萬達(dá)商管制度培訓(xùn)--招商管理篇

1、,萬達(dá)商業(yè)管理2010版制度培訓(xùn)招商管理篇2010年1月16日,,目錄,一、租賃決策文件管理二、籌備期萬達(dá)廣場(chǎng)招商管理,第六章、租賃決策文件管理（一） 承租方分類的界定,1、主力店1.1 承租方獨(dú)立承租面積為2500平米（含）以上1.2 承租方自身直接經(jīng)營(yíng)面積不低于承租面積的80％,第六章、租賃決策文件管理（一） 承租方分類的界定,2 知名品牌次主力店2.1 國(guó)內(nèi)外知名品牌連鎖店，由商管總部提議后，經(jīng)租賃管理

2、委員會(huì)審核，報(bào)租賃管理委員會(huì)主任批準(zhǔn)后，列入股份公司次主力店知名品牌庫；2.2 已批準(zhǔn)列入股份公司次主力店品牌庫的品牌有: 必勝客、肯德基、麥當(dāng)勞、味千拉面、屈臣氏、萬寧、絲芙蘭、星巴克、棒約翰;2.3 新發(fā)展的合作伙伴中的國(guó)內(nèi)外知名品牌，經(jīng)批準(zhǔn)后可增加列入次主力店知名品牌庫。,第六章、租賃決策文件管理（一） 承租方分類的界定,主力店、次主力店名單由租賃管理委員會(huì)每年審核一次，租賃管理委員會(huì)主任批準(zhǔn)后，更新股份公司次主力店品牌庫

3、的品牌。主力店、次主力店以及所有承租方進(jìn)駐萬達(dá)廣場(chǎng)之前，必須在國(guó)內(nèi)外擁有三家以上使用同一商號(hào)的經(jīng)營(yíng)良好的成熟店面。,第六章、租賃決策文件管理（二） 主要內(nèi)容,1.萬達(dá)廣場(chǎng)商業(yè)定位和招商業(yè)態(tài)布局。2.主力店、次主力店和停車場(chǎng)租金收益指標(biāo)。3.主力店和次主力店的裝修期及免租期。 以上內(nèi)容將以招商通知形式下發(fā)給當(dāng)?shù)毓?第六章、租賃決策文件管理（二） 主要內(nèi)容,4.主力店、次主力店的租賃年限和遞增率：主力店超市租期最

4、長(zhǎng)不超過15年（含），其他主力店租期最長(zhǎng)不超過10年（含）； 知名品牌次主力店的租期最長(zhǎng)不超過10年含）；一般品牌次主力店的餐飲業(yè)態(tài)租期最長(zhǎng)不超過5年（含），其他業(yè)態(tài)租期最長(zhǎng)不超過3年（含）；主力店租金每年環(huán)比遞增率不低于2％，；知名品牌次主力店租金每年環(huán)比遞增率不低于3％，；一般品牌次主力店租金每年環(huán)比遞增率不低于5％，，遞增起始年均最遲為第3年。,第六章、租賃決策文件管理（三） 編制,1.籌備期項(xiàng)目租賃決策文件的編制由股份

5、公司發(fā)展部負(fù)責(zé)。招商中心在取得下述文件后20個(gè)工作日內(nèi)，配合股份公司發(fā)展部完成租賃決策文件的編制：1.1 董事長(zhǎng)簽署的規(guī)劃設(shè)計(jì)概念方案和主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)；1.2 規(guī)劃院提供簽字確認(rèn)的租賃面積指標(biāo)。,一、租賃決策文件管理（三） 編制,2 運(yùn)營(yíng)期項(xiàng)目租賃決策文件的編制由商管總部營(yíng)運(yùn)中心負(fù)責(zé)。2.1 運(yùn)營(yíng)期項(xiàng)目每年為一個(gè)租賃決策周期，但決策文件中需附未來3年的租金測(cè)算；2.2 在每個(gè)租賃決策周期屆滿前6個(gè)月，完成下一個(gè)決策期的租

