目標(biāo)成本管理作業(yè)指引

1、<p>　　目標(biāo)成本管理作業(yè)指引</p><p><b>　　作業(yè)指引目的 </b></p><p>　　提高公司成本管理水平，建立先進(jìn)合理的目標(biāo)成本管理體系，落實(shí)“可研版目標(biāo)成本-規(guī)劃方案版目標(biāo)成本－施工圖版目標(biāo)成本－動(dòng)態(tài)成本－結(jié)算成本”的全過程管理原則。</p><p><b>　　適用范圍</b></

2、p><p>　　適用于公司開發(fā)項(xiàng)目的目標(biāo)成本編制與管理。</p><p><b>　　定義</b></p><p>　　目標(biāo)成本：是公司基于市場狀況、項(xiàng)目定位規(guī)劃，結(jié)合公司經(jīng)營計(jì)劃，根據(jù)預(yù)期售價(jià)和目標(biāo)利潤進(jìn)行、結(jié)合市場價(jià)格行情以及對(duì)未來風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)估預(yù)先確定的，經(jīng)過努力所要實(shí)現(xiàn)的成本指標(biāo)，以管理后續(xù)設(shè)計(jì)、采購、項(xiàng)目管理、銷售等各作業(yè)過程成本支出。<

3、;/p><p><b>　　職責(zé)</b></p><p><b>　　成本監(jiān)控中心</b></p><p>　　成本監(jiān)控中心是區(qū)域成本管理的專業(yè)管控部門；</p><p>　　審核核算中心編制的目標(biāo)成本；</p><p>　　監(jiān)控動(dòng)態(tài)成本控制，備案月度的動(dòng)態(tài)成本報(bào)告；</p

4、><p>　　負(fù)責(zé)成本數(shù)據(jù)庫的建立和維護(hù)工作。</p><p><b>　　地區(qū)核算部</b></p><p>　　地區(qū)核算部是地區(qū)公司項(xiàng)目成本管理的執(zhí)行部門；</p><p>　　負(fù)責(zé)編制地區(qū)公司的項(xiàng)目目標(biāo)成本；</p><p>　　負(fù)責(zé)地區(qū)公司項(xiàng)目的動(dòng)態(tài)成本控制、編制月度的動(dòng)態(tài)成本報(bào)告。</

5、p><p>　　工程、設(shè)計(jì)、開發(fā)等各專業(yè)職能部門</p><p>　　按權(quán)限參與項(xiàng)目目標(biāo)成本的評(píng)審；</p><p>　　提供項(xiàng)目目標(biāo)成本測算所需資料。</p><p><b>　　關(guān)鍵活動(dòng)描述</b></p><p>　　目標(biāo)成本的組成和內(nèi)容</p><p>　　目標(biāo)成本文件

6、主要為：《目標(biāo)成本測算文件》；</p><p>　　《目標(biāo)成本測算文件》包括：《目標(biāo)成本測算表》、《目標(biāo)成本測算及拆分指引》。</p><p>　　目標(biāo)成本管理原則：深化可研版原則、客戶導(dǎo)向原則、事前控制原則。</p><p>　　目標(biāo)成本文件的編制：目標(biāo)成本測算表的編制</p><p>　　項(xiàng)目規(guī)劃方案確定后，地區(qū)公司負(fù)責(zé)人應(yīng)召集開發(fā)、設(shè)計(jì)

7、、工程、銷售、核算、財(cái)務(wù)等相關(guān)部門，共同編制項(xiàng)目目標(biāo)成本，由核算部門匯總、審核、修訂后，作為目標(biāo)成本錄入的依據(jù)。隨項(xiàng)目開發(fā)不斷推進(jìn)，當(dāng)施工圖確定，各項(xiàng)目應(yīng)深化編制施工圖版目標(biāo)成本，以更有效指導(dǎo)目標(biāo)成本管理工作。</p><p>　　各地區(qū)公司應(yīng)參考當(dāng)?shù)叵嚓P(guān)政策、收費(fèi)文件、該項(xiàng)目的產(chǎn)品定位、當(dāng)?shù)仡愃乒こ痰慕?jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)，并考慮項(xiàng)目的自身特征與風(fēng)險(xiǎn)因素進(jìn)行目標(biāo)成本編制。</p><p><b&

8、gt;　　編制依據(jù)： </b></p><p>　　可研版成本測算資料及地塊地質(zhì)等資料；</p><p>　　經(jīng)政府審批的規(guī)劃指標(biāo)及規(guī)劃設(shè)計(jì)方案；</p><p>　　各產(chǎn)品類型的建造標(biāo)準(zhǔn)、交樓標(biāo)準(zhǔn)；</p><p>　　政府對(duì)房地產(chǎn)相關(guān)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；</p><p>　　財(cái)務(wù)部提供的財(cái)務(wù)費(fèi)用、各項(xiàng)稅費(fèi)等；&

