房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)課程設(shè)計(jì)--房地產(chǎn)項(xiàng)目前期策劃

1、<p><b>　　《房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)》</b></p><p><b>　　課 程 設(shè) 計(jì)</b></p><p>　　設(shè)計(jì)題目：武漢市房地產(chǎn)項(xiàng)目前期策劃</p><p><b>　　2016年 1月 </b></p><p><b>　　課程設(shè)計(jì)說明書<

2、;/b></p><p><b>　　1．設(shè)計(jì)題目</b></p><p>　　某房地產(chǎn)項(xiàng)目前期策劃</p><p><b>　　2．設(shè)計(jì)目的</b></p><p>　　課程設(shè)計(jì)是驗(yàn)證課堂理論、鞏固和深化課堂所學(xué)知識的重要環(huán)節(jié)。本課程設(shè)計(jì)的目的是使學(xué)生綜合運(yùn)用房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)的相關(guān)理論和模型，對

3、某個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的可行性從理論上進(jìn)行論證。使學(xué)生具備進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性分析的基本能力。</p><p><b>　　3．任務(wù)</b></p><p>　　3.1 任務(wù)要求：充分利用所學(xué)知識獨(dú)立完成項(xiàng)目的前期策劃，內(nèi)容全面合理。每個(gè)同學(xué)根據(jù)相關(guān)設(shè)計(jì)資料及相關(guān)數(shù)據(jù)做適量調(diào)整，做到一人一題。</p><p>　　3.2設(shè)計(jì)資料及相應(yīng)數(shù)據(jù)</

4、p><p>　　本課程設(shè)計(jì)是考慮在某大中城市中的某一個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目（項(xiàng)目相關(guān)數(shù)據(jù)由學(xué)生自己確定，并予以說明出處）的可行性分析。根據(jù)假定的資料數(shù)據(jù)設(shè)計(jì)若干種開發(fā)方案，綜合運(yùn)用“房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)”所學(xué)的各種知識和方法，對各種方案進(jìn)行理論上的可行性論證。</p><p><b>　　4．時(shí)間安排</b></p><p>　　本次課程設(shè)計(jì)安排在2014-20

5、15年第二學(xué)期第17周進(jìn)行。</p><p><b>　　5．設(shè)計(jì)內(nèi)容</b></p><p>　　本課程設(shè)計(jì)是考慮在某大中城市中的某一個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目（項(xiàng)目由學(xué)生自己確定）的可行性分析。根據(jù)假定的資料數(shù)據(jù)設(shè)計(jì)若干種開發(fā)方案，綜合運(yùn)用“房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)”所學(xué)的各種知識和方法，對各種方案進(jìn)行理論上的可行性論證。</p><p>　　5.1至少設(shè)計(jì)2種

6、開發(fā)方案進(jìn)行比選；</p><p>　　5.2各種方案應(yīng)包括以下內(nèi)容：</p><p>　　地方房地產(chǎn)市場概況；</p><p><b>　　某區(qū)域房地產(chǎn)概況；</b></p><p>　　某區(qū)域潛在市場分析；</p><p>　　某房地產(chǎn)項(xiàng)目目標(biāo)客戶群分析；</p><p&g

7、t;<b>　　投資估算；</b></p><p>　　某房地產(chǎn)項(xiàng)目建議（規(guī)劃建議、戶型及面積設(shè)計(jì)建議、價(jià)格建議）。</p><p>　　5.3在市場分析過程中要運(yùn)用相關(guān)模型來闡述。</p><p>　　課程設(shè)計(jì)最終成果以報(bào)告或論文形式呈現(xiàn)，報(bào)告（論文）原則上不少于3000字。課程設(shè)計(jì)報(bào)告（論文）應(yīng)包括任務(wù)書、摘要（約200字左右）和關(guān)鍵詞（一

8、般為3～5個(gè)）、目錄、正文、參考文獻(xiàn)、附表（若有必要）等內(nèi)容（裝訂順序與此相同）。</p><p><b>　　6．設(shè)計(jì)工作要求</b></p><p>　　※課程設(shè)計(jì)作息時(shí)間同上課期間。</p><p>　　※課程設(shè)計(jì)要求獨(dú)立完成，不得抄襲。一經(jīng)發(fā)現(xiàn)取消成績。</p><p>　　※所交課程設(shè)計(jì)統(tǒng)一為A4頁面大小裝訂上

9、交，封面參照首頁。課程設(shè)計(jì)裝訂成冊，并要求有封面和目錄；并附有課程設(shè)計(jì)任務(wù)書。</p><p><b>　　7．成績評定標(biāo)準(zhǔn)</b></p><p>　　不遲于18周星期一下午5點(diǎn)提交全部課程設(shè)計(jì)成果，遲交不予評定成績。教師若認(rèn)為有必要，可以對部分同學(xué)進(jìn)行口頭答辯后再給予成績。</p><p><b>　　8．主要參考資料</b

10、></p><p>　　[1]錢瑛瑛主編，《房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)》，同濟(jì)大學(xué)出版社，2008年</p><p>　　[2]林曾杰等編，《房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)》，中國建筑工業(yè)出版社，2004年</p><p>　　[3]黃有亮等編，《工程經(jīng)濟(jì)學(xué)》，東南大學(xué)出版社，2002年</p><p>　　[4]李南主編，《工程經(jīng)濟(jì)學(xué)》，北京：科學(xué)出版社，2000年

11、</p><p>　　【摘要】房地產(chǎn)業(yè)是我國國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)。近年來，全國的房地產(chǎn)一方面得之于天時(shí),在總體上對經(jīng)濟(jì)社會的發(fā)展確實(shí)起到了促進(jìn)作用；另一方面由于野蠻生長，其負(fù)面影響也在蔓延，不僅扭曲了經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，成為經(jīng)濟(jì)社會的一大隱患。武漢現(xiàn)在正處于快速發(fā)展時(shí)期，其部分地區(qū)的房地產(chǎn)市場正在崛起。本篇文章以硚口區(qū)和黃陂區(qū)兩大新興房地產(chǎn)市場區(qū)域入手，用兩個(gè)不同項(xiàng)目的前期策劃進(jìn)行對比，由此對這兩個(gè)區(qū)域進(jìn)行了全面的剖析。

12、</p><p>　　【關(guān)鍵詞】武漢 房地產(chǎn)項(xiàng)目 前期策劃</p><p><b>　　目 錄</b></p><p>　　1、房地產(chǎn)市場調(diào)查與分析6</p><p>　　1.1我國房地產(chǎn)開發(fā)市場宏觀環(huán)境調(diào)查分析6</p><p>　　1.1.1土地政策6</p><

13、p>　　1.1.2金融政策6</p><p>　　1.1.3政策環(huán)境與經(jīng)濟(jì)形勢6</p><p>　　1.2武漢市房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀與發(fā)展趨勢調(diào)查分析7</p><p>　　1.2.1武漢市房地產(chǎn)發(fā)展的基本影響因素7</p><p>　　1.2.2武漢市2014年房地產(chǎn)市場運(yùn)行情況分析9</p><p>　

14、　1.2.3武漢市房地產(chǎn)未來走勢分析15</p><p>　　2、 方案設(shè)計(jì)15</p><p>　　2.1方案一 賽達(dá)國際項(xiàng)目15</p><p>　　1、古田片區(qū)市場分析16</p><p>　　1.1 片區(qū)簡介16</p><p>　　1.2 片區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展17</p><p>

15、　　1.3 區(qū)域配套設(shè)施17</p><p>　　1.4 區(qū)域交通網(wǎng)絡(luò)18</p><p><b>　　小 結(jié)18</b></p><p>　　2、競爭項(xiàng)目調(diào)查與分析19</p><p>　　3、目標(biāo)客戶群分析20</p><p>　　4、SWOT分析20</p><

