[學習]房地產(chǎn)開發(fā)成本、收入會計_第1頁
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文檔簡介

1、2024/3/26,房地產(chǎn)開發(fā)成本、收入會計,2024/3/26,2005年9月10日,國家稅務(wù)總局和《中國稅務(wù)》雜志社聯(lián)合推出2004年度中國納稅500強排行榜,除了煙草和石油行業(yè)占據(jù)最顯赫位置,300名內(nèi)沒有一家房地產(chǎn)企業(yè)的名字出現(xiàn),而在2002年、2003年、2004年,房地產(chǎn)蟬聯(lián)“中國十大暴利行業(yè)”之首。房地產(chǎn)緣何成為“財富巨人,納稅侏儒”,房地產(chǎn)行業(yè)是否存在偷漏稅現(xiàn)象?2006年國家稅務(wù)總局繼續(xù)把房地產(chǎn)企業(yè)列為專項檢查重點,

2、這是全國第五次把房地產(chǎn)列為專項檢查的范圍,這說明房地產(chǎn)企業(yè)的稅收漏洞越來越引起社會各界的高度關(guān)注。作為稅務(wù)人員應(yīng)該深入研究這個行業(yè)的特點和稅務(wù)違法行為的規(guī)律。,2024/3/26,財政部2006年度會計信息質(zhì)量檢查,會計信息質(zhì)量檢查的重點是國有企業(yè)、上市公司、外商投資企業(yè)、房地產(chǎn)企業(yè)等 。房地產(chǎn)行業(yè)存在很多稅務(wù)問題,這些問題與房地產(chǎn)行業(yè)的復(fù)雜性(如開發(fā)環(huán)節(jié)多)、特殊性有關(guān)。因此,稅務(wù)人員了解一些房地產(chǎn)行業(yè) 知識和房地產(chǎn)企業(yè)會計很有必

3、要。,2024/3/26,目 錄,第一部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計核算基礎(chǔ)——會計規(guī)范第二部分 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營特點與投資估算第三部分 房地產(chǎn)開發(fā)成本核算第四部分 房地產(chǎn)開發(fā)收入核算第五部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)涉稅與會計處理,2024/3/26,,第一部分 會計規(guī)范一、我國會計規(guī)范體系的現(xiàn)行框架,,2024/3/26,2024/3/26,二、會計法,會計法是會計規(guī)范體系的最高層次,是其他會計規(guī)范的制定依據(jù)。 會計

4、法的立法宗旨是規(guī)范會計行為,保證會計資料真實、完整。 我國在1985年首次公布會計法,1993年進行局部修改,1999年進行了重大修改。 現(xiàn)行的會計法,包括總則、會計核算、公司企業(yè)會計核算的特別規(guī)定、會計監(jiān)督、會計機構(gòu)和會計人員、法律責任和附則等七章,共52條。,2024/3/26,(1985年)第四條 各地方、各部門、各單位的行政領(lǐng)導(dǎo)人領(lǐng)導(dǎo)會計機構(gòu)、會計人員和其他人員執(zhí)行本法,保障會計人員的職權(quán)不受侵犯。(1993年)第四條

5、 單位領(lǐng)導(dǎo)人領(lǐng)導(dǎo)會計機構(gòu)、會計人員和其他人員執(zhí)行本法,保證會計資料合法、真實、準確、完整,保障會計人員的職權(quán)不受侵犯。(1999年)第四條 單位負責人對本單位的會計工作和會計資料的真實性、完整性負責。結(jié)論:責任主體的變遷經(jīng)歷了由1985年的會計人員、單位領(lǐng)導(dǎo)人和上級單位領(lǐng)導(dǎo)人到1993年的會計人員和單位領(lǐng)導(dǎo)人再到1999年單位領(lǐng)導(dǎo)人為主、會計人員為輔的變化 。,2024/3/26,1997年中華人民共和國刑法(修正) 

6、;第一百六十一條  公司向股東和社會公眾提供虛假的或者隱瞞重要事實的財務(wù)會計報告,嚴重損害股東或者其他人利益的,對其直接負責的主管人員和其他直接責任人員,處三年以下有期徒刑或者拘役,并處或者單處二萬元以上二十萬元以下罰金。 2002年因提供虛假財會報告罪,原鄭州百文股份有限公司董事長、法人代表李福乾日前被判處有期徒刑三年,緩刑五年,并處罰金人民幣五萬元2003年原“東方電子”董事長兼總經(jīng)理隋元柏因提供虛假財會

7、報告罪,被判處有期徒刑2年,并處罰金5萬元。,2024/3/26,三 、國家統(tǒng)一的會計制度(一)企業(yè)會計準則體系,我國財政部于1992年11月30日發(fā)布了《企業(yè)會計準則》,1997年至2006年陸續(xù)頒布38項具體準則,,2024/3/26,2006年底已頒布實施的企業(yè)會計準則(1個基本準則、38個具體準則),2024/3/26,2024/3/26,38項具體會計準則實施范圍,2024/3/26,2006年2 月財政部重新修訂發(fā)布了一個