6、賃決策文件編制。,第六章、租賃決策文件管理（四） 審批,1. 租賃決策文件經(jīng)股份公司租賃決策委員會(huì)審批后，由董事長(zhǎng)最終審批后生效；2. 籌備期項(xiàng)目租賃決策文件的審批流程：招商中心總經(jīng)理—營(yíng)運(yùn)中心總經(jīng)理—商管總部總經(jīng)理—股份公司成本部總經(jīng)理—股份公司發(fā)展部總經(jīng)理—分管商管副總裁—分管發(fā)展副總裁—總裁—董事長(zhǎng)3. 運(yùn)營(yíng)期項(xiàng)目租賃決策文件的審批流程：營(yíng)運(yùn)中心總經(jīng)理—招商中心總經(jīng)理—商管總部總經(jīng)理—分管商管副總裁—分管發(fā)展副總裁—總裁—

7、董事長(zhǎng),第六章、租賃決策文件管理（五） 租賃決策指標(biāo)調(diào)整的審批,1 須報(bào)董事長(zhǎng)審批事項(xiàng)：1.1 單個(gè)項(xiàng)目年度實(shí)際租金指標(biāo)低于租賃決策指標(biāo)，且減少額 > 200萬元；1.2 因規(guī)劃設(shè)計(jì)變更造成的租賃決策指標(biāo)變化> 200萬元。,第六章、租賃決策文件管理（五） 租賃決策指標(biāo)調(diào)整的審批,2 須報(bào)股份公司總裁審批事項(xiàng)： 2.1 單個(gè)項(xiàng)目年度實(shí)際租金指標(biāo)低于租賃決策指標(biāo)，且減少額≤ 200萬元； 2.2 因規(guī)劃

8、設(shè)計(jì)變更造成的租賃決策指標(biāo)變化≤ 200萬元； 2.3 超出租賃決策文件規(guī)定期限的招商合同。,第六章、租賃決策文件管理（五） 租賃決策指標(biāo)調(diào)整的審批,3.須報(bào)股份公司分管商管副總裁審批事項(xiàng)：3.1 在租賃決策文件規(guī)定的期限內(nèi)，但租賃期限超過3年的合同；3.2 其它須上報(bào)的調(diào)整事項(xiàng)。,第六章、租賃決策文件管理,租賃決策文件生效后及調(diào)整后，商管總部招商中心保留原件，并將復(fù)印件和電子掃描版抄送股份公司財(cái)務(wù)部、商管總部租費(fèi)部、地

9、方商管公司財(cái)務(wù)部。租賃決策文件屬絕密文件，留存部門應(yīng)按照《檔案管理制度》的絕密文件保管規(guī)定執(zhí)行。,,二、招商管理,十一章第二節(jié)、招商管理（一）招商定位與商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃,1 、在接到股份公司項(xiàng)目摘牌通知后1個(gè)月內(nèi)，由招商中心負(fù)責(zé)完成項(xiàng)目調(diào)研，提出招商定位和商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃方案，逐級(jí)報(bào)至股份公司規(guī)劃院，與規(guī)劃院討論落實(shí)到項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)之中。2、若招商過程中確需調(diào)整業(yè)態(tài)規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的，須逐級(jí)報(bào)商管總部分管招商副總經(jīng)理最終批準(zhǔn)。其中，主力店

10、業(yè)態(tài)或大商業(yè)平面功能發(fā)生變化的，須報(bào)股份公司董事長(zhǎng)最終批準(zhǔn)。2.1 整改費(fèi)用<50萬元，由分管商管副總裁最終審批；2.2 整改費(fèi)用≥ 50萬元，由股份公司總裁最終審批。,十一章第二節(jié)、招商管理（二）招商關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)與計(jì)劃跟進(jìn),1、股份公司完成項(xiàng)目摘牌后，立即啟動(dòng)主力店招商。超市租賃合同應(yīng)在股份公司規(guī)劃院施工圖設(shè)計(jì)開始前完成簽署，其余主力店租賃合同應(yīng)于項(xiàng)目開業(yè)前6個(gè)月完成簽署；2、開業(yè)前12個(gè)月，啟動(dòng)非主力店招商；開業(yè)前3個(gè)月