16、;p><b>　　5、投資估算22</b></p><p><b>　　6、項(xiàng)目建議24</b></p><p>　　6.1 規(guī)劃建議24</p><p>　　6.2 戶型及面積設(shè)計(jì)建議24</p><p>　　6.3 項(xiàng)目價(jià)格建議24</p><p>　　2

17、.2 方案二 漢口湖畔項(xiàng)目25</p><p>　　1、黃陂區(qū)市場分析26</p><p>　　1.1 區(qū)域簡介26</p><p>　　1.2 區(qū)域土地資源狀況26</p><p>　　1.3 區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r26</p><p>　　1.4 區(qū)域交通狀況27</p><p>&

18、lt;b>　　小 結(jié)27</b></p><p>　　2、競爭項(xiàng)目調(diào)查分析28</p><p>　　3、目標(biāo)客戶群分析29</p><p>　　4、 SWOT分析29</p><p><b>　　5、投資估算30</b></p><p><b>　　6、項(xiàng)目建

19、議30</b></p><p>　　6.1 項(xiàng)目定位建議30</p><p>　　6.2 戶型、面積定位30</p><p>　　6.3 項(xiàng)目價(jià)格建議30</p><p><b>　　3、總結(jié)31</b></p><p>　　4、主要參考資料31</p>&l

20、t;p>　　1、房地產(chǎn)市場調(diào)查與分析</p><p>　　1.1我國房地產(chǎn)開發(fā)市場宏觀環(huán)境調(diào)查分析</p><p><b>　　1.1.1土地政策</b></p><p>　　我國依法實(shí)行國有土地有償使用制度，國家編制土地利用總體規(guī)劃，規(guī)定土地用途，并且明確指出對耕地實(shí)行特殊保護(hù)，因此開發(fā)商只能在中華人民共和國城市規(guī)劃區(qū)國有土地范圍內(nèi)進(jìn)行

21、開發(fā)，并對開發(fā)的土地只擁有使用權(quán)沒有所有權(quán)，并且需對開發(fā)的土地交納租金。國家土地政策規(guī)定的土地價(jià)格的高低直接影響到房地產(chǎn)的開發(fā)成本。政府實(shí)行高地價(jià)政策即放開對地價(jià)的管制，甚至采取某些措施引導(dǎo)地價(jià)上漲；政府實(shí)行低地價(jià)政策是政府采取各種手段抑制地價(jià)上漲，從而導(dǎo)致地價(jià)水平的下跌或停滯，這些都會給房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)帶來波動(dòng)性的影響。</p><p><b>　　1.1.2金融政策</b></p>

22、<p>　　一般來說，房地產(chǎn)開發(fā)資金需求量大，完全依靠自有資金周轉(zhuǎn)是非常困難的。通常需要采用外界資金，如：向銀行貸款或預(yù)售。這時(shí)金融政策的作用就突顯出來。通貨膨脹時(shí)期，紙幣貶值，價(jià)格全面上漲，房地產(chǎn)雖具有一定的抵抗通貨膨脹的能力，但其價(jià)格也會上漲，而人們手中持有的貨幣量是一定的，這樣購買力相對下降，可能無力支付日漸升值的房產(chǎn)，這對房地產(chǎn)開發(fā)是很不利的。另外，政府實(shí)行的貨幣政策，對于直接影響開發(fā)商和購買者所持有的資本，影響項(xiàng)

23、目的開發(fā)和出售。同時(shí)，銀行關(guān)于房地產(chǎn)方面的業(yè)務(wù)也會對房地產(chǎn)的需求發(fā)生影響。</p><p>　　1.1.3政策環(huán)境與經(jīng)濟(jì)形勢</p><p>　　房地產(chǎn)開發(fā)與由于與國家經(jīng)濟(jì)形勢緊密相關(guān)，因此，在很大程度上受到政府政策的控制，在我國尤其需要關(guān)注。經(jīng)濟(jì)繁榮時(shí)，由于各產(chǎn)業(yè)擴(kuò)大生產(chǎn)，使房地產(chǎn)供不應(yīng)求，房地產(chǎn)價(jià)格不斷升高。而在經(jīng)濟(jì)衰退時(shí)，社會對房地產(chǎn)需求能力受到抑制，房地產(chǎn)產(chǎn)品開始出現(xiàn)難以脫手的現(xiàn)象

24、，此時(shí)，開發(fā)商的資金已經(jīng)投入，形勢的波動(dòng)使其作出反應(yīng)并進(jìn)行調(diào)整是相當(dāng)遲鈍的，短時(shí)期內(nèi)很難變化或找到其他替代者，從而使開發(fā)商陷入困境，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)混亂。</p><p>　　1.2武漢市房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀與發(fā)展趨勢調(diào)查分析</p><p>　　1.2.1武漢市房地產(chǎn)發(fā)展的基本影響因素</p><p>　　1.2.1.1自然條件</p><p>　

25、　武漢市位于湖北省東部，長江與漢江交匯處，市區(qū)被長江、漢江分隔為武昌、漢口、漢陽三個(gè)區(qū)域，形成“兩江、四岸、三鎮(zhèn)”空間布局。</p><p>　　全市土地面積8467.1平方公里，其中水域面積為2143.6平方公里，水域占土地總面積的1/4，地形上是北高南低，以小丘陵與河湖沖擊平原為主，北部為山地丘陵，其余均屬于平坦的江漢平原，河道縱橫，湖泊眾多。</p><p>　　1.2.1.2 行政

26、區(qū)劃</p><p>　　武漢市下轄江岸、江漢、硚口、漢陽、武昌、青山、洪山七個(gè)區(qū)域；漢南。東西湖兩個(gè)郊區(qū)；蔡甸、江夏、黃陂、新洲新型城區(qū)，共十三個(gè)區(qū)縣級單位。</p><p>　　1.2.1.3人口分布</p><p>　　同第五次全國人口普查相比，全市常住人口中，0-14歲的人口為976947人，占總?cè)丝诘?.98%；15-64歲的人口為8013317人，占總?cè)?/p>

27、口的81.89%；65歲及以上的人口為795128人，占總?cè)丝诘?.13%。同2000年第五次全國人口普查相比，0-14歲人口的比重下降了8.43個(gè)百分點(diǎn)，65歲及以上人口的比重上升了1.14個(gè)百分點(diǎn)，則武漢市已跨入老年社會。但以15-64歲人口的比重上升了7.29個(gè)百分點(diǎn)，構(gòu)成了對新增商品房需求的主力人群。</p><p>　　且受教育程度，相較于第五次人口普查，每10萬人中具有大學(xué)文化程度的由12290人上升

28、為25191人；具有高中文化程度的由20707人上升為21782人；具有初中文化程度的由32892人上升為32977人；具有小學(xué)文化程度的由23314下降為13254人。全市常住人口中，文盲人口（15歲及以上不識字的人）為224328人，文盲率由第五次全國人口普查時(shí)的5.05%下降為2.29%，下降了2.76個(gè)百分點(diǎn)。</p><p>　　由此可以看出，近幾十年來，武漢市的教育水平發(fā)展迅速，居民受教育程度逐步提高

29、，日漸與之中心城市地位，和具有眾多的教育資源相吻合，同時(shí)，還在保持此勢頭增長，也可以反映出兩方面的問題：第一，居民受教育水平的提高將引起城市發(fā)展速度的增加，最終導(dǎo)致居民收入的增加，即對住房的有效需求增加；第二，受教育水平的提高將引起思想認(rèn)識的提高，一方面對教育的重視程度會增加，購房時(shí)會有相應(yīng)的考慮，另一方面，會增加其購房指導(dǎo)思想理性方面的因素，相應(yīng)要求開發(fā)商開發(fā)項(xiàng)目尤其是中高檔項(xiàng)目時(shí)應(yīng)考慮到其消費(fèi)者的成熟度。</p>&l