8、基本準則,38個具體準則。自2007年1月1日起在上市公司范圍內(nèi)施行,鼓勵其他企業(yè)執(zhí)行。目前我國企業(yè)會計準則體系基本形成。它分成三個層次:第一層次為基本準則。第二層次為具體會計準則,分為:一般業(yè)務(wù)準則主要規(guī)范各類企業(yè)普遍適用的一般經(jīng)濟業(yè)務(wù)的確認和計量,如存貨、固定資產(chǎn)、投資、無形資產(chǎn)、資產(chǎn)減值、借款費用、收入、外幣折算等準則項目。特殊行業(yè)的特定業(yè)務(wù)準則主要規(guī)范特殊行業(yè)中特定業(yè)務(wù)的確認和計量,如石油 天然氣開采、農(nóng)業(yè)、金融工具和

9、保險合同等準則項目。報告準則主要規(guī)范普遍適用于各類企業(yè)通用的報告類的準則,如現(xiàn)金流量表、合并財務(wù)報表、中期財務(wù)報告、分部報告等準則項目。,2024/3/26,,第三層次為企業(yè)會計準則應(yīng)用指南。分為 兩部分,會計準則解釋,會計科目和主要賬務(wù)處理。,2024/3/26,(二)企業(yè)會計制度體系1.會計制度,2024/3/26,,《企業(yè)會計制度》 特殊行業(yè)會計核算辦法 《證券投資基金會計核算辦法》

10、 《電信企業(yè)會計核算辦法》 《民航企業(yè)會計核算辦法》 《從事銀行卡跨行信息轉(zhuǎn)接業(yè)務(wù)的企業(yè)會計核算辦法》 《施工企業(yè)會計核算辦法》

11、 《新聞出版業(yè)會計核算辦法》 《鐵路運輸企業(yè)會計核算辦法》 《農(nóng)業(yè)企業(yè)會計核算辦法》 《保險中介公司會計核算辦法》

12、 《投資公司會計核算辦法》 《電影企業(yè)會計核算辦法》 《水運企業(yè)會計核算辦法

13、》 暫行規(guī)定及問題解答 《合并會計報表暫行規(guī)定》 《關(guān)聯(lián)方之間出售資產(chǎn)等有關(guān)業(yè)務(wù)會計處理的暫行規(guī)定》 《企業(yè)所得稅會計處理的暫行規(guī)定》

14、 《關(guān)于企業(yè)與銀行等金融機構(gòu)有關(guān)業(yè)務(wù)會計處理的暫行規(guī)定》 《企業(yè)兼并有關(guān)會計處理問題的暫行規(guī)定》 《關(guān)于執(zhí)行企業(yè)會計制度和相關(guān)會計準則有關(guān)問題解答(一)》 《關(guān)于執(zhí)行企業(yè)會計制度和相關(guān)會計準

15、則有關(guān)問題解答(二)》 《關(guān)于執(zhí)行企業(yè)會計制度和相關(guān)會計準則有關(guān)問題解答(三)》 《關(guān)于執(zhí)行企業(yè)會計制度和相關(guān)會計準則有關(guān)問題解答(四)》 《金融企業(yè)會計制度》 《信托業(yè)務(wù)會計核算辦法》

16、 《金融企業(yè)實施有關(guān)問題的解答》 《小企業(yè)會計制度》 《小型工業(yè)企業(yè)執(zhí)行〈小企業(yè)會計制度〉銜接規(guī)定》 行業(yè)會計制度,,,,,,,,,2024/3/26,2.特殊行業(yè)會計核算辦法 (根據(jù)《中華人民共和國會計法》、《企業(yè)財務(wù)會計報告條例》、《企業(yè)會計制度》以及國家有關(guān)法律、法規(guī),在已執(zhí)行《企業(yè)會計制度》的該

17、行業(yè)企業(yè)執(zhí)行。),2024/3/26,二、國家統(tǒng)一的會計制度(二)企業(yè)會計制度體系3. 暫行規(guī)定及問題解答,2024/3/26,(三)非企業(yè)會計制度體系,2024/3/26,《會計基礎(chǔ)工作規(guī)范》 《內(nèi)部會計控制基本規(guī)范(試行)》

18、 《內(nèi)部會計控制規(guī)范——擔保(試行)》 《內(nèi)部會計控制規(guī)范——對外投資(試行)》 《內(nèi)部會計控制規(guī)范——成本費用(試行)《會計法》 《總會計師條例》 《內(nèi)部會計控制規(guī)范——預(yù)

19、算(試行)》 《內(nèi)部會計控制規(guī)范——工程項目(試行)》 《內(nèi)部會計控制規(guī)范——貨幣資金(試行)》

20、 《會計從業(yè)資格管理辦法》 《會計人員繼續(xù)教育暫行規(guī)定》 《會計檔案管理辦法》,,四、會計管理規(guī)范體系,,,2024/3/26,五、與房地產(chǎn)會計有關(guān)的規(guī)范,上市公司:企業(yè)會計準則 2006自2

