房地產(chǎn)開發(fā)工程領(lǐng)域成本控制研究

1、<p>　　房地產(chǎn)開發(fā)工程領(lǐng)域成本控制研究</p><p>　　摘要：合理有效地控制項目開發(fā)成本，貫穿于項目投資決策階段、設(shè)計階段、項目施工階段和竣工階段，可以說是一個系統(tǒng)控制過程，它具有全員性和全過程性的特點。本文探討了房地產(chǎn)開發(fā)工程領(lǐng)域的成本控制。 </p><p>　　關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；開發(fā)；工程；成本控制 </p><p>　　中圖分類號：F293.

2、33 文獻標識碼：A 文章編號： </p><p>　　近年來我國房地產(chǎn)市場發(fā)展速度不斷提高，房地產(chǎn)市場的競爭也逐漸激烈。房地產(chǎn)企業(yè)需要在管理和銷售兩個方面進行提高，以求更大的經(jīng)營利潤的獲得。而提高利潤，還需要節(jié)省成本。在當(dāng)前市場的環(huán)境下，需要重視成本控制，它也成為了企業(yè)進一步發(fā)展的重要因素之一。 </p><p>　　一、房地產(chǎn)開發(fā)項目成本構(gòu)成 </p><p>

3、　　1、前期項目費用。項目開發(fā)是一個過程，從工程勘察到項目建設(shè)一段時間發(fā)生的費用都屬于前期項目費用。特別需要注意的是因項目開發(fā)而征用土地所發(fā)生的費用，如征用土地費、拆遷安置費和補償費等，這一部分費用一般各地政府都有較為明確的標準。 </p><p>　　2、建筑施工過程中的費用。這又可以劃分為直接成本和間接成本。直接成本包括直接材料費用、直接人工費用以及其他直接費用。間接成本包括管理人員的職工薪酬、固定資產(chǎn)折舊費

4、用、固定資產(chǎn)修理費用、辦公費、基礎(chǔ)設(shè)施費用等?；A(chǔ)設(shè)施費用主要指土地、房屋開發(fā)過程中所發(fā)生的水電費、通訊費、環(huán)衛(wèi)設(shè)施費用等因利用基礎(chǔ)設(shè)施而發(fā)生的費用。 </p><p>　　3、安裝費用。在開發(fā)項目達到可使用狀態(tài)之前可能會發(fā)生建筑安裝工程費和設(shè)備費用等。企業(yè)可以自行安裝，也可以將這部分業(yè)務(wù)承包出去。如果企業(yè)自行安裝，那么發(fā)生的費用和建筑施工過程中發(fā)生的費用基本相同。 </p><p>　　

5、4、完工后的清理費用，如使環(huán)境恢復(fù)原貌的費用。在很多情況下，很難分清楚清理費用和間接費用的區(qū)別。在這種情況下，往往以是否設(shè)立現(xiàn)場管理機構(gòu)為依據(jù)進行劃分，如果不設(shè)現(xiàn)場管理機構(gòu)，那么不計入開發(fā)成本項目，直接計入當(dāng)期損益。 </p><p>　　5、配套設(shè)施費用。在開發(fā)項目中發(fā)生的，可計入成本的不能有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施費用，如公廁、鍋爐房等設(shè)施支出。 </p><p>　　6、其他。包括企業(yè)為

6、開發(fā)產(chǎn)品而發(fā)生的應(yīng)計入開發(fā)產(chǎn)品成本的以上各項之外的支出。如按新企業(yè)會計準則的要求，在建造項目達到預(yù)定可使用狀態(tài)之前，企業(yè)為建造而發(fā)生的借款費用應(yīng)計入項目成本。 </p><p>　　二、房地產(chǎn)開發(fā)主要階段的成本控制 </p><p>　　1、立項階段的成本控制 </p><p>　　立項階段成本控制的重點在于進行前期的費用、成本、利潤估算，明確項目的可行性，準確進行