30、t;p>　　最后，來看一下具體的人口分布表</p><p>　　全市常住人口地區(qū)分布如下：</p><p>　　由表可以看出，武漢市內(nèi)各區(qū)縣人口分布不均勻。之前成立的七個(gè)區(qū)域?yàn)槲錆h市經(jīng)濟(jì)密集，社會活動(dòng)頻繁的地區(qū)。</p><p>　　1.2.1.4基本城市要素——基礎(chǔ)設(shè)施網(wǎng)絡(luò)</p><p><b>　　公路交通</b&

31、gt;</p><p>　　目前已建成或在建的四條環(huán)線，與環(huán)線交插的十條放射線道路構(gòu)成了公路交通的主要部分，其中過江部分分別由長江、漢江上各五座大橋、三條規(guī)劃中的過江隧道組成。京珠、滬蓉等多條國道高速公路則承擔(dān)著對外連接任務(wù)。</p><p><b>　　鐵路交通</b></p><p>　　京廣、京九、武大、漢丹等多條鐵路干線也在武漢交匯，長

32、江一橋上交匯的四條鐵路線將前往白沙洲大橋，將使武漢的交通更加暢通。且現(xiàn)在已建成的輕軌一號線和地鐵二號線更是舒緩了武漢的交通的狀況。</p><p><b>　　空運(yùn)交通</b></p><p>　　武漢天河機(jī)場是華中地區(qū)重要的航空港。</p><p><b>　　水路交通</b></p><p>　

33、　長江、漢江河道航運(yùn)承擔(dān)了武漢市的主要水路運(yùn)輸任務(wù)，尤其是長江河道還是連接西南到長江三角洲地區(qū)的重要樞紐。</p><p><b>　　分析小結(jié)：</b></p><p>　　基于上述武漢市城市硬件方面的情況，武漢市因地制宜的制定了相關(guān)的規(guī)劃與政策，都將對城市各方面的發(fā)展也包括房地產(chǎn)市場的格局及發(fā)展帶來一定的影響。</p><p>　　同時(shí)，武

34、漢具有突出的區(qū)位優(yōu)勢，它位于中國經(jīng)濟(jì)地理的中心區(qū)，北至北京、東至上海、南達(dá)廣州、西去西安，均在1200公里左右行程，有水、陸、空交通相連。在中國東部、中部、西部三大經(jīng)濟(jì)帶中，武漢具有承東啟西的特殊區(qū)位。已有的成績勢必引起多方的關(guān)注，形成資金、人力等多種資源的流入繁榮市場的同時(shí)，也形成了激烈競爭的局面。</p><p>　　1.2.2武漢市2014年房地產(chǎn)市場運(yùn)行情況分析</p><p>　

35、　1.2.2.1房地產(chǎn)開發(fā)投資情況</p><p>　　2014年，房地產(chǎn)開發(fā)完成投資為2103.17億元，同比增長25.2％；房屋施工面積為5961.06萬平方米，同比增長17.6％；房屋竣工面積為1064.06萬平方米，同比增長15.7％；全市商品房實(shí)際銷售面積為1341.91萬平方米,同比減6.11％，成交套數(shù)130963套，同比減少7.16％。其中，商品住房銷售面；積為1085.34萬平方米，同比減少6.

36、39％，占商品房總銷售面積的 80.88％，成交套數(shù)為108192套，同比減少4.32％；全市商品房銷售均價(jià)為6878.23元/平方米，同比上4.83％；其中，商品住房銷售均價(jià)為6414.72元/平方米，同比上漲3.72％。</p><p>　　1.2.2.2房屋開發(fā)建設(shè)情況</p><p>　　2014年1-9月武漢市房屋施工面積為6773萬㎡，同比上漲23%，增幅回落2個(gè)百分點(diǎn)；武漢市

37、房屋竣工面 積為434萬㎡，是連續(xù)13年來的最低值，同比上漲8.1%，不2014年供銷兩旺的樓市相比，房屋的竣工速度較為緩慢，武漢作為中部地區(qū)的主要城市之一，2014年1-9月武漢市房屋新開工面積為1752萬㎡，同比下滑7%；新開工量在2010年-2013年的高企后， 出現(xiàn)下滑態(tài)勢，伴隨著庫存量的快速去化，未來一年內(nèi)市場供應(yīng)量將受影響而縮減 這幾年來經(jīng)濟(jì)發(fā)展較好，從大的方面來講地區(qū)生產(chǎn)總值連續(xù)突破3000、4000、5000億元，201

38、0年達(dá)到5515.76億元，較上年增加945億元，增長14.7% ，在15個(gè)副省級城市中排名保持第五，據(jù)統(tǒng)計(jì)，2010年，全市主要經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)全線“飄紅”：規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值6424.59億元，增長28.4%；全社會固定資產(chǎn)投資3753.17億元，增長25.1%；社會消費(fèi)品零售總額2523.2億元，增長19.5%；城市居民人均可支配收入20806.32元，增長13.2%；農(nóng)民人均純收入8294.8元，增長15.8%，預(yù)計(jì)今年年GDP可達(dá)到6

39、259.51億元。</p><p>　　武漢市這幾年的GDP一直在保持著快速增長的態(tài)勢，但其中有很大的一部分是占在房地產(chǎn)這一塊，這幾年，政府每年都買了不少的地，可是，武漢的地是有限的，所以武漢市不可能一直大量依靠地土這一塊來發(fā)展經(jīng)濟(jì)的，現(xiàn)在，政府對地土的依賴性還是很強(qiáng)，并且會在一定的時(shí)間內(nèi)還會相當(dāng)依賴地土來發(fā)展經(jīng)濟(jì)的，所以，在以后的幾年里，武漢的經(jīng)濟(jì)還會以快速發(fā)展的態(tài)勢向前發(fā)展，但是好景不會太長，而且最終政府不會

40、過份的依賴地土來發(fā)展經(jīng)濟(jì)而轉(zhuǎn)向工業(yè)甚至是其它服務(wù)業(yè)。</p><p>　　武漢市雖然經(jīng)濟(jì)發(fā)展較快，可是在全國重多大城市中，武漢的人均收入是偏低的，眾所周知，武漢人均工資在全國的重多城市中排名很低的，所以，武漢經(jīng)濟(jì)雖是在較快的發(fā)展著，可是人均收入增長并不太快！</p><p>　　1.2.2.3 土地有形市場成交情況</p><p>　　2014年，全市土地市場（含中

41、心城區(qū)、新城區(qū)及開發(fā)區(qū)）累計(jì)成交土地583宗，面積3373.76公頃（合50606畝），同比增長5.1%；規(guī)劃建筑面積7850.87萬平方米，同比增長35.9%；成交金額964.59億元，同比增長56.6%。</p><p>　　全市土地市場累計(jì)成交房地產(chǎn)開發(fā)用地245宗，土地面積1492.06公頃（合22381畝），同比增長43.8%；規(guī)劃建筑面積4799.21萬平方米，同比增長72.5%；成交金額899.39

42、億元，同比增長64.4%。</p><p>　　1.2.2.4 房屋銷售情況?</p><p>　　武漢74個(gè)城中村改造目前已經(jīng)過卉，地出讓節(jié)奏亦隨之放緩，未來兩年舊城改造將成為主流 </p><p><b>　　?</b></p><p>　　1.武漢市74個(gè)“城中村”改造項(xiàng) 目，2年內(nèi)完成整村地征收，3年內(nèi)完成整村還

43、建房建設(shè)。 </p><p>　　? 計(jì)劃拆遷房屋總面積4868萬平 方米，觃劃還建房建設(shè)總面積2145萬平方米。 </p><p>　　? 已拆遷房屋面積3534萬平方米， 占總量的73%，還建房開巟面 積1487萬平方米，占總量的 69%，完巟面積684萬平方米。 其中，36個(gè)城中村已完成整村拆除。 </p><p>　　?2.2014年武漢全市處于供大于