21、007年1月1日起在上市公司范圍內(nèi)施行。執(zhí)行38項具體準則的企業(yè)不再執(zhí)行現(xiàn)行準則、《企業(yè)會計制度》 特別關(guān)注:建造合同 (代建房地產(chǎn))、投資性房地產(chǎn)(出租)、租賃(租金收入和售后租回 )、存貨(用于出售)、固定資產(chǎn)(采用成本模式計量的建筑物的后續(xù)計量 )、無形資產(chǎn)(采用成本模式計量的土地使用權(quán)的后續(xù)計量 ),2024/3/26,,非上市公司:企業(yè)會計制度(2001) 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計制度(1993) 施工、房地

22、產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)制度(1993)關(guān)于企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)與交易 若干財務(wù)處理問題的通知(1995)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)管理若干問題的補充規(guī)定(1999),2024/3/26,第二部分 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營特點與投資估算,一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營活動的主要業(yè)務(wù) 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)就是從事房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的企業(yè),它既是房地產(chǎn)產(chǎn)品的生產(chǎn)者,又是房地產(chǎn)商品的經(jīng)營者。進行的主要業(yè)務(wù)有:1.土地的開發(fā)與經(jīng)營。企業(yè)將有償獲得的土地開發(fā)完成后,既可有償轉(zhuǎn)讓給

23、其他單位使用,也可自行組織建造房屋和其他設(shè)施,然后作為商品作價出售,還可以開展土地出租業(yè)務(wù)。,2024/3/26,2.房屋的開發(fā)與經(jīng)營 房屋的開發(fā)指房屋的建造。房屋的經(jīng)營指房屋的銷售與出租。企業(yè)可以在開發(fā)完成的土地上繼續(xù)開發(fā)房屋,開發(fā)完成后,可作為商品作價出售或出租。企業(yè)開發(fā)的房屋,按用途可分為商品房、出租房、周轉(zhuǎn)房、安置房和代建房等。 3.城市基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套設(shè)施的開發(fā)。 4.代建工程的開發(fā)

24、 代建工程的開發(fā)是企業(yè)接受政府和其他單位委托,代為開發(fā)的工程,必須符合三個條件:江蘇省地方稅務(wù)局關(guān)于營業(yè)稅若干征稅問題的補充通知(二)規(guī)定,房屋開發(fā)公司承辦國家機關(guān)、企事業(yè)單位的統(tǒng)建房,如委托建房的單位能提供土地使用權(quán)證書和有關(guān)部門的建設(shè)項目批準書以及基建計劃,且房屋開發(fā)公司(即受托方)不墊付資金,并同時符合本《通知》第三條中“其他代理服務(wù)”條件的,則對房屋開發(fā)公司實際取得的手續(xù)費收入按“服務(wù)業(yè)”稅目計征營業(yè)稅。否則,對房屋

25、開發(fā)公司承辦建設(shè)的各種房屋,均應(yīng)全額按“銷售不動產(chǎn)”計征營業(yè)稅。其他代理服務(wù)是指受托方按照協(xié)議或委托方的要求,以委托方的名義從事除代購代銷貨物、代辦進出口、介紹服務(wù)以外的其他受托事項的經(jīng)營活動,并與委托方實行全額結(jié)算(原票轉(zhuǎn)交),只向委托方收取手續(xù)費的業(yè)務(wù)。,2024/3/26,二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營特點,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營特點:1.開發(fā)經(jīng)營的計劃性。企業(yè)征用的土地、建設(shè)的房屋、基礎(chǔ)設(shè)施以及其他設(shè)施都應(yīng)嚴格控制在國家計劃范圍

26、之內(nèi),按照規(guī)劃、征地、設(shè)計、施工、配套、管理“六統(tǒng)一”原則和企業(yè)的建設(shè)計劃、銷售計劃進行開發(fā)經(jīng)營。2.開發(fā)產(chǎn)品的商品性。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的產(chǎn)品全部都作為商品進入市場,按照供需雙方合同協(xié)議規(guī)定的價格或市場價格作價轉(zhuǎn)讓或銷售。,2024/3/26,3.開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)的復(fù)雜性(1)經(jīng)營業(yè)務(wù)內(nèi)容復(fù)雜。經(jīng)營業(yè)務(wù)囊括了從征地、拆遷、勘察、設(shè)計、施工、銷售到售后服務(wù)全過程。(2)涉及面廣,經(jīng)濟往來對象多。涉及設(shè)備、材料物資供應(yīng)單位、設(shè)計單位、施工

27、單位,委托單位和承租單位等。4.開發(fā)建設(shè)周期長,投資數(shù)額大開發(fā)產(chǎn)品要從規(guī)劃設(shè)計開始,經(jīng)過可行性研究、征地拆遷、安置補償、七通一平、建筑安裝、配套工程、綠化環(huán)衛(wèi)工程等幾個開發(fā)階段,少則一年,多則數(shù)年才能全部完成。 每一個開發(fā)階段都需要投入大量資金,加上開發(fā)產(chǎn)品本身的造價很高,需要不斷地投入大量的資金。,2024/3/26,5.經(jīng)營風險大 開發(fā)產(chǎn)品單位價值高,建設(shè)周期長、負債經(jīng)營程度高、不確定因素多,一旦決策失誤,銷

