個人住房抵押貸款提前償付行為及其治理.pdf

1、長期以來，我國住房抵押貸款市場僅存在浮動利率住房抵押貸款。2004年以前，人民銀行連續(xù)8次降息，所以提前償付風險并不突出，未引起足夠重視。2004年的加息導致了大規(guī)模的提前還貸潮，各商業(yè)銀行面對如此情形措手不及。為了補償借款人的提前償付行為給商業(yè)銀行造成的風險，少數(shù)幾家銀行開始收取提前償付違約金，這一舉動引起了強烈反響，社會各界開始爭論違約金存在的合理性。與此同時，固定利率住房抵押貸款于今年年初在我國問世，而提前償付風險在固定利率住房抵

2、押貸款中體現(xiàn)得更為嚴重。究竟什么原因會引起借款人提前償付?提前償付行為會給商業(yè)銀行具體造成哪些方面的影響?商業(yè)銀行應該如何治理提前償付問題?針對上述問題，作者在深入學習國內(nèi)外研究成果的基礎上，結(jié)合我國國情，對提前償付行為及其治理做出全面而深刻的分析。 本文主要分為四個部分： 第一章是文獻綜述，對住房抵押貸款提前償付行為的研究成果進行回顧和總結(jié)，以期為我國提前償付行為的研究提供借鑒和幫助。第一節(jié)主要介紹了國外對提前償付行為

3、實證方面的科研成果。經(jīng)過30多年的不斷發(fā)展，國外學者主要提出了以下幾種模型：(1)經(jīng)驗指標模型；(2)CG*模型；(3)GoldmanSachsPrepayment模型；(4)統(tǒng)計模型；(5)競爭風險模型；(6)比例危機模型。除上述幾種主流模型之外，許多金融機構(gòu)都有自己獨特的提前償付模型，而其他學者也在不斷探索新的模型，以便更好的分析提前償付行為和預測提前償付率。第二節(jié)通過對大量文獻的參考，總結(jié)出了提前償付行為的影響因素。影響因素多種多

4、樣，但是歸納起來主要有兩個方面：再融資傾向和住宅轉(zhuǎn)手。其中，再融資傾向又與多方面因素有關：(1)原有抵押貸款的契約利率和現(xiàn)行抵押貸款的市場利率；(2)再融資成本；(3)熄火現(xiàn)象；(4)債齡；(5)收益曲線；(6)貸款余額。住宅轉(zhuǎn)手同樣受到多方面因素影響：(1)房地產(chǎn)市場繁榮程度；(2)季節(jié)性； (3)剩余貸款期限；(4)鎖住效應。第三節(jié)主要是介紹提前償付罰金的相關研究。通過對國內(nèi)外相關文獻的深入分析可知，提前償付罰金的存在主要是

5、為了彌補提供抵押貸款機構(gòu)的利率損失。提前償付罰金增加了借款人提前償付行為的交易成本，因而可以在一定程度上對提前償付行為起到有效的抑制作用。提前償付罰金主要有點和違約金兩種形式。 第二章深入分析了住房抵押貸款的契約屬性和貸款產(chǎn)品的設計問題。第一節(jié)從契約角度出發(fā)，認為住房抵押貸款契約屬于債務型金融契約。但是由于住房抵押貸款契約與一般性的信貸契約相比，具有多方面的特殊性質(zhì)，這決定了其特有的契約屬性。首先，住房抵押貸款契約既有標準債務契

6、約，又有非標準債務契約；其次，住房抵押貸款契約是一種結(jié)構(gòu)性契約；再次，契約條款的不完全和信息不對稱共同導致了住房抵押貸款契約的不完全性；最后，違約和提前償付造成了住房抵押貸款契約的內(nèi)在軟約束性。由于我國還沒有建立住房抵押貸款二級市場，這使得我國個人住房抵押貸款契約具有不可轉(zhuǎn)讓性。 第三章首先詳細分析了我國住房抵押貸款提前償付行為的影響因素。由于我國在社會制度、經(jīng)濟發(fā)展水平、居民消費習慣等方面都與美國有較大差異，這就決定了我國住房

7、抵押貸款提前償付行為影響因素的特殊性。再融資傾向和住宅轉(zhuǎn)手的影響都不明顯，不能構(gòu)成主要影響因素，而利率預期、借款人支付能力、貨幣化分房政策和傳統(tǒng)的理財觀念則是導致我國借款人提前償付的主要動因。第二節(jié)詳細研究了提前償付風險問題。提前償付會給抵押貸款資產(chǎn)池現(xiàn)金流造成不確定性，從而增加了MBS準確定價的難度，此外，提前償付行為還會給MBS投資者帶來緊縮風險和展期風險，對抵押貸款發(fā)起人也會產(chǎn)生多方面的影響。在我國，由于還不存在住房抵押貸款二級市

8、場，所以提前償付風險最終體現(xiàn)在商業(yè)銀行的收益上：首先，提前償付行為會降低銀行的利息收入，而且提前償付越早，利息損失越多；其次，提前償付行為增大了銀行的再投資風險；再次，提前償付行為會干擾銀行正常的資金安排；最后，提前償付行為增加了銀行的服務成本。 第四章以固定利率住房抵押貸款為分析對象，對提前償付行為的治理進行分析。在固定利率住房抵押貸款契約中，如果不含有提前償付罰金條款，那么，提前償付行為產(chǎn)生的利率風險必然全部由商業(yè)銀行承擔，

9、此契約不能達到最優(yōu)風險分擔。第一節(jié)運用信息經(jīng)濟學理論，研究了住房抵押貸款契約最優(yōu)風險分擔問題。由于我國住房抵押貸款契約中尚不含有“點”這個要素，因此本節(jié)僅對事后的罰金形式——違約金進行分析。通過構(gòu)建一個簡單的三時期模型，可以證明商業(yè)銀行對借款人收取一定數(shù)量的提前償付違約金，可以得到信息不對稱下的最優(yōu)契約，這個契約達到了最優(yōu)風險分擔。分析表明，收取違約金是一種可行的且合理的提前償付行為治理方案，這就證明了違約金存在的合理性。在第一節(jié)分析的

10、基礎上，第二節(jié)進一步對違約金的定價進行探討。從對商業(yè)銀行進行適當風險補償?shù)慕嵌瘸霭l(fā)，提前償付違約金應包括利息損失補償和服務成本補償兩個組成要素。同時，對違約金的準確定價還需要考慮以下幾個方面的影響：(1)提前償付的時間效應；(2)貸款金額；(3)貸款期限；(4)貸款種類。 本文主要有以下幾點貢獻： 第一，雖然近年來我國逐漸有了很多關于提前償付問題的研究，但是大部分的文獻或者是單純介紹國外的研究，或者是直接將國外研究方法套

11、用到我國實際情況中，缺乏對我國特殊國情的思考。本文的研究在借鑒國外經(jīng)驗研究的基礎上充分考慮我國實際情況，具有很強的現(xiàn)實意義。 第二，國內(nèi)的文獻對國外研究都是零星的介紹，沒有完整的歸納和概括。本文第一次全面系統(tǒng)地對國內(nèi)外相關研究做一理論綜述，充實了國內(nèi)該領域的研究。 第三，本文從契約角度重新認識住房抵押貸款，運用契約理論研究住房抵押貸款契約的一般屬性和特殊屬性，這有助于我們剖析住房抵押貸款產(chǎn)品的微觀結(jié)構(gòu)，加深對住房抵押貸款