寶安大廈營(yíng)銷(xiāo)策略整體方案

1、【 “寶安大廈”營(yíng)銷(xiāo)策略整體方案】,上 海 文 略 機(jī) 構(gòu)二零零四年九月,PART 1 市場(chǎng)分析PART 2 營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略PART 3 形象定位PART 4 戰(zhàn)略執(zhí)行,,PART1 市場(chǎng)分析,上 海 文 略 房 地 產(chǎn) 經(jīng) 紀(jì) 有 限 公司,,思路,PART1 市場(chǎng)分析,項(xiàng)目介紹,區(qū)域分析,競(jìng)爭(zhēng)分析,重點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析,分段戶型競(jìng)爭(zhēng)分析,我們的目標(biāo),年底前主推的銷(xiāo)售對(duì)象,SWOT分析,SWO

2、T分析之對(duì)策,,,,上 海 文 略 房 地 產(chǎn) 經(jīng) 紀(jì) 有 限 公司,,地理位置 – 陸家嘴“三三”坐標(biāo)軸原點(diǎn)處,三條隧道、三條軌道交通交匯點(diǎn) -— 東方路將成為未來(lái)浦東地區(qū)的新心臟,PART1 市場(chǎng)分析 — 項(xiàng)目介紹,地鐵四號(hào)線,地鐵六號(hào)線,上 海 文 略 房 地 產(chǎn) 經(jīng) 紀(jì) 有 限 公司,,可售單元租賃狀況,PART1 市場(chǎng)分析 — 項(xiàng)目介紹,有色塊為可銷(xiāo)售單元 目前空置 已出

3、租，2004年 年底前到期 已出租，2004年 年底前未到期,,,,上 海 文 略 房 地 產(chǎn) 經(jīng) 紀(jì) 有 限 公司,,可售單元面積配比,PART1 市場(chǎng)分析 — 項(xiàng)目介紹,鏈接年底前主推對(duì)象,上 海 文 略 房 地 產(chǎn) 經(jīng) 紀(jì) 有 限 公司,,區(qū)域供應(yīng)量較大，競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手較多,PART1 市場(chǎng)分析 — 區(qū)域分析,上 海 文 略 房 地 產(chǎn) 經(jīng) 紀(jì) 有 限

4、 公司,,PART1 市場(chǎng)分析 — 競(jìng)爭(zhēng)分析 —重點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析,金鷹大廈——位置與平面圖,金鷹大廈位置與平面圖,上 海 文 略 房 地 產(chǎn) 經(jīng) 紀(jì) 有 限 公司,,金鷹大廈——銷(xiāo)售狀況1,銷(xiāo)售狀況：公開(kāi)日期2004-7-18,PART1 市場(chǎng)分析 — 競(jìng)爭(zhēng)分析 —重點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析,已登記已簽約 可售,,,,上 海 文 略 房 地 產(chǎn) 經(jīng) 紀(jì) 有 限 公司,,金鷹大廈——銷(xiāo)售狀況2,銷(xiāo)售狀況：公開(kāi)日期2004-7

5、-18,PART1 市場(chǎng)分析 — 競(jìng)爭(zhēng)分析 —重點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析,已登記已簽約 可售,,,,上 海 文 略 房 地 產(chǎn) 經(jīng) 紀(jì) 有 限 公司,,金鷹大廈——銷(xiāo)售狀況3,PART1 市場(chǎng)分析 — 競(jìng)爭(zhēng)分析 —重點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析,景觀好，銷(xiāo)售較好高樓層，售價(jià)高，銷(xiāo)售較好,上 海 文 略 房 地 產(chǎn) 經(jīng) 紀(jì) 有 限 公司,,PART1 市場(chǎng)分析 — 競(jìng)爭(zhēng)分析,金鷹大廈——推廣主題,世紀(jì)公園第一排生態(tài)商務(wù)新曙光,企業(yè)的大上海總部，私

6、人的駐滬公館,PART1 市場(chǎng)分析 — 競(jìng)爭(zhēng)分析 —重點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析,報(bào)紙稿主推： 生態(tài)辦公 地段 銷(xiāo)售速度快,上 海 文 略 房 地 產(chǎn) 經(jīng) 紀(jì) 有 限 公司,,金鷹大廈——推廣與銷(xiāo)售1,PART1 市場(chǎng)分析 — 競(jìng)爭(zhēng)分析 —重點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析,公開(kāi)日期2004-7-18,上 海 文 略