28、路不暢,將造成大量開發(fā)產(chǎn)品積壓,使企業(yè)資金周轉(zhuǎn)不靈,導(dǎo)致企業(yè)陷入困境。,2024/3/26,三、房地產(chǎn)開發(fā)項目投資費用估算(預(yù)計費用),經(jīng)營房地產(chǎn)投入資金多,風險大,在項目的規(guī)劃階段,必須對項目的投資與成本費用進行準確的估算,以便作出經(jīng)濟效益評價、投資決 策 房地產(chǎn)建設(shè)項目各項費用的構(gòu)成復(fù)雜,變化因素多、不確定性大,依建設(shè)項目的類型不同而有其自身的特點,因此不同類型的建設(shè)項目,其投資和費用構(gòu)成有一定的差異。對于一般房

29、地產(chǎn)開發(fā)項目而言,投資及成本費用.由開發(fā)成本和開發(fā)費用兩大部分組成。,2024/3/26,(一)開發(fā)成本共有八項:1.土地使用權(quán)出讓金國家以土地所有者身份,將一定年限內(nèi)的土地使用權(quán)有償出讓給土地使用者。土地使用者依法支付土地出讓金獲得土地使用權(quán)。2.土地征用及拆遷安置補償費(1)土地征用費。國家建設(shè)征用農(nóng)村土地發(fā)生的費用主要有包括 土地補償費、勞動力安置補助費、水利設(shè)施維修分攤、青苗補償費、耕地占用稅、耕地墾復(fù)基金、征地管理費

30、等。 (2)拆遷安置補償費。在城鎮(zhèn)地區(qū),國家和地方政府可以依據(jù)法定程序,將國有儲備土地或已由企、事業(yè)單位或個人使用的土地出讓給房地產(chǎn)開發(fā)項目或其他建設(shè)項目使用。,2024/3/26,3.前期工程費 (1)項目的規(guī)劃、設(shè)計、可行性研究所需費用。一般可以按項目總投資額的一定百分比估算。 (2)“三通一平”等土地開發(fā)費用。4.建安工程費它是指直接用于建安工程建設(shè)的總成本費用。主要包括建筑工程費、設(shè)備及安裝工程費以及室內(nèi)裝修工程費等

31、。5.基礎(chǔ)設(shè)施費。它又稱紅線內(nèi)工程費,包括供水、供電、供氣、道路、綠化、排污、排洪、電訊、環(huán)衛(wèi)等工程費用,通常采用單位指標估算法來計算。 6.公共配套設(shè)施費它主要包括不能有償轉(zhuǎn)讓的開發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套設(shè)施發(fā)生的支出。,2024/3/26,,7.不可預(yù)見費它包括基本預(yù)備費和漲價預(yù)備費。依據(jù)項目的復(fù)雜程度和前述各項費用估算的準確程度,以上述1~6項之和為基數(shù),按3%一5%計算。 8.開發(fā)期間稅、費。開發(fā)項目投資估算應(yīng)考慮項目在開發(fā)

32、過程中所負擔的各種稅金和地方政府或有關(guān)部門征收的費用。,2024/3/26,(二)開發(fā)費用開發(fā)費用是指與房地產(chǎn)開發(fā)項目有關(guān)的管理費用、銷售費用和財務(wù)費用。1.管理費用可按項目開發(fā)成本構(gòu)成中前1—6項之和為基數(shù),按3%左右計算。2.銷售費用它指開發(fā)建設(shè)項目在銷售產(chǎn)品過程中發(fā)生的各項費用以及專設(shè)銷售機構(gòu)或委托銷售代理的各項費用。主要包括以下三項: (1)廣告宣傳費。約為銷售收人的2%一3%; (2)銷售代理費。約為銷售收入的1.5

33、%一2%; (3)其他銷售費用。約為銷售收入的0.5%一1%。以上各項合計,銷售費用約占銷售收人的4%一6%。,2024/3/26,,3.財務(wù)費用它指為籌集資金而發(fā)生的各項費用,主要為借款利息和其他財務(wù)費用(如匯兌損失等)。,2024/3/26,第三部分 房地產(chǎn)開發(fā)成本的核算,房地產(chǎn)開發(fā)的程序通常分為四個階段,即投資決策分析階段前期工程階段建設(shè)階段租售階段,2024/3/26,在以上四個階段的開發(fā)經(jīng)營過程中,企業(yè)將發(fā)生許

34、多費用,比如可行性研究費、前期工程費、建筑安裝費、廣告費、銷售費、信貸資金利息費,以及企業(yè)為組織和管理生產(chǎn)經(jīng)營而發(fā)生的管理費用等。這些費用中,有些可以計入開發(fā)產(chǎn)品成本中,有些則不能計入開發(fā)產(chǎn)品成本??梢灾苯佑嬋氲介_發(fā)產(chǎn)品成本中的費用稱為開發(fā)直接費用;經(jīng)分配后才能計入到開發(fā)產(chǎn)品成本中的費用稱為開發(fā)間接費用;不能計入到開發(fā)成 本中的費用稱為期間費用。,2024/3/26,一、開發(fā)產(chǎn)品成本的內(nèi)容,開發(fā)產(chǎn)品成本是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在產(chǎn)品開發(fā)過