11、，完成非主力店租賃合同簽署；3、開業(yè)前6-8個(gè)月，召開項(xiàng)目招商推廣大會(huì)；4、商管總部招商中心綜合業(yè)務(wù)部負(fù)責(zé)所有項(xiàng)目的招商計(jì)劃管理，并跟進(jìn)計(jì)劃執(zhí)行情況。,十一章第二節(jié)、招商管理（三）招商推廣,1、招商啟動(dòng)前，招商中心招商推廣部負(fù)責(zé)指導(dǎo)編制完成《××萬達(dá)廣場(chǎng)招商推廣計(jì)劃及費(fèi)用預(yù)算》，報(bào)商管總部總經(jīng)理批準(zhǔn)后執(zhí)行。若費(fèi)用預(yù)算≥ 100萬元，須報(bào)分管商管副總裁最終審批。2、對(duì)于未列入《××萬達(dá)廣場(chǎng)

12、招商推廣計(jì)劃及費(fèi)用預(yù)算》的招商推廣項(xiàng)目，須進(jìn)行單項(xiàng)報(bào)批，經(jīng)商管總部總經(jīng)理批準(zhǔn)后執(zhí)行，但不能突破已批準(zhǔn)的費(fèi)用預(yù)算總額度。 3、新項(xiàng)目商管公司須在每月15日前向商管總部招商推廣部上報(bào)下月度《招商推廣及預(yù)算執(zhí)行計(jì)劃》，經(jīng)商管總部分管招商副總經(jīng)理批準(zhǔn)后執(zhí)行。,十一章第二節(jié)、招商管理（三）招商推廣,4、開業(yè)前2個(gè)月，新項(xiàng)目商管公司須完成《開業(yè)預(yù)熱活動(dòng)方案及預(yù)算執(zhí)行計(jì)劃》，經(jīng)商管總部總經(jīng)理批準(zhǔn)后執(zhí)行。費(fèi)用在已批準(zhǔn)的《××萬

13、達(dá)廣場(chǎng)招商推廣計(jì)劃及費(fèi)用預(yù)算》總額度中列支。 5、招商推廣過程中，凡涉及發(fā)布與股份公司相關(guān)信息和數(shù)據(jù)的，均須上報(bào)股份公司企業(yè)文化部批準(zhǔn)。,十一章第二節(jié)、招商管理（四）房產(chǎn)技術(shù)條件對(duì)接,1、主力店房產(chǎn)技術(shù)條件的談判由招商中心主力店部負(fù)責(zé)組織，股份公司規(guī)劃研究院及項(xiàng)目公司相關(guān)人員參加。由商管總部招商中心主力店部依據(jù)與客戶溝通的結(jié)果，與規(guī)劃院共同協(xié)商確定主力店房產(chǎn)技術(shù)條件；2、非主力店商戶房產(chǎn)技術(shù)條件的談判由招商中心的項(xiàng)目招商負(fù)責(zé)人組

14、織，新項(xiàng)目商管公司工程經(jīng)理和項(xiàng)目公司相關(guān)人員參加。由項(xiàng)目招商負(fù)責(zé)人依據(jù)與商戶溝通的結(jié)果，與當(dāng)?shù)仨?xiàng)目公司共同協(xié)商確定房產(chǎn)技術(shù)條件。,十一章第二節(jié)、招商管理（五）租賃合同談判與簽署,1、非主力店商戶商務(wù)條件在《租賃決策文件》約定范圍之內(nèi)的租賃合同，由招商中心總經(jīng)理審批簽署；超出《租賃決策文件》底線的租賃合同，按本制度《租賃決策文件管理》的相關(guān)規(guī)定審批。 2、招商過程中，不得因平衡商家關(guān)系等原因而未能優(yōu)先引進(jìn)品牌影響力強(qiáng)、聚客能力強(qiáng)的國(guó)