7、 房 地 產(chǎn) 經(jīng) 紀(jì) 有 限 公司,,金鷹大廈——推廣與銷(xiāo)售2,PART1 市場(chǎng)分析 — 競(jìng)爭(zhēng)分析 —重點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析,解放日?qǐng)?bào)連續(xù)一個(gè)月每隔一周一個(gè)半版效果較好,上 海 文 略 房 地 產(chǎn) 經(jīng) 紀(jì) 有 限 公司,,PART1 市場(chǎng)分析 — 競(jìng)爭(zhēng)分析,世紀(jì)凱廈——位置與平面圖,世紀(jì)凱廈位置與平面圖,,北,PART1 市場(chǎng)分析 — 競(jìng)爭(zhēng)分析 —重點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析,上 海 文 略 房 地 產(chǎn) 經(jīng) 紀(jì) 有 限 公司,,PART1 市場(chǎng)分析 —

8、 競(jìng)爭(zhēng)分析,世紀(jì)凱廈——銷(xiāo)售狀況,銷(xiāo)售狀況：公開(kāi)日期2004-4-27,PART1 市場(chǎng)分析 — 競(jìng)爭(zhēng)分析 —重點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析,上 海 文 略 房 地 產(chǎn) 經(jīng) 紀(jì) 有 限 公司,,PART1 市場(chǎng)分析 — 競(jìng)爭(zhēng)分析,世紀(jì)凱廈——推廣主題,PART1 市場(chǎng)分析 — 競(jìng)爭(zhēng)分析 —重點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析,上 海 文 略 房 地 產(chǎn) 經(jīng) 紀(jì) 有 限 公司,,PART1 市場(chǎng)分析 — 競(jìng)爭(zhēng)分析,分段戶型競(jìng)爭(zhēng)分析,100—200平米：競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手少，總價(jià)

9、低，適合投資200—300平米：競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手主要為世紀(jì)凱廈，對(duì)手該面積銷(xiāo)售較好300—500平米：競(jìng)爭(zhēng)最為激烈500—1000平米：主要以自用為主，需要有針對(duì)性尋找客戶1000平米以上：主要以自用為主，需要有針對(duì)性尋找客戶,上 海 文 略 房 地 產(chǎn) 經(jīng) 紀(jì) 有 限 公司,,年底前主推的銷(xiāo)售對(duì)象,PART1 市場(chǎng)分析 — 目標(biāo),針對(duì)客戶——投資、自用各一半,鏈接項(xiàng)目介紹,上 海 文 略 房 地 產(chǎn) 經(jīng) 紀(jì) 有 限 公司,,我們的目標(biāo)

10、,PART1 市場(chǎng)分析 — 目標(biāo),“寶安”在上海品牌建設(shè)的戰(zhàn)略布局之一,上 海 文 略 房 地 產(chǎn) 經(jīng) 紀(jì) 有 限 公司,,SWOT分析,PART1 市場(chǎng)分析 — 項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì),,,優(yōu)勢(shì),劣勢(shì),威脅,未來(lái)區(qū)域潛在供應(yīng)量較大在售競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)品質(zhì)均高于本案,部分硬件配置低于新開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目部分銷(xiāo)售面積偏大剩余年限只有38年租賃客參差不齊,位于陸家嘴成熟的竹園商貿(mào)區(qū)內(nèi)距離地鐵二號(hào)線東方路站步行5分鐘酒店資源可共享現(xiàn)房，租賃狀況好，有一定知名

11、度,機(jī)會(huì),東方路三地鐵、三隧道交叉口規(guī)劃周邊寫(xiě)字樓項(xiàng)目銷(xiāo)售良好目前寫(xiě)字樓供應(yīng)不大有條件整盤(pán)包裝寶安品牌宣傳,上 海 文 略 房 地 產(chǎn) 經(jīng) 紀(jì) 有 限 公司,,SWOT分析之對(duì)策,PART1 市場(chǎng)分析 — 項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì),,優(yōu)勢(shì),深入了解客戶，利用實(shí)效的sp活動(dòng)打動(dòng)客戶充分利用品牌資源,形象領(lǐng)跑，以sp活動(dòng)及優(yōu)勢(shì)資源搶奪競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手客戶寶安品牌戰(zhàn)略,以未來(lái)交通規(guī)劃展現(xiàn)無(wú)限投資潛力利用酒店資源提升樓盤(pán)品質(zhì)強(qiáng)化項(xiàng)目整盤(pán)包裝寶安品牌

