濰坊寒亭天潤錦江苑2008年營銷策略報告

1、濰坊寒亭天潤錦江苑2008年營銷策略報告一、市場及項目簡介1、項目梗概：天潤錦江苑系山東濰坊天潤房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)的商住兩用項目。項目地處濰坊市寒亭區(qū)中南部，是未來寒亭居住區(qū)的中心部位；近鄰連接煙臺和濰坊的交通樞紐通亭街（206國道），交通便利，距濰坊中心城區(qū)15分鐘車程；距寒亭主要商業(yè)集中地域民主街500米，生活機能較為完善。項目總建筑面積約為3.7萬平米，綜合容積率2.58預計總銷金額8100萬。由3棟多層，一棟17層高層組成。

2、其中多層為住宅，高層1－2層為沿街商鋪、3－5層為酒店、6－17層為住宅。商業(yè)部分業(yè)態(tài)構(gòu)成體量樓層業(yè)態(tài)體量（㎡）業(yè)態(tài)（功能）1～2復式商鋪3201.28以便利購物、生活服務、休閑餐飲為主的鄰里型商業(yè)配套（含獨立小樓）3～5酒店及餐飲3781.9賓館和餐飲來說有著無比的吸引力。2、區(qū)域市場概況2006－2007年對于寒亭房地產(chǎn)市場來說是一個開發(fā)啟動的兩年。在經(jīng)濟高速發(fā)展、寒亭人口快速增長、土地政策、政府規(guī)劃的帶動下，寒亭步入由供給拉動型的

3、房地產(chǎn)開發(fā)高潮期。2007年土地開發(fā)量之高由下表就可以看出：2006年2007年1－5月共計拍賣土地4宗8宗共計拍賣平方21204㎡156464.6㎡共計拍賣畝數(shù)31.806畝234.6969畝上表我們不難發(fā)現(xiàn)2007年1－5月的土地拍賣量就是2006年的近八倍。這說明2007年大量的項目將在寒亭區(qū)破土而立。此外2007年寒亭區(qū)大量的商業(yè)住宅對外發(fā)售，為寒亭區(qū)的房地產(chǎn)市場發(fā)展起到了一定的帶動作用。但是同時也給本案帶來了不小的壓力。不過對

4、于本案最大的威脅則是來自于政府規(guī)劃的六個城中村改造項目。這些城中村改造項目體量較大，價格低廉，雖然多用于回遷戶居住，但是仍然會有大量的房源空出，如果一旦流向市場，這對于本案來說，無疑會分流一部分客戶。此外南部小區(qū)由于是面向于政府機構(gòu)和事業(yè)單位的住宅，將直接分流大部分本案客源。2007年對于寒亭市場來說，是一個絕對的開發(fā)高潮年。對于住宅項目有著巨大的發(fā)展前途，因此本項目有著較為光明的前景，但就是因為如此，“各路諸侯也紛紛殺入”，而且本案將