7、項目決策，避免決策失誤帶來的企業(yè)損失，同時充分提高資源的利用效率，用有限資源創(chuàng)造出更多的價值也是相對降低成本的途徑。本環(huán)節(jié)成本控制，著重于以下幾點：市場調(diào)研時，通過投資成本估算，進行項目前期策劃中的初步成本控制。公司項目部開展充分的市場調(diào)研，如通過全面采盤，組織各方面專業(yè)人士對擬建項目進行實地考察等，進而把握投資決策，找準產(chǎn)品定位、編寫投資估算。投資成本估算的重點包括：資源配置是否充分、合理；市場定位是否明確、恰當(dāng)；投資成本、費用是否經(jīng)

8、濟、可行；投資回報是否符合利潤目標要求；投資風(fēng)險能否有效控制。項目立項時，通過《可行性研究報告》，進行項目前期策劃中的具體成本控制。公司項目部在匯集全面采盤報告，各方專家意見等后，編寫《可行性研究報告》。《可行性研究報告》除須具備地塊基礎(chǔ)資料、周邊環(huán)境及其發(fā)展趨勢、合作方背景、合作方式及條件、初步規(guī)劃設(shè)計方案、開發(fā)節(jié)奏及市場定位等基礎(chǔ)內(nèi)容外，還應(yīng)重點包括以下內(nèi)容：成本費用分析及估算；成本控制目標及措施；投資及效益測算、利潤體現(xiàn)安排；稅務(wù)

9、環(huán)境及其影響；資金計劃；投資風(fēng)險評估</p><p>　　通過爭取優(yōu)惠政策，降低開發(fā)成本。公司管理層保持對國家有關(guān)法規(guī)政策和企業(yè)管理環(huán)境的了解，在進行市場調(diào)研，對市場走勢做出分析、判斷的基礎(chǔ)上，通過為企業(yè)爭取優(yōu)惠政策，達到降低開發(fā)成本的目的。明確在項目全過程，通過招投標管理，有效控制成本。項目在進行工程設(shè)計、監(jiān)理時，應(yīng)招投標；項目在大小施工、材料、設(shè)備采購、安裝等業(yè)務(wù)時，更應(yīng)按工程量清單計價辦法嚴格招投標管理。企

10、業(yè)在同等條件下，選擇實力強、成本費用低的合作伙伴是有效控制成本的重要手段?！?</p><p><b>　　2、設(shè)計階段 </b></p><p>　　設(shè)計階段的成本控制是工程造價的重要階段,其對工程造價的影響在75% 以上。由此可見, 設(shè)計質(zhì)量的好差直接影響建設(shè)費用的多少和建設(shè)工期的長短, 直接決定人力、物力和財力投入的多少。 </p><p&g

11、t;　?。?） 推行設(shè)計招標, 擇優(yōu)選擇設(shè)計單位 </p><p>　　積極推行建筑方案與經(jīng)濟方案相結(jié)合的設(shè)計招標方法, 盡量將工程主體及配套的圍護、綠化等放在一起招標, 采用多家競投, 組織有關(guān)專家綜合評比,這樣即可優(yōu)選出好的設(shè)計單位, 又可促進設(shè)計方在項目整體布局、建筑造型使用功能上開拓創(chuàng)新, 在降低工程造價上下功夫。 </p><p>　?。?）開展限額設(shè)計, 有效控制造價 <

12、/p><p>　　積極推行限額設(shè)計, 健全設(shè)計經(jīng)濟責(zé)任。各專業(yè)在保證功能及技術(shù)指標的前提下, 必須制定雙贏策略, 合理分解和使用投資限額, 融施工圖設(shè)計和施工圖預(yù)算為一體, 把技術(shù)喝經(jīng)濟有機結(jié)合起來。嚴格控制設(shè)計變更, 以保證投資限額不輕易突破。當(dāng)前普遍存在著設(shè)計不精、深度不夠的情況。這是增加工程造價的不確定因素。由于設(shè)計頻繁變更, 給工程造價控制帶來一定的難度, 必須有效的確定設(shè)計限額并建立獎懲考核激勵機制, 對哪