12、戰(zhàn)略,品牌戰(zhàn)略，高度提升強(qiáng)化未來(lái)規(guī)劃展示強(qiáng)化整盤(pán)形象包裝,劣勢(shì),,機(jī)會(huì),威脅,,發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，搶占機(jī)會(huì),,利用機(jī)會(huì)，克服劣勢(shì),,發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，轉(zhuǎn)化威脅,,減小劣勢(shì)，避免威脅,,PART2 營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略,迅速建立區(qū)域市場(chǎng)中的鮮明形象吸引客戶來(lái)人、來(lái)電,上 海 文 略 房 地 產(chǎn) 經(jīng) 紀(jì) 有 限 公司,,營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略總則,PART2 營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略,利用優(yōu)勢(shì)資源舉行有針對(duì)性的SP活動(dòng)截留競(jìng)爭(zhēng)客戶，促成客戶成交，打開(kāi)局面,強(qiáng)化寶安及項(xiàng)目品牌作為主要競(jìng)爭(zhēng)

13、戰(zhàn)略,,,,PART3 形象定位,如何建立區(qū)域市場(chǎng)中的鮮明形象？,—— 項(xiàng)目推廣案名,—— 項(xiàng)目推廣主題語(yǔ),上 海 文 略 房 地 產(chǎn) 經(jīng) 紀(jì) 有 限 公司,,內(nèi)容,PART3 形象定位,—— 項(xiàng)目推廣LOGO,,上 海 文 略 房 地 產(chǎn) 經(jīng) 紀(jì) 有 限 公司,,項(xiàng)目賣(mài)點(diǎn)分析,PART3 形象定位,,陸家嘴CBD,,三三交通規(guī)劃,,寶安品牌,,寶安酒店資源,,財(cái)富匯聚,,投資,自用,陸家嘴·富谷,上 海 文 略 房

14、地 產(chǎn) 經(jīng) 紀(jì) 有 限 公司,,項(xiàng)目案名,PART3 形象定位,上 海 文 略 房 地 產(chǎn) 經(jīng) 紀(jì) 有 限 公司,,“陸家嘴·富谷”項(xiàng)目案名解釋,PART3 形象定位,“陸家嘴”——上海乃至世界聞名的金融商務(wù)區(qū)，能夠體現(xiàn)本項(xiàng)目地段 的賣(mài)點(diǎn)，同時(shí)這三個(gè)字本身就具有匯聚財(cái)富的巨大磁力。,“富 谷”——財(cái)富之谷，智慧之地。項(xiàng)目所處地理位置極具優(yōu)勢(shì)，城市 三軌道三隧道皆在此猶如四方

15、江河匯入海洋，暗喻財(cái)富流 向的歸宿平臺(tái)。 與“商務(wù)區(qū)、寫(xiě)字樓”等商務(wù)名詞緊靠，聯(lián)想空間大。如美 國(guó)的“硅谷”等……,“陸家嘴·富谷” —— 綜合了項(xiàng)目的關(guān)鍵賣(mài)點(diǎn)。 朗朗上口，易讀易記。 與市場(chǎng)上同類(lèi)產(chǎn)品的案名進(jìn)行區(qū)分，標(biāo)新立異。,上 海 文 略 房 地 產(chǎn) 經(jīng) 紀(jì) 有 限 公司,,項(xiàng)

16、目LOGO,PART3 形象定位,形象——地位——希望——未來(lái)……,形象——以項(xiàng)目的建筑形態(tài)與其外立面做引申，其型貌似引航燈塔，又 處于金融商務(wù)腹地，預(yù)示本項(xiàng)目具有“引航財(cái)富”的強(qiáng)大能量。 地位——地理位置、商務(wù)氛圍十分優(yōu)越，如海上燈塔，位置赫顯指引方 向。預(yù)示著本項(xiàng)目能吸引投資，增加效益，起到一個(gè)指示先鋒 的作用。 希望——遠(yuǎn)航者可以從燈塔處獲得前進(jìn)的希望，本項(xiàng)目區(qū)域