35、程中所發(fā)生的各項費用支出。它反映了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在項目開發(fā)過程中所耗費的全部物化勞動與活勞動。開發(fā)產(chǎn)品成本按其用途,可分為以下四類:1.土地開發(fā)成本。土地開發(fā)成本是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)土地(即建設(shè)用地)所發(fā)生的各項費用。2.房屋開發(fā)成本。房屋開發(fā)成本是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)各種房屋(包括商品房、出租房、周轉(zhuǎn)房、代建房等)所發(fā)生的各項費用支出。,2024/3/26,,3.配套設(shè)施開發(fā)成本。它是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)能有償轉(zhuǎn)讓的配套

36、設(shè)施及不能有償轉(zhuǎn)讓、不能直接計入開發(fā)產(chǎn)品成本的公共配套設(shè)施所發(fā)生的各項費用支出。 4.代建工程開發(fā)成本。它是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)接受委托單位的委托,代為開發(fā)除土地、房屋以外其他工程(如市政工程)所發(fā)生的各項費用支出。,2024/3/26,二、房地產(chǎn)開發(fā)成本核算對象,開發(fā)產(chǎn)品成本核算對象是指在開發(fā)產(chǎn)品成本的計算中,為了歸集和分配開發(fā)費用而確定的費用承擔者。企業(yè)應(yīng)根據(jù)其開發(fā)項目的特點及實際情況,按照下列原則,選擇成本核算對象:1.一般的開

37、發(fā)項目,以每一獨立編制的概算或施工圖預(yù)算所列單項工程為成本核算對象。2.同一開發(fā)地點、結(jié)構(gòu)類型相同的群體開發(fā)項目,開竣工時間相近、由同一施工單位施工的,可以并為一個成本核算對象。3.對于個別規(guī)模較大、工期較長的開發(fā)項目,可以結(jié)合經(jīng)濟責任制的需要,按開發(fā)項目的一定區(qū)域和部位,劃分成本核算對象。,2024/3/26,,注意:成本核算對象應(yīng)在開發(fā)項目開工前確定,一經(jīng)確定就不能隨意改變,更不能相互混淆。,2024/3/26,三、房地產(chǎn)開發(fā)

38、成本項目,開發(fā)產(chǎn)品成本項目一般可分為土地征用及拆遷補償費、前期工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、建筑安裝工程費、公共配套設(shè)施費和開發(fā)間接費用等。 1.土地征用及拆遷補償費: 指房地產(chǎn)開發(fā)時為征用土地所發(fā)生的各項費用,包括土地出讓金、勞動力安置費、青苗補償費、土地補償費、拆遷補償費及其他因征用土地而發(fā)生的費用(如耕地占用稅)。 2.前期工程費: 指企業(yè)在

39、前期準備階段發(fā)生的各項費用,包括總體規(guī)劃設(shè)計費、可行性研究費、政府代收代繳的各項費用、勘察設(shè)計費、各項臨時工程(臨時水、臨時電、臨時路等)費用、七通一平或三通一平費用等。,2024/3/26,3.基礎(chǔ)設(shè)施費:指建造各項基礎(chǔ)設(shè)施發(fā)生的費用。基礎(chǔ)設(shè)施主要是指與開發(fā)產(chǎn)品相關(guān)的道路、供熱設(shè)施、供水設(shè)施、供電設(shè)施、供氣設(shè)施、通訊設(shè)施、照明設(shè)施、以及綠化(包括排污、排洪、環(huán)衛(wèi))等,這些設(shè)施發(fā)生的設(shè)備及安裝費都在基礎(chǔ)設(shè)施費項目內(nèi)歸集。4.建筑安裝

40、工程費:指企業(yè)以出包方式支付承建單位的建筑安裝工程費和企業(yè)自營工程發(fā)生的建筑安裝費。,2024/3/26,5.配套設(shè)施費:指為開發(fā)項目服務(wù)的,不能有償轉(zhuǎn)讓的各項公共配套設(shè)施發(fā)生的費用,如鍋爐房、水塔、公共廁所、自行車棚等。凡能有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施如商店、郵局、學校、醫(yī)院、理發(fā)店等都不能計人該成本項目內(nèi)。6.開發(fā)間接費用:指企業(yè)所屬的開發(fā)部門或工程指揮部門為組織和管理開發(fā)項目而發(fā)生的各項費用支出,包括工資、福利費、辦公費、差旅費、

41、折舊費、修理費、水電費、勞動保護費、周轉(zhuǎn)房攤銷等。企業(yè)的各行政部門為管理公司而發(fā)生的各項費用不在此列,應(yīng)在“管理費用”中核算。,2024/3/26,目前我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營規(guī)模、經(jīng)營范圍、經(jīng)營方式等各不相同。比如,就土地開發(fā)而言,有些企業(yè)只進行建設(shè)場地地面的清理平整,將原有建筑物、障礙物拆除,就算完成土地開發(fā);而有些企業(yè)除進行地面的清理平整,還要進行地下各種管線的鋪設(shè)、地面道路的建設(shè),做到七通一平,才算完成土地開發(fā)等。