44、求態(tài)勢，成交態(tài)勢企穩(wěn)向好，存銷 比回落，未來仌有價(jià)栺上漲空間。</p><p>　　2014年全市供應(yīng)量2157萬方，同比增幅24%；成交1798萬方，較去年</p><p>　　同期增長13%，供求比1.2，全市呈現(xiàn)供大亍求局面； </p><p>　　? 2014年全市存量1637萬方，同比增幅28%，去化周期約8個(gè)月；市場處</p><p

45、><b>　　于庫存時(shí)代 </b></p><p>　　? 2014年全市成交均價(jià)約7726元/㎡，同比增長9%；未來仍有價(jià)栺上漲</p><p>　　空間，平均復(fù)合增長率在6%左右</p><p>　　1.2.2.5 房屋交易價(jià)格情況</p><p>　　2014年全市供應(yīng)量2157萬方，同比增幅24%；成交17

46、98萬方，較去年同期增長13%，供求比1.2，全市 呈現(xiàn)供大于求局面；而中心城區(qū)供求比1.23，近三年成交量穩(wěn)定增長，占全市份額64%左右</p><p>　　2014年全市成交均價(jià)約7726元/㎡，同比增長9%；中心城區(qū)均價(jià)9030元/㎡，同比增幅8%；未來仍有價(jià)值上漲空間，平均復(fù)合增長率在6%左右，未來成交均價(jià)將持續(xù)走高，且非中心城區(qū)價(jià)栺增幅更大 </p><p>　　1.2.2.6

47、房地產(chǎn)金融情況</p><p>　　2012年，全市房地產(chǎn)各項(xiàng)貸款余額2423.64億元，同比增長14.75%，全年新增281.10億元，較上年多增89.70億元。其中：住房開發(fā)貸款余額522.12億元，同比增長27.85%，較年初新增65.88億元;個(gè)人住房貸款余額1235.14億元，同比增長11.91%，較年初新增131.48億元;保障性住房開發(fā)貸款余額209.45億元，同比增長161.22%，較年初新增68

48、.39億元。</p><p>　　2012年，全市個(gè)人住房公積金貸款余額372.89 億元，同比增長 48.55 %。全年新增個(gè)人住房公積金貸款 155.99 億元，其中用于支持購買商品住房貸款139.11 億元，經(jīng)濟(jì)適用住房貸款1.97 億元，存量住房貸款14.65 億元。全年利用住房公積金支持保障性住房建設(shè)貸款 0.6 億元。</p><p>　　1.2.2.7 2012年武漢市商

49、品房市場運(yùn)行特征</p><p>　　1.2.2.7.1 武漢市國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r</p><p>　　? 新形勢下預(yù)期的市場集中度加強(qiáng)局面已然呈現(xiàn)——2014年武漢主要城區(qū)商品房銷售釐額1316億，同比上升10%，而前 十強(qiáng)銷售釐額為430億，同比上升13%，十強(qiáng)的門檻由25億提升到了28億，丏市場占有率由31%上漲到33%。 ?</p><p>　　深耕武漢多年的

50、十強(qiáng)房企如萬科、福星2014年業(yè)績維穩(wěn)，恒大、萬達(dá)無緣十強(qiáng)，保利以75.51億元的銷售釐額奪叏首席 ，聯(lián)投置業(yè)也表現(xiàn)搶眼，主要在于其區(qū)域深耕。 </p><p>　　? 2014年武漢市單項(xiàng)目成交釐額前十門檻約14億元，同比小幅下滑，十強(qiáng)項(xiàng)目基本全部為全國性房企戒本實(shí)力房企開収 樓盤，各類型項(xiàng)目均有尚佳的表現(xiàn)。 ? 華僑城和復(fù)地東湖國際一直為強(qiáng)烈推薦樓盤，品質(zhì)叐到客戶認(rèn)可，其憑借地段、產(chǎn)品優(yōu)勢及高性價(jià)比叏得全年成

51、交釐額 排名前二的位置，碧桂園生態(tài)城14年屢次表現(xiàn)優(yōu)異，項(xiàng)目未來價(jià)值已被客戶認(rèn)可。 </p><p>　　1.2.2.7.3 市場結(jié)構(gòu)逐步優(yōu)化</p><p>　　1、中小戶型商品住房為市場銷售主體。2014年，武漢市120平方米以下商品住房為市場的主要需求，銷售套數(shù)占總量的80.69%，較去年增加了3個(gè)百分點(diǎn)。其中90平方米以下占比最大，占比為42.19%;90-120平方米占比達(dá)38

52、.5%;120-140平方米占比為12.4%;140平方米以上占比為6.91%。</p><p>　　2、7000-10000元/平方米商品住房銷量占比加大。從各價(jià)格段銷售情況看，在全市商品住房銷售中，7000-10000元/平方米銷售套數(shù)占總銷量的31.83%，占比較去年增加4.84%;7000元/平方米以下商品住房銷量套數(shù)占總銷量的61.91%，占比較去年下滑2.1%;10000元/平方米以上銷售套數(shù)占總銷量

53、的6.26%，占比較去年下滑2.74%。這說明在市場銷售回暖的大背景下，在低價(jià)“剛需”得到快速釋放的情況下，商品住宅的銷售主導(dǎo)品種有向較高價(jià)位的商品住宅遷徙的趨勢。</p><p>　　1.2.3 武漢市房地產(chǎn)未來走勢分析</p><p>　　1.2.3.1 房地產(chǎn)宏觀政策整體趨穩(wěn)。一是政策層面。2015年，武漢市將繼續(xù)堅(jiān)定不移地執(zhí)行現(xiàn)行各項(xiàng)調(diào)控政策，堅(jiān)持調(diào)控方向不動(dòng)搖、調(diào)控力度不放松，

54、保障土地供應(yīng)，落實(shí)保障性住房建設(shè)任務(wù)，繼續(xù)嚴(yán)格實(shí)施各項(xiàng)調(diào)控措施，堅(jiān)決抑制投資投機(jī)性購房需求，切實(shí)穩(wěn)定市場預(yù)期。二是宏觀經(jīng)濟(jì)層面。2014年，宏觀經(jīng)濟(jì)將繼續(xù)實(shí)施積極的財(cái)政政策和穩(wěn)健的貨幣政策，按照穩(wěn)中求進(jìn)的工作總基調(diào)，把穩(wěn)增長放在更加重要的位置，房地產(chǎn)市場仍將保持良好的發(fā)展氛圍。</p><p>　　1.2.3.2 供求關(guān)系將繼續(xù)保持在合理水平。從供求關(guān)系來看， 2013年武漢市商品住房供銷比達(dá)1.46：1，201

55、4年供銷比為1.11:1，市場整體仍呈現(xiàn)供大于求的局面。2015年，全國房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策總基調(diào)不變，市場預(yù)期逐步趨穩(wěn)，加之新開工面積和土地供應(yīng)等指標(biāo)保持回升，武漢市房地產(chǎn)市場供求關(guān)系仍將保持在合理范圍。從商品住房實(shí)際可售規(guī)模來看，按照目前月均銷量11000套測算，武漢市可售房源消化時(shí)間大約需要8-9個(gè)月，商品住房庫存量較為合理。</p><p>　　1.2.3.3 住房價(jià)格趨于平穩(wěn)。2014年，武漢市將繼續(xù)保持

56、現(xiàn)行各項(xiàng)政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性,努力增加中低價(jià)位、中小套型普通商品住房供應(yīng)，同時(shí)也確保保障性住房的有效供給，都將對穩(wěn)定住房價(jià)格起到積極作用。另外，由于2013年武漢市土地成交面積較去年增幅明顯，同比增長43.8%，且住房新開工面積較2012年明顯好轉(zhuǎn)，市場供應(yīng)整體形勢好于去年，尤其是城中村改造力度加大，中心城區(qū)市場供應(yīng)將有所改善。總的來看，在調(diào)控政策總體偏緊的情況下，市場預(yù)期不會出現(xiàn)明顯變化，開發(fā)企業(yè)在樓盤定價(jià)上也會更趨理性，住房價(jià)格將保