17、未來(lái)規(guī)劃就 是希望，希望獲得成功的人們可以在此實(shí)現(xiàn)他們更高層次的創(chuàng) 富夢(mèng)想。 未來(lái)——燈塔的魅力在于給航行者一個(gè)前景未來(lái)。有希望就有未來(lái)，在 一個(gè)充滿希望的平臺(tái)上創(chuàng)富，未來(lái)的發(fā)展空間無(wú)可限量。,上 海 文 略 房 地 產(chǎn) 經(jīng) 紀(jì) 有 限 公司,,項(xiàng)目推廣主題,PART3 形象定位,財(cái)富引航，焦點(diǎn)經(jīng)濟(jì) NO HOPE,NO FUTURE,,PART4 戰(zhàn)略執(zhí)行,推廣攻略,品牌

18、攻略,上 海 文 略 房 地 產(chǎn) 經(jīng) 紀(jì) 有 限 公司,,內(nèi)容,PART4 戰(zhàn)略執(zhí)行,媒體宣傳,區(qū)域包裝,銷(xiāo)售資料,活動(dòng)營(yíng)銷(xiāo),,,公司品牌,項(xiàng)目品牌,上 海 文 略 房 地 產(chǎn) 經(jīng) 紀(jì) 有 限 公司,,媒體宣傳,PART4 戰(zhàn)略執(zhí)行 — 推廣攻略,最大的困難：不了解客戶,銷(xiāo)售初期媒體最重要的任務(wù)：,迅速建立區(qū)域市場(chǎng)中的鮮明形象吸引客戶來(lái)人、來(lái)電,廣告表現(xiàn)：重形象 系列廣告突出最有力賣(mài)點(diǎn) 造成

19、強(qiáng)烈的視覺(jué)沖擊感受,媒體選擇：解放日?qǐng)?bào)、新聞晨報(bào)、新民晚報(bào),上 海 文 略 房 地 產(chǎn) 經(jīng) 紀(jì) 有 限 公司,,活動(dòng)營(yíng)銷(xiāo),PART4 戰(zhàn)略執(zhí)行 — 推廣攻略,利用優(yōu)勢(shì)資源舉行有針對(duì)性的SP活動(dòng)截留競(jìng)爭(zhēng)客戶，促成客戶成交，打開(kāi)局面,客戶來(lái)人來(lái)電后，,加速購(gòu)買(mǎi)速度之SP活動(dòng)—— 針對(duì)投資客，前5名簽約時(shí)一次性返還3年租金 針對(duì)自住客，前5名送酒店住宿優(yōu)惠卡,促進(jìn)成交之SP活動(dòng)—— 客戶介紹客戶，送酒店住宿優(yōu)

20、惠卡,上 海 文 略 房 地 產(chǎn) 經(jīng) 紀(jì) 有 限 公司,,活動(dòng)營(yíng)銷(xiāo),PART4 戰(zhàn)略執(zhí)行 — 推廣攻略,針對(duì)投資客，前5名簽約時(shí)一次性返還3年租金的資金測(cè)算：,解決了投資客因政策限制造成的資金不足的問(wèn)題，降低了投資門(mén)檻。由于存在一個(gè)非常好的未來(lái)交通規(guī)劃的預(yù)期，最后投資回報(bào)率必然會(huì)上升。,上 海 文 略 房 地 產(chǎn) 經(jīng) 紀(jì) 有 限 公司,,銷(xiāo)售資料,PART4 戰(zhàn)略執(zhí)行 — 推廣攻略,項(xiàng)目樓書(shū)；,折頁(yè)、戶型單張；,宣傳海報(bào)；,模型、

21、效果圖；,寶安會(huì)特刊；,置業(yè)投資手冊(cè)；,形式新穎，風(fēng)格獨(dú)特，顯示項(xiàng)目獨(dú)特的形象特點(diǎn)及主題演繹，在表現(xiàn)上主要從符號(hào)、色彩、色塊和版式等方面體現(xiàn)。,……………,名片；,項(xiàng)目品牌專(zhuān)利： 名稱(chēng) LOGO 導(dǎo)示系統(tǒng) 等等,注重獨(dú)特性與個(gè)性化，主要從材料、形狀、色彩、種類(lèi)、身份屬性等體現(xiàn)其財(cái)富引航的形象。,上 海 文 略 房 地 產(chǎn) 經(jīng) 紀(jì) 有 限 公司,,項(xiàng)目品牌,PART4 戰(zhàn)略執(zhí)行 — 品牌攻略,祝寶