃約定的情況下，租賃期限內(nèi)，買賣關(guān)系不能打破租賃關(guān)系，新房3租人使用收益時(shí)，受讓人便負(fù)有保持租賃物合于承租人使用收益的義務(wù)。②維修義務(wù)。租賃關(guān)系存續(xù)中，租賃物遭到毀損，為保持承租人對租賃物的使用收益狀態(tài)，在維修有必要和可能情況下，受讓人應(yīng)

4、當(dāng)予以維修。③妨害除去的義務(wù)。與維修義務(wù)基于同一事由，為保持承租人的使用收益，在租賃物出現(xiàn)妨害或有妨害預(yù)兆時(shí)，受讓人須盡力除去或防止其發(fā)生。④瑕疵擔(dān)保的義務(wù)。租賃合同為有償合同，以承租人使用收益為目的，使出租方負(fù)瑕疵擔(dān)保責(zé)任能有效促成此目的的實(shí)現(xiàn)，也是租賃權(quán)物權(quán)化的一個(gè)表現(xiàn)。⑤履行原租賃合同所訂的其它義務(wù)。買賣不破租賃在法律上使受讓人強(qiáng)行承受出租人的地位，受讓人須履行原出租人與承租人所訂立的租賃合同，例如關(guān)于原租賃合同之租期的有無和長短

5、，依原約定，受讓人無單方面變更的權(quán)利。2.承租人的權(quán)利義務(wù)①使用收益的權(quán)利。承租人訂立租約的目的在于對租賃物使用收益，因租賃物交付、移轉(zhuǎn)占有而使此權(quán)利成為現(xiàn)實(shí)，承租人可就租賃物直接行使使用收益權(quán)。由于此權(quán)利的行使以占有為必要，因而占有權(quán)也成為承租人所必享有的一項(xiàng)權(quán)利。②請求除去妨害的權(quán)利。受讓人為積極促使承租人使用收益，有妨害除去的義務(wù)。③費(fèi)用償還請求權(quán)。因出租人負(fù)有使承租人對租賃物為使用收益的積極義務(wù)，所以承租人為恢復(fù)此狀態(tài)所支付的費(fèi)