9、lt;/p><p>　　以往類似項(xiàng)目的造價(jià)指標(biāo)和當(dāng)?shù)氐氖袌鰞r(jià)信息。</p><p><b>　　編制要求：</b></p><p>　　目標(biāo)成本應(yīng)采用公司統(tǒng)一的《目標(biāo)成本測算表》進(jìn)行測算。</p><p>　　目標(biāo)成本按項(xiàng)目開發(fā)期分期編制。</p><p>　　目標(biāo)成本測算應(yīng)做到量價(jià)分離、分?jǐn)偤侠?、測

10、算精細(xì)、依據(jù)充分。</p><p>　　目標(biāo)階段成本測算與可研階段成本測算不一致之處應(yīng)有充分的依據(jù)和說明，且應(yīng)對(duì)差異進(jìn)行分析說明。</p><p>　　目標(biāo)成本的制定應(yīng)具備可追溯性，編制目標(biāo)成本的各項(xiàng)資料應(yīng)及時(shí)收集、整理、歸檔。</p><p><b>　　注意事項(xiàng)：</b></p><p>　　目標(biāo)成本的測算應(yīng)充分考慮

11、到各項(xiàng)風(fēng)險(xiǎn)因素，設(shè)置詳細(xì)的風(fēng)險(xiǎn)費(fèi)用項(xiàng)，以風(fēng)險(xiǎn)概率形式體現(xiàn)項(xiàng)目成本的風(fēng)險(xiǎn)。</p><p>　　目標(biāo)成本編制時(shí)應(yīng)注意與可研版成本進(jìn)行比較，對(duì)啟動(dòng)階段測算過程中不確定的內(nèi)容需重點(diǎn)關(guān)注。如：規(guī)劃方案對(duì)場區(qū)土方工程的影響；地基詳勘報(bào)告對(duì)地基處理、護(hù)坡、降水的影響；停車方案對(duì)成本的影響；銷售方案變化等。</p><p>　　測算時(shí)應(yīng)盡量填寫完整的測算依據(jù)和造價(jià)指標(biāo)，測算的指標(biāo)忌生搬硬套，應(yīng)結(jié)合實(shí)際產(chǎn)

12、品形態(tài)在經(jīng)驗(yàn)指標(biāo)基礎(chǔ)上進(jìn)行調(diào)整。測算依據(jù)同樣應(yīng)考慮實(shí)際情況并進(jìn)行調(diào)整。</p><p>　　目標(biāo)成本編制所依據(jù)的規(guī)劃方案、產(chǎn)品建造標(biāo)準(zhǔn)的制定是成本、營銷、設(shè)計(jì)、工程、采購、客服、財(cái)務(wù)、物業(yè)等多部門互動(dòng)的決策過程，成本編制人員需要主動(dòng)溝通相關(guān)部門，跟進(jìn)成本測算，提出成本意見，以供方案決策。</p><p>　　目標(biāo)成本編制過程中的測算與分?jǐn)傇瓌t可參考《目標(biāo)成本測算及拆分指引（華南與海南區(qū)試行

13、）》。</p><p>　　目標(biāo)成本的錄入與審核</p><p>　　地區(qū)公司核算部應(yīng)嚴(yán)格按照ERP系統(tǒng)操作要求，在系統(tǒng)內(nèi)進(jìn)行目標(biāo)成本編制單的錄入，形成目標(biāo)成本匯總單。</p><p>　　目標(biāo)成本匯總單經(jīng)成本監(jiān)控中心、地區(qū)公司負(fù)責(zé)人、區(qū)域分管領(lǐng)導(dǎo)審核，最終由張生審批后正式生效。</p><p>　　目標(biāo)成本審批完成后，需當(dāng)月在成本信息月報(bào)中

14、反饋該項(xiàng)目動(dòng)態(tài)成本。</p><p>　　為避免影響項(xiàng)目運(yùn)作，各地公司應(yīng)在項(xiàng)目開工前完成目標(biāo)成本的錄入及審批。 </p><p>　　目標(biāo)成本審批通過前，為保證項(xiàng)目前期工作順利開展，土地價(jià)款及開發(fā)前期費(fèi)用暫不受目標(biāo)成本控制，可以線上進(jìn)行合同錄入及請(qǐng)款；其他合同不允許錄入及請(qǐng)款。</p><p>　　目標(biāo)成本審批通過后，在目標(biāo)成本控制額度內(nèi)，所有相關(guān)合同審批與請(qǐng)款均可

15、進(jìn)行。若超出各目標(biāo)成本科目單項(xiàng)控制額（含土地成本、開發(fā)前期準(zhǔn)備費(fèi)、社區(qū)市政工程費(fèi)、園林環(huán)境費(fèi)、配套設(shè)施工程費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)等二級(jí)科目以及建安工程費(fèi)的三級(jí)科目），則不允許發(fā)起相應(yīng)科目新合同的審批及新的特殊費(fèi)用請(qǐng)款。</p><p>　　目標(biāo)成本的調(diào)整或修訂</p><p>　　各地區(qū)公司應(yīng)以編訂的目標(biāo)成本為指引，準(zhǔn)確核算成本發(fā)生額，嚴(yán)格控制動(dòng)態(tài)成本。如遇特殊情況，應(yīng)陳述原因，依照以下流程對(duì)目標(biāo)