57、持平穩(wěn)。</p><p>　　由此可以推出兩個(gè)方案。</p><p><b>　　方案設(shè)計(jì)</b></p><p>　　2.1方案一 賽達(dá)國際項(xiàng)目 </p><p>　　本項(xiàng)目位于武漢市硚口區(qū)古田二路，地處古田片區(qū)商業(yè)中心，福源商業(yè)街、中百倉儲等近在咫尺。賽達(dá)國際項(xiàng)目占地約6萬方，總建筑面積約13萬方。</p&

58、gt;<p><b>　　地理位置如下：</b></p><p><b>　　項(xiàng)目基本信息：</b></p><p>　　1、古田片區(qū)市場分析</p><p><b>　　1.1 片區(qū)簡介</b></p><p>　　古田片區(qū)隸屬于硚口區(qū)，以解放大道為主干，古田路

59、，古田一路，古田二路，古田三路，古田四路，古田五路等為支干，面積16.81平方公里，其地理位子位于武漢市中心城區(qū)，地處漢水之濱的硚口區(qū)西部。</p><p>　　古田地區(qū)位于硚口區(qū)的西部，屬漢口典型的工業(yè)區(qū)。早期區(qū)域樓市以經(jīng)濟(jì)適用房為主，房價(jià)水平長期居于硚口的谷底。長期低檔房對市場的傾銷使得低檔房市場趨于飽和。作為硚口西部舊城改造的重點(diǎn)，隨著區(qū)域內(nèi)軌道2號線的建成，漢西建材市場的進(jìn)一步擴(kuò)張，周邊環(huán)境和配套設(shè)施的逐

60、步改善，新型活力的產(chǎn)業(yè)新區(qū)開始逐步形成。</p><p>　　不過從古田一路到古田五路，綿綿數(shù)公里，仍是一片舊房子，羅家墩、陳家墩等小區(qū)在內(nèi)，經(jīng)濟(jì)較落后的長豐鄉(xiāng)也在區(qū)域內(nèi)，不少重工業(yè)工廠云集與此，區(qū)域生活環(huán)境還待改善。</p><p>　　1.2 片區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展</p><p>　　古田片區(qū)現(xiàn)在處于舊城改造的新時(shí)期，具有很大的升值空間。</p><

61、p>　　1.2.1 古田地處漢正街都市工業(yè)園旁，居住環(huán)境宜居度低，環(huán)境印象不高，區(qū)域分扣以長豐村原居民和工業(yè)園工作人員為主。</p><p>　　1.2.2 周邊居民區(qū)大致分為三個(gè)層次：較早期商品房、單位福利房、近兩年升級產(chǎn)品。</p><p>　　1.2.3 大多數(shù)居住社區(qū)定位中低端，缺乏高品質(zhì)居住社區(qū)。</p><p>　　1.3 區(qū)域配套設(shè)施</p

62、><p>　　教育： 古田小學(xué)、武漢四中、十一中、十七中、四十三中、軍事經(jīng)濟(jì)學(xué)院、警官干部學(xué)院、市公安管理干部學(xué)院</p><p>　　醫(yī)療: 武漢市第十醫(yī)院、中聯(lián)大藥房、康欣大藥房</p><p>　　購物： 麥德龍、中百倉儲、易初蓮花、新世紀(jì)連鎖超市</p><p>　　娛樂： 酒吧、網(wǎng)吧、游泳池、臺球室、咖啡屋(主要集中在生活村)</

63、p><p>　　金融： 工商銀行、市商業(yè)銀行、建設(shè)銀行、中國銀行、中國郵政</p><p>　　餐飲： 麥當(dāng)勞、艷陽天、紅玫瑰火鍋城、江胖子火鍋城等</p><p>　　休閑： 東風(fēng)公園、江灘三期</p><p>　　交通： 12條以上的公交車線路、3條巴士線路、輕軌1號線</p><p>　　可見區(qū)域內(nèi)的基本設(shè)施已經(jīng)成形

64、，但中高檔餐飲及休閑文化場所相對缺乏，這也與區(qū)域內(nèi)居民整體文化水平不高有一定關(guān)系。隨著本地塊周邊的小區(qū)吸引了大量優(yōu)秀客戶，相信以后在這些方面應(yīng)能得到明顯改善。</p><p>　　1.4 區(qū)域交通網(wǎng)絡(luò)</p><p>　　古田片交通便利，20多輛公交車輛聯(lián)通片區(qū)和武漢三鎮(zhèn)，更有輕軌已經(jīng)通車，與市中心的聯(lián)系快捷，乘車到漢口商業(yè)中心武漢廣場僅需20分鐘，到江漢路商業(yè)步行街亦只需半小時(shí)左右。&l

65、t;/p><p>　　一線：解放大道快車道</p><p>　　解放大道作為武漢最長最寬的一條快車道，從橋口西邊的工農(nóng)路一直延伸到江岸的張公堤，沿線30多條公交線路，路網(wǎng)交通發(fā)達(dá)。</p><p>　　一線：輕軌聯(lián)通古田和漢口中心區(qū)</p><p>　　軌道交通一號線已建成，分別向東、西兩頭延伸。西段從宗關(guān)站開始到東吳大道終點(diǎn)，沿線設(shè)漢西一路、古

66、田四路、古田二路、舵落口等9站，在古田布置一號線車輛段，線路長11.26公里;東段從黃浦路向東延伸，沿解放大道至堤角站終點(diǎn)。</p><p>　　二線：南泥灣大道聯(lián)通古田和CBD</p><p>　　早在2004年，王家墩中央商務(wù)區(qū)(CBD)對外交通主“動(dòng)脈”———南泥灣大道開始動(dòng)工，到現(xiàn)在，南泥灣大道已通車。南泥灣大道東起漢西路，西接解放大道額頭灣，與古田四路、古田三路、古田二路、古田一

67、路相貫通。走向大體上位于解放大道、長豐大道之間。</p><p><b>　　小 結(jié)</b></p><p>　　古田地區(qū)是硚口居住集中區(qū)域，住宅開發(fā)的扎堆，市政規(guī)劃利好刺激，未來發(fā)展?jié)摿薮?。按照硚口區(qū)域政府規(guī)劃，古田板塊將成為硚口樓市主體，使古田擁有更廣闊的發(fā)展空間。由于企業(yè)的改制、拆遷后，老廠地塊非常適合房地產(chǎn)開發(fā)，其他老城區(qū)卻由于周邊復(fù)雜環(huán)境的影響，開發(fā)或多或

68、少面臨噪音、采光、建筑密度等困擾。在古田片區(qū)，由于多位大型工廠，土地占地面積大，使項(xiàng)目用地面積超過百畝，為開發(fā)大規(guī)模項(xiàng)目提供了有力空間，也使得古田片區(qū)的開發(fā)形成了扎堆，片區(qū)環(huán)境將得到改善，更加有利于居住。</p><p>　　政府對古田區(qū)域的整體規(guī)劃，為古田板塊的樓市發(fā)展改善了外部環(huán)境，區(qū)域房地產(chǎn)市場后期發(fā)展看好。隨著硚口政府對古田區(qū)域的閑置工業(yè)用地進(jìn)行處理，舊城改造，使得古田區(qū)域項(xiàng)目可以成片，整體開發(fā)，同時(shí)，輕