42、 每一個開發(fā)企業(yè)應(yīng)根據(jù)前述成本項目的設(shè)置原則,結(jié)合開發(fā)項目的具體情況,有選擇地設(shè)置成本項目。,2024/3/26,四、開發(fā)產(chǎn)品成本核算程序,(一)應(yīng)設(shè)置核算的賬戶1.“開發(fā)成本”賬戶本賬戶核算房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在土地、房屋、配套設(shè)施和代建工程的開發(fā)過程中所發(fā)生的各項費用。 本賬戶應(yīng)按開發(fā)成本的種類,如“土地開發(fā)”、“房屋開發(fā)”、“配套設(shè)施開發(fā)”和“代建工程開發(fā)”等設(shè)置二級明細賬戶,并在二級明細賬戶下,按成本核算對象進行明細核算

43、。,2024/3/26,2.“開發(fā)間接費用”賬戶。本賬戶核算房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部獨立核算單位為開發(fā)產(chǎn)品而發(fā)生的各項間接費用,包括工資、福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉(zhuǎn)房攤銷等。本賬戶應(yīng)按企業(yè)內(nèi)部不同的單位、部門(分公司)設(shè)置明細賬戶。,2024/3/26,注意:開發(fā)間接費用與管理費用、銷售費用的區(qū)別業(yè)務(wù)招待費、會務(wù)費、咨詢費、租賃費、違規(guī)建設(shè)被建設(shè)主管部門行政處罰款等。已建未售房屋的物業(yè)看管費、售樓處發(fā)生

44、的水電費、辦公費、產(chǎn)權(quán)交易費等,2024/3/26,《施工、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)制度 》規(guī)定,管理費用是指企業(yè)行政管理部門為管理和組織經(jīng)營活動而發(fā)生的各項費用,包括公司經(jīng)費、工會經(jīng)費、職工教育經(jīng)費、勞動保險費、待業(yè)保險費、董事會費、咨詢費、審計費、訴訟費、排污費、綠化費、稅金、土地使用費、土地損失補償費、技術(shù)轉(zhuǎn)讓費、技術(shù)開發(fā)費、無形資產(chǎn)攤銷、開辦費攤銷、業(yè)務(wù)招待費、壞帳損失、存貨盤虧、毀損和報廢(減盤盈)損失,以及其他管理費用。,2024

45、/3/26,,銷售費用是指企業(yè)在銷售產(chǎn)品或者提供勞務(wù)等過程中發(fā)生的各項費用,以及專設(shè)銷售機構(gòu)的各項費用。包括應(yīng)由企業(yè)負擔的運輸費、裝卸費、包裝費、保險費、維修費、展覽費、差旅費、廣告費、代銷手續(xù)費、銷售服務(wù)費,以及專設(shè)銷售機構(gòu)的人員工資、獎金、福利費、折舊費、修理費、物料消耗以及其他經(jīng)費?! 》康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售費用還包括開發(fā)產(chǎn)品銷售之前改裝修復(fù)費、看護費、采暖費等。,2024/3/26,《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》,第

46、七條 計算增值額的扣除項目,具體為: ?。ㄒ唬┤〉猛恋厥褂脵?quán)所支付的金額,是指納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費用?! 。ǘ╅_發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本,是指納稅人房地產(chǎn)開發(fā)項目實際發(fā)生的成本,包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、公共配套設(shè)施費、開發(fā)間接費用。,2024/3/26,(三)開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費用,是指與房地產(chǎn)開發(fā)項目有關(guān)的銷售費用、管理費用、財

47、務(wù)費用。(四)舊房及建筑物的評估價格,是指在轉(zhuǎn)讓已使用的房屋及建筑物時,由政府批準設(shè)立的房地產(chǎn)評估機構(gòu)評定的重置成本價乘以成新度折扣率后的價格。評估價格須經(jīng)當?shù)囟悇?wù)機關(guān)確認。(五)與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金,是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時繳納的營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅、印花稅。因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)交納的教育費附加,也可視同稅金予以扣除。(六)對從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可按本條(一)、(二)項規(guī)定計算的金額之和,加計20%的扣除。,2024/3/26,土地征用

48、及拆遷補償費、前期工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、建筑安裝工程費、公共配套設(shè)施費開發(fā)間接費用,,成 本 項 目,土地成本房屋成本配套設(shè)施成本代建工程成本,開 發(fā) 成 本,開發(fā)間接費用,2024/3/26,(二)開發(fā)產(chǎn)品成本核算程序,1.歸集開發(fā)產(chǎn)品費用。 (1)在項目開發(fā)中發(fā)生的各項直接開發(fā)費用,直接計入各成本核算對象,即借記“開發(fā)成本”總分類賬戶和明細分類賬戶,貸記有關(guān)賬戶。 (2)為項目開發(fā)服務(wù)所發(fā)生的各項開發(fā)間接費用

49、,可先歸集在“開發(fā)間接費用”賬戶,即借記“開發(fā)間接費用”總分類賬戶和明細分類賬戶,貸記有關(guān)賬戶。 (3)將“開發(fā)間接費用”賬戶歸集的開發(fā)間接費用,按一定的方法分配計入各開發(fā)成本核算對象,即借記“開發(fā)成本”總分類賬戶和明細賬戶,貸記“開發(fā)間接費用”賬戶。,2024/3/26,2.計算并結(jié)轉(zhuǎn)已完開發(fā)產(chǎn)品實際成本。計算已完開發(fā)項目從籌建至竣工驗收的全部開發(fā)成本。并將其結(jié)轉(zhuǎn)進入“開發(fā)產(chǎn)品” 賬戶,即借記“開發(fā)產(chǎn)品”賬戶,貸記“開發(fā)成本