15、內(nèi)外知名品牌。在各個(gè)租賃合同審批過程中，商管總部招商中心副總經(jīng)理、總經(jīng)理必須在審批意見中做出對(duì)擬引進(jìn)品牌的質(zhì)量評(píng)價(jià)。,十一章第二節(jié)、招商管理（五）租賃合同談判與簽署,3、如因平衡商家關(guān)系等原因，未能選擇優(yōu)質(zhì)品牌，商管總部將對(duì)直接責(zé)任人予以降職降薪，取消年度晉級(jí)資格。 4、開業(yè)后3個(gè)月內(nèi)，股份公司商業(yè)地產(chǎn)研究部將組織第三方機(jī)構(gòu)對(duì)每個(gè)項(xiàng)目招商品牌質(zhì)量進(jìn)行專項(xiàng)評(píng)估，對(duì)于違反上述規(guī)定或單個(gè)項(xiàng)目總體招商品質(zhì)較差的，將按比例扣減該項(xiàng)目招商獎(jiǎng)

16、金并對(duì)相關(guān)責(zé)任人予以降職降薪、取消年度晉級(jí)等處罰，具體處罰方案由股份公司總裁會(huì)確定，一事一議。,十一章第二節(jié)、招商管理（六）進(jìn)場(chǎng)協(xié)調(diào),1、主力店的進(jìn)場(chǎng)協(xié)調(diào)由商管總部招商中心主力店部按照《萬達(dá)廣場(chǎng)主力店進(jìn)場(chǎng)裝修管理流程》約定的原則及辦法實(shí)施； 2、非主力店的進(jìn)場(chǎng)協(xié)調(diào)由新項(xiàng)目商管公司營(yíng)運(yùn)部負(fù)責(zé)具體實(shí)施，商管總部前期籌備部負(fù)責(zé)統(tǒng)一管理。,十一章第二節(jié)、招商管理（七）開業(yè)空鋪的繼續(xù)招商,1、萬達(dá)廣場(chǎng)開業(yè)時(shí)，經(jīng)股份公司分管商管副總裁批

17、準(zhǔn)未完成招商的空鋪，開業(yè)后繼續(xù)由招商中心負(fù)責(zé)招商：主力店空置區(qū)域必須在60天內(nèi)完成招商，90天內(nèi)開業(yè)；非主力店區(qū)域必須在30天內(nèi)完成招商，60天內(nèi)開業(yè)。,十一章第二節(jié)、招商管理（七）開業(yè)空鋪的繼續(xù)招商,2、如未在規(guī)定期限內(nèi)完成招商的處罰：空鋪面積≤3000平方米，扣減該項(xiàng)目剩余應(yīng)發(fā)招商獎(jiǎng)金的50%；3000平方米 8000平方米，由股份公司總裁會(huì)確定處罰方案。,十一章第二節(jié)、招商管理（七）開業(yè)空鋪的繼續(xù)招商,2、單個(gè)項(xiàng)

18、目招商按照非主力店面積10元/平米計(jì)算招商獎(jiǎng)金，單個(gè)項(xiàng)目招商獎(jiǎng)金上限為50萬元。95% ≤ 招商完成率 < 98%，招商獎(jiǎng)金計(jì)算額度減半；招商完成率 < 95％，該項(xiàng)目招商獎(jiǎng)金為零。注：招商完成率按面積計(jì)算,十一章第二節(jié)、招商管理（八）招商總結(jié),1、開業(yè)后1個(gè)月內(nèi)，招商中心對(duì)項(xiàng)目整體招商工作進(jìn)行回顧性總結(jié)與評(píng)點(diǎn)，并編寫招商評(píng)估報(bào)告；2、當(dāng)?shù)厣坦芄驹陧?xiàng)目開業(yè)后1個(gè)月內(nèi)編制《商鋪?zhàn)饨鹗找鎱R總表》、《商戶合同臺(tái)