69、軌通車，西漢正街商圈形成，都將在很大程度上改善古田區(qū)域的城市環(huán)境，為古田樓市的發(fā)展提供有力支撐。</p><p>　　2、競爭項(xiàng)目調(diào)查與分析</p><p>　　由以上比較可以看出，要想項(xiàng)目在眾多樓盤中異軍突起，應(yīng)注意以下幾點(diǎn)：</p><p><b>　　以多種戶型作為賣點(diǎn)</b></p><p>　　以超大型停車場作

70、為賣點(diǎn)</p><p>　　設(shè)置合理物業(yè)管理費(fèi)價(jià)格</p><p><b>　　3、目標(biāo)客戶群分析</b></p><p>　　購買該區(qū)域樓盤主要是以生活和工作在古田片區(qū)周邊的中高層消費(fèi)人群和來武漢三鎮(zhèn)的其他消費(fèi)人群。由于硚口區(qū)屬于武漢較晚開發(fā)的區(qū)域，目前的經(jīng)濟(jì)水平相對于漢口武昌較落后，收入水平同比一般，該消費(fèi)人群普遍非常注意價(jià)格的因素。但是，

71、2007年時(shí)，由于武漢市政府以硚口、江漢、江岸旗下的宗關(guān)、后湖、常青、二七板塊為主導(dǎo)，將此定位為“市級城市副中心”，因此，硚口的發(fā)展開始以新興區(qū)域?yàn)橹c(diǎn)，從原先的單一核心商圈向多元化、多層次的商業(yè)格局發(fā)展，一派欣欣向榮，而從此開始，古田片區(qū)也開始得到了長足的發(fā)展。發(fā)展至今，古田片區(qū)的消費(fèi)人群也開始有所變化。主要特征如下：</p><p>　　主力購房人群將是以以前舊房子的居民（即區(qū)內(nèi)人群）為主。</p>

72、;<p>　　購買以自住為目的的客戶為主，投資客戶不多。</p><p>　　消費(fèi)人群的主要關(guān)注點(diǎn)還是以生活交通方便及周圍的配套設(shè)施為主。</p><p>　　消費(fèi)者接受的價(jià)格不宜過高。</p><p><b>　　4、SWOT分析</b></p><p>　　優(yōu)勢（Strength）</p>

73、<p>　　交通便利，近交通干道</p><p>　　古田片區(qū)的快速崛起，跟輕軌1號線有著密不可分的關(guān)系。輕軌1號線連接吳家山和堤角，橫跨整個(gè)漢口區(qū)，縮短了古田片區(qū)與市中心的距離。賽達(dá)國際距離輕軌1號線僅200米的距離，乘坐輕軌相當(dāng)方便。2012年度，地鐵2號線開通后，與輕軌1號線在循禮門站設(shè)置了換乘點(diǎn)，可前往武昌各大商圈，暢通無阻。賽達(dá)國際在軌道交通上占據(jù)極大的優(yōu)勢。</p><

74、p>　　從公交方面來看，項(xiàng)目位于解放大道辛家地與解放大道古田二路雙站之間，由于這兩站間距較短，線路相同，無論業(yè)主前往哪一個(gè)車站都沒有較大差別。經(jīng)過項(xiàng)目的共有14條公交線路，線路豐富，通往武漢三鎮(zhèn)都非常方便。項(xiàng)目緊鄰的解放大道，駕車前往中心區(qū)比較方便，通過古田二路也可以直接上三環(huán)。不過在解放大道上，古田四路及宗關(guān)是兩大十字路口，在上下班高峰期極易發(fā)生擁堵，吳家山方向由于高架橋維修，車輛擁擠，近乎全天擁堵，相比起來，公共交通比自駕更為

75、方便。</p><p>　　周邊配套豐富，社區(qū)商業(yè)成主力</p><p>　　小區(qū)大門的旁邊就是辛家地小學(xué)的側(cè)門，韓家墩小學(xué)、武漢四中位于漢西一路，距離項(xiàng)目僅4站路，武漢重點(diǎn)中學(xué)二中，乘坐輕軌也可以直達(dá)。醫(yī)療配套上，武漢普愛醫(yī)院屬于三甲醫(yī)院，位于古田三路，步行15分即可到達(dá)。乘坐輕軌1號線15分鐘左右可以直達(dá)江漢路商圈和武廣商圈，換乘地鐵2號線前往武昌中南商圈、街道口商圈及光谷，均可在半小

76、時(shí)之內(nèi)到達(dá)。</p><p>　　古田二路與古田三路之間的商業(yè)配套，主要是由周邊小區(qū)的商業(yè)體發(fā)展而成，項(xiàng)目斜對面就是中百倉儲，步行約5分鐘，非常方便，而緊鄰中百倉儲的是融僑錦城的商業(yè)街，由于融僑錦城入住較早，商業(yè)街已經(jīng)發(fā)展成型，大部分的門店均已入住開業(yè)，包攬有服裝、飲食、美容、培訓(xùn)等，成為周邊居民逛街的首選。漢口春天的商業(yè)部分則主要入駐的是金融、通訊等商家。</p><p>　　劣勢（We

77、akness）</p><p>　　待改建工程較多，環(huán)境不太好</p><p>　　由于古田二路曾是“舊城區(qū)”，匯集了不少工業(yè)工廠，環(huán)境是一大弊端。項(xiàng)目緊鄰的小區(qū)，不少都是低矮破舊的老房，項(xiàng)目旁邊的辛家地小學(xué)的大門兩側(cè)，均是工業(yè)小店，滿地的油漬和垃圾。項(xiàng)目周邊還有不少低矮的紅瓦頂私房，其中靠近古田二路輕軌站還有幾棟已經(jīng)廢棄破敗的二層小樓，非常影響美觀。據(jù)了解，這幾處破舊老房存在已久，但是一

78、直沒有拆遷，由于距離項(xiàng)目較近，未來拆遷可能會對賽達(dá)國際的業(yè)主造成灰塵和噪音。</p><p>　　周圍樓盤居住戶型選擇較多，難以在戶型上取勝</p><p>　　機(jī)會（Opportunity）</p><p>　　停車位較多，消費(fèi)人群較多,且交通方便</p><p>　　威脅（Threat）</p><p><b

79、>　　附近競爭項(xiàng)目多</b></p><p><b>　　價(jià)格競爭激烈</b></p><p>　　整體市場供給量較大，客戶對房價(jià)上漲抗性日增</p><p>　　經(jīng)分析可知，本項(xiàng)目的在地理位置、市場需求上有很大的優(yōu)勢。</p><p><b>　　5、投資估算</b></p

80、><p>　　根據(jù)武漢市房地產(chǎn)開發(fā)的實(shí)際情況，本項(xiàng)目各項(xiàng)成本費(fèi)用可以歸納為：土地費(fèi)用、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、配套工程費(fèi)、開發(fā)管理費(fèi)、預(yù)備費(fèi)、建設(shè)期利息等投資。</p><p>　　土地成本：土地出讓地價(jià)款加上相應(yīng)的拆遷補(bǔ)償費(fèi)、城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)</p><p>　　建安工程費(fèi):按項(xiàng)目所在地區(qū)單位建筑造價(jià)×建筑面積</p><

81、;p>　　按住宅規(guī)劃，項(xiàng)目的建筑面積為132139.53m2,本項(xiàng)目單位建筑造價(jià)取1100元/平方米。</p><p>　　前期工程費(fèi)：一般按建安費(fèi)用2.1%計(jì)取</p><p>　　基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)：供水、電、氣、暖及排污、綠化、小區(qū)道路等</p><p>　　公建配套費(fèi)：幼兒園、會所、室外道路、室外綠化，約占建安費(fèi)用的5%</p><p&

82、gt;　　不可預(yù)見費(fèi)用：以上五項(xiàng)費(fèi)用之和的2%，即：（1+2+3+4+5）×2%</p><p>　　管理費(fèi)用：（1+2+3+4+5+6）×2%</p><p>　　銷售費(fèi)用：銷售收入×1.5%</p><p>　　總投資成本：1+2+3+4+5+6+7+8</p><p>　　其他的不一一列舉，具體費(fèi)用估算如下