50、”賬戶。3.按已完開發(fā)產(chǎn)品的實際功能和去向,將開發(fā)產(chǎn)品實際成本結(jié)轉(zhuǎn)進入有關(guān)賬戶。即借記“主營業(yè)務(wù)成本”、“分期收款開發(fā)產(chǎn)品”、“出租開發(fā)產(chǎn)品”、“周轉(zhuǎn)房”等賬戶,貸記“開發(fā)產(chǎn)品”賬戶。,2024/3/26,土地征用及拆遷補償費、前期工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、建筑安裝工程費、公共配套設(shè)施費開發(fā)間接費用,,成 本 項 目,土地成本房屋成本配套設(shè)施成本代建工程成本,開 發(fā) 成 本,開發(fā)間接費用,歸 集,土地房屋配套設(shè)施

51、代建工程,開 發(fā) 產(chǎn)品,,分配,,,銷售,出租,2024/3/26,五、土地開發(fā)的成本核算,一、土地開發(fā)成本科目的設(shè)置開發(fā)成本—土地開發(fā)二 土地開發(fā)費用的歸集與分配 見下圖,2024/3/26,,,2024/3/26,(三) 舉例,甲房地產(chǎn)開發(fā)公司于2004年5月在梁園開發(fā)一塊土地,占地面積40000㎡。開發(fā)完成后準備將其中的30000㎡對外轉(zhuǎn)讓,其余的10000㎡企業(yè)自行開發(fā)商品房。假設(shè)梁園土地開發(fā)過程中只發(fā)生了如下經(jīng)濟業(yè)

52、務(wù): ①支付土地出讓金25000000元,作會計分錄如下: 借:開發(fā)成本—土地—梁園(土地征用及拆遷費) 25000000 貸:銀行存款 25000000 ②支付拆遷補償費5 500000元,作會計分錄如下:借:開發(fā)成本—土地—梁園(土地征用及拆遷費) 5 500000 貸:銀行

53、存款 5 500000,2024/3/26,③支付勘察設(shè)計費210000元,作會計分錄如下:借:開發(fā)成本—土地—梁園(前期工程費) 210000 貸:銀行存款 210000④支付土石方費用5 500000元,作會計分錄如下:借:開發(fā)成本—土地—梁園(前期工程費)5 500000 貸:銀行存款 5 500000⑤由某施工企業(yè)承包的地下管道安裝工程已竣工,應(yīng)支付價款1 500000元:借:開發(fā)成本—土

54、地—梁園(基礎(chǔ)設(shè)施費)1 500000 貸:應(yīng)付賬款——X施工企業(yè) 1 500000,2024/3/26,,⑥9月末,梁園土地開發(fā)工程完工。假設(shè)“開發(fā)成本——土地開發(fā)——梁園”賬戶歸集的開發(fā)總成本為37710000元,則單位土地開發(fā)成本為942.75元/㎡。其中自用的10000㎡土地尚未投入使用,其余30000㎡已全部轉(zhuǎn)讓,月終結(jié)轉(zhuǎn)本塊土地的開發(fā)成本。作會計分錄如下: 借:開發(fā)產(chǎn)品——土地(梁園) 9427

55、 500 主營業(yè)務(wù)成本——土地轉(zhuǎn)讓成本 28 282 500 貸:開發(fā)成本——土地——梁園 37710000,2024/3/26,注意:土地使用權(quán)的會計處理,《企業(yè)會計制度》第四十七條規(guī)定:企業(yè)購入或以支付土地出讓全方式取得的土地使用權(quán),在未開發(fā)或建造自用項目前,作為無形資產(chǎn)核算,并按照本制度規(guī)定的期限攤銷。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)商品房時,應(yīng)將土地使用權(quán)的賬面價值全部轉(zhuǎn)入開發(fā)成本。無形資產(chǎn)準則第21條規(guī)定,

56、企業(yè)進行房地產(chǎn)開發(fā)時,應(yīng)將相關(guān)的土地使用權(quán)予以結(jié)轉(zhuǎn)。結(jié)轉(zhuǎn)時,將土地使用權(quán)的賬面價值一次計入房地產(chǎn)開發(fā)成本。,2024/3/26,例:某企業(yè)于2002年7月15日購入土地使用權(quán)。有效期為70年,面積為1000畝,每畝購價為14萬,于2003年1月20日開發(fā)其中的100畝,有關(guān)會計處理如下: 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)入相關(guān)項目的確認時間為2003年1月⑴取得土地使用權(quán)時:借:無形資產(chǎn) 14000萬       貸:銀行存款  14000萬⑵2

57、002年12月30日攤銷無形資產(chǎn)=14×1000÷70÷2=100萬借:管理費用 100萬  貸:無形資產(chǎn) 100萬,2024/3/26,⑶2003年1月20日使用100畝土地時 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)入相關(guān)項目的確認金額=(每單位面積的購價-作為無形資產(chǎn)已攤銷額)×該項目占地面積=(14萬-14÷70÷2)×100=1390萬 借:開發(fā)成本-土地  1

