自動(dòng)評(píng)估模型(avm)在抵押不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估和管理中的應(yīng)用——國(guó)外的經(jīng)驗(yàn)與借鑒

1、1自動(dòng)評(píng)估模型自動(dòng)評(píng)估模型(AVM)(AVM)在抵押不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估在抵押不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估和管理中的應(yīng)用和管理中的應(yīng)用————國(guó)外的經(jīng)驗(yàn)與借鑒國(guó)外的經(jīng)驗(yàn)與借鑒紀(jì)益成紀(jì)益成1陳淑賢陳淑賢2根據(jù)IAAO的《自動(dòng)評(píng)估模型準(zhǔn)則》廈門大學(xué)評(píng)估研究中心廈門大學(xué)評(píng)估研究中心摘要：摘要：產(chǎn)生于上世紀(jì)七十年代的自動(dòng)評(píng)估模型（AVM）不僅廣泛應(yīng)用于國(guó)外不動(dòng)產(chǎn)稅基批量評(píng)估系統(tǒng)，也已發(fā)展應(yīng)用到金融抵押不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估和管理之中。隨著新巴塞爾協(xié)議生效和次級(jí)貸引發(fā)的國(guó)際性金融危機(jī)，

2、AVM在抵押不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估和管理應(yīng)用所體現(xiàn)出的快速、低成本、較客觀等優(yōu)點(diǎn)和防范抵押不動(dòng)產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的積極作用在國(guó)際上普遍引起各國(guó)的重視，采用的國(guó)家不斷在增加，應(yīng)用范圍也迅速在擴(kuò)展。國(guó)內(nèi)的金融、評(píng)估行業(yè)和監(jiān)管部門也開(kāi)始在對(duì)其關(guān)注。文章闡述了AVM的原理和模型建立，分析其在抵押不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估和管理中的作用，總結(jié)國(guó)外AVM在抵押不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估和管理經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上提出借鑒。試圖為進(jìn)一步推動(dòng)AVM在抵押不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估和管理中的應(yīng)用，促進(jìn)不動(dòng)產(chǎn)抵押評(píng)估事業(yè)的發(fā)展而拋磚引玉

3、。關(guān)鍵詞：不動(dòng)產(chǎn)抵押評(píng)估抵押貸款管理自動(dòng)評(píng)估模型一、自動(dòng)評(píng)估模型一、自動(dòng)評(píng)估模型(AVM)(AVM)在抵押不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估和管理中的作用在抵押不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估和管理中的作用1自動(dòng)評(píng)估模型（自動(dòng)評(píng)估模型（AVMAVM）的定義及其基本原理）的定義及其基本原理3AVM可以用于公共部門領(lǐng)域，也可以用于私人部門領(lǐng)域。在用于公共部門領(lǐng)域時(shí)，例如在用于稅基評(píng)估時(shí)，通常將AVM嵌入到CAMA系統(tǒng)中，用于不動(dòng)產(chǎn)的稅基的批量評(píng)估系統(tǒng)。而在用于私人部門領(lǐng)域時(shí)，例如用于銀

4、行、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)等（StardonAutomatedValuationModels）的定義，自動(dòng)評(píng)估模型（簡(jiǎn)稱AVM下同。）是一個(gè)建立在數(shù)學(xué)基礎(chǔ)之上的計(jì)算機(jī)程序，它可以基于對(duì)事先已分別收集的不動(dòng)產(chǎn)有關(guān)位置、市場(chǎng)條件、以及不動(dòng)產(chǎn)的特征等信息所進(jìn)行的市場(chǎng)分析和得到一個(gè)市場(chǎng)價(jià)值的估計(jì)值。AVM的一個(gè)與眾不同的特征在于它是通過(guò)數(shù)據(jù)建模而獲得市場(chǎng)價(jià)值的估計(jì)值。1作者簡(jiǎn)介：紀(jì)益成，經(jīng)濟(jì)學(xué)博士，廈門大學(xué)評(píng)估研究中心主任，資產(chǎn)評(píng)估學(xué)科帶頭人、教授、搏士生