83、表所示：</p><p><b>　　6、項(xiàng)目建議</b></p><p><b>　　6.1 規(guī)劃建議</b></p><p>　　6.1.1 項(xiàng)目定位建議</p><p>　　由以上各種數(shù)據(jù)分析可以看出，該項(xiàng)目應(yīng)定位在中高檔商品住宅。由于古田片區(qū)現(xiàn)在正在進(jìn)行舊城改造，土地整體性較好，可以成片開發(fā)

84、，且消費(fèi)群體數(shù)量可觀，故可以將項(xiàng)目定位在中高端市場，迎合當(dāng)?shù)氐陌l(fā)展。</p><p>　　6.1.2 景觀設(shè)計(jì)規(guī)劃建議</p><p>　　既然項(xiàng)目是以居住地為住，則周邊的生活環(huán)境至關(guān)重要。因此可以做到以下幾點(diǎn)：1、保證綠化率，增加中心綠化和節(jié)點(diǎn)綠化</p><p>　　該項(xiàng)目的小區(qū)建設(shè)地塊方整，可以先規(guī)劃處中心綠化區(qū)，再增加各分部的節(jié)點(diǎn)綠化，增加區(qū)內(nèi)景觀的層次性。

85、</p><p>　　將休閑活動(dòng)設(shè)施與景觀相結(jié)合</p><p>　　可以在小區(qū)內(nèi)設(shè)置休息區(qū)、親子樂園等?，F(xiàn)在大多數(shù)家庭都是以年輕人白天上班，而由其父母，也就是老年人在家照顧孩子，設(shè)置一定量的娛樂休閑區(qū)域，將天倫之樂在綠化景觀中自然延伸，相當(dāng)于是倡導(dǎo)一種新的家庭溝通方式。</p><p>　　6.2 戶型及面積設(shè)計(jì)建議</p><p>　　由

86、消費(fèi)者市場調(diào)查報(bào)告可知，該項(xiàng)目所在區(qū)域的消費(fèi)群體大多數(shù)是以4口之家居多，則可以三室兩廳戶型為主，并上兩室兩廳及一室兩廳戶型。面積可以集中在70㎡—120㎡。</p><p>　　6.3 項(xiàng)目價(jià)格建議</p><p>　　從該項(xiàng)目的SWOT分析可知，該項(xiàng)目的地理位置優(yōu)越，交通設(shè)施健全，出行方便，且周邊的配套設(shè)施齊全，但是卻存在環(huán)境問題。</p><p>　　此外，根據(jù)

87、億房網(wǎng)數(shù)據(jù)中心顯示，古田片區(qū)樓盤均價(jià)為9254.55元/平方米，目前古田片區(qū)的新盤主要集中在古田四路以漢西一路周邊，而古田二路周邊目前僅有賽達(dá)國際一顆獨(dú)苗。古田四路在環(huán)境和發(fā)展上相比古田二路要更有優(yōu)勢，緊鄰漢西一路輕軌的南國大武漢soho，目前在售寫字樓，均價(jià)8000元/平，預(yù)計(jì)將在3月份加推51-83平米LOFT房源，漢西一路的中民長青里在售82、86、110平米房源，82平米特價(jià)房64萬一套，86、110平米均價(jià)8600元/平米。由

88、此，該項(xiàng)目的價(jià)格定位不宜過高，定在8500元/平—9000元/平。</p><p>　　2.2 方案二 漢口湖畔項(xiàng)目</p><p><b>　　項(xiàng)目基本信息：</b></p><p><b>　　1、黃陂區(qū)市場分析</b></p><p><b>　　1.1 區(qū)域簡介</b>

89、;</p><p>　　黃陂區(qū)，地處中部地區(qū)最大城市武漢市北部，區(qū)域面積2261平方公里，約占全市的1/4；人口111萬，是武漢面積最大、人口最多的區(qū)。下轄19個(gè)街鄉(xiāng)鎮(zhèn)，611個(gè)村委會、45個(gè)社區(qū)。黃陂區(qū)是湖北省第一臺鄉(xiāng)，第二僑鄉(xiāng)。截至2012年底，黃陂已創(chuàng)建了七個(gè)國家4A級景區(qū)，位列全國區(qū)縣第一；榮獲‘全國的鄉(xiāng)村旅游示范區(qū)’稱號。境內(nèi)三大知名文化源頭匯集：盤龍城文化，木蘭文化，二程文化。黃陂區(qū)堅(jiān)持工商業(yè)并舉，大

90、力實(shí)施“兩輪驅(qū)動(dòng)“戰(zhàn)略，現(xiàn)代服務(wù)業(yè)取得了長足發(fā)展。境內(nèi)武漢天河國際機(jī)場已開通至巴黎、洛杉磯、東京等24條國際及地區(qū)航線。</p><p>　　1.2 區(qū)域土地資源狀況</p><p>　　黃陂區(qū)國土總面積2261平方公里（339.15萬畝），占全省國土總面積的1.22%。其中耕地面積1078平方公里，占總面積的48%；園地16平方公里，占總面積的0.7%；林地354平方公里，占總面積的16

91、%；牧草地68平方公里，占總面積的3%；水面面積358平方公里，占總面積的16%。從土地資源結(jié)構(gòu)看，耕地、林地為主要土地類型，占總面積的64%，其分布與全區(qū)北高南低的地勢相對應(yīng)。耕地多在區(qū)中部、東北部和南部，林地主要分布在縣西北地區(qū)。 </p><p>　　土地開發(fā)利用的主要特點(diǎn)為：第一、國土資源具有多樣性、多宜性。縣西北低山群體宜林宜牧，中部、南部平原土壤肥沃，發(fā)展種植業(yè)得天獨(dú)厚。第二、按照“南部水產(chǎn)蔬

92、菜，中部畜禽糧油，北部林果茶小雜糧”的發(fā)展思路，大力推進(jìn)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營。發(fā)揮緊鄰武漢市城區(qū)的區(qū)位優(yōu)勢和豐富的自然資源、人文資源，使土地資源優(yōu)化配置。</p><p>　　1.3 區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r</p><p>　　全區(qū)生產(chǎn)總值由2006年的110.9億元到2011年預(yù)計(jì)可達(dá)309.8億元，年均增長17.1%；全口徑財(cái)政收入從9.02億元增加到60億元，年均增長46.1%；其中地方一般預(yù)算

93、收入從3.41億元增加到22.69億元，年均增長46.1%；固定資產(chǎn)投資從51.78億元增加到267.2億元，年均增長38.8%;社會消費(fèi)品零售總額從47.62億元增加到125.8億元，年均增長21.4%；農(nóng)民人均純收入從4448.74元增加到9166元，年均增長15.6%；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入從8062元增加到14616元，年均增長12.6%。金融機(jī)構(gòu)存款余額從68.33億元增加到235億元，年均增長28%。圓滿完成“十一五”規(guī)劃，

94、實(shí)現(xiàn)了“十二五”的良好開局。區(qū)域經(jīng)濟(jì)綜合實(shí)力連年位居全省區(qū)域經(jīng)濟(jì)前十。2011年，城鎮(zhèn)恩格爾系數(shù)32.36%，比上年提高1.7%。農(nóng)村恩格爾系數(shù)45.76%，比上年下降1.21%。生活質(zhì)量較高。</p><p>　　1.4 區(qū)域交通狀況</p><p><b>　　軌道交通</b></p><p>　　武漢軌道交通一號線的北延長線將從堤角北行至