13、個專業(yè)或那一段突破了造價指標, 必須分析原因, 用設(shè)計修改的辦法加以解決?？朔欠N只顧畫圖、不顧算賬 </p><p>　　的傾向, 變“畫了算”為“算了畫”。并利用同類建筑工程的技術(shù)指標進行科學(xué)分析、比較、優(yōu)化設(shè)計、降低工程造價。 </p><p>　?。?）采用合同措施, 有效控制造價 </p><p>　　與設(shè)計單位簽訂的合同, 應(yīng)明確規(guī)定因設(shè)計質(zhì)量不足所造成

14、變更的制約措施。采取這樣的約束力是對設(shè)計規(guī)范、設(shè)計標準、工程量與概預(yù)算指標等各方面控制的一種有效方法, 也是杜絕或減少“三邊工程”的必要條件。 </p><p><b>　　3、施工階段 </b></p><p>　　在工程施工階段，由于工程設(shè)計已經(jīng)完成，工程量已完全具體化，這一階段影響工程造價（即工程投資）的可能性只有5%～10%，節(jié)約投資的可能性比較小，但工程投資

15、浪費卻主要發(fā)生在這一階段。因此，業(yè)主方在施工階段對工程造價的管理除了加強合同管理、工程結(jié)算管理外，重點應(yīng)加強工程施工現(xiàn)場管理，杜絕投資浪費。一是加強經(jīng)濟觀念培訓(xùn)，充分重視節(jié)約投資的重要性。二是盡量減少設(shè)計變更，有條件的業(yè)主方可以指派工程造價管理專業(yè)人員常駐施工現(xiàn)場，隨時掌握、控制工程造價的變化情況。三是嚴格現(xiàn)場簽證管理。嚴格現(xiàn)場簽證管理，工程技術(shù)人員必須與工程、經(jīng)濟人員相互配合，做到“隨做隨簽”。同時，在確保簽證內(nèi)容與實際相符，且不超過

16、應(yīng)簽證范圍的前提下，做到簽證的具體量化，工程簽證單上的每一個字、每一個字母都必須清晰。 </p><p><b>　　4、竣工結(jié)算階段 </b></p><p>　　凡結(jié)算工程必須按設(shè)計圖紙及合同規(guī)定完成，必須要有竣工驗收單。如有甩項應(yīng)在驗收單中注明， 結(jié)算中予以扣除。應(yīng)做好工程洽商簽證及預(yù)算增減賬的清理。重點做好材料價差及竣工調(diào)價的審定工作。審核時應(yīng)與原招標文件對照

17、，凡原標底內(nèi)已含項目不能重復(fù)出現(xiàn)。要嚴格按合同及有關(guān)協(xié)議的規(guī)定， 合理確定技措費、提前獎和優(yōu)質(zhì)獎等相關(guān)費用，認真實行結(jié)算復(fù)審制度及工程尾款會簽制度，確保結(jié)算質(zhì)量。 </p><p>　　總之，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項目成本控制管理是一項復(fù)雜的工作，成本控制是的實施和管理是企業(yè)實現(xiàn)組織目標，提高競爭力的關(guān)鍵，不斷加強企業(yè)的成本控制管理，減低房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營風(fēng)險，才能提高投資回報率，降低企業(yè)財務(wù)成本。 </p>

18、<p><b>　　參考文獻： </b></p><p>　　[1] 任寶峰. 房地產(chǎn)開發(fā)成本控制[J]. 經(jīng)濟師. 2010(10) </p><p>　　[2] 沈鶴翔. 有效降低房地產(chǎn)開發(fā)成本的對策研究[J]. 河南科技. 2010(15) </p><p>　　[3] 江麗. 淺議房地產(chǎn)開發(fā)成本控制存在的問題及對策[J]. 現(xiàn)