58、390萬   貸:無形資產(chǎn)  1390萬,2024/3/26,六、房屋開發(fā)的成本核算,(一)房屋開發(fā)成本科目的設(shè)置核算企業(yè)開發(fā)建設(shè)各項房屋所發(fā)生的各項直接費用 開發(fā)成本—房屋開發(fā)按房屋的性質(zhì)和用途設(shè)置“商品房”、“經(jīng)營房”、“周轉(zhuǎn)房”、“代建房”等明細科目 (二 )房屋開發(fā)費用的歸集與分配 見下圖,2024/3/26,,,2024/3/26,舉例,某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的安樂開發(fā)小區(qū),在2004年度內(nèi),共

59、發(fā)生下列土地開發(fā)支出和有關(guān)土地開發(fā)成本結(jié)轉(zhuǎn)經(jīng)濟業(yè)務(wù):1、用銀行存款支付征地拆遷費525,000元2、應(yīng)付設(shè)計單位前期工程款125,000元3、用銀行存款支付建筑公司基礎(chǔ)設(shè)施工程款150,000元上列各項土地開發(fā)支出,按各開發(fā)產(chǎn)品用地面積進行分配,各開發(fā)產(chǎn)品用地面積如下:201商品房2,000平方米202商品房3,000平方米301出租房2,000平方米401商品性土地10,000平方米451自用土地

60、8,000平方米4、401商品性土地應(yīng)分配的開發(fā)間接費用為40,000元。,2024/3/26,,5、401商品性土地和451自用土地開發(fā)完成并經(jīng)驗收,等待以后轉(zhuǎn)讓和用作房屋的建造。6、451自用土地根據(jù)規(guī)劃設(shè)計要求,用于建造203商品房,302出租房和351周轉(zhuǎn)房,自用土地開發(fā)成本按房屋用地面積進行分配。各幢房屋用地面積如下:203商品房3,000平方米302出租房3,000平方米351周轉(zhuǎn)房2,000平方米,2

61、024/3/26,,1、交付拆遷費 借:開發(fā)成本--房屋開發(fā) — 商品房(201工程)42,000 — 商品房(202工程) 63,000 — 經(jīng)營房(301工程)42,000 開發(fā)成本- 土地開發(fā) — 商品性土地開

62、發(fā)(401工)210,000 — 自用土地開發(fā)(412工程)168,000 貸: 銀行存款 525,000,2024/3/26,,2、承付前期工程款 借:開發(fā)成本--房屋開發(fā) — 商品房(201工程)10,000 — 商品房(202工

63、程)15,000 — 經(jīng)營房(301工程)10,000 開發(fā)成本--土地開發(fā) — 商品性土地開發(fā)(401工) 50,000 — 自用土地開發(fā)(412工程) 40,000 貸:應(yīng)付賬款 — 應(yīng)付工程款 125,000,202

64、4/3/26,,3、支付建筑工程款 借:開發(fā)成本--房屋開發(fā)— 商品房(201工程)12,000 — 商品房(202工程)18,000 — 經(jīng)營房(301工程)12,000 開發(fā)成本--土地開發(fā)— 商品性土地開發(fā)(401) 60,000 — 自用土

65、地開發(fā)(412工程)48,000 貸: 銀行存款 150,000,2024/3/26,4、 401商品性土地分攤開發(fā)間接費用 借:開發(fā)成本--土地開發(fā) — 商品性土地開發(fā)(401工 程)40,000 貸:開發(fā)間接費用40,0005、 401商品性土地等待以后轉(zhuǎn)讓 借:開發(fā)產(chǎn)品 — 土地(401工程)360,000

66、 貸:開發(fā)成本--土地開發(fā) — 商品性土地開發(fā)(401工程)360,000 451自用土地開發(fā)完成并經(jīng)驗收,以后用作房屋的建造借:開發(fā)產(chǎn)品 — 自用土地(451工程)256,000 貸:開發(fā)成本--土地開發(fā) — 自用土地開發(fā)(451工程)256,000,2024/3/26,,6、 451自用土地用于建造203商品房,302出租房和351周轉(zhuǎn)房借:開發(fā)成本--房屋開發(fā) — 商品房(203工程)

67、 96,000 — 經(jīng)營房(302工程)96,000 — 周轉(zhuǎn)房(351工程)64,000貸:開發(fā)產(chǎn)品 — 自用土地(451工程)256,000,2024/3/26,七、配套設(shè)施開發(fā)的成本核算,(一)配套設(shè)施開發(fā)成本科目的

68、設(shè)置 核算企業(yè)開發(fā)建設(shè)各項配套設(shè)施所發(fā)生的各項直 接費用 開發(fā)成本—配套設(shè)施開發(fā)明細科目:大配套設(shè)施開發(fā),非營業(yè)性公共配套設(shè)施開發(fā)(二 )配套設(shè)施開發(fā)費用的歸集與分配 見下圖,2024/3/26,,,2024/3/26,八、代建工程開發(fā)的成本核算,(一)建工程

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