95、黃陂區(qū)的漢口北大道，此工程預(yù)計(jì)于2013年完工，并將與一號線貫通運(yùn)營。一號線采用4B編組。 </p><p>　　武漢地鐵機(jī)場線 起于2號線終點(diǎn)金銀潭至武漢天河國際機(jī)場；共7站，2015年完工。</p><p>　　武漢地鐵十二號線 起點(diǎn)古田，終點(diǎn)武湖街道。從古田長豐大道、經(jīng)發(fā)展大道，穿過漢口火車站，沿后湖大道到堤角，順著漢施公路到達(dá)武湖。為地鐵，尚在規(guī)劃中。</p>

96、<p>　　武漢軌道交通28號線，連接漢口金銀潭與前川新城的軌道線路，南起金銀潭，沿川龍大道至前川，路線全長28公里，采用高架、地面敷設(shè)方式，設(shè)置車站10座。為有軌電車。2017年前完工。</p><p>　　武漢地鐵21號線 起終點(diǎn)站分別為1號線的新榮站或黃陂漢口北站和新洲陽邏。2017年前完工。</p><p><b>　　城市公交</b></p

97、><p>　　武漢市區(qū)至前川街道：292 295， 武漢市區(qū)至武湖街道293，253，212 232[4]</p><p>　　武漢市區(qū)到盤龍城229路，248路，291路，297路，298路，296路，291路</p><p>　　前川街道：611路 起止點(diǎn)：祝店—雙鳳大橋 612路 起止點(diǎn)：百秀街—理林大道</p><p>　　區(qū)內(nèi)

98、公交：2路，3路，5路，7路，8路，9路、10路、11路，12路、13路、15路、16路，21路，23路</p><p><b>　　小 結(jié)</b></p><p>　　黃陂區(qū)盤龍城相對于武漢其他郊區(qū)發(fā)展起步晚，住宅產(chǎn)品類型特征比較單一，即別墅類型產(chǎn)品占據(jù)大部分。而隨著別墅供給的減少，未來將以多層類普通住宅為主。隨著普通住宅的增多，市政配套需求增大，配套將會有所改善，

99、對多層類物業(yè)市場預(yù)期將會有很好的促進(jìn)。</p><p>　　此外，從區(qū)域內(nèi)在售樓盤的價(jià)格特征來看，景觀資源、產(chǎn)品規(guī)劃等因素都對其產(chǎn)品銷售價(jià)格的制定產(chǎn)生了不同程度的影響。擁有天然景觀優(yōu)勢，地理位置優(yōu)勢，則產(chǎn)品定位的價(jià)格也會適當(dāng)偏高。因此，盤龍城在天然景觀方面有得天獨(dú)厚的競爭優(yōu)勢。</p><p>　　但是，盤龍城對外交通雖然順暢，但是內(nèi)部次級干道和支路較少，各區(qū)域之間的聯(lián)系不緊密，雖有規(guī)劃地

100、鐵八號線，但初步計(jì)劃卻是2016年建成。因此，目前盤龍城的交通設(shè)施相對薄弱。</p><p>　　2、競爭項(xiàng)目調(diào)查分析</p><p><b>　　3、目標(biāo)客戶群分析</b></p><p>　　該項(xiàng)目主要的對象人群集中在來漢工作的白領(lǐng)，本地的居民。因?yàn)辄S陂區(qū)部分有一定消費(fèi)能力的消費(fèi)者流失到漢口等地區(qū)，而該區(qū)現(xiàn)在正處于發(fā)展中，且將在未來發(fā)展成政

101、治中心、文化中心、商業(yè)中心、商務(wù)中心、高端居住中心和市民集散中心，這將會極大的刺激消費(fèi)者的消費(fèi)情況。此外，黃陂區(qū)有豐富的旅游資源，未來發(fā)展前景良好，會吸引更多外來人員居住。</p><p><b>　　SWOT分析</b></p><p>　　優(yōu)勢（Strength）</p><p>　　交通優(yōu)勢：交通便捷，盤龍大道、巨龍大道形成區(qū)域主干交通網(wǎng)

102、。</p><p>　　環(huán)境優(yōu)勢：省級經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、盤龍古城3500年歷史文化底蘊(yùn)、F、天下純別墅區(qū)的優(yōu)良環(huán)境</p><p>　　配套優(yōu)勢：處于商業(yè)圈，未來發(fā)展?jié)摿薮?lt;/p><p>　　劣勢（Weakness）</p><p>　　項(xiàng)目所處所處區(qū)域市場競爭力較大</p><p>　　機(jī)會（Opportunity）&

103、lt;/p><p>　　需求機(jī)會：來自漢口等地的年輕白領(lǐng)及投資客戶的大量市場需求</p><p>　　發(fā)展機(jī)會：盤龍城和漢口的區(qū)位與經(jīng)濟(jì)上的融合</p><p>　　威脅（Threat）</p><p>　　政策威脅：宏觀市場調(diào)控帶來的潛在市場威脅</p><p>　　競爭威脅：周邊同類樓盤過多，競爭力大</p>

104、;<p><b>　　5、投資估算</b></p><p>　　具體過程同方案一，其中，項(xiàng)目的建筑面積為600000㎡,本項(xiàng)目單位建筑造價(jià)取1100元/平方米。</p><p><b>　　6、項(xiàng)目建議</b></p><p>　　6.1 項(xiàng)目定位建議</p><p>　　該項(xiàng)目位于盤

105、龍城的新商圈，交通便利，且周圍有純別墅區(qū)F、天下等，不得不說，這占據(jù)了很大的優(yōu)勢，因此，該項(xiàng)目可以定位到高檔商業(yè)住宅樓。</p><p>　　6.2 戶型、面積定位</p><p>　　由于該項(xiàng)目建在商業(yè)圈，消費(fèi)群體大多是白領(lǐng)或來漢工作的人員，因此，可以以100平米左右的房源為主。</p><p>　　6.3 項(xiàng)目價(jià)格建議</p><p>　

106、　盤龍城房地產(chǎn)市場整體價(jià)格不算太高，與同地段的樓盤相比，該項(xiàng)目的價(jià)格定位均價(jià)最好在5000元/平方米左右。</p><p><b>　　3、總結(jié)</b></p><p>　　位于硚口區(qū)古田二路的賽達(dá)國際項(xiàng)目，擁有特別優(yōu)越的地理優(yōu)勢，且由于該區(qū)域正在進(jìn)行舊城改造，發(fā)展前景良好。政府對古田區(qū)域該項(xiàng)目位于的整體規(guī)劃，為古田板塊的樓市發(fā)展改善了外部環(huán)境，區(qū)域房地產(chǎn)市場后期發(fā)展

107、看好。隨著硚口政府對古田區(qū)域的閑置工業(yè)用地進(jìn)行處理，舊城改造，使得古田區(qū)域項(xiàng)目可以成片，整體開發(fā)，同時(shí)，輕軌通車，西漢正街商圈形成，都將在很大程度上改善古田區(qū)域的城市環(huán)境，為古田樓市的發(fā)展提供有力支撐。</p><p>　　而位于黃陂區(qū)盤龍城的漢口湖畔項(xiàng)目，則是在環(huán)境方面有較好的優(yōu)越性。盤龍城是省級古跡，且黃陂區(qū)正在大力發(fā)展旅游業(yè)，項(xiàng)目周邊的環(huán)境更是屈指可數(shù)。此外，該項(xiàng)目處于商業(yè)圈中，其未來的發(fā)展不可限量。<

108、;/p><p>　　綜合以上分析，我更傾向于漢口湖畔項(xiàng)目，該項(xiàng)目相較于賽達(dá)國際項(xiàng)目而言，更適應(yīng)其所在區(qū)域房地產(chǎn)市場的發(fā)展。</p><p><b>　　4、主要參考資料</b></p><p>　　[1]錢瑛瑛主編，《房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)》，同濟(jì)大學(xué)出版社，2008年</p><p>　　[2]林曾杰等編，《房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)》，中國建筑