16、成本進(jìn)行調(diào)整或修訂：</p><p>　　若項(xiàng)目成本發(fā)生額超過單一科目的控制額，但未超目標(biāo)成本總額（不影響項(xiàng)目毛利），地區(qū)公司核算部可依照目標(biāo)成本編制原則，在除土地成本和期間費(fèi)用以外的其余各二、三級(jí)成本科目之間，合理調(diào)整各科目的成本余額分配，經(jīng)ERP系統(tǒng)報(bào)區(qū)域成本監(jiān)控中心審核，地區(qū)公司負(fù)責(zé)人審批后生效。</p><p>　　若項(xiàng)目成本的預(yù)計(jì)發(fā)生額超過原審批通過的目標(biāo)成本總額（影響項(xiàng)目毛利）

17、，或因產(chǎn)品類型調(diào)整等原因?qū)е骂A(yù)期成本大幅降低，則需由地區(qū)公司發(fā)起目標(biāo)成本修訂申請(qǐng)，報(bào)張生審批后生效。</p><p>　　目標(biāo)成本修訂的原則是：可預(yù)見的風(fēng)險(xiǎn)因素不在修訂范圍內(nèi)。</p><p>　　目標(biāo)成本經(jīng)確定后不得隨意修訂，有下列情況之一者，可修訂目標(biāo)成本，一般成本變化在成本動(dòng)態(tài)中反映即可：</p><p>　　因政府政策變化 (例如：實(shí)施90/70、節(jié)能環(huán)保政

18、策等)使目標(biāo)成本發(fā)生變化。</p><p>　　因項(xiàng)目定位要求（例如：改毛坯為推廣精裝修房）使目標(biāo)成本發(fā)生變化。</p><p>　　公司開發(fā)計(jì)劃重大調(diào)整（包括分期面積、開發(fā)周期調(diào)整）導(dǎo)致目標(biāo)成本變化。</p><p>　　因市場售價(jià)不可預(yù)料的增長，滿足以下條件時(shí)允許修訂：首次銷售預(yù)估均價(jià)距目標(biāo)成本確定時(shí)的預(yù)估售價(jià)提升20％以上，允許調(diào)整的范圍包括建筑外立面（不影響

19、報(bào)批報(bào)建）、精裝修檔次、園林景觀工程等。</p><p>　　目標(biāo)成本的調(diào)減：原則上，在不超出目標(biāo)成本（施工圖版）的前提下，綜合考慮項(xiàng)目的品質(zhì)、進(jìn)度等要求，進(jìn)行適應(yīng)性調(diào)整。</p><p>　　目標(biāo)成本和動(dòng)態(tài)成本的預(yù)警</p><p>　　每月底，核算部需按照公司要求完成成本信息的編制并報(bào)送，具體操作要求及程序見《信息報(bào)送管理作業(yè)指引》。信息月報(bào)的項(xiàng)目動(dòng)態(tài)成本數(shù)據(jù)需

20、同《目標(biāo)成本測算表》的測算口徑保持統(tǒng)一。</p><p>　　除信息月報(bào)反饋的信息外，重要的或突發(fā)的成本信息，如重大成本變動(dòng)、大金額索賠、成本錯(cuò)漏、成本風(fēng)險(xiǎn)、職業(yè)道德事件等須及時(shí)向公司反饋。</p><p>　　動(dòng)態(tài)成本清查：是指在目標(biāo)成本確定之后，項(xiàng)目實(shí)施過程中，以目標(biāo)成本為控制線，定期對(duì)項(xiàng)目已發(fā)生成本進(jìn)行核對(duì)和確定的工作。</p><p>　　成本清查需根據(jù)項(xiàng)目

21、進(jìn)展情況，對(duì)待發(fā)生成本進(jìn)行分析預(yù)測和調(diào)整，從而及時(shí)、全面、真實(shí)地反映項(xiàng)目成本狀況，并形成該項(xiàng)目的調(diào)整版《成本測算表》，報(bào)成本監(jiān)控中心審核。</p><p>　　各地區(qū)公司應(yīng)至少每項(xiàng)目開盤前、年末各組織一次項(xiàng)目成本清查工作。核算部門是成本清查工作的組織和牽頭部門，對(duì)清查結(jié)果和最終數(shù)據(jù)的真實(shí)性及準(zhǔn)確性負(fù)責(zé)。地區(qū)公司各相關(guān)部門為成本清查工作的具體實(shí)施部門，對(duì)自身業(yè)務(wù)范圍內(nèi)發(fā)生的成本進(jìn)行自查，并對(duì)結(jié)果負(fù)責(zé)。</p&

22、gt;<p>　　成本清查內(nèi)容主要包括：項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案變動(dòng)情況，合同簽訂和執(zhí)行情況，變更簽證下發(fā)實(shí)施情況，政府收費(fèi)變化情況，項(xiàng)目設(shè)計(jì)費(fèi)用、銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用與財(cái)務(wù)費(fèi)用的變化情況，市場材料價(jià)格波動(dòng)情況，政策性調(diào)整的項(xiàng)目規(guī)劃調(diào)整情況等。</p><p><b>　　支持性文件</b></p><p><b>　　流程及作業(yè)指引</b>&l