5、導(dǎo)師。中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)首批資深會(huì)員。2作者簡(jiǎn)介：陳淑賢，廈門大學(xué)財(cái)政系資產(chǎn)評(píng)估專業(yè)2007級(jí)博士研究生。3StardonAutomatedValuationModels(AVMs)，AssessmentJournal.Chicago:Fall2003.Vol.10Iss.4pg.10946pgs3較的市場(chǎng)法設(shè)定的模型公式也稱為享樂(lè)模型（hedonicmodels），享樂(lè)模型是基于商品的市場(chǎng)價(jià)格取決于組成該商品的各個(gè)屬性給消費(fèi)者帶來(lái)的效用

6、或滿足感這一觀點(diǎn)而建立起來(lái)的價(jià)格模型，通過(guò)運(yùn)行享樂(lè)AVM，利用地理位置分散的大量可比交易案例，可以對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的區(qū)位、建筑特征、鄰里關(guān)系等與價(jià)值相關(guān)的特征進(jìn)行市場(chǎng)分析，通過(guò)以多元回歸方法為基礎(chǔ)的統(tǒng)計(jì)技術(shù)，估算各項(xiàng)特征的隱含價(jià)格及其對(duì)價(jià)值的作用方程，從而評(píng)估出不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)值。享樂(lè)評(píng)估模型的設(shè)定又有加成模型、乘法模型或混合模型等不同形式。除了以三大傳統(tǒng)評(píng)估方法原理為基礎(chǔ)設(shè)定的AVM模型外，目前國(guó)際上比較廣泛采用的其他AVM模型還有以下兩種類型：住

7、宅價(jià)格指數(shù)模型（住宅價(jià)格指數(shù)模型（HPIHPI）住宅價(jià)格指數(shù)模型，簡(jiǎn)稱HPIAVM是利用同一宗住宅在不同時(shí)期售出的價(jià)格所計(jì)算出來(lái)的HPI指數(shù)，以住宅的過(guò)去交易價(jià)格或評(píng)估價(jià)值作為計(jì)算基礎(chǔ)，通過(guò)HPI對(duì)該基礎(chǔ)價(jià)格或價(jià)值進(jìn)行更新，從而估算出住宅的當(dāng)前市場(chǎng)價(jià)值。該模型簡(jiǎn)單又高效，容易理解也便于操作，擁有比較長(zhǎng)的應(yīng)用歷史，但很多人認(rèn)為HPIAVM模型并不是真正的AVM。稅基評(píng)估價(jià)值模型（稅基評(píng)估價(jià)值模型（TAVTAV）與HPIAVM類似，稅基評(píng)估

8、價(jià)值模型也是通過(guò)某一比率對(duì)標(biāo)的物的基礎(chǔ)價(jià)格或價(jià)值進(jìn)行調(diào)整，從而得到標(biāo)的物的當(dāng)前市場(chǎng)價(jià)值估計(jì)值。與HPIAVM不同的是，稅基評(píng)估價(jià)值模型采用的是標(biāo)的物過(guò)去時(shí)期在稅收目的下的評(píng)估價(jià)值為計(jì)算基礎(chǔ)，通過(guò)對(duì)過(guò)去稅基評(píng)估價(jià)值與隨后的交易價(jià)格數(shù)據(jù)的統(tǒng)計(jì)分析創(chuàng)建出一個(gè)比率，利用該比率便可將標(biāo)的物的稅基評(píng)估價(jià)值調(diào)整為當(dāng)前市場(chǎng)價(jià)值。該模型在美國(guó)和瑞典等頻繁進(jìn)行財(cái)產(chǎn)稅基評(píng)估的國(guó)家很實(shí)用。（2）AVMAVM的校準(zhǔn)的校準(zhǔn)AVM模型的校準(zhǔn)技術(shù)主要有多元回歸分析、適